德勤房地产行业涉及的税务问题_部分3
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是我国重要的经济支柱产业，也是税收大户之一。
在房地产行业中，涉及到多种税种和税收处理问题，其对行业的影响和作用都不容小觑。
本文将就房地产行业主要税种和涉税处理问题进行探讨。
一、主要税种1. 增值税增值税是当前房地产行业中最主要的税种之一。
按照政策规定，房地产企业每年应当按照进项税额和货物销售额计算增值税。
同时，对于房屋销售和税收征管管理也做出了一定的规定，比如房地产企业销售房屋应当缴纳增值税并出具发票等。
2. 土地使用税土地使用税是对于房地产行业中独有的税种。
按照相关政策法规，土地使用税应当由土地使用权人按照土地面积和公示的税额计算，缴纳年度土地使用税。
在涉及到对土地使用权进行出租或者转让时，还应当对于相应土地使用权缴纳土地增值税，这也是房地产行业中的重要税种之一。
3. 个人所得税对于购房者来说，个人所得税也是房地产行业中的一类常用税种。
在涉及到房屋的交易过程中，无论是婚姻状况还是房产销售中房屋产权归属，都需要缴纳相应的个人所得税。
二、房地产涉税处理1. 合理规划房地产企业税收筹划对于房地产企业来说，如何进行合理规划并实施税收筹划是重要的涉税问题。
在规划税收筹划时，企业应当充分了解相关法规和税收政策，尽可能的避免存在税收风险并最大化减轻税负。
2. 准确无误地申报税款房地产企业缴纳税款时，应当准确无误地申报税款，并按照政策规定及时支付缴纳相应税款。
如果存在漏报、错报等问题，将面临税收风险甚至可能被纳入税务监管黑名单。
因此，准确无误地申报税款是房地产企业应当高度重视的问题。
3. 合理管理涉税风险房地产企业应当合理管理涉税风险，掌握好税收政策的涵义和运行规律，加强税务监管和规范管理，减少税收风险。
同时，也要及时了解政策变化及其对企业的影响，并做好应对措施。
4. 积极开展涉税合规建设房地产企业应当积极开展涉税合规建设，建立健全的税务管理和内部控制机制，加强内部管理和审计工作，做好企业的风险控制和防范措施等。
最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议.docx
最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议房地产行业税收征管存在的问题及建议地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。
而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。
在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。
近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：一、地税部门专业化管理还有待提高地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。
审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。
如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。
二、纳税平台系统存在一定的漏洞该省地税系统现在使用的地税纳税平台于20xx年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。
但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。
一是关键字设定存在漏洞。
部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。
该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。
【老会计经验】房地产行业的涉税误区
【老会计经验】房地产行业的涉税误区目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。
1.不能按时结转销售收入。
房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。
《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。
2.没有明确的成本结转办法。
按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以预收账款的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。
3.费用无法计提。
由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。
诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。
4.跨年度工程的成本更加难以确认。
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按开办费对待，还是按工程成本对待，无法确认。
特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。
由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。
售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。
从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。
从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。
按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。
按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析
房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、个人所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题1。
土地增值税清算的类型问题（自行清算、通知清算）《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号第九条纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三)直接转让土地使用权的。
房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？正确答案:根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：(1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；（2）取得销售(预售）许可证满3年未销售完毕的;（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二）取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省级税务机关规定的其他情况。
是否一次清算？国税发〔2006〕187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积分析提示:清算时要完整归集扣除项目.2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策作者：林微玮来源：《中国房地产业·下旬》2019年第08期【摘要】房地产行业涉及税种多，税收负担重，企业一般较重视税收成本，所以房地产企业合理的进行税收筹划是十分必要的。
税收筹划是纳税人通过合法的手段，对其涉税的经济活动进行提前规划和安排，以达到降低税收成本的过程。
由于房地产行业的特殊性，其开发时间跨期长。
本文主要对房地产企业所得税在预售收入预缴、预提成本、汇算清缴等常见问题进行分析探讨。
【关键词】房地产;企业所得税;注意事项;探讨我国的企业所得税一般采取按季预缴，年终汇算清缴。
房地产行业因其特殊性，大多数企业都存在政策把握不到位，企业所得税核算金额不准确的问题。
房地产企业除了要遵循一般企业所得税政策外，重点关注项目预提成本、未完工产品预售预征、以前年度支出调整事项等注意事项并准确妥善处理，否则将导致企业发生税收上的损失。
本文主要对以下四项特殊事项目的纳税处理进行探讨。
1、房地产项目的预提费用及纳税处理一般企业的预提费用是不允许在企业所得税前扣除，但由于房地产企业开发周期长，在项目建设办理完竣工验收后，大多數发包的工程并未全部完成工程结算。
国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），关于出包工程、公共配套设施、报批报建费等有相应合同或已承诺未来不可撤销的费用支出均可以采用预提方式，允许在税前扣除。
在实际操作中，如何预提却成了财务管理人员的一项难题。
比如出包工程成本，一般企业在施工过程中，采用按月支付进度款，最终按结算审核价进行结算。
因此在项目没办理工程结算时，房地产企业无法取得全额的出包工程发票。
那么预提的上限仅就未取得工程款发票的部分，按合同总价的10%为限进行预提。
例如，某开发项目出包工程合同总价为2000万元，已付工程进度款1600万元，实际取得发票金额为1600万元，可预提成本为2000×10%，即200万元。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策【摘要】房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的税款。
这项税务涉及到企业的经营盈利和投资收益，对企业的经济盈利状况有着重要影响。
本文主要探讨了房地产企业所得税的计算方法、避税策略、减免政策、税务风险和合规管理等方面。
针对这些问题，建议房地产企业加强风险防范意识，合理规划税务策略，严格遵守税法法规，以避免不必要的税务风险和纠纷。
作为企业管理者，应该深入了解相关税务政策，优化企业税务结构，规避潜在税务风险，确保企业合规经营。
通过加强房地产企业所得税管理，提升企业的经济效益和竞争力，为企业的可持续发展奠定良好基础。
【关键词】房地产企业，所得税，计算方法，避税策略，减免政策，税务风险，合规管理，风险防范，税务策略，税法法规1. 引言1.1 什么是房地产企业所得税房地产企业所得税是指房地产企业按照国家规定纳税的一种税种。
根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业应当依法按照其取得的收入计算并缴纳企业所得税。
房地产企业所得税的税率一般为25%，但根据不同的税务政策和规定，税率可能有所变化。
房地产企业所得税的纳税对象主要是从事房地产经营、开发、投资等相关活动的企业或个人。
房地产企业所得税的纳税标准是按照房地产企业的实际经营情况和利润水平来确定的，一般应当根据企业的营业收入、成本费用以及利润情况来计算纳税金额。
房地产企业所得税是房地产企业在经营活动中必须合法履行的税收义务，对于维护税收秩序、促进房地产市场健康发展具有重要的意义。
通过合理规划税务策略，加强风险防范意识，房地产企业可以有效遵守税法法规，合法、合规地履行纳税义务，实现可持续发展。
1.2 房地产企业所得税的重要性房地产企业所得税是指房地产企业根据国家税法规定应纳税的利润所得税。
房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，所得税的缴纳对于维护国家税收秩序、促进经济健康发展具有重要意义。
房地产企业所得税的缴纳是企业的法定义务。
房地产企业应当依法承担自己的税收责任，合法纳税是企业的一项基本义务，也是企业公民责任的具体体现。
房地产公司税务风险分析及控制措施
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产公司是国民经济中一个重要的行业，它的发展不仅能够推动地方经济的发展，同时还能够为广大居民提供舒适、安全、经济实惠的住房。
然而，随着房地产市场的不断火爆以及政策的不断变化，房地产公司在税务方面面临较大的风险。
本文将分析房地产公司税务风险，并提出相应的控制措施。
1.出现不良的会计记录房地产公司的会计记录对后续的税务申报具有很大的影响。
如果出现不良的会计记录，可能导致税务部门对房地产公司进行税务审查，甚至面临罚款、注销营业执照等惩罚。
2.房地产品种复杂房地产公司的品种复杂，包括住宅、商业、办公等房地产物业。
不同的房地产物业申报所需要的税费也不同。
如果房地产公司存在不清楚申报政策、不知道税费金额的情况，可能导致漏税或者税务部门的质疑。
3.涉及跨区域经营房地产公司的经营涉及到跨区域的问题，不同的地区对于税费的政策、标准、申报时间等规定也会不同。
如果房地产公司没有对此进行清楚的了解，可能被税务部门查处。
4.较大的投资风险房地产公司在开发房地产时都需要进行大额的投资，而投资的回报需要在一段较长的时间内才能得到保证。
这就给了房地产公司的税务申报带来很大的不确定性。
如果在申报税费时没有考虑到这种不确定性，那么房地产公司可能会多缴税费，影响公司的利润。
1.建立完善的财务内部控制体系房地产公司需要在内部建立完善的财务内部控制体系，加强会计记录的管理，确保会计账册的真实性、准确性和完整性。
这有助于防止因为会计记录的不良而引起的税务风险。
2.加强税务学习和培训房地产公司需要及时了解税务政策和法规的变化，对税务法规和相关知识进行深入学习和培训，提高税务意识和应对税务风险的能力。
3.明确责任和任务分工房地产公司需要明确税务部门的责任和任务分工，落实到人员，并加强沟通与协调。
此外，还需加强不同业务部门之间的协调，避免因为各自业务不同而导致税务申报出现疏漏。
4.加强风险管控房地产公司需要加强风险管控，建立完善的税务管理制度，监控与控制税务风险的发生。
会计干货之房地产行业个人所得税涉税风险点及热点问题
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产行业个人所得税涉税风险点及热点
问题
一、涉税风险点提示
1、通过应付职工薪酬、应交税费-应交个人所得税等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。
2、通过生产成本、管理费用、销售费用等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。
3、审查利润分配-应付股利、财务费用等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。
4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。
5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴其他所得个人所得税。
二、常见热点问题
1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人。
房地产开发十大税务问题
房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
房地产企业常见84税收问题
房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不及时做账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。
有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。
即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
会计实务：房地产企业所得税必须关注的问题(三)
房地产企业所得税必须关注的问题（三）关注14、计税成本核算程序 企业计税成本核算的一般程序如下： 1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。
同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。
其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。
对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
关注15、间接成本的分配方法 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
房地产企业涉税疑点解析与风险防范
房地产企业涉税疑点解析与风险防范房地产行业是一个涉及的税种繁多的行业，因此在企业经营过程中存在着一些涉税疑点，这些疑点可能给企业带来潜在的风险，因此有必要对其进行分析并采取相应的风险防范措施。
首先，房地产企业涉税疑点之一是关于土地增值税的问题。
土地增值税是指房地产开发企业在取得土地出让使用权后，在土地转让时应缴纳的税款。
在实际操作中，企业可能存在虚报土地成本、虚增土地增值等行为，以减少土地增值税的缴纳金额。
为防范风险，房地产企业应严格按照相关政策和法规进行税收申报，并配合税务部门进行核实和检查。
其次，房地产企业在购置房产、购建厂房等过程中存在着契税的涉税疑点。
契税是指通过土地使用权出售、转让、赠与、继承等形式获取不动产所有权而产生的税款。
有些企业可能会采取虚构房屋价格、隐瞒交易价格等手段，以减少应缴纳的契税金额。
为避免涉及税务风险，企业应确保交易价格的真实性，准确申报交易金额，并及时缴纳相应的契税。
此外，房地产企业在房屋租赁方面也存在税务问题。
例如，企业可能在租赁合同中虚报租金、隐瞒租金收入等，以减少应缴纳的增值税、企业所得税等税款。
为规避风险，企业应严格按照租赁合同约定的租金金额申报税款，确保租金收入和税收申报的真实性和准确性。
为预防涉税风险，房地产企业应建立健全的内部控制制度，加强与税务部门的沟通合作，确保税务申报的合规性。
同时，加强员工的税收培训和教育，提高他们的税务意识和风险意识，避免因为个人操作失误造成涉税风险。
此外，企业还可以积极主动地与税务部门进行沟通，通过申请税务事项的解释、咨询等方式，明确涉税问题的合理解释和税收处理方式，降低税务风险。
综上所述，房地产企业涉税疑点的解析与风险防范对企业的健康发展至关重要。
只有加强税务合规管理，完善内部控制制度，提高员工的税务意识，与税务部门加强沟通合作，才能减少涉税风险，确保企业经营的可持续发展。
房地产行业作为一个重要的经济支柱，扮演着推动经济发展和促进城市建设的重要角色。
房地产开发环节常见的十大税务问题
房地产开发环节常见的十大税务问题【摘要】房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多，不同的安排所产生的税收成本差异也较大。
由于税收成本影响企业运营成本，所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题，以帮助企业抓住税收筹划机会，降低企业税负。
【关键词】税收成本；税收筹划；企业所得税；土地增值税房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
房开企业的三大税务问题
咨询房地产三大税种涉税的问题（一）增值税增值税常见的问题是对增值税纳税义务发生时间把握不准。
房地产企业一般纳税人增值税纳税义务发生时间，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十五条规定，（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
（2）取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天，例如房地产企业以房抵债且没有签订合同，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。
房地产销售时分为期房销售和现房销售，增值税缴纳又有不同。
1.期房销售（1）预缴房地产企业一般纳税人取得预售许可证后，预售期房时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间，不发生增值税纳税义务。
房地产开发企业收到预收款时，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定，不分新老项目，均按照3%的预征率预缴增值税。
目前有部分企业对于老项目，在预售时直接按照5%的征收率预缴增值税，其实是不对的，将形成税款占用了企业资金。
（2）交房交付时，计算缴纳增值税，此时减去预缴增值税金额，如果是一般计税项目，还应减去增值税进项税额。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
如果交房前先开具发票的，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。
2.现房销售如果房地产企业一般纳税人销售现房，则无须预缴增值税，直接在交付时缴纳增值税即可。
（二）土地增值税土地增值税常见的问题是土地增值税清算的收入口径和清算后如何纳税。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条“关于土地增值税清算时收入确认的问题”规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
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收入确认阶段的税务处理 — 成本、费用的税前扣除（续）
其他费用及税金（续）
具体费用的扣除方法（续）
费用项目 借款利息 新规定 普通借款利息： - 按企业会计准则的规定处理； 原内资 原外资 在可售总成本费用 中归集，待确认销 售收入后按比例结 转
普通借款利息： - 完工前发生的，资本 化； - 属于财务费用性质的借款费用， 可直接在税前扣除 - 完工后发生的，费用 化 转贷借款利息（即集团统一借款 再分摊给成员企业使用的利息）： 转贷借款利息：
房地产行业涉及的企业所得税相关问题
其他税务事项（续）
会计与税法的差异 — 收入确认 会计：权责发生制 税法：接近于收付实现制 应调减应纳税所得额的情况： - 按合同约定未到收款期的收入 - 银行还未办理按揭款转账的收入 在调减收入的同时，还需调减相应的成本和税金
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分配房产
分配利润
基本同新规定，但若投资方与开发 方有税率差，投资方还需就税率差 补交企业所税
未做规定
房地产企业需注意不同分配方式对其税负的影响，以选择最有利的分配方式
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
特殊交易的税务处理（续）
以土地使用权投资的税务处理
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
收入确认阶段的税务处理 — 成本、费用的税前扣除（续）
其他费用及税金（续）
具体费用的扣除方法（续）
费用项目 国家无偿收回 土地使用权而 形成的损失 成本对象报废 和毁损的净损 失 新规定 作为财产损失在税前扣除 根据国税发[2009]88 号文件， 企业需就该项财产损失的税 前扣除向税务机关申请审批 整体报废或毁损： - 按规定审核确认后准予在 税前扣除 建造过程中单项或单位工程 报废或毁损： - 未做规定 企业为购买方 贷款提供担保 支付的保证金 不得从销售收入中减除，也 不得作为费用在当期扣除； 实际发生损失时据实扣除 同新规定 未做规定 整体报废或毁损： - 作为财产损失按规定扣除 建造过程中单项或单位工程报 废或毁损： - 计入继续施工的工程成本 未做规定 同新规定 原内资 原外资 未做规定
确认时点：投资交易发生时 确认方法： - 分解为转让土地使用权和投 资两项经济业务进行处理； - 确认土地使用权转让所得或 损失（转让所得占应纳税所 得额的比例如超过50%，可在 5个纳税年度内平均分摊）
未做规定
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
国税发[2009]31号文件删除了成本对象单项或单位工程发生报废毁损的净损失计入继续施工 的工程成本的处理规定，该部分损失应如何列支目前尚不明确，企业需对此加以关注。
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
收入确认阶段的税务处理 — 成本、费用的税前扣除（续）
情况一：以换取房地产开发产品为目的进行土地使用权投资
土地使用权
A 企业 （投资方）
开发产品
B 企业 （接受投资方）
土地 情况二：以土地使用权进行投资换取对方股权
土地使用权
房地产开 发产品
A 企业 （投资方） 土地
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B企业股权
B 企业 （接受投资方）
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
特殊交易的税务处理（续）
以土地使用权投资的税务处理（续）
投资方的税务处理
情况 新规定 同新规定 原内资 原外资 未做规定
情况一 确认时点：首次取得开发产品时 确认方法： - 分解为转让土地使用权和购入开发产 品两项业务； - 按应分得开发产品的市场公允价值计 算确认土地使用权转让所得或损失 情况二 未做明确规定 根据新税法： - 视同销售（转让土地使用权） - 按土地使用权市场公允价值确认长期 股权投资
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
其他税务事项
项目 征收方式 新规定 不得事先按核定征收方式征收管 理 对于出现了《中华人民共和国税 收征收管理法》第三十五条规定 情形（即税务机关有权核定企业 应纳税额）的企业，可对其以往 应缴的企业所得税按核定征收方 式进行征收管理 计税成本核算 的时间要求 开发产品完工后，企业可在完工年 度企业所得税汇算清缴前选择确定 计税成本核算的终止日，不得滞后 开发产品完工后， 应在规定的时限内 及时结算其计税成 本，不得提前或滞 后 未做规定 原内资 同新规定 原外资 未有特别规定
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
其他税务事项（续）
政策衔接 — 共同成本费用的分摊 对于已按原规定分摊的成本费用，在新的规定实施后，是否需重新进行分摊？
在建项目？
已完工项目？
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原内资 未区分换取的开发产品是否 由投资土地所开发： 成本确认时点：首次分出 开发产品时
成本确认方法：
原外资 仅规定以房产 使用交付投资 方时作为接受 投资方的收入 确认时点； 未明确成本确 认时点是否与 收入相同 未明确应确认 的成本金额
若换取的开发产品为其他土地开发 和建造的： - 成本确认时点：投资交易发生时 - 成本金额：应付出开发产品的公 允价值+土地使用权转移中的相 关税费+(-)支付（收到）的补价
新规定：
分配方式 分配时的税务处理
先税后分；不得将投资额相关的 利息摊入成本或税前扣除
开发方
利润投资方ຫໍສະໝຸດ 按股息所得处理（免税）开发方承担了 项目的全部所 得税
开发方
开发产品
投资方
已结算：分配产品的计税成本与 投资额的差额计入当期应纳税所 得额； 未结算：将投资额视同销售收入 视同购入开发产品
开发方和投资方共同承担所 得税负： • 开发方应税所得：投资额 -开发产品计税成本； • 投资方应税所得：开发产 品公允价值-投资额 • 总应税所得：开发产品公 允价值-计税成本
国税发[2009]31号文件进一步明确了房地产企业不允许采用核定征收的纳税方法，同时 赋予了企业根据自身情况自主选择计税成本核算终止日的权利。
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
其他税务事项（续）
政策衔接 — 外商投资房地产企业预售利润的调整 根据新规定，外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入， 至该项开发产品完工后，一律按新规定第九条的办法（即销售未完工开发产品按照预计 毛利率核算应纳税所得额，待开发产品完工后再进行调整），进行税务处理。
- 将交易分解为按市场公 允价值销售应分出的开 发产品和购入土地使用 权两项经济业务
- 将该项土地使用权的价 值计入成本
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
特殊交易的税务处理（续）
以土地使用权投资的税务处理（续）
接受投资方的税务处理（续）
特殊交易的税务处理（续）
以土地使用权投资的税务处理（续）
投资方的税务处理（续）
思考：房地产企业若需以土地使用权投资其他房地产项目，应如何在换取开发产品与 换取股权中选择？
假设土地使用权账面价值为500，交易时的公允价值为800 ，换取开发产品或日后转让股权的 公允价均为2000 换取开发 产品 在首次取得开发产品时，确认 所得：2000-500=1500
对于以土地使用权进行投资并换取开发产品的交易行为，国税发[2009]31号文件按照接受投 资方是否运用该土地进行开发、建造的不同安排，规定了接受投资方成本的不同确认时点。 若房地产开发企业考虑接受来自其他企业的土地使用权投资，并以开发产品作为支付对价， 如果可能，可尽量以其他土地所开发建造的产品支付给投资方，从而尽早确认成本（在投资 交易发生时确认），达到递延纳税的目的。
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房地产行业涉及的企业所得税相关问题
特殊交易的税务处理（续）
合作开发项目且未成立独立法人公司的税务处理（续）
原规定： 分配方式 原内资 基本同新规定，但若成本未结算， 则投资额将被视同预售收入处理 原外资 先分后税：投资方各自划 分成本费用，各自销售时 各自缴纳所得税
其他费用及税金（续）
税金的扣除方法 费用项目
土地增值税
新规定
准予当期按规定扣除
原内资
未做规定
原外资
未做规定
营业税及附加
准予当期按规定扣除
准予在当期扣除
未做规定
国税发 [2009]31 号文件明确了土地增值税、营业税及附加的税前扣除问题，为房地产企业 的税前扣除提供了更好的指导。
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- 若能出具证明材料，借入方的 借款利息可在借款使用企业间 分摊； - 若能出具证明材料， 借入方支付的借款利 息可按规定税前扣除
- 借款使用企业分摊的合理利息 可在税前扣除
对于集团统一借款再分摊各成员企业使用的行为，国税发[2009]31号文件提出了借款利息合理分摊 的要求，但对于如何界定“合理利息”，新规定未做明确解释： - 是否为借款利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分？ - 是否受资本弱化的限制？