2019年珠三角五个主要城市三旧改造及城市更新政策
广州市城市更新政策解析及项目操作流程 p
增加村 内公共 服务设
施
维系村 落传统 民俗
增加就 改善人 业机会 居环境
控制项 目实施 风险
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
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三、更新改造的诉求与问题
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
旧厂房权属人
企业
政府
获取最大 补偿或者 开发收益
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四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重
规划： • 以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 • 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 • 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 • 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 • 从偏重地产开发，转向产城融合发展
同56号文
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑
面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积
（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
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五、城市更新新旧政策对比
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目
广州市城市更新的政策沿革与制度创新
广州市城市更新的政策沿革与制度创新摘要：城市更新建设是强化城市发展战略、统筹生产、生活、生态空间布局、落实保障重大项目用地需求的重要举措。
2009年以来，广州市在城市更新建设上进行了一系列的探索，逐步补充和完善了城市更新的改造政策，并对一些配套政策也进行相应更新。
广州市城市更新改造模式呈现出趋于多样化、更照顾被改造地块单位和个人的利益、开创农村集体建设用地转为国有用地的途径等特征，为其他省市的城市更新政策制定与制度创新提供参考借鉴。
关键词：城市更新；政策沿革；改造模式2008年底，广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将城市更新作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，广州市在城市更新的工作机制、运行模式、政策体系等方面开展了多重探索，为国家城镇低效用地再开发提供了宝贵的实践经验。
1.广州市城市更新政策解读及演变过程广州市的城市更新政策，既是对省各版城市更新政策的回应，同时也针对广州市的城市建设实际情况，对城市更新进行指引细化。
广州市在执行城市更新政策主要以市府、市办公厅、市更新局等部门发布的16个政策为主，内容涵盖了集约节约用地、基础数据、成本控制、简政放权、方案审批、市场监管等方面。
表：广州市城市更新政策演变序号发文单位文号标题纵观其演变历程，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文）（已废止）、《关于加快推进“三旧”改造的补充意见》（穗府[2012]20号文）、《广州市城市更新办法及配套文件》（穗府令134号文、穗府办[2015]56号）、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6号文）、《关于深入推动城市更新工作的实施细则》（穗府规[2019]5号）这五个文件起到核心作用。
2009年12年，广州市政府出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文），提出“政府主导，市场参与，多方共赢”、“集约节约，分类引领，结构升级”、“全面改造、综合整治”。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城发化进程的加快。
近些年来，城市发展速度极快，城市规划与建设不断展开，但是由于产业多元化、需求多样化的特点，现有的城市空间结构无法容纳足够的建设需求，出现了城市用地紧张，且建设面积不断向外扩张。
若想促进城市的可持续发展，解决城市建设用地紧张的状况，广东省首当其冲，于2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府［2009］78号)。
该文件的提出，旨在激发土地资源的潜力、注重产业的转型以及城市在空间布局上的重构，实现对旧城镇、旧厂房以及旧村庄的改造，推陈出新，使得城市焕发新的景象。
本文就三旧改造工作及其对城市发展的积极作用展开探讨。
关键词：“三旧”改造；城市更新；规划引言如今随着城市化进程的不断发展，可用土地资源也在不断的减少，新增用地指标上的限定越来越大，使得城市的发展需求与城市现有用地面积的矛盾日益突出。
因此为有效解决这一问题，有必要通过“三旧改造”的实施，推动城市存量土地的改造升级，提升城市土地资源利用率，推动城市建设实现更好的发展。
1“三旧改造”的基本定义自改革开放后，我国城市化发展速度明显加快，但在城市外延、扩张过程中，原有旧城区、村落的基本建设已经无法满足当前时期的城市发展要求。
在党的十九大会议中，号召各地区应该积极开发城镇边界控制线，在城市建设中，强调对现存建设用地的开发。
“三旧改造”的本质是对旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造。
现阶段我国各地区的城市已经进入落实“三旧改造”战略的相关工作。
“三旧改造”是对国家土地资源的再利用，是社会发展中城乡规划的重要战略，相关人员在“三旧改造”过程中，应通过厂房用地、旧村庄改建等工作，提升土地资源利用率，加快城市化进程，带动各地经济增长，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础。
2“三旧”改造的价值取向“三旧”改造是公共政策，因此在制定和落实阶段都应该考虑其人本、民主和公平价值取向，如此才能将国家政策的服务功能发挥到最大程度，关于这三个价值取向可以从以下几个方面把握:一是要把握好“三旧”改造的人本取向，公共政策是对社会利益的法定分配方案，因此，在政策的制定和实施过程中都要“以人为本”，这样才能将利益合理地分配给公众，“三旧”改造政策关乎当地居民的生活居住问题，是基础民生问题，在项目规划中，要广泛广发争取当地公众意见，做到科学规划;二是要把握好“三旧”改造的民主取向，社会主义的本质就是人民当家做主，因此在关乎民生的宏观大计上也要人民决定，例如城中村改造项目的规划和上报需要由村民大会或者村民代表会议的商议结果确定，在改造过程的具体实施中，适时地召开改造项目招商推介会，让群众参阅项目的规划、预算、招商以及实施等具体流程，可以提升项目本身的亲民性;三是要把握好“三旧”改造的公平取向，在改造项目中，政府、村集体、村民、工厂业主、城市居民和商铺业主等多方面存在博弈关系的得与失问题，正确处理好不同利益群体的认知利益关乎项目的推进过程，因此，“三旧”改造政策应该充分考虑不同利益群体，制定出相应的改造方案。
广州市“三旧”改造政策及实操
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定
XX市城市更新(“三旧”改造)项目地价计收实施细则(试行)(征求意见稿)【模板】
XX市城市更新（“三旧”改造）项目地价计收实施细则（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为完善城市更新（“三旧”改造）项目差别化地价计收政策，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）以及有关法律、法规和政策规定，结合XX市实际，制定本细则。
第二条本市经批准的由权利人自行改造（含自主改造或与有关主体合作改造）的城市更新（“三旧”改造）项目，国有建设用地使用权以协议出让方式供应的，其地价计收适用本细则。
采用以政府组织挂牌招商方式实施的项目，除政府及其部门、国有企业等公有资产以外的国有建设用地使用权出让起始价，参照本细则确定。
第三条城市更新（“三旧”改造）项目地价计收遵循以下基本原则：（一）市场评估原则。
以第三方专业评估机构按照相关规程和技术规范，综合考虑项目周期风险等因素，经公开征求意见、专家评审、政府集体决策等程序后，评估确定区片市场评估价，并以此作为地价计收的基础。
（二）公开透明原则。
区片市场评估价经确定后向社会公开，并适应市场变化，原则上每年更新一次。
地价计算具体实施细则按程序对外发布，并报省自然资源厅备案，抄送市审计局。
（三）分类实施原则。
区分不同情形，综合考虑搬（拆）迁安置费用、公益性用地或物业等因素，分类确定差别化地价计收标准。
在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。
（四）支持产业原则。
鼓励旧厂房升级改造，对符合政策要求的“工改工”改造项目，或者利用存量建设用地建设创新创业载体的，综合考虑分割转让比例、转让限制条件等因素实行差别化地价，支持产业转型升级。
第四条区片市场评估价是“三旧”改造用地所在区片，于特定估价基准日，在设定地价内涵条件下的国有出让土地使用权价格。
其地价内涵条件包括：（一）土地用途分为商服、住宅、工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）五类。
（二）土地开发程度为：商服、住宅用地“六通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整），工业、公共服务用地（类型一）、公共服务用地（类型二）“五通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知-穗府办规〔2019〕5号
广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知穗府办规〔2019〕5号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市深入推进城市更新工作实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
广州市人民政府办公厅2019年4月18日广州市深入推进城市更新工作实施细则为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），加快推进城市更新工作，结合我市实际，制定本实施细则。
一、坚持规划统领，有序推进城市更新（一）国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。
二、动态调整“三旧”改造地块数据库（二）“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。
市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。
纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。
数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。
三、推进旧村全面改造（三）旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2019.09.21•【字号】珠府〔2019〕60号•【施行日期】2019.09.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔2019〕60号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府2019年9月12日珠海市城市更新项目地价计收办法第一章总则第一条为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
本办法所称的旧厂房，包括工业用地或仓储用地上的厂房、仓储建筑及配套建筑。
本办法所称的旧村，包括城中旧村或旧村庄的旧村场、生活留用地及生产留用地。
佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）
佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）文章属性•【制定机关】佛山市人民政府办公室•【公布日期】2018.08.20•【字号】•【施行日期】2018.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）为贯彻落实党的十九大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升“三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》（佛府〔2017〕27号）等有关文件要求，以城市更新为抓手，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化，经市人民政府同意，提出如下实施意见。
一、明确更新范围，界定更新类型（一）本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动：1.城市基础设施和公共设施亟需完善；2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。
（二）对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。
国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》笔记
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》阅读记录目录一、内容概览 (2)1. 城市化背景与城市更新的重要性 (3)2. 广州、深圳、上海城市更新的现状与特点 (4)二、广州城市更新制度建设 (5)1. 广州市城市更新政策与规划 (6)a. 《广州市城市更新办法》及相关配套政策 (8)b. 城市更新规划与实施策略 (9)2. 广州城市更新实践案例分析 (10)a. 荔湾区恩宁路改造项目 (11)b. 天河区石牌村改造项目 (12)3. 广州城市更新制度建设的挑战与对策 (13)三、深圳城市更新制度建设 (14)1. 深圳市城市更新政策与规划 (15)a. 《深圳市城市更新办法》及相关配套政策 (16)b. 城市更新规划与实施策略 (17)2. 深圳城市更新实践案例分析 (19)a. 南山区桃源村改造项目 (20)b. 福田区华富村改造项目 (21)3. 深圳城市更新制度建设的挑战与对策 (22)四、上海城市更新制度建设 (24)1. 上海市城市更新政策与规划 (25)a. 《上海市城市更新实施办法》及相关配套政策 (26)b. 城市更新规划与实施策略 (28)2. 上海城市更新实践案例分析 (29)a. 青浦区徐泾镇改造项目 (30)b. 杨浦区滨江段改造项目 (31)3. 上海城市更新制度建设的挑战与对策 (32)五、广州、深圳、上海城市更新制度比较分析 (34)1. 政策法规的比较 (35)2. 实践案例的比较 (37)3. 挑战与对策的比较 (38)六、结论与展望 (39)1. 城市更新制度建设的重要性与意义 (40)2. 对未来城市更新制度建设的建议与展望 (42)一、内容概览本阅读记录主要对比分析了《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》这一主题下，广州、深圳、上海三地在城市更新制度建设方面的异同。
通过深入研究相关政策文件、实践案例及学术观点，旨在为读者提供一个全面而深入的了解。
三旧三新改造工作方案
三旧三新改造工作方案随着城市的发展和人民生活水平的提高，城市的老旧建筑和设施也逐渐成为了发展的障碍。
为了适应城市发展的需要，提高城市的品质和形象，三旧三新改造工作成为了当下城市建设的重要任务之一。
本文将从三旧三新改造的概念、目标、工作方案和实施步骤等方面进行探讨，以期为城市改造提供一些可行的方案和思路。
一、概念。
三旧指的是老旧的城市住房、老旧的工业厂房和老旧的城市基础设施。
这些老旧的建筑和设施在城市发展中已经不能满足当下的需求，有的甚至已经成为了城市的“毒瘤”，影响了城市的形象和品质。
而三新则是指通过改造和更新，使这些老旧的建筑和设施焕发新的生机和活力，为城市的发展注入新的动力和活力。
二、目标。
三旧三新改造的目标是通过对老旧建筑和设施的改造和更新，提高城市的品质和形象，改善人民的生活环境，促进城市经济的发展。
具体包括以下几个方面：1. 提高城市的品质和形象。
通过改造和更新，使老旧建筑和设施焕发新的生机和活力，提高城市的整体形象和品质。
2. 改善人民的生活环境。
通过改造和更新，提高居民的居住条件，改善居民的生活环境，提高居民的生活质量。
3. 促进城市经济的发展。
通过改造和更新，为城市注入新的动力和活力，促进城市经济的发展，提高城市的竞争力。
三、工作方案。
1. 制定三旧三新改造规划。
首先，需要对城市的老旧建筑和设施进行全面的调查和摸底，了解其分布、数量、状况和存在的问题。
然后，根据城市的发展规划和需求，制定三旧三新改造规划，明确改造的目标、范围、重点和工作重点。
2. 加强政策支持。
政府需要出台相关政策和措施，鼓励和引导社会资本和企业参与三旧三新改造工作，提供相关的扶持政策和资金支持，为改造工作提供保障。
3. 加强宣传和教育。
通过各种途径和方式，加强对三旧三新改造工作的宣传和教育，提高社会公众的认识和参与度，营造良好的社会氛围和舆论环境。
4. 推动产业升级。
通过三旧三新改造工作，促进相关产业的升级和转型，提高城市的产业结构和经济效益。
第四十期：2019年上半年深圳市各区城市更新计划一览表及附图汇编
盐田区（共 1 批，1 个项目） ....................................116 关于《2019 年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》的公告 116
坪山区（共 2 批，2 个项目） ....................................175 关于《2019 年深圳市坪山区城市更新单元计划第一批计划》的公告 175 关于《2019 年深圳市坪山区城市更新单元计划第二批计划》的公告 178
第一章 草案公示部分 罗湖区（共 1 批，1 个项目）
关于《2019 年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草案）的公示 依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则、《深圳市罗湖区城市更新实施
办法》，现将拟定的《2019 年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草 案）进行网上公示及现场公示。
深圳市罗湖区城市更新局 2019 年 02 月 02 日
龙华区（共 2 批，7 个项目） ....................................135 关于《2019 年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》公告 ..135 关于《2019 年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》公告 ..141
龙岗区（共 6 批，15 个项目） ...................................148 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第一批计划》的公告 ......148 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划地二批计划》的公告 ......154 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》的公告 ......156 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第四批计划》的公告 ......160 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第五批计划》的公告 ......169 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第六批计划》的公告 ......172
住房和城乡建设部关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函
住房和城乡建设部关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2020.10.20•【文号】•【施行日期】2020.10.20•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文关于政协十三届全国委员会第三次会议第0291号（城乡建设类006号）提案答复的函张劲委员：您提出的关于城市更新要兼顾产业升级和文化传承的提案收悉，现答复如下：党中央、国务院高度重视城市更新工作。
2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上指出，提倡城市修补，做到城市保护和有机更新相结合。
2016年2月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求有序实施城市修补和有机更新，恢复老城区功能和活力。
2019年12月，中央经济工作会议明确，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。
我部贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进相关工作。
一、相关工作情况（一）以生态修复城市修补为抓手，探索城市工作统筹协调新机制。
2015年以来，我部组织三亚、福州等58个城市开展了生态修复城市修补（简称“城市双修”）试点工作，印发指导文件，推动修复山体水系绿地，修补功能设施、空间环境、景观风貌，并探索创新“城市双修”的推进方式、工作机制、管理模式。
在推进过程中，58个试点城市有56个成立以书记、市长任组长的工作领导小组，统筹发展改革、住房和建乡建设、城市管理、自然资源、交通、环保、农林、水利等部门协同推进，形成上下联动、部门协作、多方参与的高效工作格局。
部分试点城市所在省还成立了省级专项领导机构，制定省级行动计划，统筹协调各部门推动工作。
截至2019年底，已累计开展“城市双修”项目9789项，投资1.5万亿元，试点城市面貌实现了从“乱”到“治”的重大转变。
（二）以老厂区老厂房改造为切入点，探索城市产业转型新路径。
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》政策简介
城市更新政策创新亮点为贯彻落实国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）和《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），充分调动土地权利人和市场主体积极性，规范和促进城市更新持续系统开展，市政府于2017年6月5日印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。
《实施意见》共40条，分为五大部分，提出“五个坚持”：坚持政府主导，加强统筹组织；坚持协调发展，加强规划引领；坚持利益共享，推动连片更新改造；坚持放管结合，提高审批效率；坚持市场导向，加强激励约束。
24一Part（一）丰富了自行改造类型城市更新“1+3”政策规定国有土地旧厂房自行改造主要包括2种类型：①工改工；②工改商。
《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展。
国有土地旧厂房改造包括4种类型：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。
1 国有土地旧厂房改造政策亮点1234工改工工改商工改新产业5年过渡期科改科、教改教医改医、体改体（二）细化了自行改造补缴土地出让金标准城市更新“1+3”政策大体上按照基准地价补缴土地出让金。
《实施意见》根据省府96号精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。
“工改工”可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。
“工改商”按市场评估价缴交地价。
按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。
“工改新产业”给予5年过渡期。
国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。
广东省“三旧”改造典型案例分析
广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。
在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。
项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。
村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。
村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。
村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。
对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析发布时间：2021-03-16T11:45:02.093Z 来源：《城市建设》2021年1月作者：王慧玲[导读] 广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
身份证号码：3607821984120****6 王慧玲[关键字]：城市更新、旧改政策、三旧改造前言：广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
在此目标下，广州城市更新已进入快车道，相关配套政策也不断完善。
一、广州城市更新政策沿革1、初步探索阶段（2009年之前）从1979年引入港资进行东湖新村改造，到1999年起禁止开发商进入旧改，再到2009年加快推进三旧改造工作。
出现过公配不足、拆迁比被助推的问题（猎德村1：2.65）。
该阶段的城市更新主要是危破房改造、旧城改造等以个案方式缓慢推进，并没有形成系统性政策，且严格限制市场等多元主体进入，选择单个项目，主要采取政府资金投入，改善城市环境面貌为主。
2、“三旧”改造阶段（2009年—2014年）以全省实施“三旧”改造为契机，出台56号文和20号文，创立“三旧”改造政策体系，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。
在政府主导下，允许符合条件的项目自行改造，合理分配土地增值收益，主要全面拆建模式为主，单个项目推进，侧重硬件设施改造。
政策以“互惠共赢、适度让利”为原则，大量三旧改造项目上马。
但也出现超高容积率再现、缺乏城市规划协调管控的问题。
3、城市系统和谐更新（2015年—2018年）出台城市更新“1+3”政策和6号文，常态化有序推进更新改造，形成具有广州特色的“城市系统和谐更新”。