苏州九龙仓国宾1号营销策略

产品类型
联排，独栋
独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 联排，独栋 独栋 独栋 联排 独栋 独栋 双拼 独栋 独栋 双拼 独栋
总价 1000-1200万 （成交价格在800-1000万
之间） 1000万 1000-1200万 1000万 1200-1400万 1000万 1200-1400万 1000-1200万 1500-2000万 1000万 1200-1400万 1000-1200万 2000-3000万 1200-1400万 1000-1200万 1000万 1000-1200万 1000-1200万
银丽高尔夫别墅 太湖高尔夫山庄
平门府 太湖天阕 百花洲5#地块 桃坞小筑 世家留园 拙政东园 太上湖 中茵皇冠国际社区 虎阜路399号住宅 姑苏人家 星岛仁恒花园
和院 天邻风景 中海御湖熙岸 天伦随园
合计
相城区 吴中区 中心城区 吴中区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 吴中区
园区 中心城区 中心城区 吴中区 中心城区 吴中区
2010年别墅市场情况
截至2月份，全市别墅可售存量75.16万方，与去年同期相比减少39.18%，别墅存量总 套数为2307套。 别墅存量房源中，250-300，300-350平方米面积段占比分别为28.70%和26.87%，达 到55.57%。200-250，400平方米以上分别占16.99%和14.74%。350-400，200平方 米以下房源较少，占比均不到10%。 吴中区别墅可售存量共计42.12万方，与第二位相城区有近30万方的差距。其他三个 区别墅存量均在10万方以下，区域供求矛盾比较突出。
园区 吴中区
7157.4 6914.37 4472.35 3912.97 2479.15 2520.58 2342.89 2034.81 1998.34 1593.47 1494.19 1489.3 1078.1 855.73 664.34 429.01 359.17 49967.65
销售套数
21
10 9 9 6 5 4 3 6 3 3 2 2 3 1 1 1 1 90
苏州九龙仓国宾1号 营销策略建议
苏州公司 二〇一〇年十二月
目录
第一部分 苏州市场概述 第二部分 竞争项目情况 第三部分 项目产品分析 第四部分 目标客户研究 第五部分 营销策略及推盘计划
第一部分 苏州市场概述
2009年住宅市场概述
2009年苏州全市住宅新增总面积584.75万方，与2008年相比较，下跌幅度 达9.86%；全市住宅成交总面积939.93万方，与2008年相比较，增涨幅度达 139.91%。 2007年-2009年的三年间，除2007年相对较为平稳外，由于2008年受全球经 济危机影响，楼市震荡严重，2008、2009年苏州住宅的整体供求关系，一直 处于极度不平衡的状态，从供大于求变为供小于求。
2010年别墅市场情况
截至2月份，别墅成交价格继续向上攀升，成交均价为167Baidu Nhomakorabea5元/平方米，比1月上涨 2933 元/平方米，涨幅为21.24%。
市场概述小结
➢ 整体住宅成交均价持续上涨，成交量大幅回落 由于2009年房地产市场量价齐升，2010年1-2月苏州房价仍延续性地呈现持 续快速上升的趋势；但因政府相关政策较不明朗，且1、2月为房地产传统淡 季，成交量同比、环比均出现大幅回落，表明目前市场仍存在较为浓郁的观 望氛围。
2009年住宅市场概述
2007年-2009年以来，全市住宅成交价格呈逐年上升趋势。2009年，全市住宅 成交单价突破7000元，为7450元/平方米，较2008年涨幅达10.44%。 2009年，全市住宅成交均价平稳上升，上半年受到多个低价项目入市的影响， 成交单价一直稳定在6000元-7000元之间。下半年涨幅开始放宽，与08年同期 相比较，涨幅都在一成以上，第四季度成交单价突破8000元。
2010年住宅市场概述
2010年1、2月份，全市住宅新增供应22.92万方，较去年同期的37.42万方同比减 少38.7%；全市住宅成交总量37.39万方，与去年同期的85.43万方同比减少56.2%。
2010年住宅市场概述
截至2月底，苏州全市住宅成交均价已达到8800元/平米，比1月份环比上涨5.21%， 同比涨幅达33.1%。别墅项目的大量成交直接拉动了住宅均价向上攀升，这也是连 续第5个月全市住宅均价超过8000元。
2009年别墅市场情况
2009年，全年别墅供应总量达95.02万方，其中以4月份最高，供应量达到22.79万 方；全年别墅成交总量达186.99万方，5月份成交量最大，有近30万方。
2009年别墅市场情况
2009年别墅供应主力主要集中在200-350平方米面积段，占总供应量七成以上。 200平方米以下小别墅的供应比例为9%，350-400平方米、400平方米以上面积段 别墅供应比例均不足10%。 2009年别墅主力销售面积主要集中在200-350平方米，占到总成交量的七成以上。 200平方米以下小别墅的成交比例为8%，350-400平方米、400平方米以上别墅成 交比例不足10%。
2009年别墅市场情况
别墅成交价格在上半年出现波动调整之后，下半年开始稳步攀升。高端别墅销量的 增长，拉高了别墅成交的平均单价，在7月份成交单价突破一万元之后，12月份达 到了12233元/平方米。
2009年别墅市场情况
2009年苏州千万级别墅去化情况
项目名称
区域
销售面积
水巷邻里花园
园区
8171.48
➢ 别墅成交均价大幅上扬，成交套数回落显著 2010年1-2月苏州别墅市场情况与整体住宅市场情况较为吻合，价升量跌， 主要新增货量及成交均集中在吴中区；并延续2009年别墅市场形势，成交 主力总价集中在400-600万，成交主力面积集中在250-350平米。
2010年别墅市场情况
1、2月份全市别墅共计新增房源5.44万方，同比增加148.4%，新增套数为141套。 新增项目为中海·独墅岛、华丽家族太上湖、北浩弄19号、名城花园等。 1、2月份全市别墅成交总量为7.97万方，同比减少45.8%，成交总套数为274套。 吴中区别墅供应与销售都处于领先位置，其他各区别墅可售量均不充足，这也是近 期别墅销售形成一边倒的主要原因。