公共租赁住房运营管理系统方案设计

实用标准

高铁新区A片区公共租赁住房

运营管理

（个人意见稿）

方

案

泰安市××××××××

第一章运营管理整体设想与策划

第一节运营管理的意义

租赁管理 + 物业管理 = 运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有效控制亏损，事半功倍。

第二节运营管理的机制

经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计变更，负责项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。

另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。

第三节运营管理的机制设置

设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于2人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。

主要岗位职责：

一、综合协调人员岗位要求、岗位职责：

1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达；

3、对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，部门之间善于寻找平衡点；

4、掌握各室、各部门的动态，要做到及时掌握、准确汇报；

5、认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报；

6、配合经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；

7、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

8、完成领导交办的其他工作。

二、经租管理人员岗位要求、岗位职责：

1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能

力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；

3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续；

4、每月向公共租赁房、廉租住房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向综合协调办通报；

5、配合综合协调办做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。

7、完成领导交办的其他工作。

三、工程管理人员岗位要求、岗位职责

1、掌握施工图纸和设计变更；

2、负责内部资料、各类工程档案资料归档整理；

3、负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮；

4、对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；

5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪

费、分类管理。

6、完成领导交办的其他工作。

四、经租管理人员中物业管理分工的岗位要求、岗位职责

1、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的选聘、管理工作；

2、对秩序维护（保安）员与保洁绿化人员进行定期培训，对管理中心制定的各项政策落实到位；

3、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作；

4、变化中不断完善秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的岗位职责和工作纪律的有关规定；

5、完成领导交办的其他工作。

五、组织结构图

表1

第四节运营管理中的管理办法

公租房运营管理中的问题要以管理办法的形式体现，并在租赁合同中明确约定。

一、租赁管理

签订《公共租赁住房租赁合同》，合同的签约主体、合同期限要明确，要规定承租户应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。要规定因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。要规定承租户应按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。

二、退出管理

建立申请者信用档案，应规定凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；转租、出借的；改变公租房结构或使用性质的；承租人无正当理由连续空置6个月以上的；拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；在公租房中从事违法活动的；违反租赁合同约定的，解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。

三、监督管理（动态监管）

应授权运营管理中心对承租户履行合同约定情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查过程中，应规定2名以上工作人员可持工作证，在至