关于建设无锡市明发商业广场项目投资可行性研究报告1

关于建设无锡市明发商业广场项目

投资（预）可行性研究报告

前言：

在零售业中，Shopping Mall是一种高级的商业业态形式，起源于20实际50年代的美国，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家Shopping Mall现已与百货店和超市一样常见的业态形式，是集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。

20世纪90年代，Mall开始登陆中国。广州天河城、中华广场、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业；而正在建设当中的包括厦门明发Mall、北京世纪金源时代购物中心、中关村国际商城和春天Mall等。目前，这些，投资动辄几十亿到上百亿元。

一个规划合理、经营成熟、充满生命力的Mall将为投资者带来丰厚的利益回报，对于区域经济的发展也将取得促进作用。Mall在中国的逐步发展成熟，伴随着规划、资金及经营环节上优劣并存的现实问题，寻求一种更为成熟更具生命力的Mall开发经营之道，对于中国商业地产有着举足轻重的影响。

一、宏观背景简析

市场背景

Shopping Mall在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境。一个超大规模Mall的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量。在百货业发达的北京、上海、广州等地，零售市场竞争非常激烈，仅仅三个城市建设面积超过1万平方米的大型百货商场都超过了100家，政府已经明确不鼓励再建设大型的百货商场；而对于更大规模的Shopping Mall而言，其功能更多样化，业态形式更先进，可以起到对零散的商业项目进行整合。而无锡与北京、上海相比则有很大不同。无锡的消费能力在省内和国内都处于相对领先地位，但对年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小。下面一组数据：

⏹无锡市宏观经济运行状况/经济背景调查

✓无锡市2000—2004年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅：

✓无锡市2000—2004年社会消费品零售总额及涨幅：

无锡市2000—2004年财政收入、金融机构存贷款余额：

小结：

综上所述，无锡市居民人均收入和消费水平有了长足的发展，依靠长三角经济区的整体发展，无锡的城市竞争力日益增强，以上数据显示无锡已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。

二无锡市商业状况简析：

1、无锡市现有商业布局概况：

无锡依托区域交通枢纽的有利条件，加快发展与国际接轨的现代商贸业，全市有商业企业1万多家，从业人员30多万人。有大型零售商业企业12家，大中型商场40家。基本形成了城中有大商场，城郊有大市场，城乡有连锁店的商业网络。

中山路商业街，商业大楼林立，是全国十条中华商业示范街之一，形成了以无锡商业大厦为骨干的大型商业群体。无锡商业大厦经营销售居全省首位，进入全国前十名。

全市已有6家外资商业企业，与日本合资的无锡八佰伴，位居全市商业零售企业第三位，德国的麦德龙超市、百安居建材超市、法国的家乐福超市等世界著名商业大公司的进驻，推动了无锡商业新型业态——连锁商业的快速发展

随着市场竞争日趋激烈，无锡零售市场今年业态分化进一步加剧，商家错位经营渐成气候，市场结构也随之出现了大幅调整。全市商业设施的市场布局相对几种的趋势越来越明显，层次分明的商业中心区和社区商业对市民生活的影响也越来越大。

2.无锡未来商业发展趋势分析：

无锡未来发展规划的空间是：“在以上海为中心的沪宁杭城市群中，组合苏中，辐射苏北，联合浙北，围绕上海，相对独立，互惠互利，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系”；根据这一发展规划，无锡商业未来的发展也将呈现相应的特点：“以现有的城市商业中心区为核心，业态结构多元，商业网点间隔分布，形成多个社区商业次中心。”

●主要区现有的中山路商业中心区，在无锡未来商业发展中仍将起到不可替代的骨干作用。通过市场经济杠杆的调节，不但不会弱化，反而更加强大，商业结构更趋合理，逐步走向专业化、特色化、个性化的发展道路，以满足无锡本地居民和外地其他城市居民的非日常消费品的消费；

●随着国民经济发展形势的总体向好，消费品的市场也愈加成熟，多种业态的商业形式将呈迅速发展同时并存的特点，百货公司、主题商场、专业市场、大型综合超市、连锁超市、便利店、专卖店、SHOPPINGMALL等多种不同的商业形态，将各拥有自己的消费群。为市民的消费提供了多种消费形式；

●城建速度的加快和规模的扩大，原属于城郊结合部、城郊、远郊等地区将逐步建设成各种规模的新城区、新市区、新工业区和新居住社区，吸引了大量居民入驻，这势必给新区的商业发展带来契机。特别是给日常消费品市场带来了大发展的良机。有助于形成间隔分布的多个次级商业中心。

●我国加入“WTO”后，国外商业资本大举进入，洋超市——家乐福、麦德龙、欧倍德等正加紧抢占无锡商业市场。由此带来巨大的市场竞争压力，迫使无锡原有商业公司加快企业的改造速度，以便适应未来发展，这给未来无锡商业市场发展奠定了良好的基础。

结论：

随着无锡市整体规划体系的铺开，无锡的现有商圈讲不能满足无锡人民未来的消费潜力。而在这个区域内建设一个大型的商业项目不仅可以辐射无锡城区，还将对周边的城市产生较大的商业辐射力。

三、项目地块条件分析

1、项目选址：

无锡市惠山区北二环路与惠山大道交汇处

2、区域简介

惠山区地处江苏南部，长江三角洲腹地，东连常熟、吴县两市，南临太湖，系接武进市，被邻江阴市。距上海128公里，南京177公里，为苏锡常中心地区。京杭运河、321国道、沪宁高度公路、京沪铁路、锡澄高速公路贯穿市境，境外数公里的硕放设有无锡机场，水陆空交通便捷。

惠山区是我国古代吴文化、近现代民族工业和当代乡镇工业的重要发源地——原锡山市（无锡县）的一部分。2001年2月因适应无锡市建设特大城市之需，国务院、省委和省政府批准无锡市进行行政区划调整，撤锡山市而分设惠山区。她是无锡市的经济“副中心“和西部工业重区，区域面积327平方公里，辖6个镇，总人口37，5万。