社区业主与物业管理纠纷问题
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物业管理部门被拖欠物业 费、水费，难管理
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
社区“业主”一般为该社 区内房屋所有权人，而 “房屋所有权人”以办理 房屋所有权登记为准。 为避免一户二主，有唯一 性。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定 特殊情况：《建筑物区分所有权司法解释》 第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章 第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，
3
4
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
政策可控因素
1 2 法律已赋权：国务院建设行政主管部门负责全国物业管 理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本 行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 物业管理行业政府应有市场监督和社会管理职权 政府条块分割推诿，应确权和赋权 物业管理纳入社区治理
社区业主 无良物业
2015级MPA课程公共政策ppt展示
社区业主与物业管理纠纷问题
2015级MPA课程公共政策ppt展示
目录 contents
1 2 3
新闻摘选
提出问题
问题描述与分析
新闻摘选1
拖欠物业费 长沙颐美园小区物业状告业主
最近，长沙市雨花区颐美 园小区的业主周光赞收到 了法院的传票。因拖欠物 业费，小区的物业公司将 其告上法庭。
应当认定为物权法第六章所称的业主。基于
与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法 办理所有权登记的人，可以认定为物权法第 六章所称的业主。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定 特殊情况： 《物权法》第二章第三节 第28条：因
人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征 收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的， 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效 力。第29九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继 承或者受遗赠开始时发生效力。第30条：因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行 为成就时发生效力。
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主与物业管理纠纷问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主与物业管理纠纷问题中的神秘力量
湘潭东方名苑：社区服务就在家门口
为方便业主办证、迁户等，同时也为了更好地支持社区为居
民服务，2013年11月，东方名苑将社区居委会请进该小区，
搬到了业主的家门口。东方名苑让出物管大楼一楼的场地， 装修一新，长期免费提供给社区作为办公和服务用房。
3
4
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
政府有限介入社区物业管理
1 2 完善规范物业管理市场制度，包涵市场准入、管理定价 和建管分离
物业管理行业政府应有市场监督和社会管理职权 物管主体的协调沟通管理机制 社会诚信体制建设管理物业公司
3
4
社区业主与物业管理纠纷问题
组成员
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
第三方实际使用人呢？
租户
根据上述司法解释，业主以房屋出租、出借等方式， 将房屋交由他人实际使用的。实际使用人因居住在小
区这一特定区域，应该同小区Baidu Nhomakorabea主一样，遵守小区内
的各项管理规定，受到物业服务合同、管理规约的约 束。房屋实际使用人不能以自己不是小区业主，而主
二、物业管理方与房地产开发商
现实生活中，社区业主与房地产开发商纠纷问题也很
严重。
本ppt主要探讨物业管理方，不讨论与开发商的纠纷问 题
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
三、纠纷是什么
1.争执不下的事情
2.不易解决的问题
http://baike.baidu.com/subview/113806/8264882.htm #viewPageContent
和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条
例〉的决定》修订)
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
新闻摘选1
小区物业
业主拖欠物业费 业主拖欠水费 业主不服从车位管理、 不交车位费用 动用维修基金意见不 统一
小区业主
燃气、用水、用电服务不满意 住改商等公共区域使用不合理 物业服务费用不合理或过高 小区车库、车位使用问题 安全通道被堵占 卫生问题、路灯问题、电梯问 题 „„
新闻摘选1
提出问题2
3
4
1为什么当前的纠纷现有手段难以解决
求助物业
求助政府
求助媒体
前期物业与开发商 物业管控水表改造， 自身利益 物业缺乏专业化管理 与高素质人才 业主委员会问题
政府多部门管理，责 权不对等不合理 新兴物业管理市场应 对不足，市场监管和 社会管理职能缺位 现有条例赋权不够， 主要依赖业主委员会
要制造轰动效益方能 引起社会关注 上报纸媒体关注后未 解决根本问题
云峰社区负责人说，他们以前的办公场所条件简陋，用房紧
张。自从搬进东方名苑物业管理大楼后，条件好多了。包括 东方名苑业主，社区的居民们前来办理相关业务也方便多了，
社区对此非常感谢。记者 刘晓波
http://mt.sohu.com/20151204/n429630112.shtml
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
3
此时该问题应为公共问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第二，是个人问题还是社会问题
1 2 造成较大的社会影响，引发公共关注 多发频发 影响社会精英，造成较大影响
3
此时该问题应为社会问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第三，是否能纳入政策议程？
1 2 当前的纠纷现有手段难以解决 法定政府部门管理物业 政策、议程可控 向政府部门申诉、堵路、上访，维稳压力倒逼纳入政策 议程
物业公司因业主拖欠物业 费不惜对簿公堂，业主认 为物业没有提供与物业费 相符的服务愤而起诉，双 方都觉得委屈。
新闻摘选1
小区业主说：
“我是2002年夏天入住小区 的，最开始几年，小区环 境蛮好，到了2008年9月厨 房那次‘水漫金山’后， 家里的漏水问题就没有断 过。”周光赞说，
“因为漏水问题，我和老 伴整夜整夜都睡不好。” 一怒之下，周光赞从2012年 的3月5日开始拒绝再交物业 费。“物业这么不负责， 凭什么收物业费!”。
汉语词语意思
目录 contents
1 2 3
新闻摘选
提出问题
问题描述与分析
问题描述与分析:
常见纠纷类型
( 一) 因前期物业管理 纠纷引发的： ( 二) 物业服务合同纠 纷： ( 三) 小区内的维修纠 纷： ( 四) 小区车位、车辆 管理纠纷：
( 五) 小区内的财产侵权纠纷： ( 六) 小区内因人身权利受损害引 发的纠纷 ( 七) 新旧物业服务企业更替过程 中因撤离、接管及物业管理用 房、资料移交等问题引发的纠 纷： （八) 业主请求撤销业主大会或 业主委员会决定引发的纠纷：
既不是业主，也不能成为业主委员会成员。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
二、物业管理方
物业是什么？
物业是指已建成并投入使用的房屋及各个配套设施、
设备及场地。 本PPT内只讨论社区业主所在的物业。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
二、物业管理方
物业管理是什么？
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主
张管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决
定对其无约束力。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
业主直系亲属和共同居住的人呢？
依照国务院《物业管理条例》及相关规定，业主大会、
业主委员会由业主组成。因此，业主委员会成员应具 备业主身份，不具备业主身份的业主直系亲属、同住
人不能被推选为业主委员会成员。
业主不满意拖欠物业费 …… 无良物业表现 维稳问题
看得到冰山一角，看不到的还有很多……
开发商违规问题 维权难 政府不作为 法律意识淡 前期规划不合理 房地产业不健康发展 公民权益得不到保障
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第一，是公共问题还是私人问题
1 2 或涉及多位业主；含涉及多位业主的专有部分权益 或涉及业主的共有部分权益 或业主委员会提出异议的其他问题
社区业主与物业管理纠纷问题
物业公司真是牛，违规收费争上游
小区利益遭侵占，物业竟然理往外， 写信上报政府网，政府恋爱开发商， 小区业主难申诉，团结一心保卫家。
目录 contents
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新闻摘选
提出问题 提出问题 问题描述与分析
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主对物业管理服务 不满意
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
业主委员会问题
1 2 主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的 切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态 度漠然，缺乏坚实的业主基础。 业主委员会中的人员结构问题。 业主委员会印章难以控制。缺乏对业委会的经济监管。 业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。
新闻摘选1
小区物业说：
对于业主因房屋漏水问题 得不到解决而拖欠物业费 一事，公司客服主管王超 敏表示：“不是不修，而 是动用房屋维修基金需要 三分之二的业主同意，维 修进展就是卡在了这里。” 王超敏介绍，颐美园小区 业主拖欠物业公司的服务 费、水电费总额为79.72万 元。“其中水费10万，电费 20万，物业费约为40余万。
王敏老师：中国未来二十年会成为房屋问题频发时期
对于中国房地产质量差的问题，此前曾有说法称 开发商因为售价下滑、利润降低，选择偷工减料， 以保证项目的高利润。但调查发现，行业中大部 分质量问题，并不是因为材料的粗制滥造，而是 施工和监管。 近年来，中国房地产行业不断有质量被曝光，今 年尤甚，包括素以质量闻名的新加坡仁恒置地， 以及招商地产、保利置业、首开……这些著名的 地产品牌今年相继出现质量问题。中国消费者协 会统计的数据显示，今年1到6月份全国共收到房 屋及建材类各类投诉共11879件。绿城中国董事长 宋卫平甚至炮轰同行的低质量，称这些建筑影响 了城市形象。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
社区“业主”一般为该社 区内房屋所有权人，而 “房屋所有权人”以办理 房屋所有权登记为准。 为避免一户二主，有唯一 性。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定 特殊情况：《建筑物区分所有权司法解释》 第1条：依法登记取得或者根据物权法第二章 第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，
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问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
政策可控因素
1 2 法律已赋权：国务院建设行政主管部门负责全国物业管 理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本 行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 物业管理行业政府应有市场监督和社会管理职权 政府条块分割推诿，应确权和赋权 物业管理纳入社区治理
社区业主 无良物业
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社区业主与物业管理纠纷问题
2015级MPA课程公共政策ppt展示
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新闻摘选
提出问题
问题描述与分析
新闻摘选1
拖欠物业费 长沙颐美园小区物业状告业主
最近，长沙市雨花区颐美 园小区的业主周光赞收到 了法院的传票。因拖欠物 业费，小区的物业公司将 其告上法庭。
应当认定为物权法第六章所称的业主。基于
与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法 办理所有权登记的人，可以认定为物权法第 六章所称的业主。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定 特殊情况： 《物权法》第二章第三节 第28条：因
人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征 收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的， 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效 力。第29九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继 承或者受遗赠开始时发生效力。第30条：因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行 为成就时发生效力。
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主与物业管理纠纷问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主与物业管理纠纷问题中的神秘力量
湘潭东方名苑：社区服务就在家门口
为方便业主办证、迁户等，同时也为了更好地支持社区为居
民服务，2013年11月，东方名苑将社区居委会请进该小区，
搬到了业主的家门口。东方名苑让出物管大楼一楼的场地， 装修一新，长期免费提供给社区作为办公和服务用房。
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问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
政府有限介入社区物业管理
1 2 完善规范物业管理市场制度，包涵市场准入、管理定价 和建管分离
物业管理行业政府应有市场监督和社会管理职权 物管主体的协调沟通管理机制 社会诚信体制建设管理物业公司
3
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社区业主与物业管理纠纷问题
组成员
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
第三方实际使用人呢？
租户
根据上述司法解释，业主以房屋出租、出借等方式， 将房屋交由他人实际使用的。实际使用人因居住在小
区这一特定区域，应该同小区Baidu Nhomakorabea主一样，遵守小区内
的各项管理规定，受到物业服务合同、管理规约的约 束。房屋实际使用人不能以自己不是小区业主，而主
二、物业管理方与房地产开发商
现实生活中，社区业主与房地产开发商纠纷问题也很
严重。
本ppt主要探讨物业管理方，不讨论与开发商的纠纷问 题
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
三、纠纷是什么
1.争执不下的事情
2.不易解决的问题
http://baike.baidu.com/subview/113806/8264882.htm #viewPageContent
和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条
例〉的决定》修订)
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
新闻摘选1
小区物业
业主拖欠物业费 业主拖欠水费 业主不服从车位管理、 不交车位费用 动用维修基金意见不 统一
小区业主
燃气、用水、用电服务不满意 住改商等公共区域使用不合理 物业服务费用不合理或过高 小区车库、车位使用问题 安全通道被堵占 卫生问题、路灯问题、电梯问 题 „„
新闻摘选1
提出问题2
3
4
1为什么当前的纠纷现有手段难以解决
求助物业
求助政府
求助媒体
前期物业与开发商 物业管控水表改造， 自身利益 物业缺乏专业化管理 与高素质人才 业主委员会问题
政府多部门管理，责 权不对等不合理 新兴物业管理市场应 对不足，市场监管和 社会管理职能缺位 现有条例赋权不够， 主要依赖业主委员会
要制造轰动效益方能 引起社会关注 上报纸媒体关注后未 解决根本问题
云峰社区负责人说，他们以前的办公场所条件简陋，用房紧
张。自从搬进东方名苑物业管理大楼后，条件好多了。包括 东方名苑业主，社区的居民们前来办理相关业务也方便多了，
社区对此非常感谢。记者 刘晓波
http://mt.sohu.com/20151204/n429630112.shtml
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
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此时该问题应为公共问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第二，是个人问题还是社会问题
1 2 造成较大的社会影响，引发公共关注 多发频发 影响社会精英，造成较大影响
3
此时该问题应为社会问题
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第三，是否能纳入政策议程？
1 2 当前的纠纷现有手段难以解决 法定政府部门管理物业 政策、议程可控 向政府部门申诉、堵路、上访，维稳压力倒逼纳入政策 议程
物业公司因业主拖欠物业 费不惜对簿公堂，业主认 为物业没有提供与物业费 相符的服务愤而起诉，双 方都觉得委屈。
新闻摘选1
小区业主说：
“我是2002年夏天入住小区 的，最开始几年，小区环 境蛮好，到了2008年9月厨 房那次‘水漫金山’后， 家里的漏水问题就没有断 过。”周光赞说，
“因为漏水问题，我和老 伴整夜整夜都睡不好。” 一怒之下，周光赞从2012年 的3月5日开始拒绝再交物业 费。“物业这么不负责， 凭什么收物业费!”。
汉语词语意思
目录 contents
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新闻摘选
提出问题
问题描述与分析
问题描述与分析:
常见纠纷类型
( 一) 因前期物业管理 纠纷引发的： ( 二) 物业服务合同纠 纷： ( 三) 小区内的维修纠 纷： ( 四) 小区车位、车辆 管理纠纷：
( 五) 小区内的财产侵权纠纷： ( 六) 小区内因人身权利受损害引 发的纠纷 ( 七) 新旧物业服务企业更替过程 中因撤离、接管及物业管理用 房、资料移交等问题引发的纠 纷： （八) 业主请求撤销业主大会或 业主委员会决定引发的纠纷：
既不是业主，也不能成为业主委员会成员。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
二、物业管理方
物业是什么？
物业是指已建成并投入使用的房屋及各个配套设施、
设备及场地。 本PPT内只讨论社区业主所在的物业。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
二、物业管理方
物业管理是什么？
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主
张管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决
定对其无约束力。
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
一、社区业主身份的认定
业主直系亲属和共同居住的人呢？
依照国务院《物业管理条例》及相关规定，业主大会、
业主委员会由业主组成。因此，业主委员会成员应具 备业主身份，不具备业主身份的业主直系亲属、同住
人不能被推选为业主委员会成员。
业主不满意拖欠物业费 …… 无良物业表现 维稳问题
看得到冰山一角，看不到的还有很多……
开发商违规问题 维权难 政府不作为 法律意识淡 前期规划不合理 房地产业不健康发展 公民权益得不到保障
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
第一，是公共问题还是私人问题
1 2 或涉及多位业主；含涉及多位业主的专有部分权益 或涉及业主的共有部分权益 或业主委员会提出异议的其他问题
社区业主与物业管理纠纷问题
物业公司真是牛，违规收费争上游
小区利益遭侵占，物业竟然理往外， 写信上报政府网，政府恋爱开发商， 小区业主难申诉，团结一心保卫家。
目录 contents
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新闻摘选
提出问题 提出问题 问题描述与分析
提出问题2
社区业主与物业管理纠纷问题
社区业主对物业管理服务 不满意
问题描述与分析: 社区业主与物业管理纠纷问题
业主委员会问题
1 2 主参与决策的积极性不高。如果没有真正关系到个人的 切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，态 度漠然，缺乏坚实的业主基础。 业主委员会中的人员结构问题。 业主委员会印章难以控制。缺乏对业委会的经济监管。 业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。
新闻摘选1
小区物业说：
对于业主因房屋漏水问题 得不到解决而拖欠物业费 一事，公司客服主管王超 敏表示：“不是不修，而 是动用房屋维修基金需要 三分之二的业主同意，维 修进展就是卡在了这里。” 王超敏介绍，颐美园小区 业主拖欠物业公司的服务 费、水电费总额为79.72万 元。“其中水费10万，电费 20万，物业费约为40余万。
王敏老师：中国未来二十年会成为房屋问题频发时期
对于中国房地产质量差的问题，此前曾有说法称 开发商因为售价下滑、利润降低，选择偷工减料， 以保证项目的高利润。但调查发现，行业中大部 分质量问题，并不是因为材料的粗制滥造，而是 施工和监管。 近年来，中国房地产行业不断有质量被曝光，今 年尤甚，包括素以质量闻名的新加坡仁恒置地， 以及招商地产、保利置业、首开……这些著名的 地产品牌今年相继出现质量问题。中国消费者协 会统计的数据显示，今年1到6月份全国共收到房 屋及建材类各类投诉共11879件。绿城中国董事长 宋卫平甚至炮轰同行的低质量，称这些建筑影响 了城市形象。