土地估价的基本方法97页PPT
土地估价实务演示课件
4、土地租赁权估价¨
一般指设有承租权的土地使用权进行转让、收 回、征收或调整租金时的估价。根据具备的条 件，可采用市场比较法或收益法评估。但租赁 期限内，应根据市场租金与合同租金的差额确 定盈余收益，进而还原为土地价格。
土地租赁权评估不同于土地租赁价格评估，后 者主要指土地租金评估，可采用市场比较法和 成本法。成本法评估时其租金构成为：维修费、 管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。 要弄清租金的各构成项目的内涵，维修费、税 费等由出租人承担还是由承租人承担。
作、联营、股份制改组上市、合并、兼并、分立、出售、 破产清算、抵债为目的的房地产估价 10、基准地价评估 11、标定地价评估
15
二、 土地使用权协议出让最低价
1、土地使用权协议出让最低价的概念
根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议
方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确 定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协 议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政 府协议出让土地土地。其作用在于： （1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失； （2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督； （3）便于土地使用者确定合理的投资方向。
办公 住宅
元/平方米 元/平方米
5740
4340
4340
3185
3185
2310
2310
1680
1680
1050
1050
658
658
490
490
357
357
259
259
滩涂待定
工业
元/平方米
2940 1470 770 371 206.5 175 136.5 105 94.0
土地估价方法( 全)
土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。
成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。
4。
确定土地开发后较开发前的价值增加额。
5.按地价公式求取估价土地的土地价格。
6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。
第09章-地价评估PPT演示课件
[例]如图所示，有三
角形ABC的一宗土地， 如果临街深度80英尺 的一面临街矩形土地 的平均深度价格修正
路线价1000元/平方英尺
DC
B
20
50英尺
英尺
率为路线价的116%， 80 临街深度80英尺三角 英尺
形土地价格修正率为
矩形土地价格的63%，
试求该宗三角形ABC
AF
E
土地的价格。
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[解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程
度等也应具有代表性 5
4.调查路线价 ⑴路线价的实质
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。
⑵路线价的表现形式
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。
⑶路线价的求取方法
在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较 法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼 面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价 的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。 6
⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度
×临街深度 10
[例] 下图中是一幅街深度 15.24m(即50英尺)、 临街宽度20m的矩形 土地，其所在区段的 路线价(土地单价)为 2000元/m2。该宗地 的深度价格修正率为 140%，计算该宗土地 的单价和总价。
5.制作深度价格修正率 ⑴制作深度价格修正率的依据
----深度价格递减规律
n米
an
n-1米 an-1 n米 … …
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
地价基础知识和估价方法PPT讲稿
其它地价形式
• 土地的存在形态
• 土地权利
• 土地价格形成
• 政府管理手段 • 土地交易
• 土地价格使用目的
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土地价格变动趋势及规律性
• 土地价格呈总体上升趋势
• 土地价格变动呈现周期性特征
• 土地价格的变动具有明显的地区差异性 • 地价在房地产价格中所占比重越来越大
单位面积地价=土地总价格÷土地总面积
• 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建
筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映土地价格水平 的高低。 三者之间关系：
楼面地价 = 土地总价格÷总建筑面积
楼面地价 = 土地单价÷容积率
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按政府管理手段可分为
• 申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价
当前你正在浏览到的事第三十五页PPTT，共八十一页。
（四）土地估价的原则
• 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使
用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变 动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；
预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平 原则等。
• 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价
人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的估计结果具有近似性。
• 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共
交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
• 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
• 在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
土地估价基本方法
（四）未来若干年后的土地价格已知
t- 1
P =
∑
i=1 前提： t年前a有变化，t年末地价或残值已知； r>0且不变。
ai Pt ——— + ——— （1+r）i （1+r）t
（五）纯收益按等差级数递减或递增
1、无限年期 a b P= —— ± —— r r2 b——纯收益的等差级数。 P、a、r与前一致。
2）C宗地价格 利用收益还原法测算地价：
550000 1 50年期地价= ————— × [ 1 － ———— ] = 346.76元/平方米 25000×6% (1+6%)50 3）D宗地价格
1 1－————— (1+6%)50 50年期地价= 425 × ———————— = 445.21元/平方米 1 1－————— (1+6%)40
资料二： B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。 宗地 B宗地 C宗地 交易情况 -4% 0 区位因素 -2% 5% 个别因素 5 -1
D宗地
2%
-7%
-5%
表中数值表示 B、C、D 各宗地与 A 宗地的比较，负值表示案例宗地比 A 宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。 根据当地 2002 年 9 月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地 开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季 内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为 1.5%，需按季度按复利 计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%，土地 还原率取6%。 相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异； 达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到以五通一平时地价比
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益复原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
〔一〕市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
〔二〕收益复原法收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来假设干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
《土地使用权评估》课件
05
CATALOGUE
土地使用权评估的注意事项
注意评估方法的适用性
评估方法应与土地使用权的特性相匹配
不同的土地使用权类型（如住宅、商业、工业等）具有不同的特性和价值影响因素，应选择适当的评估方法。
评估方法应考虑土地的实际情况
在选择评估方法时，应充分考虑土地的地理位置、周边环境、基础设施等因素，以确保评估结果的准确性。
注意事项
需要考虑土地开发周期、市场需求等因素对土地使用权价 值的影响，同时要合理估算各项成本费用。
剩余法
通过预测待开发土地的未来价值，减去预计的开发成 本和税费来评估土地使用权价值的方法。
输入 标题
详细描述
剩余法首先预测待开发土地的未来价值，然后估算开 发所需的各项成本费用和税费，最后从未来价值中减 去这些费用来得到土地使用权价值。
VS
评估报告应具有法律效力
评估报告作为土地使用权交易的重要依据 ，应具有法律效力，确保其合法性和有效 性。
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《土地使用权评 估》ppt课件
contents
目录
• 土地使用权评估概述 • 土地使用权评估的方法 • 土地使用权评估的影响因素 • 土地使用权评估的应用 • 土地使用权评估的注意事项
01
CATALOGUE
土地使用权评估概述
土地使用权评估的定义
01
土地使用权评估是指依据相关法 律法规和评估准则，运用科学的 方法和程序，对土地使用权的价 值进行评估和测算。
04
CATALOGUE
土地使用权评估的应用
土地征收补偿评估
土地征收补偿评估是土地使用权评估 的重要应用之一。在征收土地时，需 要对被征收土地的价值进行评估，以 确定合理的补偿标准。
第九章-地价评估
3、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场 法的派生方法。其理论依据是替代原理。 “路线价”可视为市场法中的“可比实 例”价格。“调整”实际上为房地产状 况调整。
房地产状况调整：主要包括临街深度、 地块行状(如矩形、三角形、平行四边形、 梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、 前后临街、街角地等)、临街宽度等房地 产状况调整。
4、按土地价值进行地价分摊的方法及优 缺点
优点是：较简单，只要知道了建筑物占 用的土地价值，知道了建筑物各部分的 房地价值，就可以进行。
缺点是：在实际中不可行。因为进行分 摊的费用可能很高，另外土地占有份额 一旦确定下来之后也不宜经常变动。
例9：某大楼的房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。某人拥 有该大楼的某一不分，该部分的房地价 值为100万元，该部分的建筑物价值为40 万元。按土地价值分摊计算该人占的土 地份额。
2、基准地价评估的方法和步骤 (1)确定基堆地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方
式。
(3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)汁算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)确定基准地价应用建议和技术。
第三节 基准地价修正法
1、基准地价修正法的含义 基准地价修正法是：在政府确定公布了
第九章 地价评估
基本要求 ： 1、了解地租理论和地租量的计算。 2、熟悉城市基准地价评估、宗地价格评
估和基准地价修正法。 3、掌握路线价法和高层地价分摊与土地
占有份额的确定。
第一节 路线价法
1、地价评估的一般方法类型
地价估价方法
假设开发法
适用对象
建造某种类型的商品住宅、商店、宾 馆等待开发土地
土地评估相关业务知识课件
■有底价出让的；决策机构应当根据土地估价结果、 产业政策和土地市场情况等集体决策，综合确定出 让底价和投标、竞买保证金。
第二方面：理论、技术、方法
• • • • • •
五本书（估价师考试教材） 1、土地管理基础 2、土地估价理论方法 3、土地估价相关经济理论 4、土地估价实务 5、土地估价案例选编
• ■1、协议出让底价不得低于拟出让地块所在区 域的协议出让最低价。
• ■2、出让底价确定后，在出让活动结束之前应 当保密，任何单位和个人不得泄露。
■市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条 件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》， 组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业 单位组织进行。
• ■ 2、项目房地产价格确定 • 根据待估宗地所处区域同类型房地产销售案例及 对张家口市房地产市场整体形式的分析比较，经 对同类房地产开发的市场调查后认为;
• • • • • •
总售价测算； 销售对象建筑面积134479.1平方米 单 价(均价)：4150 元/平方米 房地产总价55808.83万元 ■ 3、建造成本测算 根据河北省计委颁发的《建筑安装工程概算定额》 及部分市场价，确定拟建项目的建造成本单方造 价约在1700元/平方米左右。 • 故建筑成本为；134479.1平方米×1700元/平方 米=22861.4万元。 • ■ 4、专业费计算 • 按建造费用的一定百分比计算，取建造费用的 4%。 22861×4%=914.5万元
4、关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的 通知--国土资发[2006]307号----2007-1-1 • ■工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确 定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数 地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用 地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自 行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可 按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％ 执行。 • ■其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地 使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、 裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格 时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的 30％执行。对实行这类地价政策的工业项目用地， 由省级国土资源管理部门报部备案。
土地估价的基本理论PPT共56页
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
土地估价的基本理论
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
谢谢！