XX银行房地产开发贷款业务管理办法

XX银行房地产开发贷款业务管理办法

第一章总则

第一条为加强房地产开发贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规和相关制度规定，结合本行实际，制定本办法。

第二条房地产开发贷款是指向借款人发放的专用于开发、建造向市场销售等用途的房地产项目的贷款。

第三条发放房地产开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规和本行相关规定，坚持安全性、流动性和效益性统一的经营原则。

第二章贷款对象和用途

第四条贷款对象

经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由建设行政管理部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。

第五条贷款用途

房地产开发贷款原则上只能用于经办行辖内地区的房地产开发项目建设，未经批准不得跨地区使用。房地产开发贷款不得用于交缴项目土地出让金。

第三章贷款种类和条件

第六条贷款种类

按照贷款用途，房地产开发贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。

（一）住房开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售的住房的贷款。对住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入住房开发贷款科目核算。

（二）商业用房开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售、主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含）的综合性房地产项目，其贷款列入商业用房开发贷款科目核算。

（三）其他房地产开发贷款。是指本行向房地产开发企业发放的用于商品房必要的配套设施建设的贷款。

第七条借款人申请房地产开发贷款，除符合《XX银行授信业务管理办法》关于法人客户授信的基本条件外，原则上还应具备以下条件：

（一）经工商行政管理部门核准登记的企业法人；

（二）原则上具有三级（含）以上房地产开发资质，并办理年检手续，以新成立的项目公司申请贷款的，其控股股东应具有三级（含）以上房地产开发资质；

（三）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

（四）资信良好，具有按期偿还贷款的能力；

（五）本行信用评级A+级（含）以上；

（六）借款人为外商投资企业的，注册资本金应符合国家相关规定；

（七）借款人无囤积土地、囤积房源等不正当行为；

（八）本行规定的其他条件。

第八条贷款项目应具备以下条件：

（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效。

（二）项目开发取得合法有效的批文，具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

（三）项目资本金比例不得低于国家规定的比例，项目资本金已全部到位并先于贷款投入项目开发。对分期开发的大中型项目，申请某一期开发贷款的，按当期开发投资计算资本金比例；对分期开发的大中型项目，申请整个项目开发贷款的，按整个项目总投资计算资本金比例，对预期贷款风险较大的项目，应相应上浮资本金比例。

（四）项目环评达到环保规定的要求，且与用地项目性质和规划控制要求相符。

（五）项目符合当地市场需求，具有良好的经济效益和社会效益。

（六）项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠。

（七）工程监理单位有相应的资质等级。

（八）贷款担保合法、有效、足值，并符合本行贷款担保的有关规定，不得用下列房地产进行抵押：

1、违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；

2、军事设施；

3、以出让方式取得土地使用权，满2年未动工开发，地方政府可以无偿收回的土地使用权；

4、未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得临时《国有土地使用证》的；

5、按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；

6、城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；

7、空置3年以上的商品房。

（九）本行要求的其他条件。

第四章贷款期限和利率

第九条贷款期限

（一）住房开发贷款，一般不超过三年；

（二）商业用房开发贷款，一般不超过五年；

（三）其他房地产开发贷款，一般不超过三年。

第十条贷款利率

住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款均按中国人民银行有关利率规定执行。

第五章贷款申请

第十一条房地产开发企业向经办行提出借款的书面申请，并提供以下有效资料：

（一）借款人资料

1、法人营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证正本和副本、组织机构代码证书，外商投资企业还需提供有关部门批准设立的文件、证书；

2、企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况；

3、借款人经年检的贷款证（卡）；

4、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；

5、法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；

6、公司章程、联营协议；

7、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款和抵（质）押担保的决议文件；

8、公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表和近期会计报表，公司经营未满三年的，提供近期经审计的财务报表；

9、借款人近三年开发面积和销售情况；

10、本行要求提供的其他资料。

（二）贷款项目资料

1、项目立项批文或备案资料；

2、项目可行性研究报告；

3、国有土地有偿使用合同和土地出让地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证；

4、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

5、项目资本金落实的证明文件和资料；

6、合作项目需提供合法有效的合作或委托开发协议；

7、建筑承包合同、建筑施工合同、建筑工程规划设计图，项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需提供征地拆迁补偿合同；

8、本行要求提供的其他资料。

第六章评级和评估

第十二条客户信用等级评定按《XX银行法人客户信用评级管理办法》的有关规定执行。贷款项目评估按《XX银行房地产开发贷款项目评估管理暂行办法》的有关规定执行。