2018年上海豪宅市场研究报告

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2018年上海各区最新开盘房价大全快看看你买得起哪？

2018年上海各区最新开盘房价大全，快看看你买得起哪？离春节还有不到10天各位胖友们是否已经想好如何面对七大姑八大姨的五大必杀问题呢吗每个月工资多少？去年升职呢吗？交男/女朋友呢吗？车子房买了吗？（内心OS：大姨大姑们求放过~~~）今天，小编就和大家谈谈买房，买新房2017年上海新盘的供应量很稀少想买新房的朋友可选择面真心不大但刚步入2018年，上海的供应量暴增！1月的31天内，14盘连开，4272套房源入市现阶段还有4个项目刚认筹结束或正在认筹又是1000余套房源即将开卖更重要的是，2月还会有8个新盘入市面对如此庞大的供应量小编不禁想对购房朋友说：不急，慢慢挑，挑到最适合的出手也不迟！浦东新区浦东新区房价在上海来说处于中等不过小区位置不同，房价也自然不同20多万元一平不少，1、2万一平的也还有1月二手房均价54625元/m212月二手房均价54697元/m2从去年8月份以来，房价一直持平状态！此次新开楼盘中浦东最多一共43个楼盘，纯新盘有5个去年临港成交最多，涨幅最大买了就是赚了，不考虑来一套么？闵行区闵行从去年开始房价一路下跌今年1月二手房均价47316元/m212月二手房均价47051元/m2闵行区，17个新盘，纯新盘6个！去年闵行区土地市场经营性宅地成交数0套仅仅成交4套租赁住宅...照这个趋势，闵行区房子买一套少一套开春后几个月房价可能会上涨不过，闵行近期交通规划稳步前进在这里入手一套也是非常有潜力的！宝山区去年下半年开始宝山的房价也是下跌的厉害，1月二手房均价41333元/m212月二手房均价41150元/m2宝山区，12个新盘，纯新盘5个！2017年宝山区土地市场成交的5幅住宅土地快看看下面的小区房价你能买得起哪个吧？徐汇区说到徐汇区房价很多人都会抱着望而生畏的态度徐汇1月二手房均价72756元/m212月二手房均价72814元/m2包括各个小区的房价10多万、20多万一平的小区也屡见不鲜！今年徐汇区共有6个新盘！2017年中心城区的宅地成交本身就寥寥无几想买房的瞅准机会入手吧！松江区在网上的挂价来看，松江的房子算是便宜的了松江1月二手房均价33408元/m212月二手房均价33665元/m2去年一直在下降，相比起去年同期也降了8%！小区的价格也很多样化算算你的存款多久可以在松江入手一套吧！松江区，14个新盘，纯新盘5个！一枝独秀——小昆山楼板价已破3万/㎡，值得关注嘉定区嘉定区空气超级好，交通也很便利嘉定1月二手房均价32267元/m212月二手房均价31948元/m2可以说，这个价格很实在了当然了，这个数据只是一个整体的均价值每个小区还是有每个小区的特色的！嘉定区，17个新盘，纯新盘4个！大多集中在嘉定新城静安区静安区房价可以说是hin贵了不过还好，这几个月房价都保持平稳状态静安1月二手房均价65727元/m212月二手房均价65907元/m2同比去年同期下跌22.80%2018年静安共有7个新盘！想在静安买房的同志们，求抱大腿！普陀区上海去年下半年开始，房价普遍下降普陀区也不例外普陀1月二手房均价58618 元/m212月二手房均价58886 元/m2普陀区，7个新盘相比较来说，去年到今年普陀区的房价还是比较稳定的！剩下的就是静待预售证的开出和正式开盘！杨浦区相比去年5月份杨浦区的房价下降整整4000块一平1月二手房均价63437 元/m212月二手房均价63502 元/m2各个小区的房价也各有千秋！杨浦区，8个新盘！杨浦区2017年土地市场没有交易，风平浪静2018的新房供应大多集中于东外滩板块长宁区长宁区是上海的贵族区，1月二手房均价67113元/m212月二手房均价67467元/m2环比上月下跌0.52% ，同比去年同期上涨 1.72% 从7万多的均价下降到6.7万这个趋势对于刚需族来说是个好兆头啊！长宁区，2个新盘内环不多，中环更少长宁区2017年无住宅用地成交虹口区虹口1月二手房均价60434 元/m212月二手房均价60379 元/m2环比上月上涨0.09% ，同比去年同期下跌 2.20% 虹口区，2个新盘！虹口区，同长宁区的境况一样就看北外滩和虹口内环的较量吧！黄浦区黄浦区房价倒不像其他区一样呈下降趋势这几个月来，正在平稳的缓慢上升中1月二手房均价80933元/m212月二手房均价81658元/m2黄浦区，5个新盘！2017年内环内更无住宅用地拍出豪宅看着挑一挑，合适的就收了吧！青浦区近期17号线开通青浦离市区更近了但是房价却降了3万多出头的小区在这里还是比较常见的1月二手房均价32178元/m212月二手房均价32217元/m2比上月下跌0.12% ，比去年同期下跌1.51% 青浦区，23个新盘，纯新盘7个！地铁17号线通车之后青浦与虹桥和上海中心城区的联动已经实现这里或许将成为买房的的热门选择地奉贤区奉贤1月二手房均价23837 元/m2奉贤12月二手房均价23724 元/m2环比上月上涨0.48% ，同比去年同期下跌10.37% 奉贤区，新房楼盘有24个，纯新盘4个！一大半的供应集中在南桥和金汇足有14个楼盘，其中不乏耳熟能详的热盘海湾，也不失为一处可以考虑的选择之处金山区金山也是值得投资买房的一个区旅游业比较发达，交通也正在逐步建设中金山1月二手房均价15769 元/m2金山12月二手房均价15190 元/m2环比上月上涨 3.81% ，同比去年同期上涨0.62% 金山区，10个新盘，纯新盘2个！金山区2017年土地市场成交的4幅住宅土地2018年值得期待崇明区崇明是唯一一个房价上涨的区和去年同期相比涨了接近一倍也难怪崇明现在的发展一天比一天要好1月二手房均价15094 元/m2去年12月二手房均价15127 元/m2环比上月下跌0.22% ，同比去年同期上涨41.46% 崇明区，6个新盘！2017年长兴成交了一幅建筑面积约4.16万㎡的纯宅地另有陈家镇四盘加入预计2018年这个区域的成交不会太冷清忘记了是谁说的这样一句话在中国，什么投资都不如在合适的时间和地点买房！市中心的房子虽好，但是也要量力而行交通的日益方便家在哪里只是通行时间问题而且通行时间会逐渐减少所以，房子买远一点又有什么关系呢？。

高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)

典型群体分析：
欧美人

人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位，享有公司提供的住房津贴三口之家，多小孩客户层次较东南亚人更高

购房特征：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先会所设施齐全，是其重要的社交场所生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今后能够适应本国的文化氛围
最高层级房屋是体现自己被认可和尊重的内心情感需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道信赖感：口碑好的楼盘在居住品质上更令人信赖
1、口碑传递
认同感：被同一层次的人认可的楼盘可以满足高端客户重视自己受到认可的需要美誉度：可以很好的提高产品或品牌的美誉度
2、小众媒体
类别墅
人文历史
城市地位
高尔夫资源
自然景观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观优质物业管理高素质居住群体
土地指标

价值指标
具备群体区隔力的房屋总价长期保值的租金收益
配套成熟的中心城区稀缺资源公认的高档区块或社区
上海高端物业主要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河沿岸新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城

2018年上海土地市场综述

2018年上海市土地招拍挂市场总体平稳有序，成交量和价格都基本符合政策导向，但同时也出现了一些不同寻常的信号，值得进行分析和解读。

一、总体供应略增，结构调整显著2018年上海全年供应土地1200万平方米，比上年供应量增加14%。

其中，供应居住用地522万平方米，同比减少11%（65万平方米），供应商办用地222万平方米，同比增加66%（66万平方米），供应工业用地426万平方米，同比增加56%（153万平方米），供应科研用地29万平方米，同比减少14%（4.8万平方米），见图1。

图1 上海土地供应情况统计（千平方米）2018年供应土地幅数略有减少，单幅土地面积增加显著。

供应土地的平均容积率进一步提高，供应土地规划建筑面积达到2333万平方米，比上年增加20%（381万平方米）。

增加的供应集中在商办和工业物业。

在“五量控制”的背景下，产业用地（包括商办和工业用地）供应大开绿灯，影响未来土地供应潜力。

土地开发强度进一步提高，有利于提高土地利用效率和产业经济密度，新增的商办土地供应普遍存在自持要求，但进一步加剧商办市场供应过剩的趋势仍将不可避免。

二、成交情况稳定，商办流拍率减半2018年度居住用地流拍4块，商办和工业地块各流拍3块，总体流拍率4%，处于正常范围内，甚至略低于10年来的平均水平。

2017年商办地块流拍5块，流拍率达到10%，2018年流拍率减半，恢复到正常水平。

成交价格方面，2018年土拍总体价格稳定，居住用地全部底价成交，商办用地总体溢价率2%，显著低于往年。

2018年溢价率高于80%的商办地块大多位于非中心区域（崇明、松江、普陀和闵行），上海人口和消费能力由区域中心向外溢出的趋势更为显著。

2018年中一二线城市一系列土地流拍、撤拍事件引起了局部市场恐慌，但就全年整体来看，流拍率并未出现异常，可能的原因包括政府对市场的管控效果和一线城市房地产市场的吸引力在市场下行期更为显著。

上海内环住宅用地流拍事件影响更多地表现为开发商在市场流动性降低背景下的风险偏好和对住宅市场价格预期的降低，不应将此市场信号作用视作实际市场表现。

豪宅的定义研究报告

豪宅的定义研究报告1. 引言豪宅，亦称为豪华住宅、高档住宅，是指拥有高水平设施、舒适环境及尊贵氛围的住宅。

随着社会发展和人们收入水平提高，对居住环境的要求也逐渐提高，豪宅成为越来越多人的追求。

本报告旨在研究豪宅的定义，探讨豪宅需求的特点以及对购房者的影响。

2. 豪宅的定义豪宅的定义具有主观性，因国家、地区、文化等因素会有所差异。

基本上，豪宅的定义有以下几个方面：•高昂的价格：豪宅的价格通常远高于普通住宅的价格。

•建筑设计与装修：豪宅通常采用独特的建筑设计，装修精美，充满奢华感。

•大面积的空间：豪宅的建筑面积较大，为居住者提供充足的私人空间。

•优质的配套设施：豪宅通常配备豪华设施，如健身房、泳池、私人影院等。

•尊贵的社区环境：豪宅多位于高尚社区内，环境优美，私密性较高。

3. 豪宅需求的特点3.1 品质生活需求豪宅需求主要来自追求高品质生活的人群。

他们对居住环境的要求更高，希望能够享受到顶级的生活设施和服务，体验舒适与奢华。

他们注重细节，对家居设计、装修材料以及室内家具的品质要求较高。

3.2 社交需求豪宅的居住者通常具有社交需求。

他们希望能够与有共同兴趣和经济实力的人交往，扩展社交圈子。

因此，豪宅项目通常设有社交活动场所和俱乐部，方便住户之间的互动和交流。

3.3 隐私与安全需求豪宅的居住者更加注重隐私与安全。

他们希望能够在独立的私人空间内享受安宁与宁静，同时也需要一个安全可靠的住宅环境，以确保自身与财产的安全。

3.4 投资价值需求豪宅也是一种投资，居住者通常关注其投资价值。

他们希望能够购买到增值潜力大的房产，通过房产价值的增长来获取更高的回报。

4. 豪宅对购房者的影响4.1 心理满足感豪宅居住者可以通过拥有高档豪宅来满足自己的自尊心、归属感和成就感。

居住在豪宅中，享受奢华与舒适的生活，让人心生满足感。

4.2 社交地位提升豪宅居住者的社交地位也会因此提升。

豪宅项目通常位于高尚社区，住户之间有更多的机会进行社交活动，拓展社交圈子，提高人脉和社交地位。

上海顶级豪宅鉴赏

研发处 Research Department
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总平图与景观效果
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上海佘山别墅项目报告

上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右,最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%,从目前的实际数字来看,上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象;
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;

上海别墅研究报告

上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。

2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。

上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。

全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。

2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。

随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。

2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。

投资结构继续改善。

全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。

城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。

市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。

房地产报告(收藏11篇)

房地产报告(收藏11篇)最新房地产报告(收藏11篇)。

光阴飞逝，我们才结束了忙碌的工作，做好工作总结是对你工作的信任，善于总结是培养、提高工作能力的重要途径。

你还在为工作总结苦恼吗？由此，小编为你收集并整理了最新房地产报告(收藏11篇)相信一定会对你有所帮助。

房地产报告(篇1) 很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。

原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。

先把住房需求粗略分为以下三个部分：1，城市化带来的住房需求。

目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。

目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。

未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。

截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。

而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。

建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。

未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。

豪宅研究

• 影响本项目景观设计的主要因素：
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项
目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达
到相互融合； 2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时代感、格调高雅的园林氛围； 3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
平面设计——户型点评
凯旋会—四房二厅：
三套间设计
主卧套房设有卫生间、衣帽间
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向望江，拥有开阔的景观面
金海湾：一梯四户“品”字型布局，确保四户均能享受江景资源
规划设计分析——景观与户型平面
汇景新城：一梯四户，令大部分户型能拥有良好的朝向及景观
汇景新城：一梯二户，户户均能享受良好的朝向和景观资源
规划设计分析——景观与户型平面
凯旋会：一梯二户，户户均拥有开阔的景观面
中海蓝湾：一梯两户，户户均能拥有良好的朝向及景观
规划设计分析——景观与户型平面
•景观与户型平面的关系：
– 一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
– 一梯四户

上海紫园别墅分析

上海紫园”的总绿化率达到71.2%，总绿化绿化 “上海紫园”的总绿化率达到，面积为776亩，目前园内共植有多棵大小树木，面积为亩目前园内共植有700000多棵大小树木，多棵大小树木 700多棵百年以上的名贵香樟，100多棵胸径在公分多棵百年以上的名贵香樟，多棵胸径在50公分多棵百年以上的名贵香樟多棵胸径在以上银杏，多棵水杉。以上银杏，10000多棵水杉。多棵水杉根据总体规划，小区河道为自然水系，水系根据总体规划，小区河道为自然水系，90% 的别墅临水，可坐船在小区游览，小区共建有11座欧式别墅临水，可坐船在小区游览，小区共建有座欧式彩色拱形桥梁，设计采用特殊钢结构。彩色拱形桥梁，设计采用特殊钢结构。布局上海紫园一二期别墅共计134栋，共有个房上海紫园” 布局上海紫园”一二期别墅共计栋共有26个房每户平均占地面积为4亩地设计风格各异，亩地。型，每户平均占地面积为亩地。设计风格各异，为了极大限度的达到建筑与自然、建筑与居室、极大限度的达到建筑与自然、建筑与居室、建筑与人的和谐，房型设计以正、明为基调，的和谐，房型设计以正、大、光、明为基调，从人性舒适感、自由度的角度出发，私密布局，化、舒适感、自由度的角度出发，私密布局，动静分功能划分合理。社区设置红外报警系统;社区主要明，功能划分合理。社区设置红外报警系统社区主要路口设置全天候摄像监控系统;电子巡更系统电子巡更系统;BPT可视路口设置全天候摄像监控系统电子巡更系统可视对讲系统;紧急求助系统车库配置电动门。紧急求助系统。对讲系统紧急求助系统。车库配置电动门。
也增加了很多富有个性的部分，也增加了很多富有个性的部分，比如把建筑外观设计为独特的紫荆花造型。强调艺术表现力、发挥个性、表现时代精神、完善使用功能，造型。强调艺术表现力、发挥个性、表现时代精神、完善使用功能，从而体现其私密性、艺术性、时代性和功能性、高品质、高质量，从而体现其私密性、艺术性、时代性和功能性、高品质、高质量，还将临水别墅均设置私家码头，以便于私家游艇可在紫园内行驶，将临水别墅均设置私家码头，以便于私家游艇可在紫园内行驶，真可谓世界级豪华别墅区。谓世界级豪华别墅区。由于紫园还社区四面环水，传承优秀别墅的经典神韵，山景、典神韵，集“山景、水鸟景、林景、园景” 景、鸟景、林景、园景” 多重自然景观，多重自然景观，环境优美怡人、。、。又有很多的美怡人、。又有很多的学校、教堂、学校、教堂、生态园相具隔不远，具隔不远，这使得紫园有浓厚的人文气息和优雅气质，的人文气息和优雅气质，这无疑要使是此处的别墅能过配得上这风并能和这景象相得益彰。并且这里。周边可谓是功能齐全，景，并能和这景象相得益彰。并且这里。周边可谓是功能齐全，全天候进口超市、健身美容中心、专业宠物商店，特色的私人管家、天候进口超市、健身美容中心、专业宠物商店，特色的私人管家、私人医疗服务等人性化服务让紫园的业主倍感舒适与尊贵。

上海市浦东区三林板块大型豪宅尚东鼎项目个案分析

媒体诉求
城市纯别墅社区
本案媒体诉求以报纸杂志广告为主，辅以户外看板纯别墅社区为诉求点
SWOT分析
1.虽然竞品较少，但一路之隔的万科五玠坊小区，面积和价格都与本案相近，可能会分流掉一批客源
S：优势 1本案位于后世博辐射三林板块，距各大商圈距离较近。
✓ 从排布上来看，叠加位于整个小区的最外圈，包围着联排别墅
户型分析（叠加）
四房三厅三卫约319㎡
房型设计较宽敞明亮，地下室面积约120㎡，设计功能性强，活动室、保姆房酒窖巧妙设计，并赠送下沉式庭院，一楼赠送车库，客厅采光好，三楼主人套房，衣帽间连主卫设计方便。优点：房型设计好，赠送庭院露台面积大缺点：地下室计入面积，总面积过大，总价过高
O：机会
W：劣势
1.周边的配套有待提升，距大型商业有一定距离 2.房型面积较大，总价偏高
谢谢
2.纯别墅低密度社区，主力房型设计正气宽敞舒适，装修品质高。 3.轨道交通出行便利，利用6、7、8号线出行快捷，紧邻中环及南、卢浦大桥几多个隧道，自驾路线便利。
T：威胁
SWOT分析
1.三林板块是后世博会辐射将来规划成一个高端居住社区，具有良好的配套设施，小区二期商业广场已招商，今后生活配套便利。
一层
二层
三层
装修分析
精工级装修标准，奢华品质
目前装修报价为10000元/㎡
尚东鼎使用日本伊奈面砖、澳洲 BORAL屋顶瓦、德国旭格门窗等国际顶尖材料。
杜拉维特的洁具、德国高仪水龙头、法国德地氏地暖、大金空调等等也全都是豪华用材，凸显高品质
产品综述
产品综述：
本案一、两期是公寓类产品，本次三期为了突出物业形态的差异性，规划了纯别墅社区，规划产品为叠加与联排两种，在房型设计上较为整齐，赠送庭院，露台面积较大，舒适度高，但是总面积较大，因而总价较高，此外，纵向三户的叠加在规划上显得并不合理。

2018年上海市固定资产投资总体情况

2018年上海市固定资产投资总体情况
2018年，本市固定资产投资比上年增长5.2%。

其中，在工业投资和社会事业投资的带动下，建设项目投资增长5.9%;受调控政策影响，房地产开发投资增长4.6%，继续保持小幅增长。

一、工业投资保持较快增长
2018年，本市工业投资比上年增长17.7%，继续保持较快增长态势。

其中，制造业增长14.8%;电力、热力、燃气及水生产和供应业增长28.0%。

近年来上海进一步重视实体产业发展，重点制造业投资增长保持良好势头。

2018年，本市工业六个重点发展行业完成投资比上年增长20.3%，增速高出全部制造业投资5.5个百分点。

其中，电子信息产品制造业增长58.4%，成为拉动工业投资较快增长的重要动力。

二、社会事业投资快速增长，卫生和社会工作投资增长最快
2018年，本市社会事业完成投资比上年增长27.1%，保持快速增长态势。

其中，在上海泰和诚肿瘤医院新建项目、上海百汇医院新建项目等大项目带动下，卫生和社会工作同比增长41.9%，在各类社会事业投资中增长最快。

教育、公共管理、社会保障和社会组织也保持30%以上较快增长速度。

三、城市基础设施投资平稳增长
2018年，本市城市基础设施完成投资比上年增长9.3%。

其中，公用事业快速增长;电力建设和交通运输实现两位数增长;市政建设和邮电通信小幅下降(见表1)。

表1 2018年本市城市基础设施投资情况。

成交豪宅案例分析报告范文

成交豪宅案例分析报告范文一、案例背景本报告旨在分析一起豪宅成交案例，以了解豪宅市场的动态和成交策略。

案例中的豪宅位于城市核心区域，拥有得天独厚的地理位置和高端的居住环境。

该豪宅建筑面积为500平方米，拥有5个卧室、6个卫生间、一个宽敞的客厅和独立的家庭影院。

此外，豪宅还配备了先进的智能家居系统和私人健身房。

二、市场环境分析在分析成交案例之前，首先需要对当前豪宅市场环境进行深入了解。

近年来，随着经济的发展和人们生活水平的提高，豪宅市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。

然而，由于豪宅价格昂贵，市场需求相对有限，竞争也较为激烈。

1. 宏观经济环境：当前经济形势稳定，高净值人群数量逐年增加，对豪宅的需求持续增长。

2. 政策环境：政府对房地产市场的调控政策，如限购、限贷等，对豪宅市场也产生了一定的影响。

3. 竞争环境：豪宅市场竞争激烈，开发商需要不断创新产品和服务，以吸引买家。

三、成交过程分析1. 客户定位：本次成交的客户是一位成功的企业家，对生活品质有较高要求，希望购买一处既能满足居住需求，又能体现个人品味的豪宅。

2. 营销策略：开发商通过精准营销，针对目标客户群体进行宣传推广，利用线上线下相结合的方式，提高项目的知名度和吸引力。

3. 价格策略：开发商根据市场调研和成本分析，制定了合理的价格策略，确保项目具有竞争力。

4. 谈判过程：在谈判过程中，开发商与客户就价格、付款方式、装修标准等进行了多轮沟通，最终达成一致。

四、成交关键因素分析1. 地理位置：豪宅位于城市核心区域，交通便利，周边配套设施齐全，是成交的关键因素之一。

2. 建筑品质：豪宅采用了高品质的建筑材料和先进的设计理念，满足了客户对居住品质的要求。

3. 服务配套：开发商提供了全方位的售后服务，包括物业管理、家政服务等，为客户解决了后顾之忧。

4. 个性化定制：开发商根据客户需求，提供了个性化的装修和家具配置方案，使客户感到贴心和满意。

五、成交结果经过一系列的营销策略和谈判过程，最终该豪宅以高于市场预期的价格成功成交。

2008-2017年别墅、高档公寓销售面积统计数据分析

2008-2017年别墅、高档公寓销售面积统计数据分析
别墅、高档公寓属于住宅商品房的分类组成。

具体分析2008-2017年十年间别墅、高档公寓销售面积统计数据。

一、2008-2017年别墅、高档公寓销售面积
从图1可知，2008年别墅、高档公寓销售面积2865.25万平方米，2017年别墅、高档公寓销售面积4743.44万平方米，2008-2017年间别墅、高档公寓销售面积大体呈波动式上升趋势，且上升幅度较小、上升趋势较弱。

自2009年至2012年期间，自2012年至2017年别墅、高档公寓销售面积大体呈逐年增加趋势，2014年相较于前一年有小幅下降。

数据来源：国家统计局
二、2008-2017年别墅、高档公寓销售面积增长率
从图2知，2008年别墅、高档公寓销售面积增长率为-37.46%，2018年增长率为6.12%，从整体上看，2008-2017年别墅、高档公寓销售面积增长率呈波动式发展趋势，且波动幅度逐年减小。

其中，2009年别墅、高档公寓销售面积增长率为61.45%，高于其他年份；2008年别墅、高档公寓销售面积增长率为
-37.46%，低于其他年份。

2008年与2009年别墅、高档公寓销售面积增长率差值为98.91%，远高于之后年份最大值与最小值之间的差值44.27%。

数据来源：国家统计局
备注：销售面积增长率＝（本年销售面积－前一年销售面积）/前一年销售面积×100%
总的来看，2008-2017年间别墅、高档公寓销售面积大体呈波动式上升趋势，且上升幅度较小、上升趋势较弱。

2008-2017年别墅、高档公寓销售面积增长率呈波动式发展趋势，且波动幅度逐年减小。

豪宅实例调查分析报告

豪宅实例调查分析报告1. 研究背景随着经济的发展和人们生活水平的提高，豪宅成为一个热门话题和梦想。

豪宅不仅具有高档的建筑设计和豪华的装饰风格，还提供了丰富的生活配套设施和高品质的居住环境。

本次调查旨在对一些豪宅实例进行分析，以了解豪宅市场的现状和趋势。

2. 调查目的•分析豪宅市场的规模和需求趋势•探讨豪宅买家的特点和购房动机•研究豪宅设计的创新和发展趋势•分析豪宅的投资回报率和价值变动趋势3. 调查方法本次调查采用了定性和定量相结合的研究方法。

定性研究主要通过深度访谈的方式，与豪宅业主、豪宅设计师和豪宅开发商进行交流，了解他们对豪宅市场的看法和体会。

定量研究利用问卷调查的方式，收集和统计了大量的数据，分析豪宅市场的规模、价值和买家特点等。

4. 调查结果4.1 豪宅市场的规模和需求趋势根据调查数据显示，豪宅市场正呈现出蓬勃的发展态势。

豪宅的销售额和平均价格均呈现逐年增长的趋势。

尤其是在一线城市和富裕地区，豪宅的需求更加旺盛。

豪宅市场的规模预计将继续扩大，并呈现出差异化和多样化的发展趋势。

4.2 豪宅买家的特点和购房动机调查显示，豪宅买家主要集中在高收入群体和富豪阶层。

他们追求高品质的生活方式，愿意为豪宅投入较高的资金。

豪宅买家的购房动机主要包括投资增值、享受高品质生活、提升社会地位等因素。

豪宅买家更加注重隐私和安全性，对社区环境和配套设施的要求也较高。

4.3 豪宅设计的创新和发展趋势豪宅设计在不断创新和发展中，注重结合自然环境和人文风景，打造独特的建筑风格和生活空间。

豪宅设计趋向于简约、高雅和实用，注重自然采光和通风，注重室内外空间的联系和流畅性。

同时，豪宅设计也应用了智能化技术，提供智能家居系统和便利的生活设施，满足豪宅买家对高科技生活的需求。

4.4 豪宅的投资回报率和价值变动趋势豪宅作为一种高端的房产类型，具有较高的投资价值。

研究显示，豪宅的投资回报率一般较高，尤其在一线城市和热门旅游城市。

豪宅的价值变动趋势取决于市场供求和经济环境等因素，但总体来说，豪宅的价值相对稳定并有增值的趋势。

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L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018 | 豪宅市场年度研究报告（上海）丽兹行豪宅研究院L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行序言欢迎阅读丽兹行豪宅研究院2018年房地产市场年度分析报告。

丽兹行核心团队自2005年开始专注于高端不动产服务，致力于为城市领袖提供全面、准确、生动的豪宅信息，提供安全、高效、愉悦的不动产交易体验。

楼盘、房源信息及市场资讯是我们持之以恒的根基，技术层面的不断创新、服务理念的不断升级，都只为给您提供在不动产交易领域中高品质的服务。

丽兹行豪宅研究院，聚焦于即时有效的高端市场成交数据、政策信息，帮助您及时掌握市场实时动态。

自2012 年 9 月份以来，我们在原有模式的基础上，又创建了豪宅评价体系模型，分解出五十余个指标来全面阐述其综合价值。

为您提供全北京和上海224个高端楼盘的详细研究报告。

本报告将回顾2018年房地产市场的热门事件，剖析行业及市场现状；聚焦上海豪宅市场，揭秘最值得投资的地段，甄选2018年最热销楼盘；独家盘点海外潜力房地产市场；更诚意奉上2019高端房地产市场前景展望。

珍惜所有，成就所托！L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行目录一、序言二、概述三、政策环境四、市场供应土地供应新房供应豪宅供应结构五.、市场成交全市市场成交新房豪宅成交二手豪宅成交六、热销盘分布热销豪宅新盘TOP排名热销二手豪宅TOP排名顶豪盘TOP排名逆势豪宅盘TOP排名七、2019年市场预测市场政策环境市场供应趋势市场成交趋势八、美国房产市场九、指标说明L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行二、市场概述L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018年上海房市无新政出台，上半年延续2017年从严政策，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。

随着上半年刚需的逐步释放，市场逐渐回暖，成交趋于稳定。

但鉴于仍有大量新房项目等待入市，预计2019年供需博弈更加激烈，一二手房之间的竞争也将进一步加剧。

2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量又限价，控制高单价、高标的产品预售证的发放；下半年逐渐放松，至12月底，新房最高取证价突破了13万，预计2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新房限价利好中止，建议有需求的客户尽快出手购买。

继2017年成交量腰斩之后，2018年房地产市场依旧延续去年的高压状态低温运行，从上海市的成交量走势来看，2018二手房交易总量与2017年相比增加了9.2%，整体成交量略有回升且趋于稳定；从价格来看，今年下半年成交价开始一路下跌，目前已跌至最近2年来的最低均价区间，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。

2018年市场环境2018年新房市场2018年二手房市场2019年预测2018年末上海新房及二手房成交已经开始小幅升温，在经历一年多的调控后，预计2019年将迎来中温放松政策，作为房地产底火的一线城市，今年的二手房市场则有望结束下行态势，成交量将小幅回升。

2019年新房取证价格预计将逐步恢复市场价，未来豪宅新盘会持续有供应，但供应趋势将会呈不断减少状态，未来消费者在新楼盘位置、品质上的可选择范围将会越来越窄。

L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场大数据——新房市场有多大豪宅新房可售133个盘成交3158套85%86个盘2685套15%67个盘473套豪宅别墅成交豪宅公寓成交2018年全市可售新盘1432个成交53510套注释：1、可售新盘：有预售证在售新盘2、豪宅：成交套均总价1500万以上楼盘全上海2018年有1432个住宅新盘在售，相比较二手2.6万个楼盘，仅占到5.5%；豪宅新房133个盘，盘量占二手豪宅盘的55.8%。

La n dz 上海丽兹行L a n d z 上海丽兹行La n d z 上海丽兹行市场大数据——二手房市场有多大全市二手住宅二手豪宅2.6万个楼盘760万套存量238个盘（盘量占全市0.9%）公寓：131个别墅：107个全上海约有2.6万个住宅楼盘，存量在760万套左右，豪宅楼盘在238个，盘量占全市0.9%，其中豪宅公寓楼盘131个，豪宅别墅楼盘107个。

注释：1、库存量：仅为住宅2、豪宅：套均总价1500万以上楼盘L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行三、政策环境L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行政策环境2018年政府重申“房住不炒”全国房地产市场形势面临高压态势，全面限购、限售、限签、限贷，22个城市加码或限购，17个城市限售，贷款利率达2015年峰值。

2018年上海房市依旧延续2017年以来的从严政策，并且提高了公司购房及外籍、华侨和港澳台居民购房的资格限制，对此类身份之前在购房时规避限购政策的行为进行打压，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。

【上海现行房地产政策总结】分析：在经历一年多调控后，房地产市场升温的势头得以遏制，市场量价下行。

中央经济工作会议定调明年将坚持房住不炒、分类指导，调控权下放地方，2018年12月下旬个别城市放松调控，是对过去严厉的行政管控进行适度的修正，也是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计明年房地产调控政策将会适当优化调整。

【现行购房资格】1、沪籍人士（单身限购1套；已婚限购2套）2、外省人士限购1套，条件：①已婚；②网签当月之前的63个月内累计缴纳满60个月的社保或个税3、港澳台人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年4、外籍人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③工作类居留许可5、华侨人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③华侨事务中心开具的《定居国外人员在沪就业核准证》；④注销国内户籍6、企业购房：a.无套数限制；b.2018年7月3日后购买一手住宅的条件（①设立年限已满5年；②在沪累计缴纳税款金额已达100万元人民币；③职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。

例外：企业近年在沪累计缴纳税款金额满500万元以上的，不受上述条件限制。

）c.购买其他房产的条件：在境内注册的企业，或在境内设立分公司的外企；d.可再次出售的时间：①2018年7月3日后买入一手住宅，网签满5年后才可出售；②2016年3月25日后买入住宅的，网签满3年才可出售。

【现行购房成本】⭐个人购房贷款1、贷款成数：a.首套贷款：≤6.5成（要求在沪无房，且全国范围无按揭记录）；b.二套贷款：≤3成；c.商业类房产贷款：一律≤5成。

2、贷款年限：a.住房贷款年限≤30年；b.商业类房产贷款年限≤10年 ⭐税费（个人与个人之间非普住宅交易）1、上家：a.增值税+附加税：不满二：计税价格÷1.05×(5% +0.55%)。

满二：（计税价格—原购价）÷1.05*(5%+0.55%)b.个税：满五唯一：免征。

非满五唯一：全额*2%或利润*20%2、下家：a.契税：（计税价格-增值税）*1.5%或3%L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行四、市场供应L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行117块住宅相关用地（含租赁、综合类）76块纯住宅用地，33块租赁用地共成交251块土地2018年土地供应量1、租赁地块供应持续增加：从2017年第三季度开始，上海市增加了租赁土地的出让。

按照平均2年的开发周期，预计租赁房2019年下半年陆续入市。

2、高端市场供货较少：高端地块近2年只2018年第四季度放出2块，短期内目标市场存量将逐渐减少。

也意味着开发商想通过一级市场获取高端地块难度越来越大。

3、预计未来新地块供应将大幅提升容积率：按照十三五规划，五年只有61万的新增建设用地指标，而要增加70万套住宅供应；目前土地供应已经远超计划。

未来的新增住宅用地预计将通过提升容积率来实现一定的平衡。

4、旧城改造及城区拆迁或将加快。

La n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行内环内为豪宅供应主要区位，供应类型主要是公寓：2018年共计入市22个项目，24次。

其中5个别墅项目，17个公寓项目。

2018年内环内供应量占比82%，且内环内只有一个别墅供应，世纪珑墅。

其他全部是公寓供应.预计2019年豪宅供应区位及类型与2018年基本一致。

一手豪宅供应量暴涨，供需趋于平衡豪宅供应量暴涨220%：2018年豪宅供应2983套，是去年的3.2倍。

其中，2018年第4季度供应1532套，占全年供应的51%.一手豪宅供需相对平衡： 2018一手豪宅成交3239套，供需比为0.92，2017年全年供需比为0.34。

供应量的增加预计将进一步加剧二手市场成交量低迷。

笔者观点：根据2018年新房供应趋势，政府上半年限制高价盘（单价和总价上双限制）拿证，但下半年已经逐渐放开。

预计2019年高端供应趋于稳定、均衡。

为降低购房风险，建议选择有预售证的楼盘。

备注：1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。

2.供需比=供应量/成交量。

2017：全市：35051套高端：933套 2.7%2018：全市：71121套高端：2983套 4.2%L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场供应——豪宅供应结构【 2000-2500万以上供应上涨】分析：2016年-2018年3000万以上产品一共供应850套，而同时期3000万以上成交量为2523套，供销比为1:2.97。

豪宅市场处于新旧快速迭代期，对于豪宅新房需求旺盛，而从豪宅供应来看，市场供应明显不足，当前市场形势下会带来两方面趋势，一方面需求转向二手次新房市场；另一方面3000万以上产品供不应求，而受到政府限价制约，当前不失为好的入市机会。