我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析
商业银行房地产开发贷款风险及防范
３ 房 地 产 企 业 高负 债 经营 引发 的 财 务风 险 。资 信 较 差 的开 发 向 方面 严格 掌握 。 特别加 强 项 目合法 性 的审 查 ，房产 开发 项 目必 须 ． 商 ，有意 规避 项 目开 发 的 自有资 金 比例 管理 ，许 多项 目 自有 资金 不 四证 齐 全 ，项 目资本 金 比例 不得 低于 国 务院现 行 要求 ；贷 款严 禁跨
到位 。为 了 占领市 场 份额 ，这 些 房地 产企 业选 择 了粗 放 式扩 张 ，采 取变 相融 资 的手段 骗 取银 行信 贷 融资 。例 如 ：通过 不 属 于房地 产 行 业 的母公 司 向银 行贷 款 ；以一 个 符合 贷款 条件 的项 目向 多家银 行 贷 地 区使用 ，严 禁 短贷 长用 、借 新 还 旧和发 放用 于 归还 他行 贷款 等 。 对项 目实 施全 程 监管 ，防止项 目资金 被挪 用 ；提高 贷 后查 访频 率 ， 掌握 贷款 项 目工程 进 度 、销售 进 展 、资金 回笼 状况 等 ；根 据销 售资
门槛 ，收缩 房地 产 信贷 业务 规 模 ，甚至 停办 房 地产 信贷 业务 ，部分 过 授 信 后 监 控 对 抵 押 物 价 值 进 行 重 估 ， 必 要 时 可 指 定 专 业 机 构 进 行
房 地产 企业 将 会面 临资 金链 条 断裂 的危 险 。房 地产 业 属于 资金 密 集
房地 产业对 银 行信 贷 资金 的过 度依 赖 ，会 增加 国家 产 业政 策 、货 币
政 策及 商 业银 行信 贷政 策变 化 对房 地产 业 发展 所带 来 的影 响 。随 着 放 缓 ，项 目是 否 因售价 的 降低 导致 开发 商 无法 按期 偿还 贷款 ，开 发 国家对 房地 产 业调 控政 策 出 台，商 业银 行逐 步 提高 房地 产信 贷 业务 商 是否 因 信贷 政策 的 改变 导致 资金 链绷 紧 等情 况进 行评 估 。定期 通
我国商业银行房贷业务风险及其防范
我国商业银行房贷业务风险及其防范摘要：随着国家对房地产市场宏观调控效果的显现，作为房地产市场参与者之一的商业银行存在一些业务风险。
为防范和化解这些风险，商业银行应积极采取措施控制风险，减少损失。
关键词：房地产；商业银行；信贷风险中图分类号：f830.33 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01一、商业银行面临的主要业务风险(一)房地产开发贷款信用风险有个人根本没有得到银行放款标准，同时也不具备还款能力的房地产商户，编造虚假信息以及提供部分虚假的项目资料还赢得银行的资金支持，或者有的房地产商因为自己能力有效，到后期无法提供有效的项目开发资金，房屋预售不畅导致资金无法正常流通，惹发各种违约行为，涉及到违约赔款，实在无力支付银行的欠款，再者就是开发商在得到资金支持后，违规的挪为它用，甚至携款潜逃。
(二)个人住房贷款信用风险首先是被迫违约，当贷款人由于实际支付能力下降或者突然失去支付能力的时候，会因无法继续偿还贷款而导致信用风险；其次是个人贷款者恶意违约，借款人故意使用虚假收入证明以及其它的不良手段来骗取银行的贷款；最后是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人会主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将这种想法付诸实践，造成了违约行为。
(三)商业银行操作及内部控制风险我国金融机构设施还不够完善，在管理上也有些欠缺，这就导致银行本身的抵抗能力较弱，以及国家房贷配管理政策的落后，商业银行存在一定的内部风险。
商业银行信贷管理上的风险有以下几方面。
首先是缺乏规范的管理和约束体系，我国商业银行在面对经济效率时过分注重短时间内的经济成绩，而没有根据市场的具体走向发展，当看到房地产利润丰厚时，便将所有精力集中在房地产行业。
其次，没有完善个人、商户信贷体系，商业之间存在较大的竞争，不会互相透露客户资料，也没有试下信息资源共享，借款人和贷款之间联系脱节，商业银行无法全面的掌握借款人的信息，因此，商业银行在处理房屋贷款业务中，对借款人信息审核质量的不足直接造成了存在于房屋贷款中大量的欺诈、违约问题，增大了商业银行的风险。
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
商业银行房地产开发贷款风险与防范
房地产市场从总体来看已经积聚了较大的泡沫。尤 其是前些年房价上涨过快 、投机氛围浓厚的三 、四 线城市 ，一旦房地产市场调整 ， 将首当其冲受到冲
击 。如 温 州 的房 价 从 ２ ０ １ １ 年４ 月 份 起 已连续 ２ Ｏ 多 个 月下 跌 ，导 致温 州房 价 比高 峰时约 跌去 了 ３ Ｏ ％到 ４ ０ ％ （ 陈鸿 ，２ ０ １ ３ ） 。 （ 二 ）政策 风 险 房地 产行 业关 系到 国计 民生 ，是 国家宏 观 调控
下 贷 款银 行 的最优 决策 。由于 我 国房地 产市 场 近年
３ 到６ 倍 ，即合理的住宅价格应是一般居 民家庭年
收入 的 ３ 到６ 倍 ；后 者 一 般 在 １ ：３ ０ ０至 １ ：２ ０ ０之
间。而我国房地产市场的这两个指标远超上述参考
值 。如北京 ２ ０ １ ２ 年 的房 价 收 入 比 至少 超 过 ２ ０ 倍， 租售 比至少 低 于 １ ：４ ０ ０ 。 因此 ，我 国一 些 城 市 的
２ ０ １ ３ 年１ １ 月
经 济 论 坛
Ｅｃ ｏ ｎ ｏ ｍｉ ｅ Ｆ ｏ ｒ ｕ ｍ
ＮＯ Ｖ ．２ ０１ ３ Ｇｅ ｎ ． ５ ２ ０ Ｎｏ ． １ ｌ
总第５ ２ ０ 期
第１ １ 期
商业银行房地产开发贷款风险与防范
文／ 刘铁彬
【 摘 要】房地产行 业是我 国国民经济的重要行业 ，也是银行信 贷投放 的重点领域 ，在 中国商业银行信贷
由于房地产市Leabharlann 持续景气 ，房地产行业利润较 高 ，同时 ，国家 宏观 调控 导致 近几 年房 地产 上 市公
的重点领域之一。房地产行业受土地政策 、住房政
商业银行土地储备贷款的法律风险防范与控制
Ｒｅｆ ｅ ｅｒ ｎｃｅ
Ｌ ｅｇａｌ ｓ ｆＬ ｎ ｋｏ ａ ｄｂａ ｏａ ｓ Ｒｉ ｎｋＬ ｎ
商业银行 土地 储备贷款 的法 律风险 防范 与控制
赵 禹
土 地 储 备 制 度 是 近 年 来 城 市 土
人 民银 行 关 于 印 发 （ 地 储 各 管 理 土
上 的 优 势 ， 以及 贴 近政 策 和 政 府 的 特点 ，成 为 银 行信 贷投 放 的 内 在 动 力。但是 ２０ ０ ８年 ６月 国 家 审 计 署
范 作用 。 但 是 作 为 各地 土 地 储 备 机
构 资金 的 重 要 来 源之 一 ，土 地 储 备 贷 款 与 我 国 现行 的法 律 制度 也 有着
情 况进 行 了审 计调 查 后 指 出 ，被 审
计的 １ １省 市 土 地 储 备 中 心 共 挪 用
款 的借 款 人统 一承 担 本 行 政 区土 地 储备工 作 的事业单 位 。
不 符 的风 险 第三 ， 目土 地 与 贷款 项 期 限 与相 关 规定 不 符 的风 险 。本 文
现。 对 虽未 冠 以 “ 地储 备 中心 ” 土 名 称 但 符合 上 述 条件 的机 构 ，应 被视 为土 地储 备 机 构 ，并 能够 成 为 土地 储 备 贷款 的 融 资主 体 。但 是在 实践 中 由于各 地 进行 土 地储 备 的机 构有 所 不 同 ，常 常存 在 一些 以房地 产 开 发 企 业 为承 担主 体 而进 行 土 地储 备 贷 款 融 资 的机构 ，它们 大 多 是 受政
房 地 产领 域 改 革 的 一 个 热 点 问题 。
土 地 储 备 制 度 的 创 新 成 为 我 国 国 有
市 、 县 人 民政 府 国土 资 源 管理 部 门
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
商业银行房地产开发贷款风险及对策研究
商业银行房地产开发贷款风险及对策研究商业银行房地产开发贷款风险及对策研究摘要：房地产开发贷款是指商业银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款[1]。
房地产开发贷款金额大、利率高，是各家商业银行经营竞争的主要行业之一，同时也面临较多金融风险。
本文将详细剖析商业银行在房地产开发贷款实际操作中存在的具体风险，并为相应风险的防范及缓释提出对策及建议。
关键词：重复融资；抵押；空档期；资金监控户；风险缓释一、商业银行房地产开发贷款研究背景及现状房地产行业与商业银行之间属于相互依赖相互支持的关系[2]。
一方面，房地产企业需要大量的资金支持用于开发房地产项目的建设；另一方面，商业银行的利润大部分来源于房地产贷款的高额利息。
因此，很多商业银行经营者为了扩大银行利润，纷纷将银行的业务发展重点放在房地产开发贷款业务。
由于双方的共同利益关系导致商业银行的房地产开发贷款面临较大的金融风险。
目前我国各家商业银行对房地产开发贷款的授信政策具体要求有所不同，但大体内容是相同的。
本文整合了各大主流商业银行的政策要求，具体如下：（一）关于房地产开发企业开发资质及财务状况等的要求要求房地产开发企业或其控股股东具有一级及以上房地产开发资质；财务结构合理，扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%；未有大额其他应收、应付等关联方占款。
（二）关于项目抵押担保方面的要求房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押。
（三）关于项目合规性方面的要求确保项目获得立项、环评批复、四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证施工许可证）齐全后方可按照工程进度放款。
二、商业银行房地产开发贷款面临的风险剖析（一）同一项目重复融资风险银监会明确要求不同的商业银行不得针对企业的同一个项目进行重复融资。
重复融资导致企业贷款资金无法做到专款专用，同时也加大商业银行的信贷资金安全。
但是在实际操作过程中，商业银行并没有官方的渠道得知企业项目是否已在他行贷款。
我国房地产金融风险的分析与防范
市场风险是指由于整个市场状况而引起银行收入不确定 的可能性 。房地产业与宏观经济息息相关 ， 经济 发展 ， 个人收 入增加 ， 对房地产 的需求就会扩张 ， 但是 由于房地产业的生产 周期较长 。 在短期 内供给弹性小 ， 所以房价会在 比较短的时间
大多商业银行在大力发展 房地 产信 贷时 ，由于银 行管理
险意识不强 ．在房地产贷款发放过程中容易产生违规操作与 管理不到位 。 导致贷款风险产生 。 （ 信 用风险 四）
金融业和国民经济 的稳定与发展也 至关重要 。 因此 ， 剖析中国 房地产金融风险并提 出防范对策 ， 是化解房地产金融风险 、 促 进房地产业健康发展 的关键 。
一
信 用风 险（ 违约风险 ） 是借款人 违约 ， 不能偿还 、 不愿偿还
法。
关 键 词 ： 地 产 ； 融 风 险 ； 范 房 金 防
房地产金融风险是指金融机构 为房地产业提供资金的筹
集 、 通 、 算 等 金 融 服 务 活 动 中 ， 于 各 种 事 先 无 法 预 料 即 融 清 由
缺乏相关制度 的约束 给银 行带来损失的风险 ，ｌ ￣： ｔ 贷前审查流 ｌ 于形式 ， 对资料真实性 审核不严 ； 贷时对抵 押物管理 不规范 ，
或延期偿还债务本息 。 从而给银行带来损失的可能性。 目前 ， 我国房地产业 因利润率超过其 他行业而吸 引了不少投资商。 众 多房地产 开发企业 的恶 意竞 争在一定程度上引起 了市场的
、
当前 我 国 房 地产 金 融 风 险 的 集 中 表 现
（ ） 一 房地产投资的市场风险和融资信用风 险集 中于商业
银 行
我国 目前的房地产市场资金链 中．商业银行基本参与 了
我国商业银行房地产信贷风险研究
摘
要 ： 着 我 国经 济 的 发 展 和 居 民 收 入 水 平 的提 高 ， 房 地 产 的 需 求 激 增 ， 动 了我 国 房 地 产 业 的 高 速 增 长 ， 别是 随 对 带 特
在 国 家住 房 制 度 改 革 和 持 续 扩 大 内 需 政 策 的 引 导 下 ， 地 产 业 呈 现 了 良 好 的 发 展 前 景 ， 资 增 长 迅 猛 ， 为 国 民 经 济 新 的 房 投 成 增 长 点 。 最近 几年 ， 地 产 业 快 速 发 展 也 引起 了一 系列 问 题 ， 发 展 资 金 过 分 依 赖 银 行 ， 行 房 地 产 信 贷 门槛 放 松 和 房 地 房 如 银
中 图 分 类 号 ： ８ Ｆ３
文献标识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：６ ２３ ９ （ ０ ０ １ —１ ７０ １ ７—１ ８ ２ １ ）６０ ８ —１
１ 我 国 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 信 用 风 险 的 概 况
（ ） 地 产 贷 款 的 贷 款 品 种 集 中 。 目前 房 地 产 贷 款 在 ２房
（ ） 房 者 依 赖 于 银 行 个 人 按 揭 贷 款 ；９ ８年 住 房 体 制 ２购 １９
资 者 和 存 款 人 往 往 会 低 估 银 行 冒 进 贷 款 政 策 的 风 险 ， 任 而
１ １ 我 国房 地 产 业 的 发 展 严 重 依 赖 于 银 行 贷 款 ．
． 主 要 部 分 。我 国 实 行 土 地 配 给 制 度 ， 用 “ 高 者 获 得 土 ２ １ 政 府 性 担 保 引 发 的道 德 风 险 采 价
地” 的招 拍 模 式 ， 性 的土 地 成 本 不 仅 导 致 了 房 价 的 居 高 不 刚
就 不得不依靠银 行的融资 。
我国房地产金融风险分析及防范
李 少敏 高丽英 （ 河北省衡水建 ２河 １ ． 行； 北女子职业技术学院） ．
摘要 ： 随着 我国城市化进程的加快， 房地产业也随之发展迅 速。 但由于房 业 银 行 信 贷 ， 且 在 我 国 目前 的房 地 产 市 场 资金 链 中 ， 业 银 行 基 本 而 商 地产业本身具有很 多特性 ， 所以在经 营中会遇￣ ， 多各种 各样 的风 险。本 文 参与 了房地产开发的全过程 ， Ｊ ｒＥ ／ 包括 土地储备贷款 、 地产开发贷款、 房 从 房 地 产 金 融 风 险 的 类 型 八 手 ， 析 了房 地 产 金 融 风 险 的 形成 原 因 ， 针 对 流 动 资 金 贷 款 、 费者 按 揭 贷 款 等 。 因 而银 行 要 独 立 面 对 开发 商 、 分 并 消 建 这 些 风 险 提 出 了一 些 防 范 措 施 。 筑 商 与 个 人 消费 者 三 个 方 面 的信 贷 风 险 。 任何 的违 约 或 三 者 之 间 的 关键 词 ： 地 产 金 融 风 险 防范 房
交 叉 违 约都 会 产 生 还 贷 的 风 险 。 ２２ 房 地 产 投 资 增 长 过 快 ，市 场 难 以 及 时 消 化 在 最 近 的几 年 ＿ 伴随着我 国住房制度 的不断变革和房地产业 的迅速发展 ，我 国 中， 房地产的开发投 资金额逐年翻番 ， 而开工的面积和销售跟不上投 的房 地 产金 融 也 应 运 而 生 ， 并逐 步 发 展 起 来 。１ ９ 年 全 国房 地 产 开 ８ ９ 资的增 长速度 ，这样就造成 了大量房产的积压和 大量 的土地闲置 现 发 投 资 资金 ４ １ ． 亿 元 ，０ ８ 年 已达 ３ ４ ４ 亿 元 ，０ 年 增 长 了 ４ ４９ ４ ２０ ３０ １ 象 ， 些 都 为 房地 产 金 融 的 稳 定 造成 不 良影 响 。 在 有 很 多 人们 热 衷 这 现 ７５ ．６倍。虽然 ２ ０ ０ ８年 以来 ， 国房屋的交易量有所下 降， 我 房地产的 于“ 炒房地产 ”房价 的上涨有一定的理论界 限， ， 超过这一界限就会形 开 发投 资也 明 显减 弱 ，但 是 这 并 不影 响我 国 房 地产 业 的整 体 上 升 的 成经济泡沫 ， 进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭 ， 受损 趋势。但 由于房地产规模较大 ， 投资期长 ， 房地产金融风险的问题也 失 的 不但 有 开 发 商 、 筑 企 业 和 广 大消 费者 ， 有 损 失 的 最 终承 担 者 建 还 逐 渐暴 露 出来 。 金 融机 构。 １房 地 产 金 融 风 险概 述 ２３ 房地产市场 混乱 ， ． 房地产金融业务 的外部环境欠佳 一是政 房 地 产 金 融 风 险 主 要 是 指 经 营 房 地 产 金 融业 务 的 金 融 机 构 ， 府 相 关部 门对 国 有 土地 难 以进 行 有 效 的计 划 管 理 ，导致 土 地 资 源 无 由 于 自身 的技 术 策 略及 客 观 环 境 的 影响 在 资 产 ，收益 等 方面 面 临 的 不 法优化配置。一直以来 ， 我国土地 资源实施协议 出让 的制度 ， 这种制 确 定 性 风 险 。 主要 表 现 在 以 下 几个 类 型 ： 度 很容 易 发 生房 地 产 管 理 的政 府 人 员 和 房 地 产 商 相 互 勾 结 的行 为 。 １１信用风险 由于借款人无力偿还 或者 不愿偿还 ， ． 导致房地产 二是 信 用 缺 失严 重 。 房 地产 金融 市 场 ， 在 有很 多的 主 体信 用缺 失这 对 的 贷款 本 息 不 能够 按 时 回收 甚至 无法 回收 的 情 况。 这 种 风 险 主 要表 房 地 产 金 融 市 场 影 响极 坏 ， 现 实 中也 经 常 发 生 骗贷 等 不 法 行 为 ， 在 这 现在两个方面 ： 一是 当房 地 产 市 场 出 现危 机 ， 地 产 企 业 的 资 金 链 条 房 些行 为 严 重 的 阻碍 了房 地 产 业 和房 地 产 金 融 的健 康 发展 。 三 是 是房 断裂 导 致 的 无 力还 款 ，房地 产 投 资 的 市场 风 险和 融 资 风 险 将 集 中于 地产资金投向结构不合理 ， 品房库存量居高不下 ， 商 经济适用房的开 商业银行， 转变为企业信用风险 ， 带来逾期贷款和呆滞资金。二是从 发 建 设 比 例 与我 国现 阶 段 居 民 收入 结 构 相 比 ， 比例 明 显偏 低 。 消 费 者 的角 度 而 言 ， 由于 种 种 原 因 ， 能 承 受过 高 的房 贷 ， 成 还 款 不 造 ３ 房 地 产 金 融风 险 防范 措 施 困难 而 产 生信 用 风 险 。 ３１ 实行 融 资 渠 道 多 元 化 ，积 极 推 动 房 地 产 贷 款 证 券 化 当前 ， ． １２ 管理风险 贷款业务是 银行盈利 的主要来源 ， ． 而房地产 贷款 我 国房 地 产 业 的融 资 渠 道 很 单 一 ，房 地 产 企 业 的 资金 主 要 来 源于 银 又 是 贷 款业 务 的主 要 组成 部 分。 于房 地 产 业 拥 有 巨 大 的利 润 ， 以 由 所 行 的贷 款 ， 因此 我 们 必须 促 进 房 地 产 融 资 方式 的多 元 化 发展 ， 构建 房 各 银 行都 很 重 视 对 房地 产 业 的贷 款业 务。 贷 前 审 查 经 办 人 员风 险意 地产业 多元化融资体系 ，具体可 以考虑鼓励有条件 的企业发行公 司 识 不 强 ， 查 流 于 形 式 对 资 料 真 实 性 、 法 性 审 核 不 严 ， 明 显 存 在 债 券 ， 资 本 市 场 上直 接 融 资 ， 审 合 对 在 也可 以 由类 似 于 房地 产 投 资 信 托机 构 疑 点 的 资 料不 深 入 调查 核 实。 至 为 了赢 得 贷 款 ， 行 往 往 简 化 审查 甚 银 在 资 本 市场 上 发 行 ， 分 散 的 资 金 集 中 到房 地 产 建 设 中来 。 将 积极 稳 妥 手续 ， 降低 客 户 资 质 等 级 评 定 门槛 ； 抵 押 物 管 理 也 不 规 范 ， 理 抵 对 办 地 发展 住 房 公 积 金 贷 款 ， 分 利 用 公积 金贷 款 利 息 低 的特 点 ， 充 满足 低 押的相 关职能部门缺 乏协调配合 ， 不按程序操作 ， 或过分依赖 中介机 收 人居 民 的购 房 需 要 。 构的评估结果 ， 造成抵押品贬值 或抵押无效。 ３２ 增强 防范金 融风险的意识 商业银行要及 时跟 踪房地产市 ． １ 政策风险 在我 国社会主义现代 化的建设步伐 中， ． ３ 房地产业 场 的 发 展状 况 ， 大 对 市 场 的调 查 力 度 ， 时 调 整 房 地 产 金 融 政 策 ， 加 适 已经成 为我 国 国 民 经济 的重 要 支 柱产 业 ， 为其 占据 着 特 殊 的地 位 ， 因 保证银行对房地产金融业务 的健康稳定发展。要严格把握房地产贷 所 以成 为我 国 宏观 调 控 的重 点 产 业 。 方 面 ， 随 着 政 府对 宏 观 调 控 一 伴 款的市场准入条件 ， 对销售前景差的高层楼盘要限制介人 ； 已有不 对 政 策 的不 断 变 化 ， 房地 产金 融 市 场 环 境 也 随 之发 生 变 化 ， 而 影 响 这 进 良记录 、 风险能力差的小型开发企业 、 抗 自有资金明显不足的项 目不 整个 房 地 产业 的发 展 ； 一 方面 ， 国 的房 地 产业 在 不 同 的 区域 都 有 另 我 得介入。 要从规范操作、 降低风险、 保障运行出发 ， 有步骤地推进住房 着各 自的特点 ， 所以我 国中央的宏观调控难 以和地方政策相一致 ， 这 金 融 业 务 向 多 元化 、 标准 化 、 优质 化 方 向发 展 。 对 目前 出现 的房 地 产 在 房 地 产 的监 管 方面 就 容 易产 生 很 多 不 利 影 响 ， 因此 是 我 国 的房 地 热要适 当降温。 要认真贯彻执行房地产金融的有 关政策和规定 ， 从加 产金融业存在着 巨大 的风险 ， 而在你 有些地 方盲 目片面 的追 求 Ｇ ＤＰ 强房 地 产 信 贷 管理 入 手 ， 实 改进 服 务 。 切 的增 长 ， 无 视 中 央政 策 的调 控 ， 就 使 政 策 风 险进 一 步 的 恶 化 。正 而 这 ３３ 加 强 国 家 的宏 观调 控 和 引 导 ，加 大 中央 银 行 的监 管 力 度 对 ． 因为 如 此 ，国 家或 者 各 地政 府 为调 控 房 地 产 业所 采 取 的一 些 政 策措 于 国家 而 言 ， 地 产 金 融市 场 是 否 稳 定 非 常 重要 ， 家 必须 加 强 对 房 房 国 施 ， 就 成 为 了 我 国房 地 产 金 融 风 险产 生 的一 个 因 素。 也 地 产金 融 市场 的宏 观调 控 ，采 取 有效 的 措 施稳 定 房 地产 金 融 市 场 ， 保 １４ 流 动 性 风 险 由 于房 地 产 金 融 机 构 缺 乏资 金 ， ． 导致 不能 清 偿 证 房地 产 金融 市 场 的健 康 发展 。 要对 房地 产 和房 地 产 金融 进行 强 力 的 到 期 的债 务 、 足客 户 提 取 存 款 要求 的风 险 。 这 种流 动 ， 险 ， 满 性风 一种 监 管 ， 期 或 不定 期 地对 房地 产 金 融业 务 进行 现 场 、 要定 非现 场检 查 。 建 是原发性 的， 即资产结构中的中长期贷房地产市 场信息披露制度 ， 及时发出预 不 足 以应 付 提 款 需 要 ， 又缺 乏及 时融 入 现 金 的 手段 和 渠 道 ， 致 流 动 导 报 ， 断采 取相 应 措 施 ， 果 对金 融 机构 进 行调 控 和 引导 ， 大监 管 力度 。 加 性不足 一种 是继 发性的 ， 由信 用风险带动 的流动 性风险： 另 是 房地 参考文献 ： 产 金 融 中大 多 以房 地 产 作 借 款 的 抵 押 物 ， 当借 款 人 不 能 按 期还 款 时 ， …唐宇宏 ， 帮亮��
浅谈我国房地产金融的风险分析及防范
险 ？ 本 文 笔 者 根 据 自 己 的 实 际 工作 经
验 ，浅 谈 一 下 。
【 关键 词 】 房地 产 ；金 融 风 险 ；防 范
一
，
房地产金融风 险概 述
１ 、房地产金融风险的涵义 房 地产 金融 风 险 ，指 经营 房 地 产 金 融 业务 的金 融机 构 ，由于 决策 失误 、管理 不善 或客 观环 境变 化等 原 因导致 其 资产 、 收益 或 信 誉遭 受 损失 的可 能性 。 房地 产 资金融 通 就 业务 而言，房地产金融风险主要有信用风 险、流动性风险、系统性风险、利率风险、 汇率风险、 通货膨胀风险和房地产金融中的 其它风险。 ２ ，房地产金融风险的特点 房地产 金融作为一种特殊 的形式 ，其 风险具有金融风险的一般特征 ，具体 而言 ，
浙江省温 ＇ 市直房地产 开发有限公 司 ３ ０ ｉ ｔ 、 ｌ ５ ２ ２ ７
浙 江 省 温 州 汇 锦 置 业 有 限 公 司 ３ ０ ０ ５ ０ ２
整住房结构、稳定住房价格 以来 ，又陆续 出台了～系列配套措施 ， 从各 方面对房地
【 文章 摘 要 】 房 地 产 业和 房 地 产 金融 业 在 整 个金 融 业 和 国 民 经 济 发 展 中 占有 重 要 地 位 。 防 范房 地 产 金 融 风 险 ，不 仅 是 房 地 产 业 和 房 地 产 金 融 业 稳 定和 发展 的 需要 ，对 整个 金 融 业 和 国 民经济 的稳 定和 发展 也
二 、我国房地产金融风 险产生原 因
１ 土地储备制度不完善 各地城 市开发和改造 的盘子都很大 ，
土地 资产 价值 往往 很高 ，因此 ，土地 购 置 的 融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主 用 。 目前 ，土地 储 备 中心 取得 信 贷支 持 ，无 还是 要资金来源于银行货款 ， 还款则主要依靠土 论是通过使用土地使用权作为质押品， 地 出让 金 。 同时 ，土地 储备 属于 政 府行 为 ， 通过地方政府担保，都有违背 《 担保法》和 这使得土地的购置和开发很容易获得商业银 贷款通则》的嫌疑。地方政府的征地动机 各级土地储备中心的土地储备 行的巨额货款。但是，影响土地 出让价格的 不能被滥用， 因素很多 ，土地资产价格本身也波动频繁。 重点应转向基本建设用地和工业项 目用地的 这 些无 不增 加了 土地购 置与开 发贷款 的隐含 储备整理。 ２ 加强政府对房地产业的宏观管理调控 ， 规 风险 。 范房地产市场有序发展 ２ 融资渠道单一 坝 代 商 业 ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ Ｅ ＮＢ ＳＮ Ｓ
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范
信贷 风 险 及 生 院 辽 宁 大 连 １ ０ ６ ２ １ ５
全 后预 售商 品房 ，获 得 预 售 收入 并用 该 资 金 开 发 二 期 ，实 现 循 环 开 发 。 三 是 房 地 产 销 售 阶 段 。银 行 向 购房 者
提 供按 揭 贷款 等 服 务 ，房地 产 开 发企 业 将 取 得 的销 售 收 入 支 付 建 筑 安 装企 业 的 代垫 资 金 和对 项 目开 发贷 款 进 行 还 贷 ，银 行通 辽 宁省 教 育厅 人 文 社 会 科 学研 究基地 项 目 （ ０ ９ Ｄ ５ 。 ２ ０ Ｊ ２ ） 过 回收 购 房 者 还 贷 资 金 实 现 整 个房 地 产 信 回笼 ” 。 目前 各 商 业银 行 提 供 房地 产 贷款 服 务 贷 资 金 的 “ 【 章摘 要 】 文 自 ２ 世 纪 ９ 年 代 以来 ，随 着 我 国 ０ Ｏ 内 容相 当 丰 富 ， 已经涉 及到 房 地 产 项 目开 三 商 业银 行 房 地产 信 贷 主 要风 险 住 房 分 配 制 度 由福 利 性 分房 向 贷 币化 、 发 和 个 人住 房 消 费 等 许 多 方 面 ，并且 产 品 和 服务 形 式越 来 越 多 样 化 。房 地 产 贷款 可 及 原 因 分 析 商品 化 转 变 ，房地 产 业快 速 成 长 ，对 我 （ 由借款人 引发的风险 一） 国经济与社会发展起到 了举足轻重的作 以 根据 贷 款 的对 象 、用 途 、期 限 、担 保 方 式和 贷 款 的 自主 权 以及 资 金来 源 等 不 同标 即 由于借 款 人不 遵 守 借 款 合 同约 定 的 用 。然 而房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 离不 开 多 准进 行 划 分 ， 比如 按 住 房 用途 划 分 ，可分 按 期还 贷 而 导 致 金 融 机 构 利 益受 损 产 生 的 元化 的金 融 支持 ，尤其 是 银 行 的 贷 款 支 为住 房 开 发 贷 款 、商 业 用房 开 发 贷款 、个 风 险 。这 是 住 房 信 贷 风 险 中最 常 见 的 。 引 持 。本 文通 过 对 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 人 住房 贷款 、其 他 房 地 产 贷 款 ；按 贷款 的 发借 方违约 的原 因十分 复杂。主要有 ： 务 的 分析 ，揭 示 了房 地 产 信 贷 业 务风 险 担 保 方 式 划 分 可 分 为 信 用 贷 款 、 担 保 贷 １ 、借款人 由于家庭 、工作 、收入、健 产生 的原 因 ，并 提 出风 险 防 范的 对 策建 款 ，其 中担 保 贷 款 又 可 细 分 为保 证 贷 款 、 康 等 因 素 的突 变 。不 能按 期 或 无 力偿 还 贷 议 款 ，被 迫 放 弃 所 购 房 屋 ，从 而给 银 行 利益 抵 押 贷款 和 质 押 贷 款 等 。 房地产信贷 风险主要包括 信用风险 、 带 来损 失 。 目前对 借款 人主 要 审 查 借 款 人 【 键词】 关 流 动 性 风 险 、交 易 风 险 和 一 致 性 风 险 等 。 借 款 时 的 还 款 能 力 ， 也 就 是 贷 款 时 的 把 商业 银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 信 用 风 险 指 合 同义务 人 拒绝 履 约 或 不 能 履 关。至于以后的还款能 力的变化考虑的很 自上 ｔ纪 九十 年 代 术 以来 ，我 国房 地 约 的 风 险 ，它 是 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 少 。由于 目前 商 业 银 行 无法 对 借 款 人 的 财 ｆ ｆ ＝ 产投 资 额 和 增 加 值 的平 均增 长率 达 到 １％ ５ 中所 面 临 的最 主 要 风 险 ；流 动 性 风险 是 银 务状 况进 行 持 续 有 效 的 监 督 。 以上 ，高 于 国 民经 济 的平 均 增 长率 。近 十 行 在 每 笔 贷 款 到 期 时 及 时 履 约 的 风 险 ，在 ２ 、借 款 人在 通 过 按 揭 方式 购 置 房 屋 几 年 ，我 国 国 内生 产总 值 每 年增 加 ８ １ 预 期 资 金 来 源 显 著 减少 或发 生 巨大 变 化 的 并 发生 一 段 按 揭 期 后 ，房 地 产 价 格 大 幅 度 ～１ 个 百 分 点 ， 中 有 １ 个 百 分 点 是 房 地 产 情 况 下 ，银 行 资金 管 理 工 作 对 于 流 动 性 风 下 降 ， 以致借 款 人 在权 衡 利 弊后 ，放 弃 原 其 ～２ 业 作 的 贡 献 。房 地 产 业 一 直 是 拉 动 国 民 经 险 的规 避 至 关 重 要 ；交 易 风 险是 伴 随 着 银 来 的按 揭 购 房 行 为 ，而 利用 尚需 偿 还 商 业 济 持 续 增 长 的 丰导 产 、 。房 地 产 投 资 约 占 行 提 供 的 服 务 或 者 产 品 产生 的 ，它 受 银 行 银 行 的 借 款 ，再 重 新 购 置 其 他房 犀 ，造 成 我 国 城 镇 同定 资产 投 资 的 ２ ％，成 为 ＧＤ 的 内部 控 制 系 统 、信 息 管 理 系 统 、职 员忠 商 业 银 行 贷 款 不 能 收 回 ．这 种 风 险对 银 行 ０ Ｐ 增 长 的直 接 推 动 力 。不 仅如 此 ，房 地 产 业 诚 度 以及 操 作 流 程 的 影 响 ；一 致 性 风 险 来 的 损 害 更 大 。 房地 产 行 情上 涨 时 ，这 种情 也 能 有 效促 进 其 他 ＿联 产 业 ，如 机 械 设 备 自于 对 法 律 、规 章 制 度 以及 行 业 规 范 的违 况 一 般 不 会 发 生 。 天 制 造 业 ，金属 产 品制 造 业 ，建 筑 材 料 ，化 反 ，它 还 会 出现 在 相 关 法 律对 于 银行 提 供 ３、 由于 不 可 预 见 的 自然 灾 害 等 不 可 学工业等多个行业的发展 。 的 产 品 形 式 以及 客 户 活 动 的 约 束 及规 定不 抗 力 闵 素 。导 致 借 款 人 丧 失 履 行 合 同 的 能 然 而 房地 产业 的快 速 发 展 离 不 开 多 元 明确 的情 况 下 。 力 ．而 形 成 贷 款 风 险 。 化的 金融 支持 ，随着 房地 产 业规 模的扩 （ ） 二 由房 地 产 开发 商 引发 的风 险 大 ，房 地 产 金 融 创 新 也 迅 速 发 展 ，但 是 在 二 、银行 房 地产 信 贷过 程分 析 即 由于 房 地 产 开 发商 不 能 按 照合 同约 房地 产 业 资金 来 源 方 面 ，商 业 银 行 贷款 始 商 业 银 行 开展 房 地 产 信 贷业 务主 要 分 定 准 时 、按 合 同质 量 标 准将 楼房 交付 借 款 终 占据 较 大 比重 。 特 别 是 在 经 济 繁 荣 时 为 三 个 阶段 ： 人 使 用 ．导 致 银 行 被 迫 陷 入 债 务 纠 纷 ，贷 期 ，房 地 产 价 格 快速 上扬 ， 金 融机 构在 利 是 地 产 开 发 阶段 。承 担 土地 一 级 开 款 利 益 受 到 损 失 。具 体 表 现 ： 润驱 动 下 逐 渐 放 松 贷 款 条 件 ，以 资产 为抵 发 的有 土地 储 备 中心 、土地 出让 单 位 、项 ｌ 、善 意 违 约 。 开 发商 将 购 房 款 入 账 押 物 大 量 发 放 贷 款 ，借 款 企 业 受 宽 松 的 信 目公 司 以 及 土 地 出 资 （ 作 ） 。 这 三 类 单 后 ，因地 价 、建 筑 材 料 、施 工 技 术 、 自筹 合 者 贷环 境 鼓 励 ，也 倾 向于 采 取 更 高 的负 债 比 位都 有 银 行 贷 款 介 入 ，他 们 的还 贷 资 金 又 资金 和 环 境 保 护 等 情 况 的 影 响造 成 不 能 按 率 。而 一旦 房 地 产 市 场 泡 沫 破 灭 ，房 地 产 主 要 来源 于 土地 转 让 。 时交楼或所交楼盘不符 合购房人与开发商 价 格 的 大 幅 下跌 又 会 引发 商 业 银 行 信 贷 的 二 是房 地 产 开 发 阶段 。房 地 产 开 发 企 签订 的合 同标准 ，由此 引发购房人停还银 巨大 损 失 ，从 而 引起 银 行 业 的 不 稳 定 以 及 业 的 资 金 主 要 来 源 于 自筹 资 金 、 国 内 贷 行 借 款 ，使银 行 被 迫 陷 入 纠 纷 。 整 个 金 融业 的 系统 风 险 。美 国次 债 危 机 的 款 、外 资 、债 券及 其 他 。房 地 产 开 发 企 业 ２ 恶 意 诈 骗 。 些 开 发商 利 用 当 前 银 、 一 教 训相 当 深 刻 ， 因此 ，我 们 必 须 高 度 重 视 取 得 贷 款 后 ，将 部 分 资 金 支 付 给 地 产 一 级 行 法 规 不 健 全 的 空 隙和 一 些 工 作 人 员执 行 商业银行的房地产信贷风 险。 开 发 商 ，这 也 使 银 行 对 地 产 开 发 阶 段 的 贷 制 度 不严 的机 会 。通 过 不 正 当 的 手段 ，以 款 收 回。房 地 产 开 发企 业 通 常 将 工 程 分 为 其 关 联 企 业 或 有特 殊 关 系 的个 人 名 义 购 买 商 业 银行 房 地 产信 贷 内容 及风 期 、二 期 、三 期 等 ，启 动 项 目后 着 力 开 开 发 的房 产 ，用 以 筹 措 资 金 ；甚 至 伪 造 购 险分 类 发 一 期 ，在取 得 销 售许 可 证等 “ 证 ” 齐 房 人 诈 骗 银 行 资 金 ，以 按 揭 贷款 之 名 ．套 五
土地储备贷款风险识别与对策探索
人 向房 地 产 企 业 购 房一 一 房 地 产 企 业 向政府 购地 的
资 金 供 应 链 。土 地 融资 对 城 市 发 展起 到 了极 大 的推
动 作 用 ，２ １ 年 全 国各 省市 公 布 的财 政 收入 中 ，土 ０Ｏ 地 出 让 金 占 比均居 高位 ，其 中北 京 和 上 海分 别 达 到
押。
门书面同意 ，在借款银行开设在财政局名下的土地出让金
专户 ， 并须明确土地 出 让金收 人返还至该质押专户 ，明确 该抵押的土地使用权 和该质 押的专户不得为第三方抵质
押。”对于出现土地用途变更 、城市规划调整 、借款人经
营管理模式 和经营范 围变化等可能给贷款带来不利影响的 因素时 ， 应停止贷款发放，及时采取相应 的贷款保全和回
规 范土地储 备机构 的融资 和经营 ，提高土地储备贷
款 的透 明度 ，防范因债务风险连带形成财政风 险和 系统
性金 融风险。如深圳市２ １年下发的 《 ０１ 关于推进土地整 备工作 的若 干意见 》就指出 ，该市将建立全市统一 的土 地投融资平 台 ，由市土地储 备中心作为借款人开展土地
议 。建行 管理 层 曾透露 ，２ ０ 年新 增房 地产 贷款 为政府常务副职 ，管理层为政府各局领导 ，实 际操作一 ０９
４ ０ 元 ，其 中土地储 备 贷 款 占三分 之一 。２ １ 年 ， ５亿 ００ 尽 管 上 市 银 行 纷 纷 宣称 房 地 产 贷 款 占 比有 所 下 降 ， 但 各 地 土 地 储 备 中 心 的大 客户 地 位并 未 明显 动摇 。
来 ，从 上 市 银 行 公 布 的 前 十 大 贷 款 客 户 详 细 名 单 看 ，土 地 储 备 贷 款 已有 取 代 开 发 贷 款 成 为股 份 制 银 行 房 地 产 贷 款 新 宠 的迹 象 。 比如 在 民生 、兴 业 、深 发 展 ２ １ 年 前 十 大 贷 款 客户 中 ，均 能 看 到北 京 市 土 ００ 地 整理 储备 中心朝 阳分 中心 的身影 。 土 地融 资在 城 市扩 张 中起 到 杠杆 作用 。银 行 信贷
商业银行房地产业授信风险与防范
户 ，其 采 取 的授 信 策 略 区别 不 大 ，造 成 授 信 风 险 很 难通 过有 效 手 段 转 嫁 出 去 。
３ 项 目管 理 风 险 。商 业 银 行 针 对 房 ． 地 产 业 这 样 的高 风 险 行 业 并 未 采 取 特 别 的 监 督 以及 管 理 办 法 ， 南于 银 行 对 房 地
元 ， 比上 年 增 长 ４ ．％。 其 中 ， 国 内 贷 ４２
信
不
成
的
因 业
款 １ ２ ３ 元 ，增 长 ４ ．％ ；房 贷 业 务 ９亿 ｌ ８５
“
一
枝 独 秀 ” 的 繁 荣 背 后 ，隐 藏 着 巨 大
风 险 。根 据 上 市 银行 ２ ０ 年 中报 显 示 ， ０９
分必 要 。本 文主 要 通过 阐述 商 业银 行 的 房地 产 授 信 风 险 种 类 ， 提 出 防 范 商 业 银 行 房 地 产 授 信
中 近八 成 。各 家银 行都 处 于抢 占市 场 阶
段 ，在 激 励 机 制 的 作用 下 ，不 可避 免 会
产 业授 信风 险 的关 键 因素 。 ２ 授信 策略 风 险 。 由于 房 地产 业 自 ． 身 特点 ，造 成商 业 银 行 在 房地 产 业 授 信 过 程 中 间接 成 为 房地 产业 风 险 的 主要 承
Ｔ 、 建 、交 、 民 生 、深 发 展 、兴 业 、
７０ 黑龙 江金 融 ２ １ ００
黑龙江 金融 Ｈ ｌＯＮ Ｉ ＮＧ Ｅ Ｌ ＧＪＡ ２ 第 ５ Ｆ Ｎ ＣＥ ０１ ０ 期 Ｉ ＡＮ
构 代 为 偿 还 并 同 时 享 有 对 欠 款 企 业 的 代 位 追 偿 权 。对 于 中 小 房 地 产 企 业 由 于 信 用 等 级 低 、抵 押 品 等 难 以 保 证 、 资 产 规 模 小 等 原 因 ，难 以 得 到 商 业 银 行 的 贷 款 。 商 业 银 行 在 规 避 风 险 同 时 也损 失 了信贷业 务量 ，解决 这一 问题
商业银行的房地产贷款风险分析
商业银行的房地产贷款风险分析随着房地产市场的快速发展，商业银行在房地产贷款领域的风险也日益凸显。
在这篇文章中，我将对商业银行的房地产贷款风险进行分析，探讨可能的风险因素以及应对措施。
一、市场风险房地产市场的变动性和不确定性是商业银行面临的主要风险之一。
市场的需求和供应关系、政府政策、宏观经济环境等因素都会对房地产市场产生影响。
市场需求下降、供应过剩、政府政策调整等情况可能导致商业银行的贷款资产质量下降。
应对措施：1. 监测市场动向：商业银行应加强对房地产市场的监测和研究，及时掌握市场变化，做出相应调整。
2. 多元化投资：商业银行可通过扩大不同地区和不同类型房地产项目的贷款组合，降低风险集中度。
二、信用风险商业银行的房地产贷款存在信用风险，即借款人无法按时偿还贷款本金和利息。
信用风险的主要来源包括借款人的还款能力、偿债意愿以及第三方保证人的履约能力等。
应对措施：1. 严格风险评估：商业银行在审批贷款时应严格评估借款人的还款能力和抵押物的价值，确保贷款具备足够的保障。
2. 风险分散：商业银行应将贷款分散给多个借款人，避免过度依赖某一特定借款人。
三、流动性风险商业银行房地产贷款的流动性风险主要体现在突发事件或市场动荡时，借款人无法按时归还贷款，导致银行资金链断裂。
流动性风险可能对商业银行的日常经营和整体偿付能力产生巨大影响。
应对措施：1. 健全流动性管理：商业银行应制定完善的流动性管理政策和流动性监测机制，确保具备足够的流动性储备。
2. 多元化筹资渠道：商业银行应积极拓展多元化的筹资渠道，降低对短期市场资金的依赖性。
四、政策风险政府相关政策的调整对商业银行的房地产贷款风险有着直接的影响。
政府可能通过调控房地产市场、修改贷款政策等方式来控制房地产市场的波动，导致商业银行的贷款业务受到冲击。
应对措施：1. 密切关注政策动态：商业银行应及时了解政府相关政策的变化，并在政策调整后做好相应的业务调整。
2. 加强合规管理：商业银行应建立健全的内部合规管理制度，确保贷款业务符合政府政策要求。
商业银行土地抵押贷款的风险防范
法执行 与拍卖 的 ， 际担保价值 基本 人方可 优先受偿 ”。 ２０ 实 ０ ４年 １ ｌ 价机构 的选用 ， 月 ５ 由商业 银行 内信贷决 丧 失。一旦开发 商恶意不还 贷款 ， 银 日国土资源部 《 关于划拨 国有 土地使 策 以外 的部 门 ， 按照公 正 、 开 、 明 公 透
即不 能 由信贷 意， 方可 在房 管部 门备 案销 售 ， 行 押 ， 要 实现 抵押权 ， 银 但 将抵 押 物拍 卖 审核人 员上也应 调整 ，
可 完全控制住销 售 回笼 ， 免 了已 也避 后必须 先缴纳 土地出让金 ， 还要 支付 决策部 门选用评估机构 ， 《 按 通知 》 要
分贷款 ， 待开工逐步追加在建工程抵 批手续 。”
押， 再陆续放款 。这样一来 ， 开发商每
后商业银行 必须 就评估一 事与借款人
从 上述 有关 文 件 的变 化过 程 中 签订协议 ， 明确哪一方作为委托 人， 即
买一套房屋 ，都必须先取得银行同 可 以看 出 ，划 拨 土地使 用 权 可 以抵 付费方。另外在银行 内部 决策部门和
一
模式 看似合理 ， 其实银 行也存 在着 ２０ 年 《 ０ １ 城市房地产抵押管理 办法 》 务相关 的房地产抵押估价管理有关 问
较 大风险 。一是作 为抵押物 的国有土 第 ４ 条规定 “ ５ 以划拨方式取得 的土 题的通知 》（ 以下简称 《 通知 》 中被 ）
地使用 权 ， 在没有开发前 是有实 在价 地使 用权 连 同地上 建筑 物 设定 的房 进 一步规范 。《 通知 》 出： 指 房地产抵 值 的 ， 一旦 开发 以后 ， 但 则其 价值 事 地产抵 押进 行处分 时 ， 当从处分所 押估价原 则上 由商 业银行 委托 ， 应 但商 实上 已随售 房行 为逐 步转 移 到房 价 得 的价 款 中缴纳相 当于应 当缴 纳 的 业银行 与借款 人另有约定 的 ， 从其约 之 中。二是已开发 土地在实践 中是无 土地使 用权 出让金 的款额后 ， 抵押权 定 。 估价费用 由委托人承担 。 房地产估
土地储备贷款风险探析
［ 收稿 日期 ］２０ —１ —３ ０８ ０ １
［ 作者简介 】阎洪茂 ，９０年生 ， ， １７ 男 山东莱 阳人 ， 中国海洋大学硕 士生 ， 研究方 向为项 目管理 ， 电子信箱 ）ｌ ００ ＠１３ （ ｙ ｎ ４ ３ ６ ｕ
土地储备 制度是 近年来 城 市土 地制 度 改革 的
一
２０ 年 ４月 ， ０１ 国务 院办公 厅下 发 了《 国务 院关 于加强 国有土地 资产 管理 的通 知》， 要求 有 条件 的 地方政府 要对 建 设 用 地 试 行 收 购 储 备 制 度 ， 融 金
项重 大举措 ， 也是房 地产 领域 改革 的一个 热 点 。
ＹＡＮ ｎ — ｏ Ｈｏ ｇ ｍａ
（ ｃ ｎ Ｕ ｉ ｒｔ ｈｎ ， ｉ ｄ ｏ２ ６ ０ ，Ｃ ｉ ） Ｏ ｅ ｎ ｅ ｉ ｏ ｉａ Ｑｎ ａ ６ ０ ７ ｈｎ ａ ｖ ｓｙ ｆＣ ｇ ａ
Ａｂ ｔａ ｔ Ｔ ｅ ｒ ｋ ｆ ｌｎ ａ ｋ ｎ ｏ ｎ ｒｏ ｎ ｆ ｅ ａ ｐ ｃｓ ｕ ｈ ａ ｏ ｅ ｓｒ ｃ ： ｈ ｓ ｓ ｏ ｄ ｂ ｎ ｉｇ ｌ ａ ｏ ｔ ｉ ｖ ｓ ｅ ｔ ，ｓ ｃ ｇ ｖ ｍｍｅ ｔ ｃ ｅ ｉ ，ｐ ｌ ｙ， ｉ ａ ｉ ｓ ｎ ｒ ｄ ｔ ｏｉ ｃ
［ 关键词 】土地储备制度 ； 土地储备贷款 ； 信贷管理 ； 风险管理 ； 商业银行 ［ 中图分类号］Ｆ ３ ．５ ８０ ５ ［ 文献标 识码 ］Ａ ［ 文章编号］１７ ５ ５ （ ０９ ０ — ０ ８ ０ ６ ２— ９ ６ ２ ０ ） １ ０ ７ — ３
Ｏｎ ｈ ｓ ｓ ｏ ｎ Ｂａ ｉ ａ ｔ ｅ Ｒｉｋ ｆ Ｌａ ｄ ｎｋ ｎｇ Ｌｏ ｎ
土地储 备 制度最早 起 源于 ２ ０世 纪 ８ Ｏ年代 初期 的
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分，承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。
在金融体系中，个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。
随着我国房地产市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。
为此，本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。
一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大，特别是近年来房价的快速上涨，使得购房者普遍面临着较大的还款压力。
一旦房地产市场出现大幅度的下跌，将直接影响到贷款人的偿还能力，从而增加了商业银行的信用风险。
2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化，利率水平也会发生波动。
如果贷款人面临利率上升的情况，将增加其偿还压力，导致个人住房贷款违约风险上升。
3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中，商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估，但由于信息不对称、监管不严等原因，存在一定程度的信用风险。
部分贷款人可能会出现违约情况，给商业银行带来损失。
4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。
政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响，增加了营运风险。
二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时，要提高风险防范意识，采取有效的措施降低风险。
建立完善的风险管理体系，加强风险识别和评估，及时掌握贷款人的偿还能力，做好风险预警和控制。
2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时，要严格审核贷款人的信用状况和还款能力，确保借款人的还款来源合法可靠，降低信用风险。
合理控制贷款额度，避免因贷款规模过大而导致的风险增加。
3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险，对冲因利率变动引起的损失。
建立完善的抵押物评估和监管机制，加强资产质量管理，提前预防和化解信用风险。
4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中，商业银行应加强信息披露，对外公开自身的信用评级和风险情况，提高透明度，增强市场监督和约束作用。
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第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月 Vol.36 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May 2014────────── 收稿日期：2013-11-11作者简介：杨小丽（1980-），女，福建浦城人，硕士，副教授，研究方向为商业银行经营管理、风险管控。
-123-我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析杨小丽（福建江夏学院 金融学院，福建 福州 350108）摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。
关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警 中图分类号：F830.33文献标识码：A 文章编号：1009-9115(2014)03-0123-05DOI ：10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate LandYANG Xiao-li(Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China)Abstract: The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc.Key Words: real estate land reserve loans; lien; risk warning一、我国商业银行土地储备贷款现状2013年4月，国土资源部在《2012年中国国土资源公报》中指出：截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。
全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元①。
而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。
图1 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况②从图1中可以看出，自2008年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。
2009年全国土地抵押面积为22.08万公顷，抵押贷款总额2.6万亿元，此后逐年递增，至2012年抵押面积已达34.87万公顷，贷款总额5.95万亿元，相比2009年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款金额增加了128.8%①。
土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。
目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。
以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。
在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月-124-影响下，社会热钱加速向房地产业集中，而风险也同样向商业银行集中[1]。
土地储备抵押贷款是土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款，这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。
按照商业惯例，银行放贷的比重应不超过贷款项目投资的70%，但是当前土地储备中心的贷款比例都超过80%。
这样，当经济形势发生变化，或国家有关政策特别是对房地产业的调控政策出台时，抑制了一部分投机性需求，土地市场交易活动将被压抑，在这种情况下银行就将陷入被动境地。
特别是在目前土地储备机构的运作模式中，土地储备机构只是隶属于地方政府的一个部门机构，虽然从事土地收购、储备活动，但土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，地方财政间接占用了银行的贷款资金，由此给商业银行带来很多风险隐患。
二、我国商业银行经营土地储备贷款面临的风险 1. 在抵押担保方面的风险土地储备机构对于土地的抵押权尚待确认。
在各种版本《土地储备办法》中，土地储备机构仅是代表国家收回并注销原有土地所有权，并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利。
土地储备机构作为土地储备贷款的融资主体，其权限主要表现为两项，即在土地储备期间，经过建设规划管理部门批准，可以临时利用储备地块；由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位③。
因此，在法律地位上，土地储备机构并没获得将储备土地以抵押方式作为自身融资手段的权利。
储备土地使用权不明确造成的抵押风险。
目前，土地储备贷款的担保方式主要采取以原储备的土地、新收购的土地作抵押，或地方财政担保，或者两者兼有。
在实际操作中，商业银行为了防范风险，一般选择抵押价值高、容易处置并且权属比较明晰的土地[2]。
在抵押意愿方面，以潜在政府信用为背景的土地储备机构为了获得更多的贷款，往往要求银行在办理土地储备贷款时高估土地价值，有些土地储备机构甚至不愿意以土地为抵押；在抵押价值确定方面，由于土地收储成本不明确和土地预计出让的市场价格难以预计，对于收储土地的抵押价值判断也存在一定的不确定性。
在抵押手续办理方面，有些地方土地储备机构在收购、储备并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”[3]。
虽然这种贷款办理的手续是合乎程序的，但在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，会给土地储备机构造成还贷压力，给银行带来风险。
2. 借款主体与还款主体不一致引发政策与信用风险 各地土地储备机构实际上并不是独立的法人机构，从性质上说，很大程度上等同于政府的一个具体办事部门，其决策过程中的独立性，在实际操作过程中是很有限的，土地储备机构在财务经营上也是两条线管理，收支分开，对于出售土地所得的出让金，并不能完全支配，经营土地等其他资金的流量和存量，也不能完全自主独立决定。
在土地储备贷款中，土地储备机构向银行贷款，是借款的名义主体，但还款资金来源于地方财政，地方政府以土地经营收入一部分作为拨付还款资金，且借款的资金大多数都由地方支配和控制，这就造成借款的名义主体和资金控制者以及还款实际主体间的错位。
银行虽为债权人，但无法对贷放资金的去向、用途和项目进行全程核实和追踪，对地方财政这个还款实际主体进行管理。
因为中间隔着土地储备中心这个名义主体，从程序上也无法越过它。
经济繁荣，房地产市场活跃，还款矛盾便被隐藏。
一旦经济形势转冷，房地产业需求被抑制，地方财政不能增收和创收时，通过土地储备所贷得的资金就可能沉淀在地方财政账户中，而不能很快流转。
一方面，对于地方财政这个真正的还款主体而言，由于机制等因素，其还款意愿并不强；另一方面，对于商业银行而言，评估和测算储备土地的储备费用难度很大，从而降低了评估土地储备机构授信额度的准确度，风险难以预计。
况且某些地方政府违规操作，利用土地储备贷款弥补财政资金缺口的情况偶有发生，这些都使得土地储备贷款还款风险集中在商业银行。
3. 土地储备机构自有资金不足近年来，房地产市场活跃带来了土地价格的飞涨，而作为贷款名义主体的土地储备中心在进行收储土地时，资金问题突出。
财政拨款、土地储备专项资金以及银行构成了各级土地储备中心的资金来源。
其中，地方财政拨款数额少，且受到地方财政增收、创收情况影响，而土地储备资金需求量大，占用时间长，土地储备资金在使用时间上与财政拨款的时间也不一致；土地储备专项资金中只有一小部分进入到土地储备收益专项账户，且土地收益与需求也存在时间差；土地收益供给与土地储备资金需求也存在时间差[5]，因而无法成为土地储备资金的主要来源。
各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式筹集资金，银行贷款就会成为主要资金来源。
但是，银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。
同时，中国人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制③。
杨小丽：我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析-125-三、我国商业银行土地储备贷款风险形成机制 1. 土地储备的抵押土地登记较难落实土地储备机构向银行申请土地储备贷款时多以土地使用权作为抵押，但申请时并未支付征地款，无法办理抵押登记手续，因为这时土地使用权并未过户给土地储备机构。
另外，一部分土地储备机构在程序处理和管理上也有不当之处。
例如，有的地方土地储备机构既充当储备土地的管理者，又是储备土地的经营者，使自己既是土地抵押的登记机关，又要用自身的土地作抵押。
对于商业银行而言，一旦该笔贷款出现违约，银行将面临很大的潜在风险；被抵押土地的被拍卖处置风险，因为土地储备机构收回储备的土地中包括因实施城市规划和土地整理需要而由政府指令收购的土地、被依法收回的闲置土地、为政府代征的土地等，这些土地往往是以划拨土地方式取得的[6]。