房地产项目土地前期运作流程培训PPT课件
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土地一级开发业务流程PowerPoint ppt课件
1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台
2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） 2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标 准》（京政办发[2004]48号）
“五证”
工程档案登记
人防 计划任务
签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目核准 设计方案审查 出让合同变更
开发贷款
预测备案
商品房预售许可证
产权初始登记
土地一级开发主要工作流程示意
编制一级开发实施方案
根据一级开发实施方案 编制招标方案
控制性详细规划 取得一级开发权
林地征占用
耕地占补
勘界技术报告
一书四方案 征地批复 征地结案
建设用地批准书
第二部分 土地一级开发
四、公开市场交易土地出让价格构成
前期工程费 征地、拆迁、市政基础设施费 一级开发成本
财务费用 一级开发利润及税费
政府收益
综合地价
一级开发建设补偿费
溢价
入市交易底价
土地成交价
第三部分 土地二级开发
二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权）
流程图
第二部分 土地一级开发
三、开发模式和流程
（二）重点环节
编制《一级开发实施方案》
1、一级开发授权批复
《一级开发实施方案审批表》 国土局内部审核
区国土分局、区政府 审核签章
开发企业作为实施主体
储备机构作为实施主体
房地产开发全流程培训PPT.ppt
发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地
增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了防止缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司
的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不 用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比方万科收 购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
最优秀的设计成果是最能表达开发商开发思维和开发意识 的成果，而非作品。
..
精选文档17
土地获取 定位决策 产品设计 工程报建 施工建立 推广销售 入伙交付
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建立工程规划许可证——根底施工 许可证。
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审〔含单体设计方案〕—— 景观方案评审——初步设计成果评审〔含基坑支护设计图〕——建筑施工图评 审〔含根底设计图〕——正式施工图评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经历的缺失。
精选文档15
土地获取 定位决策 产品设计 工程报建 施工建立 推广销售 入伙交付
设计控制点
概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 根底施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
开 发 管 理 费
防 异
墙 改
地基
建 立
金
消 防 设 施 费
境 评 估 及 排
费
费
污
建 方立 案工 审程 批规
划 许 可
费
质检站
城管大队 执法大队
增值税、所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了防止缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司
的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不 用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比方万科收 购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
最优秀的设计成果是最能表达开发商开发思维和开发意识 的成果，而非作品。
..
精选文档17
土地获取 定位决策 产品设计 工程报建 施工建立 推广销售 入伙交付
各部门职责：
投资开发部：方案设计报批批复意见书——建立工程规划许可证——根底施工 许可证。
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审〔含单体设计方案〕—— 景观方案评审——初步设计成果评审〔含基坑支护设计图〕——建筑施工图评 审〔含根底设计图〕——正式施工图评审。
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经历的缺失。
精选文档15
土地获取 定位决策 产品设计 工程报建 施工建立 推广销售 入伙交付
设计控制点
概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 根底施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计
开 发 管 理 费
防 异
墙 改
地基
建 立
金
消 防 设 施 费
境 评 估 及 排
费
费
污
建 方立 案工 审程 批规
划 许 可
费
质检站
城管大队 执法大队
第五章 房地产开发项目前期工作.ppt
▪ （一）土地使用权出让 ▪ （二）土地使用权转让 ▪ （三）土地使用权划拨
1.土地使用权出让
▪ （1）土地使用权出让的含义
➢ 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者 的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
▪ (2)土地使用权出让的特征
▪ （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价 均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买 人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场 竞价，出价最高者为竞得人。
协议出让
▪ 协议出让是指出让方与受让方经过协商， 就土地使用条件及双方的权利义务达成一 致意见的一种出让方式。
▪ （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提 供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地 产权属发生变更的；
▪ （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属 随之转移的；
▪ （四）以房地产抵债的；
▪ （五）法律、法规规定的其他情形
第五章 房地产开发项目的前期工作
制作：郭金金
房地产开发环节
▪ 投资机会寻找 ▪ 投资机会筛选 ▪ 可行性研究 ▪ 获取土地 ▪ 规划设计与方案报批 ▪ 签署有关合作协议 ▪ 施工建设与竣工验收 ▪ 市场营销 ▪ 物业管理
房地产开发的程序
投资机会寻找 (看地)
项目选址、定 点审批
规划
建设工程规 划许可
▪ 2.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式 向拍卖人作出应价；
▪ 3.签约，应价高者与出让人签订土地使用权 出让合同；
▪ 4.履约，受让人交付土地使用权出让金；出 让人向受让人交付土地；
▪ 5.并领取土地使用权证书，办理登记手续。
1.土地使用权出让
▪ （1）土地使用权出让的含义
➢ 国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者 的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土 地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。
▪ (2)土地使用权出让的特征
▪ （三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价 均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买 人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场 竞价，出价最高者为竞得人。
协议出让
▪ 协议出让是指出让方与受让方经过协商， 就土地使用条件及双方的权利义务达成一 致意见的一种出让方式。
▪ （二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提 供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地 产权属发生变更的；
▪ （三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属 随之转移的；
▪ （四）以房地产抵债的；
▪ （五）法律、法规规定的其他情形
第五章 房地产开发项目的前期工作
制作：郭金金
房地产开发环节
▪ 投资机会寻找 ▪ 投资机会筛选 ▪ 可行性研究 ▪ 获取土地 ▪ 规划设计与方案报批 ▪ 签署有关合作协议 ▪ 施工建设与竣工验收 ▪ 市场营销 ▪ 物业管理
房地产开发的程序
投资机会寻找 (看地)
项目选址、定 点审批
规划
建设工程规 划许可
▪ 2.竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式 向拍卖人作出应价；
▪ 3.签约，应价高者与出让人签订土地使用权 出让合同；
▪ 4.履约，受让人交付土地使用权出让金；出 让人向受让人交付土地；
▪ 5.并领取土地使用权证书，办理登记手续。
房地产前期开发培训页PPT文档
发 大量市场信息，来探询投资的可能性，寻 前 找投资机会的过程。
期
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管
调 部门（省市发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草编
研 制可行性研究报告报发改委审批批复,并列入本年度固定资
程 产投资计划。 （国家发改委已取消了立项制度，实行备案 制。）
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
使 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并
用 对原用地者进行补偿、安置的行为。
权 根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，
的 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 取 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆
二、实施程序
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管
立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报发改委。纳入土
项 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》
过 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
取 ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明；
得 ⑦工程项目总平面图。 程 序
土 二、实施程序
地 （3）申办程序：
使
用
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）；
权 ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 的 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工
期
开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管
调 部门（省市发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草编
研 制可行性研究报告报发改委审批批复,并列入本年度固定资
程 产投资计划。 （国家发改委已取消了立项制度，实行备案 制。）
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
使 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并
用 对原用地者进行补偿、安置的行为。
权 根据国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，
的 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进 取 行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆
二、实施程序
项 （3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管
立 理办公室，项目立项申报资料由该办转报发改委。纳入土
项 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》
过 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
取 ⑤用地范围图； ⑥土地权属证明；
得 ⑦工程项目总平面图。 程 序
土 二、实施程序
地 （3）申办程序：
使
用
①审核有关申报资料（2个工作日）； ②现场勘测定界（10个工作日）；
权 ③制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用 的 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工
地产开发前期手续及配套建设流程ppt课件教案
一、开发部前期工作流程
（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划
【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
（二）规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批
10
（十四）报审人防证明 2、报审阶段
【办理单位】市人防工程办公室 【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书；
2、人防图纸3套以及人防图电子文件 【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费 【取得材料】人防证明 【备 注】审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交纳异地建设费
审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。 【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书
1
（四）规划设计成果报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案
（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。 【取得材料】《项目规划成果》2本 【备注】行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审合并，等于报审2
3
（六）大配套证明
【办理单位】市配套办 【所需材料】1、土地出让协议 （1份 复印件）；2、规划总平面图（1份） 【所需费用】大配套交费标准：
商品房：165元/平方米，其中危改计划为115/平方米； 公建：210—280元/平方米；空白地：185元/平方米 【取得材料】大配套协议/大配套证明 【备 注】大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%
（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划
【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
（二）规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批
10
（十四）报审人防证明 2、报审阶段
【办理单位】市人防工程办公室 【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书；
2、人防图纸3套以及人防图电子文件 【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费 【取得材料】人防证明 【备 注】审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交纳异地建设费
审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。 【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书
1
（四）规划设计成果报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案
（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。 【取得材料】《项目规划成果》2本 【备注】行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审合并，等于报审2
3
（六）大配套证明
【办理单位】市配套办 【所需材料】1、土地出让协议 （1份 复印件）；2、规划总平面图（1份） 【所需费用】大配套交费标准：
商品房：165元/平方米，其中危改计划为115/平方米； 公建：210—280元/平方米；空白地：185元/平方米 【取得材料】大配套协议/大配套证明 【备 注】大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%
房地产开发前期工作培训课件ppt 65页.ppt
房地产企业融资 房地产项目融资
3.2.3 土地使用权划拨
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其 使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行 为。
根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地的范围 包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用 地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律 行政法规规定的其他用地。
➢ 建安费
➢ 公共配套设施建设费
➢ 基础设施建设费
4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算
一、房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥 房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达 到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项 目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资 金三部分资金的筹集。
销广 售告 准推 备广
现物 场业 销管 售理
3.2.1 土地使用权出让
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批 租”，属于地产一级市场。
土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出 让、挂牌出让。
3.2.2 土地使用权转让
房地产开发的主要阶段划分
投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段
投可项 获
资性目 取
机研评 土
会究估 地
研行和 使
究
决用
策权
开 规建
发项批
划 设
设 工
目 计程
立 与招
项 方标
案
报
签七 署通 有一 关平 合等 作工 协作 议
房地产 第五章 房地产开发项目前期工作.ppt
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上； 属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发 建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通 信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地 平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
3.土地使用权转让的原则
1）房地产一致原则
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价， 且报价高于底价，并符合其他条件的，挂 牌成交；
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上 的竞买人报价的，出价最高者为竞得人； 报价相同的，先提交报价单者为竞得人， 但报价低于底价者除外；
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人 的报价均低于底价或均不符合其他条件的， 挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个 或者两个以上的竞买人要求报价的，出让 人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最 高者为竞得人。
投资机会筛选 (草签购买土地 使用权或合作意 向书)
可行性研究 1.市场分析 2财务分析
建设用地规划 许可证
申请用地
核发建设用地批 准文件
规划
土地 管理 部门
勘察设计
报建（同时 准备招投标）
招投标确定施 工企业
核发施工 许可证
开工
竣工
验收
合格 投放 市场
租售 阶段
投资机会选择与分析
获取土地
产品规划、设计、项目报建 建设阶段
和今后有可能发生破坏性地震地区的所有 新建、改进、扩建工程都必须进行抗震设 防。
四、房地产项目的规划设计
（一）房地产项目的规划设计的原则 1.符合城市总体布局，完善城市结构 2.丰富和创造最佳城市空间环境 3.房地产规划设计应满足的其他要求 使用，卫生、安全要求、经济要求、
3.土地使用权转让的原则
1）房地产一致原则
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价， 且报价高于底价，并符合其他条件的，挂 牌成交；
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上 的竞买人报价的，出价最高者为竞得人； 报价相同的，先提交报价单者为竞得人， 但报价低于底价者除外；
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人 的报价均低于底价或均不符合其他条件的， 挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个 或者两个以上的竞买人要求报价的，出让 人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最 高者为竞得人。
投资机会筛选 (草签购买土地 使用权或合作意 向书)
可行性研究 1.市场分析 2财务分析
建设用地规划 许可证
申请用地
核发建设用地批 准文件
规划
土地 管理 部门
勘察设计
报建（同时 准备招投标）
招投标确定施 工企业
核发施工 许可证
开工
竣工
验收
合格 投放 市场
租售 阶段
投资机会选择与分析
获取土地
产品规划、设计、项目报建 建设阶段
和今后有可能发生破坏性地震地区的所有 新建、改进、扩建工程都必须进行抗震设 防。
四、房地产项目的规划设计
（一）房地产项目的规划设计的原则 1.符合城市总体布局，完善城市结构 2.丰富和创造最佳城市空间环境 3.房地产规划设计应满足的其他要求 使用，卫生、安全要求、经济要求、
房地产项目土地前期运作流程培训课件[1]
![房地产项目土地前期运作流程培训课件[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/0e192f6f76eeaeaad0f330a4.png)
1
土地一级开发基本流程
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
1、选地
由政府或开发 商针对土地储 备整理或拟定 的项目进行项
目选址。
2、土地前期开 发申请
原土地所有者 或使用者在征 得区县和乡镇 政府或上级主 管部门得同意 后向市国土局 提出土地前期 开发申请。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•建设用地审批的权限。
• 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使 用国有土地。 • 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： •①农村集体经济组织兴办企业； •②乡镇村公共设施和公益事业建设； •③村民建设住宅。 • 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问 题。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•什么是拍卖出让土地使用权？ • 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部 门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获 得土地使用权的行为。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•什么是招标出让土地使用权？ • 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件 的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
PART
3
土地转用（征收）相关流程
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•农用地或未利用地转用审批－－将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变 土地用途。 •农用地转用是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地 利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。 •农用地转用分为国有农用地转用和集体农用地转用两种类型。
土地一级开发基本流程
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
1、选地
由政府或开发 商针对土地储 备整理或拟定 的项目进行项
目选址。
2、土地前期开 发申请
原土地所有者 或使用者在征 得区县和乡镇 政府或上级主 管部门得同意 后向市国土局 提出土地前期 开发申请。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•建设用地审批的权限。
• 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使 用国有土地。 • 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： •①农村集体经济组织兴办企业； •②乡镇村公共设施和公益事业建设； •③村民建设住宅。 • 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问 题。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•什么是拍卖出让土地使用权？ • 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部 门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获 得土地使用权的行为。
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•什么是招标出让土地使用权？ • 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件 的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
PART
3
土地转用（征收）相关流程
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项
房地产项目土地前期运作流程培训课 件[1]
•农用地或未利用地转用审批－－将农用地或未利用地变为建设用地。即批准改变 土地用途。 •农用地转用是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地 利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转为建设用地的行为。 •农用地转用分为国有农用地转用和集体农用地转用两种类型。
2024版房地产开发报建培训PPT课件
审查与批准
后续工作
政府主管部门对申请材料进行审查，符合要 求的颁发建设许可证或其他相关批文。
按照批准的建设规模和投资估算进行进。
报建涉及部门及职责
国土资源部门
负责审查项目用地是否符合土地利用 规划，办理土地出让或划拨手续。
02
城乡规划部门
报建目的
确保房地产开发项目符合城市规划和土 地利用规划，保障项目建设的合法性， 为后期销售、交付及产权办理等环节奠 定基础。
报建流程简介
申请前准备
材料提交
了解相关法律法规及政策要求，编制项目建 议书或可行性研究报告，确定项目建设规模、 投资估算等。
向政府相关主管部门提交申请材料，包括项 目建议书、可行性研究报告、规划设计方案 等。
案例三：某产业园区成功报建经验
项目背景 介绍该产业园区的产业定位、发展规划、
企业引进等。
成功经验 总结该项目在报建过程中的成功经验， 如明确产业定位、完善配套设施、提
高企业服务质量等。
报建策略与实施 阐述该项目在报建过程中采取的策略 和实施步骤，如政策对接、资源整合、 团队建设等。
启示与建议 针对类似产业园区项目，提出在报建 过程中应注意的问题和相关建议。
房地产开发报建培训PPT课件
目录
• 房地产开发报建概述 • 土地获取与前期准备 • 规划设计与方案审查 • 施工许可与现场监管 • 竣工验收与产权办理 • 房地产开发报建风险点及防范措施 • 案例分析：成功项目经验分享
01 房地产开发报建概述
报建定义与目的
报建定义
指房地产开发企业在项目开工建设前， 按照相关法律法规及政策要求，向政 府相关主管部门提交必要的申请材料， 以获取建设许可的过程。
房地产项目土地前期运作流程培训PPT课件
•什么是拍卖出让土地使用权？
• 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部 门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获 得土地使用权的行为。
•什么是招标出让土地使用权？
• 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件 的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
10 、组织验收 开发土地
建设项目的土地 前期开发完成后 由市国土局组织 相关委办局进行
验收
11、 办理建设用 地规划许可证
申请材料： • 用地申请报告 • 法人营业执照 • 立项批文 • 县以下建制镇应出具镇政 府证明 • 经审查批准详细规划或总 平面设计图纸
12 、办理建设用
地委托钉桩
建设单位需委托 测绘单位对建设 项目规划用地进 行测绘钉桩，由 测绘院按照建设 用地钉桩成果及 绘制要求绘制地
式等 ）。
5、 土地开发方
案修改
编制了开发实施方案的项 目由市国土局会同市发展 改革、规划、建设、交通 、环保等部门参加的联审 会，通过会审，对建设项 目土地前期开发的实施方 案中土地、产业政策、城 市规划、建设资质、交通 及环保等条件提出原则意
见。
6 、确定土地开
发单位
1、土地储备机构负 责实施土地开发
建设单位委托有相关资 质的土地评估公司对所 规划用地进行评估，必 须经市、县、自治县国 土局批准，并核定的地 价标准登记手续。
16、 土地估价 报告的预审
根据《国家土地 管理局土地估价 报告预审制度实 施方案》，对需 经国家土地管理 局确认估价结果 的土地估价报告
17、 办理土地出 让审批
三级会议： 1、分管土地副市长土 管会 2、市长土管会 3、书记土管会
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2、以招标方式确定 开发企业后，土地 储备机构应当与中 标开发企业签订土 地前期开发管理委
托协议。
7 、办理相关用
地手续
向市规划部门办理规划意见 ，向市国土部门办理用地手 续，向市发展和改革委员会 办理核准手续，涉及交通、 园林、文物、环保和市政专 业部门的，应按照有关规定 办理相应手续如果开发项目 涉及新增集体土地办理农用 地征收、农转用手续或存量 国有建设用地收回国有土地 使用权的，土地储备开发实 施单位依法办理相关手续， 并获得市人民政府的批准。
式等 ）。
5、 土地开发方
案修改
编制了开发实施方案的项 目由市国土局会同市发展 改革、规划、建设、交通 、环保等部门参加的联审 会，通过会审，对建设项 目土地前期开发的实施方 案中土地、产业政策、城 市规划、建设资质、交通 及环保等条件提出原则意
见。
6 、确定土地开
发单位
1、土地储备机构负 责实施土地开发
•建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府
•目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委 会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。
•建设用地审批的权限。
• 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使 用国有土地。 • 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： •①农村集体经济组织兴办企业； •②乡镇村公共设施和公益事业建设； •③村民建设住宅。 • 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问 题。
18 、举行土地出让
活动（招拍挂）
土地前期开发企业接受土 地整理储备中心的委托进 行土地前期开发，生地变 成熟地之后项目骏工验收 合格后3 个月之内政府优 先对土地进行招标、拍卖 、挂牌，开发企业有优先
竞争权。
19 、签订国有土 地使用权出让 合同
20 、交付土地 出让金
21 、办理国有土 地使用证
目选址。
2、土地前期开 发申请
原土地所有者 或使用者在征 得区县和乡镇 政府或上级主 管部门得同意 后向市国土局 提出土地前期 开发申请。
3、土地开发项 目预审
市国土局受理 申请并进行土 地开发项目预
审。
4 、土地开发实
施方案预审
委托市、区县土 地储备机构负责 组织编制土地储 备开发实施方案 （地块范围、土 地面积、控规条 件、地上物状况 、储备开发成本 、土地收益、开 发计划、实施方
•必须纳入招拍挂出让国有土地范围 •1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地； •2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； •3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行 政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规 定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的 •5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、 法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
形图。
13 、办理国有 土地使用权 出让申请
申请用地者应 当同时向市城 市规划局、市 土地局提出用 地申请 初审会通过。
14 、主管部门
实地勘察
房地产项目用地 单位将《城镇建 设用地批准书申 请审批表》返回 行政主管部门， 带领行政主管部 门的工作人员到 用地现场实地勘 察，查明土地状
况。
15 、委托地价评 估、办理核定 地价手续
按合同的约定支付 余款。付清地价款 后向市或区、县房 地局申领国有土地 使用证。
PART
2
关于土地及土地出让相关要点
•土地分为农用地、建设用地和未利用地。
•农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用 地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅 和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地 等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
建设单位委托有相关资 质的土地评估公司对所 规划用地进行评估，必 须经市、县、自治县国 土局批准，并核定的地 价标准登记手续。
16、 土地估价 报告的预审
根据《国家土地 管理局土地估价 报告预审制度实 施方案》，对需 经国家土地管理 局确认估价结果 的土地估价报告
17、 办理土地出 让审批
三级会议： 1、分管土地副市长土 管会 2、市长土管会 3、书记土管会
8 、确定实施规 划方案
开发单位委托编制 可行性研究报告， 规划方案，工程造 价预算和具体设计
实施方案等。
（概规-控规-详规 ）
9、 办理拆迁安
置及市政基
础建设
在取得市人民政府的 批准文件后由土地储 备开发实施单位到相 关委办局办理征地、 拆迁市政基础设施建 设等相关手续，组织 实施征地、拆迁和市 政基础设施建设。
房地产项目土地前期运作流程 培训课件
2020/11/15
• 2014年3月
Contents
目录
一、土地一级开发基本流程 二、关于土地及土地出让相关要点 三、土地转用（征收）相关流程 四、相关税费 五、土地前期及竞拍工作流程
PART
1
土地一级开发基本流程
1、选地
由政府或开发 商针对土地储 备整理或拟定 的项目进行项
10 、组织验收 开发土地
建设项目的土地 前期开发完成后 由市国土局组织 相关委办局进行
验收
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
11、 办理建设用 地规划许可证
申请材料： • 用地申请报告 • 法人营业执照 • 立项批文 • 县以下建制镇应出具镇政 府证明 • 经审查批准详细规划或总 平面设计图纸
12 、办理建设用
地委托钉桩
建设单位需委托 测绘单位对建设 项目规划用地进 行测绘钉桩，由 测绘院按照建设 用地钉桩成果及 绘制要求绘制地
•集体土地是指农村集体所有的土地。
•根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。
•建设用地使用权的定义及取得方式
•建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占 有、使用和收益的权利。 •国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让） •国有土地使用权划拨 •国有土地租赁
托协议。
7 、办理相关用
地手续
向市规划部门办理规划意见 ，向市国土部门办理用地手 续，向市发展和改革委员会 办理核准手续，涉及交通、 园林、文物、环保和市政专 业部门的，应按照有关规定 办理相应手续如果开发项目 涉及新增集体土地办理农用 地征收、农转用手续或存量 国有建设用地收回国有土地 使用权的，土地储备开发实 施单位依法办理相关手续， 并获得市人民政府的批准。
式等 ）。
5、 土地开发方
案修改
编制了开发实施方案的项 目由市国土局会同市发展 改革、规划、建设、交通 、环保等部门参加的联审 会，通过会审，对建设项 目土地前期开发的实施方 案中土地、产业政策、城 市规划、建设资质、交通 及环保等条件提出原则意
见。
6 、确定土地开
发单位
1、土地储备机构负 责实施土地开发
•建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府
•目前我国体制内，设区的市的区一级土地部门都称为分局，不具有独立行使 权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委 会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。
•建设用地审批的权限。
• 土地管理法律规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使 用国有土地。 • 在3种情况下，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续： •①农村集体经济组织兴办企业； •②乡镇村公共设施和公益事业建设； •③村民建设住宅。 • 商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。小产权房问 题。
18 、举行土地出让
活动（招拍挂）
土地前期开发企业接受土 地整理储备中心的委托进 行土地前期开发，生地变 成熟地之后项目骏工验收 合格后3 个月之内政府优 先对土地进行招标、拍卖 、挂牌，开发企业有优先
竞争权。
19 、签订国有土 地使用权出让 合同
20 、交付土地 出让金
21 、办理国有土 地使用证
目选址。
2、土地前期开 发申请
原土地所有者 或使用者在征 得区县和乡镇 政府或上级主 管部门得同意 后向市国土局 提出土地前期 开发申请。
3、土地开发项 目预审
市国土局受理 申请并进行土 地开发项目预
审。
4 、土地开发实
施方案预审
委托市、区县土 地储备机构负责 组织编制土地储 备开发实施方案 （地块范围、土 地面积、控规条 件、地上物状况 、储备开发成本 、土地收益、开 发计划、实施方
•必须纳入招拍挂出让国有土地范围 •1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地； •2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； •3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行 政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规 定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的 •5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》 约定或法律、 法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； •6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
形图。
13 、办理国有 土地使用权 出让申请
申请用地者应 当同时向市城 市规划局、市 土地局提出用 地申请 初审会通过。
14 、主管部门
实地勘察
房地产项目用地 单位将《城镇建 设用地批准书申 请审批表》返回 行政主管部门， 带领行政主管部 门的工作人员到 用地现场实地勘 察，查明土地状
况。
15 、委托地价评 估、办理核定 地价手续
按合同的约定支付 余款。付清地价款 后向市或区、县房 地局申领国有土地 使用证。
PART
2
关于土地及土地出让相关要点
•土地分为农用地、建设用地和未利用地。
•农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用 地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅 和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地 等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
建设单位委托有相关资 质的土地评估公司对所 规划用地进行评估，必 须经市、县、自治县国 土局批准，并核定的地 价标准登记手续。
16、 土地估价 报告的预审
根据《国家土地 管理局土地估价 报告预审制度实 施方案》，对需 经国家土地管理 局确认估价结果 的土地估价报告
17、 办理土地出 让审批
三级会议： 1、分管土地副市长土 管会 2、市长土管会 3、书记土管会
8 、确定实施规 划方案
开发单位委托编制 可行性研究报告， 规划方案，工程造 价预算和具体设计
实施方案等。
（概规-控规-详规 ）
9、 办理拆迁安
置及市政基
础建设
在取得市人民政府的 批准文件后由土地储 备开发实施单位到相 关委办局办理征地、 拆迁市政基础设施建 设等相关手续，组织 实施征地、拆迁和市 政基础设施建设。
房地产项目土地前期运作流程 培训课件
2020/11/15
• 2014年3月
Contents
目录
一、土地一级开发基本流程 二、关于土地及土地出让相关要点 三、土地转用（征收）相关流程 四、相关税费 五、土地前期及竞拍工作流程
PART
1
土地一级开发基本流程
1、选地
由政府或开发 商针对土地储 备整理或拟定 的项目进行项
10 、组织验收 开发土地
建设项目的土地 前期开发完成后 由市国土局组织 相关委办局进行
验收
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
11、 办理建设用 地规划许可证
申请材料： • 用地申请报告 • 法人营业执照 • 立项批文 • 县以下建制镇应出具镇政 府证明 • 经审查批准详细规划或总 平面设计图纸
12 、办理建设用
地委托钉桩
建设单位需委托 测绘单位对建设 项目规划用地进 行测绘钉桩，由 测绘院按照建设 用地钉桩成果及 绘制要求绘制地
•集体土地是指农村集体所有的土地。
•根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体所有。
•建设用地使用权的定义及取得方式
•建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家或者集体所有的土地享有占 有、使用和收益的权利。 •国有土地使用权出让（招拍挂、协议出让） •国有土地使用权划拨 •国有土地租赁