物业公司各岗位工作流程图

未到岗安
标题
排
安保工作检查
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作业指导书
文件号 版号/状态
物管部工作检查流程图
页数
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C/0 第1页 共1页
各级人员检查
主管工作汇报
根据年初工作计划，物管部每月对公司各管理处工程、安保、清洁绿化工 作进行全面检查。
在管理处有关人员陪同下，依据检查项目和标准进行检查。
检 查 时 ，检 查 人 须 认 真 记 录 发 现 的 问 题 ，交 当 值 人 员 确 认 签 字 。 检查完毕，检查人将检查结果向管理处领导通报，并由领导签 字确认。如问题较多，管理处需复印一份存留整改。 月度检查工作完成后，检查人将结果进行汇总，提交部门办公会讨论评分， 尔后拟发通报，提交部门经理审核。
班长日检查工作流程图 班长、页副班 数 长
第1页
共1页
1、提前一刻钟到岗；2、整理着装，集合整队；3、队列训练 10 分钟；4、
提出工作要求，安排当班工作 ；5、带队前往各岗，完成交接班。
1.每小时巡查各岗位一次，同时负责临时顶班;
1.处理问题的基本原则：.依法办事，执行规定，
2.对各岗位的值班、值勤情况进行认真检查;
紧急或重大情况的处置参见： ZH/（6）《突发事件处理程序》。
及时发现工作中出现的问题并采取整改措施；为量化考核提供依据。
日：对各岗位安保员工作情况不定时（至少）检查一遍；组织安保员对各装修点 进行检查；对小区安全、消防设施和员工宿舍、岗亭的内务卫生、清洁绿化情况 进行检查；及时处理突发性事件，且做好记录，重要情况及时上报；整理归纳档 案资料；组织车管员对当班期间收取的停车费现金进行日结算。
安保员基本要求
规范及规程
培训上岗
车辆管理
物业监控
消防安全
封闭管理
指进出 监 安 巡 执 消 消 消 状 封 人 监 物
示出租 控 保 逻 行 防 防 防 态 闭 员 控 品
标停车 中 监 巡 法 设 工 训 标 时 管 跟 管
识放管 心 控 视 规 施 作 练 识 间 理 踪 理
理
检检
交接班要求
交接班工作 设备、工作交接
内有无其他异常
准收取费用，并出具票
5.站立势服务时间 防水源洗车的 室 内 是 否 保
标题
准时交接班，班长或副班长对当值情况进行讲评后，整队
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作业指导书
版号/状态
C/0
样板房安保员岗位工作流程图 页 数 第 1 页 共 1 页
执行交接班基本要 求；
按时接 岗
检查岗位设施、设 备情况；
13 人员和培训管理
程
划 12 审批、实施
14 采购及外包管理
、 15 标识管理
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作业指导书 文件控制流程图
文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共1页
分发范围 分发号 发放登记
保管 对外提供
归档
编写 审核/评审 批准 编号 发放
文件清单
使用
外来文件 来文登记 审批 编号 发放使用
季度：组织进行安保员季度训练考核；进行一次消防出水演戏；组织安保员开展 一次文化体育活动。
半年：拟制半年工作总结。
一年：组织管理处安保员参加公司组织的消防演习；年底利用一周时间，对安保 员全年工作进行总结、评比、表彰、奖罚，制定翌年工作规划。
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C/0
意外停水处理流程图 意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
清洁绿化工作流程图
1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图
小区内的车辆是
并记录；4、是否提醒
是否熟悉大厦内各 或报告；3.有 置 方 法 ； 3.
否完好.有无乱停
车主（驾驶员）进场后
业主、住户人员情 无违禁车辆进 室 内 有 无 存
乱放；5、小区内
按规定路线行驶、泊
况及交往的主要社 入或停放；4. 放 易 燃 易 爆
的绿化地带有无
车；5、对门岗附近泊
会关系；4.值班记 摩托车和自行 等违禁品；4.
险隐患、可疑人员及物品、装修、公共
记录；
设施、卫生、住户防盗门、跑水、地下 3、维护管区内正常秩
设备房等；2、嗅：煤（油）气、异常
序；
气味等； 3、听：超时装修、住户室内 4、巡查公共设施、场
异常响动、求助声等； 4、问：盘问
地、建筑；
可疑人； 5、作：发现问题及时做出 5、每 10 天对红外对
相应的反映。
1、填写（5）-1《巡楼射记系录统本功能》；进行一次
检查。
2、填写《车库（场）车位检查表》；
1、小区围墙护栏 检查；
2、小区外围红线 以内地面完好 情况检查；
3、小区围墙路灯 完好检查。
标题
班长巡逻 （接班后巡查各岗位 一遍，后每 2 小时巡查各岗一 次），每周抽查《巡楼记录表》3 次，覆盖率为 100％。
作业指导书 标 题 采购管理流程图
二、采购控制流程图
页 数 第2页 共2页
物品需求计划
采购计划
初审、会签
劳务采购申请
审
批
采购实施
直接采购
合同、协议采购
验证
进货 现场验证
进货验 证
劳务验证
物品合格判定
入库
退货
劳务合格判定
备案
整改
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作业指导书 安保管理流程图
文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共1页
识别
归档
检查/平审 更改
作废文件
提供 更改实施 评审 批准
保留标识 销毁
更改状态 更换
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作业指导书 记录控制流程图
文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共1页
表格设计 审核 标识
编制成表 使用 传递
外来记录
汇集 装订
贮存/保护 检索 更改 保存期 销毁
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目
录
管理工作流程图
1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图
安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 意外停电处理流程图
A 类物品、劳务（关键物品）
B 类物品、劳务（公司统一采购）
C 类其他物品
供方评价、选择
集体评价
直接评价
不作评价
评价准则 符合判定
编录合格供方目录
审批、发布 过程控制 供方从新评价
重新评价准 则符合判定 编录新合格供方目录
不录用 采取措施
改进 不重新录用 采取措施
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文件号 版号/状态 C/0
人员践踏；6、礼
车.摆摊者是否进行劝
录和各种登记是否 车是否有未按 是 否 有 用 值
仪礼节是否到位；
阻；6、私家车位是否
按规定填写，对业 指定位置停放 班 室 的 消 防
7、每班按要求巡
严格控制外来车辆进
主、住户存放的物 的情况；5.有 电 话 处 理 个
楼二次；8、楼层
入；7、是否按规定标
品交接是否清楚； 无车主使用消 人 事 务 ； 5.
部门经理核签后，报主管领导审核。
主管领导审签后，返回部门。
部门再将材料送行政公关部报总经理，总经理审签后，由行政公关部负责 编号、排版、打印、发放，社区环境管理部备存一份。
组织部门人员，根据检查结果并结合检查标准进行量化评分。
管理处按照通报的内容及时组织整改，于收文后一周内，将整 改情况以书面的形式反馈物管部。
根据交接班要求 进行交接班；
岗位内设施、设 备情况检查；
执行车库场管理规
来访人员进行确认，
定，检查易然易爆物
征得业主同意后方
品、对闲杂人员禁止
可放行，并记录；
入内；
填写车辆进出登
记表；来访登记
表；值班记录； 定时开启、关闭
岗位照明；
遇紧急情况执行 突发事件处理程 序；
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作业指导书
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标 题 巡逻岗安保员操作流程图
页 数 第1页 共1页
楼层、地下室巡逻（每班 至少巡查 2 次）
地面、车库(场) 小区外围检查 巡逻（每班 2 次） （每班 1 次）
乘电梯到天台，从天台走后楼梯至地下 1、 指挥车辆慢
室，每 5 层到巡更点巡检 1 次：
行、有序停放；
1、看：公共照明情况、电梯按钮、火 2、 检查车况，填写
并禁止无证人员进 油.漏水.车门 2. 出 现 报 警
否完好；
查、刷卡、登记；3、
入；2.对搬出的物 （窗）等情况 信 号 时 能 否
3、责任区内有无
是否仔细观察进场车
品是否按规定验证 是否及时通知 及 时 发 现 并
闲杂可疑人员；4、 辆，有损坏时提醒车主
并收取放行条；3. 驾驶员（车主） 采 取 正 确 处
将管理处反馈的整改情况进行整理归纳，为下季度检查时进行复查提供依 据。
对能够解决而未解决的问题须作好记录，在下一次评分时增加 扣分值，并提出处理意见。
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文件号 版号/状态
C/0
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安保主管工作流程图
页 数 第1页 共1页
目的：检查、监督岗位安保员工作情况；全面贯彻、落实公司各项规章制度；
礼貌接待来访客 人，谢绝可疑、衣 冠不整人员入内； 雨天在醒目处设立 “小心地滑”立牌， 并对雨具进行保 管； 按要求及时填写记 录； 按规定时间开、关 岗位照明灯具；
遇紧急情况按突发 事件处理程序执 行；
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ˣ ˣ 物业管理有限公司 文 件 号
作业指导书 门岗安保员工作流程图
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作业指导书 物业管理服务流程图
2005 年 月 日实施 文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共1页
1 顾客需求
2 新接物业 策划
4 非招标文
5 招投标文
件
件
6 编制、评审标
书 7 投标、中标
3 非常规设计开 发
8 编制、评审合
同 9签 约
3
10 组建管理处
1
过
11 编制管理计
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作业指导书 人员和培训管理流程图
文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共1页
培训计划申请 年度培训计划
批准 组织实施
内部培训
外部培 训
培训档案
过程监视
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作业指导书 采购管理流程图
文件号 版号/状态 C/0 页 数 第1页 共2页
一、供方评价控制流程图
供方初选
采购物品、劳务分类
周：组织召开一次班长会议，传达落实有关会议、工作部署；布置各班召开一次
班务会；组织两次军事训练，两次时事政策或业务学习；至少组织一次查夜。
十天：督促中班的护卫员对小区红外线对射系统进行一次全面检查，并作好 记录，通知维修班进行修复。
每月：对小区各巡更点进行一次全面检查；参与管理处组织的消防工作检查， 发现问题及时纠正；月末对全月工作情况进行一次检讨，拟定下月工作计划； 对表现优秀或违纪的安保员进行表彰、处理，并整理、归档、上报。
不徇私情，以理服人；
3.对值勤过程中本班发生的事件、问题要及时处理
2.处理业主之间的纠纷应当遵循的基本方法：分
并做好记录;
清是非，耐心劝导，礼貌待人和坚持可散不可聚，
4.对管理处新制定的规定和要求，以及下一班应当
可解不可结，可顺不可逆，可缓不可急。
注意的事项，要认真做好书面交接。
巡逻岗
大门岗
大堂岗
车库 岗
编 号：AM/CD 05 版号/状态：C/0 发 放 号：
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工作流程图
编制： 物业管理部 审核： 质量管理部
批准：
日期：ˣ ˣ ˣ ˣ 年ˣ ˣ 月 日 日期：ˣ ˣ ˣ ˣ 年ˣ ˣ 月 日
日期：
文件受控章 责任部门：物业管理部 声 明：未经许可，不得翻印。
2005 年 月 日发布
工程工作管理流程图
1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图
10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图
监控中 心
1、交接班记录有
1、维持门岗交通秩序， 1.对进入大厦的访 1.是否认真观 1. 交 接 班 是
无交接清楚并签
保证道口畅通无阻；2、 客和外来人员是否 察进出车辆的 否 认 真 验 收
字确认；2、责任
对进出小区停车场的
按规定询问和登记 外观；2、对漏 并签字确认；
区内公共设施是
车辆是否进行核对、检