上海正大广场项目调查报告

5
介 绍
正大广场是由泰国正大集团附属公司上海 帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建的大型 商厦，总建筑面积达241，000平方米，楼层共 13层，地上10层，地下3层，是正大集团在中 国最大的旗舰项目之一，同时也是集购物、饮 食、娱乐、休闲与一体的超大型购物中心。正 大广场于1993年开工建设，2002年10月18日开 幕。正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核 心地带，同时也是上海新兴的旅游中心：紧邻 东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香 格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。正 大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和 拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美 国捷得国际建筑师事务所所设计。内部设计是 由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全 新的“四季” 理念。
身份深入人心，以致于人们一提到屈臣
氏便想到“个人护理专家”。
28
业态比例——B1
化妆品 15%
餐饮、食品 5% 服务 22%
家居、数码 58%
B1F主要以特定型消费业态为主，其中化妆品1家，食品1家，服务5家，家居1家，总共8家。 特力屋为此层的业态亮点，家居饰品也是家庭型购物中心的一种重要业态。
面积
1314 102 335 147 180 45 102 30
业态
家居 食品 化妆品 服务 服务 服务 服务 服务
档次
中高 中 中 中 中 中 中 中
国家/地区
台湾 台湾 香港 中国 中国 中国 中国 中国
26
品牌——B1
27
品牌介绍——B1
屈臣氏
屈臣氏集团是全球第三大保健及美容产
品零售集团。屈臣氏个人护理店是集团 首先设立的旗舰零售品牌。凭借其准确 的市场定位，使其“个人护理专家”的
6
建筑设计公司介绍
美国捷得国际建筑师事务所成立 于1977年，目前已经成长为世界四大 商业建筑设计事务所之一，捷得已在 世界五大洲70多个城市完成了90多个 建筑设计项目，其中包括洛杉矶会、 拉斯维加斯百乐吉酒店赌场、圣地亚 哥荷顿广场、日本东京六本木、博多 水城、大阪难波城等世界知名项目。
捷得主张“场所制造”的设计理念，力争在设计中创造出富有生趣并 能令人感受到社区氛围的独特场所。它的设计重点在于如何创造出具有长期社 会经济价值的不同寻常的场所，并将商业建筑与艺术相融，使其彼此相映成趣。 捷得在国内的代表项目包括：上海百联西郊购物中心、香港朗豪坊、杭州 湖滨开发项目、北京蓝色港湾。
制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、
新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样 的咖啡机、咖啡杯等商品。
36
业态布臵特点——1F
该区域为正大广场一 层的外围，由于北门 及西门的道路人群流 动较少，另外迎合陆 家嘴区域工作的老外 较多，因此在业态的 定位上特意布臵了的 西式的轻食类餐饮， 品牌有星巴克、猫头 鹰餐厅、新元素等。
3
第一部分： 项目简介
4
概 况

名称：正大广场 位臵：浦东陆家嘴西路168号 开业时间：2002年10月18日 定位：“家庭娱乐购物中心” 建筑面积： 241000平方米 商业结构：纯购物中心 楼层：地上10层，地下3层 ，总计13层 停车位：1000个以上 开发商：正大集团附属公司上海帝泰发展 有限公司 建筑设计公司：美国捷得 内部设计：Selbert Perkins
该区域的地理位臵、交通情况及消费人群是足以支撑正大广场的生 存
15
第三部分：项目定位、业态布局与品牌落位分析
16
项目定位
总体定位：一站式服务的综合SHOPPINGMALL 主题定位：家庭娱乐购物中心
客群定位：全年龄段（主要针对有小孩的白领一族）
经营定位：中高档消费 形象定位：生动、梦幻的感觉
风格定位：现代主义
7
第二部分： 项目区域环境描述
8
陆家嘴CBD环境介绍
陆家嘴CBD主要是指东起即墨路、浦 东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北 至黄浦江边范围内的公共区域,作为浦东 内环以内的核心区域，金融贸易区总面积 已达1.7平方公里,目前已经有四十多家跨 国公司，一百多家金融机构和上千家的贸 易、投资和服务型企业选择了在这里办公。 商业配套方面，正大广场是属于陆家 嘴核心区域仅有的集购物、休闲、餐饮、 服务为一体的大型商业体，周边商务人群 及常驻人群的商业消费基本依托与此。
20
平面图——B3
服务
21
品牌——B3
品牌 靓车高手 面积 200 业态 服务
22
平面图——B2
大卖场
23
品牌——B2
品牌 卜蜂莲花 面积 15000 业态 大卖场
24
平面图——B1
空铺 服务
家居
餐饮、食品
化妆品
25
品牌——B1
品牌
特力屋 芙瑞诗 屈臣氏 中国银行 中国工商银行 福奈特 瑞尔齿科 美蝶天堂
上海正大广场
市场调研书
2008年10月
购物中心成功的六大要素
组织专业团队
地方政府的支持
准确的市场定位
核心要点
实效的规划设计
适宜的位臵
财务可行性
2
目 录
第一部分： 项目简介 第二部分： 项目区域环境描述 第三部分： 项目定位、业态布局与品牌落位分析 第四部分： 项目规划设计分析 第五部分： 项目经营模式分析 第六部分： 项目总结
服务 服务 食品 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
档次 中
中 中 中 中 中高 中高 中高
国家/地区 法国
中国 中国 中国 国外餐饮 国外餐饮 国外餐饮 国外餐饮
古典玫瑰园
猫头鹰 香啡缤 新元素
157
401 216 338
餐饮
餐饮 餐饮 餐饮
中高
中高 中高 中高
国外餐饮
国外餐饮 国外餐饮 国外餐饮
33
品牌——1F
区域内已运营及在建造的楼宇达数十余幢，占地面积1.7平方公里，建筑面积在百万平米以上，涉及 人群达数十万人，吸纳的外资银行资产总额已超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元，其中环球 金融中心刚落成不久，国金中心正在建造中，有83家中外金融机构落户区内。
代表楼盘
楼盘名称 金茂大厦 上海证券大厦 上海新建设大厦 汇丰大厦 中国保险大厦 震旦国际大楼 新上海国际大厦 中银大厦 环球金融中心
31
品牌——1F(续1)
品牌 千禧之星 阿迪达斯经典 塞纳烟草
面积 216 99 68
业态 配饰 服饰 食品
档次 中高 中 中高
国家/地区 中国 德国 中国
Skechers
Swatch Sino London ZARA NOVO Seven Days 无添加FANCL C&A ENZO
99
63 68 887 401 54 63 1026 67
9
陆家嘴CBD交通介绍
陆家嘴具有非常便利发达的交通系统，地铁2号线贯通整个板块，与浦西连 接的隧道有四条，包括大连路隧道、延安路隧道、复兴东路隧道和外滩观光隧 道。公交系统四通八达，无论到哪个区段都可以很轻松地找到相应的车辆。另 外，区域内还有两个轮渡站，分别是泰东路渡口和东昌路渡口。便捷的立体交 通为陆家嘴区域与其他区域的人群互动打好了坚定的基础。
女性的美容 天地
丰富的各国 美食
18
整体业态图
10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1 B2 餐饮 餐饮 服饰、运动 服饰 餐饮 服务
Leabharlann Baidu
餐饮 会务 娱乐 百货
餐饮 餐饮 餐饮 儿童
服务 家居 服务
娱乐
餐饮 儿童 家居 配饰 百货 数码 服务
餐饮
餐饮 食品 服饰
服饰
配饰 家居 大卖场
鞋包
配饰 服饰 服饰 服饰 服饰 化妆品 服饰 配饰
中高
中 中高 中 中高 中高 中高 中 高
美国
瑞士 英国 西班牙 香港 香港 日本 德国 中国
32
品牌——1F(续2)
品牌 丝芙兰
中银易兑 凛花 马哥孛罗 哈根达斯 星巴克 兆亿咖啡 蓝蛙
面积 238
11 13 11 68 139 68 175
业态 化妆品
34
品牌介绍——1F
丝芙兰
于1969年在法国创立，丝芙兰不仅是一
个销售场所，更还是一个供顾客参观、 漫游和探索美丽的自由乐园。
35
品牌介绍——1F
星巴克
星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于
1971年，是世界领先的特种咖啡的零售 商，烘焙者和品牌拥有者。旗下零售产 品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工
业态定位：核心品牌为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店 档次定位：购物人均消费127元，餐饮人均消费50元
17
主题定位阐释
消费构想： 小孩在玩具反斗城搭积木 或在溜冰场上课；妈妈去购物 或美容中心做SPA；爸爸在书店、 咖啡厅打发时间，随后一家人 吃完饭开车离去。
时尚的购物品 种，普通的价 格体验
成人的活动中 心，孩童的游 乐广场
区域内实有人口16万，户籍人口约12万，外来人口近4万。居民4.36万户。居民区31个
13
消费人群分析
消费客层
商务人群 25%
大专，本科 70%
学历背景
游客、商旅客群 12% 常驻居民 5%
其他 5%
浦西及浦东其他地区人群 58%
硕士，博士 25%
单次消费额
500以上 28%
100-300 50%
公交线路 82路
开往方向 陆家嘴地铁站
85路
583路 798路 799路 985路 993路 996路 蔡陆专线 陆周线
陆家嘴地铁站
凌兆新村 陆家嘴地铁站 浦东南路银城中路 陆家嘴滨江大道 东昌路渡口 陆家嘴 东昌路渡口、 三甲港广场 陆家嘴地铁站、 周浦繁荣路 10
陆家嘴CBD配套介绍
陆家嘴区域内银行、医疗、教育等配套齐全， 在上海落户的中、外银行机构在陆家嘴均有服务 点，同时陆家嘴也是银行大楼云集的区域；医疗 方面有东方医院，平均年门急诊量130万人次，可 以说是浦东非常重要的医疗资源；教育资料也十 分丰富，有十余所幼稚园、小学、中学常驻于区 域内。
29
平面图——1F
餐饮、食品 服饰、鞋包、运动
服务 化妆品
配饰
30
品牌——1F
品牌 CK jeans GUESS ASSESSORIES H&M（1、2） 亨达利钟表 Hilfiger Denim Promod 天梭 United Colors of Benetton Sisley Just Gold ARTINI 天美钻
总建面积 28.9 3.7 8.1 11.68 7.3 10.245 8.1 12 37.7
万M2
上海信息大厦
10.1
12
陆家嘴CBD客群介绍 --- 常驻人群
陆家嘴地区高档楼盘居多，代表案例有 汤臣一品、鹏利海景、世茂滨江花园、盛大 金磐、财富海景花园等高端豪宅公寓，其中 汤臣一品、财富海景花园的单价在十万人民 币左右一个平米，入驻人群都是世界各地的 一些高端客户。 老式住宅如：崂山新村、乳山新村、梅 园新村、竹园新村、潍坊新村等都是规模很 大的住宅区，汇集了大量的人气。
百货
化妆品
配饰
服务
化妆品
服务
B3
停车场
服务
19
整体业态比例
化妆品 1%
娱乐 9% 百货 7% 儿童 2% 家居、数码 5% 服务 8%
会务 3%
大卖场 15%
服饰、鞋包、运动 19%
配饰、礼品、眼镜 2% 餐饮、食品 29%
服饰、鞋包、运动64家；化妆品3家；配饰、礼品、眼镜22家；餐饮食品67 家；服务31家；家居、数码10家；儿童3家；娱乐5家；百货3家；大卖场1 家；会务1家；共计209家，所涵盖的业态多达12类。
面积 72 47 2014 286 59 59 47 207 180 90 94 112
业态 服饰 配饰 服饰 配饰 服饰 服饰 配饰 服饰 服饰 配饰 配饰 配饰
档次 高 高 中低 高 中高 中高 高 中高 中高 高 高 高
国家/地区 美国 美国 瑞典 中国 美国 法国 瑞士 意大利 法国 香港 香港 比利时
300-500 22%
区域内商务人士居多，商务消 费水平较高且频繁，正大广场是来 陆家嘴商业消费的主要商业场所， 由于正大广场消费涵盖面比较广且 陆家嘴也是来上海旅游的景点之一， 因此吸引了不少浦西过来的消费人 群及旅游人群。
14
小 结
陆家嘴商圈，地理位臵佳，政府支持力度大； 区域内交通便捷，轨道交通、城市主干道、公共交通、渡轮等应有 竟有，为前来此处消费奠定了良好基础； 区域内以商务为主，购物场所仅正大广场一家； 正大广场的主题定位是“家庭娱乐消费中心”，所涵盖的消费品 种较广，且档次为中高端，因此能吸取不同程度的人群，如：游 客商旅客、周边的商务客，但主要的消费人群还是来自上海各个 区域，冲着正大广场来消费的人群；
滨江大道是环绕陆家嘴的嘴状区域、紧靠 黄浦江所修建的一条观光休闲大道，与外滩遥 遥相对着。它北起浦东南路、南至东昌路，整 条大道临水而建，站在上面可以将外滩的万国 建筑群一览无余。滨江大道上有许多精巧的咖 啡店和可供驻足的餐厅。因此也吸引了很多白 领人士及游客。
11
陆家嘴CBD客群介绍 --- 商务