【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
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偷面积专题研究二
阳台 (半)
阁楼
庭院
地 下 室
——
5.88 ——
——
— —
—— ——
3.78 ——
40.6 146
——
3.6 ——
——
— —
11.4
3.6 ——
——
— —
11.5 3.78
118 ——
— —
5.2
3.2 ——
——
— —
——
3.2 ——
——
— —
——
3.6 ——
——
— —
——
6.5 ——
——
— —
——
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3D三房两厅一卫89 ㎡ （赠送工 作阳台）
3C1户型三室两厅两卫面积95㎡ （赠送入户花园）
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3B2四房两厅一卫96㎡ （赠送空 中花园）
3A户型三室两厅两卫面积133㎡
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
4B四房两厅两卫142 ㎡ （赠送入 户花园）
“偷”面积专题汇报
金大地营销部
本文纲要：
■ “偷面积”项目案例 ■ “偷面积”之常用方法
合肥偷面积项目—万科金色名郡
3房2厅2卫115㎡ （赠送空中花园）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
合肥偷面积项目—华润幸福里
洋房4房2厅2卫+空中庭院+入户花园+阳光地下室157㎡，采光地下室146 ㎡ (1F)
合肥偷面积项目—华润幸福里
——
凸窗
工作 阳台
2.66 ——
4房2厅2卫(底层) 157
幸福里（洋 3房2厅2卫
147
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米Байду номын сангаас下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温。
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
•和半地下室 •以及住宅建 •筑在正负零 •以下的地下
•只计一层建 •筑面积的室 •内超高层
•室和半地
•下室
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
•计一半 •建筑面 •积的”偷”
•法
•深圳地产商 •惯用“偷面积”
•方法汇总
•不计算建 •筑面积的 •”偷”法
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
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常用工程偷面积的实用案例分析
解决方案
01
02
03
04
05
1. 加强规划执行 2. 提高建筑面积 3. 强化监管力度 4. 引入第三方审 5. 加强处罚力度
力度
计算…
计
确保施工单位严格按照规 划审批要求进行施工，防 止擅自增加建筑面积。
加强相关人员的培训，确 保在申报建筑面积时能够 准确计算，避免误差。
相关监管部门应加强对项 目实施过程的监管，及时 发现和纠正建筑面积超标 等问题。
虚报建筑面积
在申报建筑面积时，虚报 数据以获得更高的利润或 规避相关法规。
违规加建
在未经批准的情况下，擅 自增加建筑物的楼层、面 积或结构，以达到增加建 筑面积的目的。
工程偷面积的危害
安全隐患
损害公共利益
工程偷面积可能导致建筑物的结构安全、 消防安全等方面存在严重隐患，对居民的 生命财产安全构成威胁。
工程偷面积可能导致公共设施、绿化等被 侵占，损害公共利益和社会公平。
破坏市场秩序
违法风险
工程偷面积扰乱了建筑市场的正常秩序， 破坏了公平竞争的环境，损害了守法企业 的利益。
工程偷面积行为违反了相关法律法规，企 业或个人可能面临法律责任和处罚。
03
实用案例一：建筑面积超标
案例描述
• 某住宅楼项目在规划审批中，申报的建筑面积为10000平方米。 但在项目竣工后，实际建筑面积达到了12000平方米，超出了 规划审批的建筑面积。
05
实用案例三：偷梁换柱，以次充好
案例描述
• 某建筑工程中，开发商为了降低成本，在建筑材料 上做了手脚。原本应该使用高质量的钢筋和混凝土， 却偷偷换成了劣质的材料。这样做的目的是在外观 上难以察觉，但会严重影响到建筑的结构安全和使 质材料会导致建筑物的结 构强度和稳定性大大降低，增加 了安全隐患。
旭辉地产精装修 精装交付 工程管理批量精装 研发设计 《品质管控敏感点案例手册》-精装修篇
品质管控敏感点案例手册---精装修篇2019A版（第五版）严禁外传前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。
为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。
供查阅对照。
目录一硬装质量问题二软装质量问题使用安全 1.1专业协同设计合理选材用料施工工艺设备安装 1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6硬装质量问题案例1案例简述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面材料，尤其在建筑临边人群活动部位。
案例2案例简述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。
原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。
解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝使用不具备防滑功能的地面材料。
3、排水组织得当，区域间设高差防水。
案例3案例简述：阳台栏板底部石材断裂，玻璃外倾。
原因分析：1、塑木地板安装预留变形缝不足；2、因阳台塑木地板膨胀变形导致。
解决措施：校正栏板玻璃，地面找平做植筋螺栓后做防水层，围边石材安装与栏板玻璃留缝5mm，塑木地板安装与围边石材留缝8mm，嵌橡胶条后表面打胶收口。
案例4案例简述：地库单元门厅采用无框钢化玻璃门，易磕碰，存在安全隐患。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。
解决措施：选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。
案例5案例简述：架空层地面木平台与地砖面存在高差为18mm，易绊倒。
原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。
解决措施：取消木平台与地砖高差，减少绊脚风险。
福州高赠送(偷面积)产品分析0724
专注·卓越·创新·共赢
融侨尚东区典型高赠送产品-80㎡三室两厅两卫
2.6m
2m 5.2㎡
3.3m 8.6㎡ 2.6m
5.4m
2.4m
3.3m
3.3m
3m 8㎡
3m 1.8m 6㎡
赠送面积 赠送面积
基 形态：毛坯 本 电梯：2梯5户
价格：3W2左右（扩容价2.3W）
信 息
公摊：24%左右 赠送面积：约31㎡/38% 套内使用面积：84㎡左右
二层赠送分布：该复式二楼除了传统的客厅挑空赠送外，外加天井倒板以及入门
解
过道的赠送，二层赠送总面积达至20㎡
析 赠送亮点：天井。同尚东区所遇问题一致，这也同样导致卫生间均为内卫，且户 型狭长通透性较差
专注·卓越·创新·共赢
融侨尚东区典型高赠送产品-105㎡三室两厅两卫
3.3 2.1 3.4
赠送面积 赠送面积
9㎡ 4.1
7.7 2.3
3.3 1,8
3.6 3.3 2.5㎡1,8
3.69㎡ 5㎡
一层 二层
基 形态：毛坯
本
电梯：2梯5户 价格：3W3（扩容价2.6W）
信 息
公摊：24%左右 赠送面积/赠送率：约27㎡/25% 套内使用面积：106㎡左右
一层 二层
一二层重合部分
赠 赠送分布：一层通过阳台的半赠送，二层通过挑空倒板，由于该楼层户
送
型无露台，故赠送总面积较少，约为19㎡
解 户型解析：该户型设计及尺寸上基本与109㎡无太大差别，但主要体现 在二楼位置正好与109㎡互扣。
析 赠送亮点：露台赠送面积大，但无法保证每户注·卓越·创新·共赢
融侨首开尚东区案例卡
福州融侨首开尚东区效果图
融侨尚东区典型高赠送产品-80㎡三室两厅两卫
2.6m
2m 5.2㎡
3.3m 8.6㎡ 2.6m
5.4m
2.4m
3.3m
3.3m
3m 8㎡
3m 1.8m 6㎡
赠送面积 赠送面积
基 形态：毛坯 本 电梯：2梯5户
价格：3W2左右（扩容价2.3W）
信 息
公摊：24%左右 赠送面积：约31㎡/38% 套内使用面积：84㎡左右
二层赠送分布：该复式二楼除了传统的客厅挑空赠送外，外加天井倒板以及入门
解
过道的赠送，二层赠送总面积达至20㎡
析 赠送亮点：天井。同尚东区所遇问题一致，这也同样导致卫生间均为内卫，且户 型狭长通透性较差
专注·卓越·创新·共赢
融侨尚东区典型高赠送产品-105㎡三室两厅两卫
3.3 2.1 3.4
赠送面积 赠送面积
9㎡ 4.1
7.7 2.3
3.3 1,8
3.6 3.3 2.5㎡1,8
3.69㎡ 5㎡
一层 二层
基 形态：毛坯
本
电梯：2梯5户 价格：3W3（扩容价2.6W）
信 息
公摊：24%左右 赠送面积/赠送率：约27㎡/25% 套内使用面积：106㎡左右
一层 二层
一二层重合部分
赠 赠送分布：一层通过阳台的半赠送，二层通过挑空倒板，由于该楼层户
送
型无露台，故赠送总面积较少，约为19㎡
解 户型解析：该户型设计及尺寸上基本与109㎡无太大差别，但主要体现 在二楼位置正好与109㎡互扣。
析 赠送亮点：露台赠送面积大，但无法保证每户注·卓越·创新·共赢
融侨首开尚东区案例卡
福州融侨首开尚东区效果图
地产营销策划-4A广告公司-2020旭辉新项目地产项目案4.0
层层拆解未知时的惊喜，也即营销创造价值所在
在层层拆解未知的过程中 能制造更多惊喜，就能赢得客户更高的心理预期
这种预期，正是超越万科的市场民意基础
以不断提升预期为目标
我们具备哪些惊喜的可能？
土地？
品牌？
产品？
土地：回归项目拍地逻辑
成熟
稀缺
已被认可的高端板块价值 已趋成熟的配套及资源 已被吸引及教育的客户群
庐州府志的营销价值利用
图
卷首列舆图
府州县凡六图、巢县图等
志
志有十五
沿革志、山川志、古迹志等
表
表有三
封爵表、职官表、选举表
录
录为历代府志序跋
李鸿章、刘铭传等人之序
庐州九景图
传播事件/落地展览 礼品建议等
庐州十五志
土地/品牌等 六观的延展
产品图表化
联排/叠墅/洋房 及示范区表现
铂悦录
铂悦系背书 名人/业内证言等
庐州千载 难逢铂悦
合肥 古称庐州 亦为庐阳
别墅 古称别野 今称铂悦
书
期待+1 借一方俞论 铂悦系预告
图
期待+2 新庐州府志 九景图
志
期待+3
新庐州府志 十五志
铂悦今始 为君开
得铂悦者 得庐州
表
期待+4
新庐州府志 三表
录
期待+5 新庐州府志
铂悦录
期待+6
庐州 从此铂悦
湖山源著 铂悦庐州府
借四 湖山源著2018销冠势头
庐州九景图
形式：仿清明上河图，邀约知名画家绘制 内容：古庐州八景+铂悦庐州府 目的：重在庐州/庐阳土地及资源价值的表达与传递，扩大影响力 意义：专注、情怀的体现或延续（从湖山和院志到庐州九景图的一脉相承）
在层层拆解未知的过程中 能制造更多惊喜，就能赢得客户更高的心理预期
这种预期，正是超越万科的市场民意基础
以不断提升预期为目标
我们具备哪些惊喜的可能？
土地？
品牌？
产品？
土地：回归项目拍地逻辑
成熟
稀缺
已被认可的高端板块价值 已趋成熟的配套及资源 已被吸引及教育的客户群
庐州府志的营销价值利用
图
卷首列舆图
府州县凡六图、巢县图等
志
志有十五
沿革志、山川志、古迹志等
表
表有三
封爵表、职官表、选举表
录
录为历代府志序跋
李鸿章、刘铭传等人之序
庐州九景图
传播事件/落地展览 礼品建议等
庐州十五志
土地/品牌等 六观的延展
产品图表化
联排/叠墅/洋房 及示范区表现
铂悦录
铂悦系背书 名人/业内证言等
庐州千载 难逢铂悦
合肥 古称庐州 亦为庐阳
别墅 古称别野 今称铂悦
书
期待+1 借一方俞论 铂悦系预告
图
期待+2 新庐州府志 九景图
志
期待+3
新庐州府志 十五志
铂悦今始 为君开
得铂悦者 得庐州
表
期待+4
新庐州府志 三表
录
期待+5 新庐州府志
铂悦录
期待+6
庐州 从此铂悦
湖山源著 铂悦庐州府
借四 湖山源著2018销冠势头
庐州九景图
形式：仿清明上河图，邀约知名画家绘制 内容：古庐州八景+铂悦庐州府 目的：重在庐州/庐阳土地及资源价值的表达与传递，扩大影响力 意义：专注、情怀的体现或延续（从湖山和院志到庐州九景图的一脉相承）
浅议商品房“偷面积”现象
浅议商品房“偷面积”现象作者：马学松来源：《城市建设理论研究》2013年第06期摘要：少数开发商利用政策的漏洞，采取各种各样的手段达到实际使用面积比原先申报的规划面积大很多的目的，而这种“偷面积”的现象将会带来一系列的问题。
本文列举了几种典型的“偷面积”现象，而政府有关部门也正在对“偷面积”现象和行为逐步进行限制和规范，尽量予以杜绝。
Abstract: a few developers use loopholes in the policy, adopt various means to achieve the actual use of the area than the original declaration of the planning area a lot of purpose, and this " steal area " phenomenon will bring a series of problems. This paper enumerates several typical " steal area " phenomenon, and the relevant government departments are also to " steal area " phenomenon and behavior gradually constraints and norms, as far as possible to avoid.关键词：商品房“偷面积”Keywords: commercial housing " steal area中图分类号：TU-0文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）随着社会经济的发展以及城市建设规模不断加大,房地产行业在经济中所占比重也越来越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面积﹑商品房竣工面积﹑商品房销售建筑面积均逐年增长。
房地产偷面积方法课件
偷面积还会导致安全隐患，因为一些公共设施可 03 能会被占用或减少。
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
偷面积的常见手法
将公共设施的建筑面积计入房屋销售面积
01
一些开发商将公共设施的建筑面积，如电梯间、走廊等计入房
屋销售面积，以获取更多利润。
减少公共绿地面积
02
一些开发商可能会减少公共绿地面积，以增加房屋销售面积。
违规搭建
03
一些开发商可能会在房屋建设中违规搭建，以增加房屋的使用
1. 可以增加房屋的使用面 积，提高房屋的使用效率 和价值。
露台偷面积的优缺点
• 对于一些需要更多室内空间的客户来说，露台偷面积可以满足他们的需求。
露台偷面积的优缺点
01
缺点
02
03
04
1. 露台偷面积可能会违反建 筑法规和规划要求，导致无法
通过验收和审批。
2. 露台偷面积可能会导致建 筑结构的安全性和稳定性受到
阳台偷面积的原理基于建筑法规对阳台面积计算的规定。通常来说，阳台面积是按照其投影面 积的一半来计算的，而如果阳台进深超过一定距离，则可以按照全面积计算。因此，通过增加 阳台进深，可以使阳台面积增加。
阳台偷面积的常见形式
01 增加阳台进深
通过增加阳台的进深，使阳台在纵向投影面积超 出原设计面积。
02 改变阳台结构
通过改变阳台的结构设计，将多个阳台合并为一 个阳台，从而增加阳台的横向投影面积。
03 利用空间高度
在高层建筑中，可以利用空间高度来增加阳台的 竖向投影面积。例如，将阳台设计成错层结构， 利用上层空间进行采光和通风。
阳台偷面积的优缺点
优点 增加使用面积：通过阳台偷面积，可以增加房屋的使用面积，提高空间利用率。
面积。
偷面积手法一：隔层偷面积
房屋赠送面积偷面积分析ppt课件
关于土地增值税对赠送面积的影响
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
增值税税率：
增值额/总成本≤20%，免征
20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%
50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
花池
不能封
R-30%
可利用性
能封为室内空间
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
案例
建筑成本 C建
面积赠送率 R1
配套面积比率 R4
实用率 R5
赠送面积折算率 R6
P送
P不送
△P
△P保底
宏发领域
1800
27%
1.3
80%
50%
14000
11979
2021
737
西岸观邸
1800
30%
1.3
80%
65%
10000
8040
1960
819
名词解释
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
增值税税率：
增值额/总成本≤20%，免征
20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%
50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
花池
不能封
R-30%
可利用性
能封为室内空间
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
案例
建筑成本 C建
面积赠送率 R1
配套面积比率 R4
实用率 R5
赠送面积折算率 R6
P送
P不送
△P
△P保底
宏发领域
1800
27%
1.3
80%
50%
14000
11979
2021
737
西岸观邸
1800
30%
1.3
80%
65%
10000
8040
1960
819
名词解释
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
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这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使
得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来
。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
•深圳地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
• 三、深圳◎偷面积由来
• 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；
•
地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
•
涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产
•
品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳
•
所有开发商赢得市场的利器；
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
•
层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑
•
台，飘窗等)的面积尽量的放大；
•
•
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加
•
实惠，促进销售。
• 二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
【房地产】旭辉集团偷 面积的实用案例分析
2020年5月26日星期二
•本文纲要：
• ■ 何为“偷面积” • ■ “偷面积”之常用方法 • ■ “偷面积”·经典案例
一、何为“偷面积”
•【概念诠释】： • 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
• 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）
•
和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插
•2.2米 •的可拆
•2.1米的 •2.1米的 •隐藏式 •落地大
•阳光房
•卸凸窗 •衣柜 •衣柜
•两层高错 •层露台及 •两层高内 •凹大露台
•两层高 •入户花园
•层高小于2.2
•米的地下室
•和半地下室 •以及住宅建 •筑在正负零 •以下的地下
•只计一层建 •筑面积的室 •内超高层
•室和半地
•下室
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层•＄高变成标准高)
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温。
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的 空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
“城市主场”凸窗经典案例
上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁，将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高
•绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
“绿洲丰和”凸窗经典案例
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是 ，开发商在屋内做一道假梁，将部分空 间隔成两层，下层空间不超过2.2米， 上层空间0.6米左右用于储藏室。在装 修的时候，购房者可以将故意设计的那 道假梁打掉，使得房屋空间变大。
3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
•房地 •产商 •“偷面积” •小手笔 •惯用手法
•房地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
•高小于 •2.2米 •的落地 •凸窗
•高小于 •高小于 •高小于
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进 ，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。
计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 2、室内4.4米－6米甚至更高
(增加空间体量和舒适度) (增加空间体量还可加楼板变现使用面积)
少分摊公共面积
1、不计面积的公共面积
(高层高，夹层等)
(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)
2、计一半面积的公共面积
(阳台形式等)
(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
•计一半 •建筑面 •积的”偷”
•法
•深圳地产商 •惯用“偷面积”
•方法汇总
•不计算建 •筑面积的 •”偷”法
•未封闭 •的阳台
•可变成 •房间的 •内阳台
•一层普通 •大阳台
•不计算建筑 •计一半建筑 •面积的”偷”法 •面积的”偷”法
•深圳地 •产商 •“偷面积” •小手笔 •惯用手法