苏州九龙仓国宾1号营销策略
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国宾人物的豪宅标尺100225
吴光正
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现任九龙仓集团主席，前任香港贸易发展局主席(2000年至2007年)，中国全 国政协常委。 吴光正先生曾参加1996年首届香港特区行政长官选举。 * 比利时皇家利艾甫勋衔(1993年) * 香港太平绅士(1993年) ：维护法律尊严，为市民效力的权力头衔； * 获香港特区首届金紫荆星章(1998年)：颁授给对社会有重大贡献而得到极 高评价的人士的至高荣誉。
目标：国宾1号，将有效运用一群人物启动2010 豪宅市场一场壮阔波澜！
品牌的核心价值“出入皆人物”，对人物的界定与把握，成 为营销与销售均应关注的焦点。
国宾一号
思考国宾级人物的两个维度
1、何处着手洞察国宾级人物？ 认识国宾：洞察国宾级人物独特人生境界与生活态度； 用对的渠道，找到对的人。 2、吸引国宾级人物的豪宅价值体系如何建立？ 表达国宾：疏理国宾1号为国宾级人物定制的细节，制造具 排他性的吸引力；
• 第一阶段：节点，临售处开放，如何吸引来 人量（重点/开放日活动） • 第二阶段：针对开盘的有效蓄客（重点/开盘） • 第三阶段：吸引外地客户到达（重点消化蓄 客）
品牌+业界关注+媒体关注
品牌活动三部曲——
１.办一个品牌展－－九龙仓集团传奇故事展 ２.建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
2. 建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
联系专业媒体的名博、记者团，召开“头 脑风暴会”大家共同沟通一个问题“城市 高度与城市关系”的话题，集中时间在媒 体上、网络上进行同一个话题的炒作。 操作关键词：集中、一个话题、专业阵地
3. 开一个发布会－－启动 “时代论坛”
联系第一财经以论坛开幕的形式，做第 一高的奠基发布会开场，可以邀请嘉宾 对未来城市发展方向选择做做对话。 操作关键词：参加奠基仪式的人物是关 键，如果可以请到这个时代的国宾级人 物比如吴光正先生、
苏州湖滨一号推广思路及开盘前推广方案77p
文环绕声 导演：中海地产 主演：湖滨一号、半岛华府 看点：演技（产品）、剧情（预演生活）、布景（人文）
预热期 提炼苏州与意大 利的关联，树立 意大利风情作为 顶级豪宅的标志
强销期 通过第四代产品， 建立项目区隔，强 化项目形象；
热销期 凸现产品特点， 强化项目优势；
形成圈子
12月
人际传播
实景证言
11月
扩大项目影响 加快客户积累 建立口碑
外资背景
联络园区众多外资 国际化背景
拓宽推广渠道 有利于吸纳园区客户
2 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
湖滨一号 夺魁：强化地位
开腔：建立优势
亮相：展示形象 中海地产
从第一品牌到第一豪宅，要三步走
整体亮相，树立形象 产品发布，确立优势 实景展示，强化地位 预热市场，吸引关注 引爆市场，展开内购 公开发售，热销言证
谢谢大家！
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.1015:46:0715:46Nov-2010-Nov-20
•
重于泰山，轻于鸿毛。15:46:0715:46:0715:46Tuesday, November 10, 2020
•
安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.1020.11.1015:46:0715:46:07November 10, 2020
豪宅中海风
湖滨一号推广思路及开盘前推广方案
提案程序
项目推广总体思路 开盘前阶段性推广 阶段性工作计划
看现状
1. 半年时间的中海地产品牌推广，形成一定积累 2. 诉求强音：第一品牌
望前路
1. 目标：成为湖东地标性项目 2. 起点：品牌、区位、产品具有优势，但项目
预热期 提炼苏州与意大 利的关联，树立 意大利风情作为 顶级豪宅的标志
强销期 通过第四代产品， 建立项目区隔，强 化项目形象；
热销期 凸现产品特点， 强化项目优势；
形成圈子
12月
人际传播
实景证言
11月
扩大项目影响 加快客户积累 建立口碑
外资背景
联络园区众多外资 国际化背景
拓宽推广渠道 有利于吸纳园区客户
2 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
湖滨一号 夺魁：强化地位
开腔：建立优势
亮相：展示形象 中海地产
从第一品牌到第一豪宅，要三步走
整体亮相，树立形象 产品发布，确立优势 实景展示，强化地位 预热市场，吸引关注 引爆市场，展开内购 公开发售，热销言证
谢谢大家！
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.1015:46:0715:46Nov-2010-Nov-20
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重于泰山，轻于鸿毛。15:46:0715:46:0715:46Tuesday, November 10, 2020
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安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.1020.11.1015:46:0715:46:07November 10, 2020
豪宅中海风
湖滨一号推广思路及开盘前推广方案
提案程序
项目推广总体思路 开盘前阶段性推广 阶段性工作计划
看现状
1. 半年时间的中海地产品牌推广，形成一定积累 2. 诉求强音：第一品牌
望前路
1. 目标：成为湖东地标性项目 2. 起点：品牌、区位、产品具有优势，但项目
121101国宾303年底营销思路1解析
XX开始交诚意金。
聚客目标：
800组Βιβλιοθήκη 配合活动四12月15日诚意金启动
活动目的： 为303开盘做最后一轮聚客冲刺。
当天活动： 交诚意金(前200名）送XX门票。
案场动作
信息释放：
1、开盘倒计时。 2、强制销售信息。
配合活动五
12月23日开盘
活动目的：开盘，出货。
THE END THANKS!
12.10-12.23双轴线排布
冲刺开始
12.10
诚意金启动
12.15
开盘（303）
12.23
诚意金及优惠信息、倒计时、销售强制信息
媒介 物料
线上：报广+电媒+户外（集中投放诚意金以及开盘信息） 开盘物料+客户通讯2
案场动作
信息释放：
1、样板房再次聚客 2、开盘房源释放，特殊户型以引导，开始确定客户 落位。 3、报价动作：根据上次的报价进行实时调整。 4、12月下旬释放诚意金启动时间以及诚意金金额：
案场动作
信息释放:
1、初步报价 2、楼栋户型分布公布
聚客目标:
1100组
配合活动三
12月9日303样板房开放
活动目的： 为303开盘做最后一轮聚客冲刺。
当天活动： 12月9日样板房对外公开， 客户现场感受实际空间比例。
快速营销
趁热打铁，迅速出货
在卖点释放以及价格释放后，迅速消化前期积累的客群， 迅速出货，完成去化。
通过30390方的户型，为洋房聚人气。 通过洋房的产品属性，为303造品质感。 两者相辅相成，相互推进，以延长国宾系的产品线。
释放洋房的十大价值，拉起新一轮的“国宾系”宣传， 为303登场壮大声势，提升调性。
聚客目标：
800组Βιβλιοθήκη 配合活动四12月15日诚意金启动
活动目的： 为303开盘做最后一轮聚客冲刺。
当天活动： 交诚意金(前200名）送XX门票。
案场动作
信息释放：
1、开盘倒计时。 2、强制销售信息。
配合活动五
12月23日开盘
活动目的：开盘，出货。
THE END THANKS!
12.10-12.23双轴线排布
冲刺开始
12.10
诚意金启动
12.15
开盘（303）
12.23
诚意金及优惠信息、倒计时、销售强制信息
媒介 物料
线上：报广+电媒+户外（集中投放诚意金以及开盘信息） 开盘物料+客户通讯2
案场动作
信息释放：
1、样板房再次聚客 2、开盘房源释放，特殊户型以引导，开始确定客户 落位。 3、报价动作：根据上次的报价进行实时调整。 4、12月下旬释放诚意金启动时间以及诚意金金额：
案场动作
信息释放:
1、初步报价 2、楼栋户型分布公布
聚客目标:
1100组
配合活动三
12月9日303样板房开放
活动目的： 为303开盘做最后一轮聚客冲刺。
当天活动： 12月9日样板房对外公开， 客户现场感受实际空间比例。
快速营销
趁热打铁，迅速出货
在卖点释放以及价格释放后，迅速消化前期积累的客群， 迅速出货，完成去化。
通过30390方的户型，为洋房聚人气。 通过洋房的产品属性，为303造品质感。 两者相辅相成，相互推进，以延长国宾系的产品线。
释放洋房的十大价值，拉起新一轮的“国宾系”宣传， 为303登场壮大声势，提升调性。
2009年天启开启九龙仓常州项目前期及营销策略
1.1期户型 2房 3房 4房 复式 别墅
面积 ㎡ 86-90 126-145 160
200-270
户数 60 186 22 14 47
配比 18% 57% 7% 4% 14
第二十八页，共二百零二页。
[产品(chǎnpǐn)型竞争项目：天润园]
【项目定位】公园式住宅 【产品类型】高层 【占地面积】8.1万平方米
第十六页，共二百零二页。
[发展(fāzhǎn)阶段]
变而未变
趋势二：价格将有平稳中的小跳升
外来(wàilái)开发商 + 土地增值 =〉成本压力 =〉开发模式与品质双提升
=〉不断调整运行的土地(tǔdì)市场中，地王被不断刷新
2007年至今常州主要土地成交情况
外来主要开发商
地块名称 出让面 规划用 容积 楼面价
【项目定位】醇美湖居生活 【产品类型】高层、小高层、别墅、精装公寓 【占地面积】89万平方米 【总建面积】150万平米 【容积率】1.6 【建筑风格】新古典主义建筑风格 【主要卖点】
350亩自然湖泊资源
仿法国安纳西、意大利波托菲诺主题景观
四大专业(zhuānyè)主题会所 13万平米滨水商业街，引进国际知名商业
物业管理：第一太平戴维斯
第二十七页，共二百零二页。
- 推案轨迹(guǐjì) -
①07.12.30开盘，推出1.1期 4#、9#18#（32F）一个单元2梯3户顶层
复式，6#、10#(12F) 两个(liǎnɡ ɡè)单元1梯2户 顶
层复式和 47栋联排共315户 价格：小高7000，高层5200，联排11000
不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的 城市、经济、行业发展走向为参考坐标
滨江一号开盘前蓄客营销执行方案
谨呈：汨罗东方置业有限公司滨江一号开盘前蓄客营销执行方案一、背景分析二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排及阶段工作重点五、锁客活动执行方向一、背景分析：1、项目层面：⏹项目2014年住宅入市产品1、2、3栋总套数328套，面积约44000㎡，按均价4300元/㎡算，总市值约1.9亿元。
⏹根据目前工程进度预测，预计项目5月中旬出正负零，预计在2014年7月初取得预售证。
2、市场层面：⏹杭州楼盘降价风波，导致客户观望情绪浓厚，整体市场宏观层面不容乐观；⏹项目入市前有多个楼盘（御文台、锦绣华府、城市阳光等）提前入市，客户进入抢夺战阶段，存在一定的客户截留；⏹根据客户摸排，滨江一号与其他楼盘客户存在相容情况，客户在本项目与幸福家园、锦绣华府、御文台之间存在一定的选择。
二、蓄客目的:⏹确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化；⏹维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础；⏹调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。
三、蓄客目标:1、目前蓄客现状：⏹办卡：目前总计办卡76张，其中2013年办卡41张（含7张商铺办卡），2014年办卡35张；⏹来访：项目2014年累计来访218批，来访约3批/天，办VIP卡35批张，约6批来访转一批办卡；2、蓄客目标：⏹以首批推售单位1、2栋（暂定），总计224套，开盘当日50%以上销售率（金额约6500万）计算，开盘销售目标110套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）;⏹按市场60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为200批以上（交纳诚意金的客户）;⏹按6批来访客户转一批认筹计算，按目前实际有效住宅办卡数量约60张算，总计还需120张卡，还需720批上门登记客户；⏹按目前进度计算，从目前至开盘时间间隔约2个半月约75天，即每天须均达到10批，按目前3批/天来访，与实际蓄客目标相差太大。
3、推动认筹工具：⏹卡带卡：已办卡客户成功带其他人办卡，可享受办卡奖励500元现金；（开发商不同意）⏹开盘大抽奖：凡在本项目参与首批认筹，并通过升级的客户，开盘成功选房的客户均有机会抽取汽车大奖，前期置于项目销售中心门口。
博加苏州九龙仓国宾1号独栋别墅项目楼王策略提案72p精品PPT课件
期待感
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区 双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
口碑度
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵
领先策略
苏城享有一定号召力
4
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 PK
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也 有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发 ，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿 子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来 一局！”儿子提议。父亲欣然接受。核Βιβλιοθήκη 产品核心区、低密度、纯度栋
楼王
核心产品未出
楼王——中央独栋
5
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
不仅领先双湖，更领先全苏州
双湖别墅类产品 PK 九龙仓 • 国宾1号
准石材别墅区 独栋单层地下室
全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋双层地下室
6
XX公司
会所泳池
私家精装恒温泳池
爆炒
曲奇
15
XX公司
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧 波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里 参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区 双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
口碑度
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵
领先策略
苏城享有一定号召力
4
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 PK
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也 有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发 ，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿 子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来 一局！”儿子提议。父亲欣然接受。核Βιβλιοθήκη 产品核心区、低密度、纯度栋
楼王
核心产品未出
楼王——中央独栋
5
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
不仅领先双湖，更领先全苏州
双湖别墅类产品 PK 九龙仓 • 国宾1号
准石材别墅区 独栋单层地下室
全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋双层地下室
6
XX公司
会所泳池
私家精装恒温泳池
爆炒
曲奇
15
XX公司
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧 波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里 参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
九龙仓苏州公司的竞争战略
九龙仓苏州公司的竞争战略刘金明（苏州苏龙地产发展有限公司，苏州，215000）摘要根据所学课程《战略管理》中的竞争战略，论述了九龙仓苏州公司在苏州市场发展壮大所采取的竞争战略，主要两种措施：控制成本、产品设计差异化。
通过分析，并提出面对目前市场环境所需采取的应对措施：稳健开拓市场、丰富产品线、保持竞争优势。
关键词竞争战略控制成本产品差异化土地拓展丰富产品线竞争优势The competitive strategy of the Wharf (Suzhou) Co. LtdLiu Jinming(Suzhou Sulong Real Estate Development Co., Ltd, Suzhou 215000, China)Abstract According to the competitive strategy in the course "strategic management", discusses the Wharf (Suzhou) Co. Ltd competitive strategy in Suzhou market adopted mainly two kinds of measures: cost control and product design differentiation.Through the analysis, proposes the countermeasures in the face of the current market environment need to be taken: explore the market steadily, rich product line and maintain the competitive advantageKeywords Competitive strategy ；Cost control；Product differentiation；Land development；Rich product line；Competitive advantage九龙仓苏州公司2007年在苏州购入地块，09年开始开发预售，至今已有6年。
绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾号项目对比分析
卫浴品牌：科勒
龙头品牌：高仪 地板品牌：进口 克莱门特（意大利） 无 无 无 无 无 无
无 电子巡更，周界防御 报警系统，可视对讲 等多重安防系统。每 户配备“家庭安全防 范报警系统” 无 无
无
绿城御园
卫浴品牌：唯宝（合院）；劳芬（ 平层） 龙头品牌：当代（合院）；汉斯格 雅（平层） 地板品牌：
美国特灵（合院） 霍尼韦尔
独栋：15平米 双拼：18平米
独栋300-600平方米， 双拼 160-300平方米；南北花园围合 式布局，入口分布南边和北边， 交房时部分花园是成品配置，部 分为毛坯花园；别墅以南花园为 主，双拼南北花园各有分布 无 独栋10平米；双拼8平米
独栋10平米 双拼8平米
独栋300-600平方米 双拼160-300平方米
无论规划布局 、空间规划、 道路规划、景 观规划均优于 竞品
苏州御园
比对内容 建筑风格 立面材质 楼间距
建筑高度
建 层数 筑
层高
围墙高度 入口大门 窗
九龙仓国宾1号 西班牙、地中海、意大利 石材干挂（葡萄牙、西班牙、 德国米黄、埃及米黄） 20米楼间距为主，有部分做到 30米,区别于市场普遍独栋别墅 的楼间距离
50% 独栋608-691㎡（地上约 375-430㎡，地下室约 220-240㎡）；双拼412495㎡（地上约300，地下 室约150㎡），地下室计入 销售面积
15万㎡ 12万㎡
320套(法式合院128套 ，平层官邸192套)
0.78
法式合院、平层官邸
40% 合院别墅725-795㎡ （地上约425-490 ㎡ ；地下约290-330 ㎡ ），平层官邸308405㎡（平层一楼不计 入销售面积）
有
中梁·国宾1号二期推广思路
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中梁·国宾1号二期推广思路
同步世界时间
同步世界：温州人坚毅的作风使其一直走在世界前沿，然而在温州 却仍缺少一处能比肩世界的标志，而国宾1号旁的万象城恰好给予 了温州这一机会，其将打造为温州最国际化的时尚殿堂，而国宾1 号与之举步即达的距离，注定其近水楼台先得月； 世界时间：借助万象城，未来在国宾的生活将会升级为一种国际化 、世界化的状态，这在温州是前所未有的，因而国宾无疑成为温州 与“世界时间”同步的桥梁。
并引领一种或时尚的、或国际化生活方式
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中梁·国宾1号二期推广思路
首先，需要厘清二期高层公寓 面临的传播任务
奇迹品质落地
户型优势维系
户型的优势仍然是国宾1号二期推广中最重要的产品亮点之一 因此在二期公寓的正式开盘前，进行一轮以户型产品为主的
优势维系传播是非常必要的。
基于产品刚性价值的洞察，关照二期新开房源的实销性
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中梁·国宾1号二期推广思路
温州的世界时间
众所周知，时间是相对于区域而言，并有不同时区不同时间的概念 ，理论上世界是无法处于同一时间的，然而万象城在国宾1号旁的 出现，让国际化、世界化的生活方式汇聚一地，国宾1号则是近水 楼台先得月，无可厚非可以掌控“温州的世界时间”。
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尽可能的使用 每一个动作都 用故事性的诉求
协同营销
具有话题性 更能打动人
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中梁·国宾1号二期推广思路
每一个营销动作都要不断的制造话题
之前九大奇迹的传播推广，无论在内容上、形式上，还是在传播推广手 段上，都不断的制造这个城市的第一，因此——
在运用“万象城”这个元素上 仍然要持续性的创造温州的“第一次”
苏州高端楼盘项目考察报告
中国古代的“日晷”
小爱神“丑比特”水景
源自梵蒂冈的“圣彼得广场”
小匙最大水系景观——水中天使 源自美国纽约中夬公园的毕士达喷泉
小匙道路边的绿化
道路绿化进景
绿化景观中的休息亭
路边的小型水池溏
因为是毖坯销售，幵丏独栋的价格又在1000万至1500 万左史，此类目标高端客群大部分都喜欢装修个性化、品 牌奢侈化和屁住舒适性等，所以毖坯是必然最佳选择。 釐鸡湖一号项目关键在于楼盘景观、功能和服务的营
造，从图中可以体验到住在美式大宅中的感觉。
中海·独墅岛
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
茶室和艺品间相连，因此设计采用的是同样的风格和材料，简单 的柜子和灯光的装饰，体现出搭配的效果。 观景式浴缸
艺品间 敞开式茶桌
而二局套房的浴室整体感觉径有异域风情的味道，丌仅是因 为上面的窗帘，更加注重设计元素的体现。
国宾一号的样板房最大的特点就是在于设计风格的混搭，但基本所有的房间都会以书桌、床 和观景窗这样的斱式，房间风格转变非常快。左图具有可爱元素，以及墙纸的贴花、对称式地毯 等。史图中的线条菱形图案墙纸，应该是其中一个亮点。
九龙仓·国宾1号，藏于釐鸡湖、独墅湖之心， 为城市秘境深处的私密别墅领地。近邻釐鸡湖大 酒店、凯宾斯基大酒店等圈局私享领地，不釐鸡 湖高尔夫球场仅一路之隑；出入此地，体验“出 入皆人物”的屁住境界。
售楼部内部
国宾一号采用特别风格的售楼部装饰，从酒店式大门到高吊水晶灯， 无一丌体验项目在售楼部形象展示斱面的独到之处。
建屋·釐鸡湖1号
中海·独墅岛
九龙仓·国宾一号
项目简介 九龙仓·国宾1号位于苏州工丒园匙 釐鸡湖大道，地处双湖高端住宅板块， 坐拥李公堤商丒水街、高尔夫球场等秲 缺资源，迚得城市繁华，退享人生静谧。 项目占地近34万平斱米，总建面约20万 平斱米，集聚地中海、西班牙和意大利 建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别 墅社匙，开创城市领袖与属的尊崇领地。
国宾人物的豪宅标尺100225
国宾词典4
国宾礼仪车（中国）：红旗牌轿车。
国宾词典5
国宾专机（美国）：空军1号。
国宾词典6
国宾礼品；
国宾词典6国宾私邸 梅地奇家族府邸（1462年完工） 优美精致的富商住宅在这一时期出现，在保持了贵族 住宅尊严的同时，又符合简洁实用的功能。
上海爱庐（）
国宾级专属总结
•国宾级奇，包括力擒九龙仓，让九龙仓从此姓“华”，更让 华人收获自尊与信心。除了事业上的辉煌，他更获得多国皇室首领的首肯， 被他们奉为上宾，他与邓小平有深厚私交，他在推动香港回归，制订香港 特别行政区法规等重大历史节点上起过有力作用。
传奇也许将成为昔日记忆，但在共和国60年进程中，包玉刚 的名字，已然与一国两制的香港同载入史册。
九龙仓•国宾1号
出入皆人物
第一节| 国宾描绘
国宾词典
• 国宾定义； • 国宾馆； • 国宾道； • 国宾礼仪车； • 国宾专机； • 国宾礼品； • 国宾私邸；
国宾词典1
国宾：国宾针对的对象为元首、总统、爵士等人士。
国宾词典2
国宾馆：接待外国来宾及重要宾客的礼仪地方。
国宾词典3
国宾道：使馆所在的重要道路。
苏州 九龙仓国宾1号
2010，出入皆人物
前言： 春节前后，市场形势的变化与不变
变： 宏观/1月份长三角住宅上涨趋缓/整个春节及2月期间，苏州市场豪宅仅成交3套； 内观/苏州九龙仓第一高楼奠基，必定引发市场的高度关注。
不变： 3月份国宾1号的临售处开放，旧历年底的广告口号“出入皆人物”及品牌“香港地 产巨擘，苏州再现传奇”确定。
肩负家国天下的责任，在利益排序上，会以大家（国家）作为首位。 具有敢为天下先的能力与魄力，积极参与公共领域，并以大智大勇的胸襟与胆识推动社会进步。 拥有的不只是物质上的财富，更注重精神上的财富，包括品德、名望等荣誉。
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2010年别墅市场情况
1、2月份全市别墅共计新增房源5.44万方，同比增加148.4%，新增套数为141套。 新增项目为中海·独墅岛、华丽家族太上湖、北浩弄19号、名城花园等。 1、2月份全市别墅成交总量为7.97万方，同比减少45.8%，成交总套数为274套。 吴中区别墅供应与销售都处于领先位置，其他各区别墅可售量均不充足，这也是近 期别墅销售形成一边倒的主要原因。
2009年别墅市场情况
别墅成交价格在上半年出现波动调整之后，下半年开始稳步攀升。高端别墅销量的 增长，拉高了别墅成交的平均单价，在7月份成交单价突破一万元之后，12月份达 到了12233元/平方米。
2009年别墅市场情况
2009年苏州千万级别墅去化情况
项目名称
区域
销售面积
水巷邻里花园
园区
8171.48
园区 吴中区
7157.4 6914.37 4472.35 3912.97 2479.15 2520.58 2342.89 2034.81 1998.34 1593.47 1494.19 1489.3 1078.1 855.73 664.34 429.01 359.17 49967.65
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
销售套数
21
10 9 9 6 5 4 3 6 3 3 2 2 3 1 1 1 1 90
2009年别墅市场情况
2009年，全年别墅供应总量达95.02万方，其中以4月份最高，供应量达到22.79万 方；全年别墅成交总量达186.99万方，5月份成交量最大，有近30万方。
2009年别墅市场情况
2009年别墅供应主力主要集中在200-350平方米面积段，占总供应量七成以上。 200平方米以下小别墅的供应比例为9%，350-400平方米、400平方米以上面积段 别墅供应比例均不足10%。 2009年别墅主力销售面积主要集中在200-350平方米，占到总成交量的七成以上。 200平方米以下小别墅的成交比例为8%，350-400平方米、400平方米以上别墅成 交比例不足10%。
2010年别墅市场情况
截至2月份，别墅成交价格继续向上攀升，成交均价为16745元/平方米，比1月上涨 2933 元/平方米，涨幅为21.24%。
市场概述小结
➢ 整体住宅成交均价持续上涨，成交量大幅回落 由于2009年房地产市场量价齐升，2010年1-2月苏州房价仍延续性地呈现持 续快速上升的趋势；但因政府相关政策较不明朗，且1、2月为房地产传统淡 季，成交量同比、环比均出现大幅回落，表明目前市场仍存在较为浓郁的观 望氛围。
2010年住宅市场概述
2010年1、2月份，全市住宅新增供应22.92万方，较去年同期的37.42万方同比减 少38.7%；全市住宅成交总量37.39万方，与去年同期的85.43万方同比减少56.2%。
2010年住宅市场概述
截至2月底，苏州全市住宅成交均价已达到8800元/平米，比1月份环比上涨5.21%， 同比涨幅达33.1%。别墅项目的大量成交直接拉动了住宅均价向上攀升，这也是连 续第5个月全市住宅均价超过8000元。
苏州九龙仓国宾1号 营销策略建议
苏州公司 二〇一〇年十二月
目录
第一部分 苏州市场概述 第二部分 竞争项目情况 第三部分 项目产品分析 第四部分 目标客户研究 第五部分 营销策略及推盘计划
第一部分 苏州市场概述
2009年住宅市场概述
2009年苏州全市住宅新增总面积584.75万方，与2008年相比较，下跌幅度 达9.86%；全市住宅成交总面积939.93万方，与2008年相比较，增涨幅度达 139.91%。 2007年-2009年的三年间，除2007年相对较为平稳外，由于2008年受全球经 济危机影响，楼市震荡严重，2008、2009年苏州住宅的整体供求关系，一直 处于极度不平衡的状态，从供大于求变为供小于求。
➢ 别墅成交均价大幅上扬，成交套数回落显著 2010年1-2月苏州别墅市场情况与整体住宅市场情况较为吻合，价升量跌， 主要新增货量及成交均集中在吴中区；并延续2009年别墅市场形势，成交 主力总价集中在400-600万，成交主力面积集中在250-350平米。
2009年住宅市场概述
2007年-2009年以来，全市住宅成交价格呈逐年上升趋势。2009年，全市住宅 成交单价突破7000元，为7450元/平方米，较2008年涨幅达10.44%。 2009年，全市住宅成交均价平稳上升，上半年受到多个低价项目入市的影响， 成交单价一直稳定在6000元-7000元之间。下半年涨幅开始放宽，与08年同期 相比较，涨幅都在一成以上，第四季度成交单价突破8000元。
银丽高尔夫别墅 太湖高尔夫山庄
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和院 天邻风景 中海御湖熙岸 天伦随园
合计
相城区 吴中区 中心城区 吴中区 中心城区 中心城区 中心城区 中心城区 吴中区
园区 中心城区 中心城区 吴中区 中心城区 吴中区
产品类型
联排，独栋
独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 独栋 联排，独栋 独栋 独栋 联排 独栋 独栋 双拼 独栋 独栋 双拼 独栋
总价 1000-1200万 （成交价格在800-1000万
之间） 1000万 1000-1200万 1000万 1200-1400万 1000万 1200-1400万 1000-1200万 1500-2000万 1000万 1200-1400万 1000-1200万 2000-3000万 1200-1400万 1000-1200万 1000万 1000-1200万 1000-1200万
2010年别墅市场情况
截至2月份，全市别墅可售存量75.16万方，与去年同期相比减少39.18%，别墅存量总 套数为2307套。 别墅存量房源中，250-300，300-350平方米面积段占比分别为28.70%和26.87%，达 到55.57%。200-250，400平方米以上分别占16.99%和14.74%。350-400，200平方 米以下房源较少，占比均不到10%。 吴中区别墅可售存量共计42.12万方，与第二位相城区有近30万方的差距。其他三个 区别墅存量均在10万方以下，区域供求矛盾比较突出。