鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司资产评估报告书

山东鲁能集团有限公司

拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目所涉及的海南盈滨岛置业有限公司

资产评估报告书

中企华评报字(2010)第018-4号

共一册，第一册

北京中企华资产评估有限责任公司

二○一○年三月二十九日

资产评估报告书

目录

声 明 (4)

资产评估报告书摘要 (5)

资产评估报告书 (7)

一、委托方和资产占有方简介 (7)

二、评估目的 (10)

三、评估对象和评估范围 (10)

四、评估价值类型 (11)

五、评估基准日 (11)

六、评估依据 (12)

七、评估方法 (16)

八、评估程序实施过程和情况 (23)

九、评估假设 (27)

十、评估结论 (27)

十一、特别事项说明 (30)

十二、评估报告使用限制说明 (31)

十三、评估报告提出日期 (32)

资产评估报告书附件 (33)

声 明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

山东鲁能集团有限公司

拟认购天津广宇发展股份有限公司定向增发股份项目

所涉及的海南盈滨岛置业有限公司

资产评估报告书摘要

中企华评报字(2010)第018-4号

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

因山东鲁能集团有限公司(以下简称“鲁能集团”)拟认购天津广宇发展股份有限公司(以下简称“广宇发展”)定向增发股份之事宜，北京中企华资产评估有限责任公司接受鲁能集团的委托，对该经济行为所涉及的海南盈滨岛置业有限公司进行了评估，为本次经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，对所涉及的海南盈滨岛置业有限公司的全部资产及相关负债实施了实地查勘、调查与询证，对海南盈滨岛置业有限公司在2009年11月30日持续经营前提下所表现的市场价值，采用了资产基础法和收益法进行了评估，根据评估对象特点，本报告最终采用资产基础法的评估结果作为最终评估结果。根据上述评估工作，得出如下评估结论：

在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，经中瑞岳华会计师事务所有限公司审计后企业账面总资产为72706.91万元，总负债43728.34万元，净资产28978.57万元；评估后的总资产价值为128,589.61万元，负债总额为43728.34万元，净资产为84,861.27万元，净资产评估增值55,882.70万元，增值率为192.84%。具体评估汇总情况详见下表：

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

D=C/A*100%

A B C=B-A

一、流动资产 1 57,359.38 97,291.75 39,932.37 69.62

二、非流动资产 2 15,347.53 31,297.86 15,950.33

103.93

其中：长期股权投资 3 14,980.00 30,935.23 15,955.23

106.51 投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00

固定资产 5 110.41 104.62 -5.79

-5.24 在建工程 6 0.00 0.00 0.00

无形资产7 5.61 6.50 0.89

15.86

其中：土地使用权8 0.00 0.00 0.00

其他非流动资产9 251.51 251.51 0.00

0.00

资产总计 10 72,706.91 128,589.61 55,882.70 76.86

三、流动负债 11 43,728.34 43,728.34 0.00 0.00

四、非流动负债 12 0.00 0.00 0.00

负债总计 13 43,728.34 43,728.34 0.00 0.00

净资产 14 28,978.57 84,861.27 55,882.70

192.84 鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股份事宜所涉及的海南盈滨岛置

业有限公司50%股权价值，按照评估后海南盈滨岛置业有限公司股东全部

权益价值乘以股权比例确定为42430.64万元，该结果未考虑控股权溢价的

影响。

本报告所揭示的评估结论仅对鲁能集团拟认购广宇发展定向增发股

份项目有效，使用有效期为自评估基准日起1年，超过一年需要重新进行

评估。

本评估结论是在本报告所列的各项前提假设及限制条件下成立，提请

报告使用者关注“特别事项说明”对本评估结论的影响。