苏州九龙仓国宾1号楼王策略提案(博加)
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国宾人物的豪宅标尺100225
吴光正
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现任九龙仓集团主席，前任香港贸易发展局主席(2000年至2007年)，中国全 国政协常委。 吴光正先生曾参加1996年首届香港特区行政长官选举。 * 比利时皇家利艾甫勋衔(1993年) * 香港太平绅士(1993年) ：维护法律尊严，为市民效力的权力头衔； * 获香港特区首届金紫荆星章(1998年)：颁授给对社会有重大贡献而得到极 高评价的人士的至高荣誉。
目标：国宾1号，将有效运用一群人物启动2010 豪宅市场一场壮阔波澜！
品牌的核心价值“出入皆人物”，对人物的界定与把握，成 为营销与销售均应关注的焦点。
国宾一号
思考国宾级人物的两个维度
1、何处着手洞察国宾级人物？ 认识国宾：洞察国宾级人物独特人生境界与生活态度； 用对的渠道，找到对的人。 2、吸引国宾级人物的豪宅价值体系如何建立？ 表达国宾：疏理国宾1号为国宾级人物定制的细节，制造具 排他性的吸引力；
• 第一阶段：节点，临售处开放，如何吸引来 人量（重点/开放日活动） • 第二阶段：针对开盘的有效蓄客（重点/开盘） • 第三阶段：吸引外地客户到达（重点消化蓄 客）
品牌+业界关注+媒体关注
品牌活动三部曲——
１.办一个品牌展－－九龙仓集团传奇故事展 ２.建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
2. 建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
联系专业媒体的名博、记者团，召开“头 脑风暴会”大家共同沟通一个问题“城市 高度与城市关系”的话题，集中时间在媒 体上、网络上进行同一个话题的炒作。 操作关键词：集中、一个话题、专业阵地
3. 开一个发布会－－启动 “时代论坛”
联系第一财经以论坛开幕的形式，做第 一高的奠基发布会开场，可以邀请嘉宾 对未来城市发展方向选择做做对话。 操作关键词：参加奠基仪式的人物是关 键，如果可以请到这个时代的国宾级人 物比如吴光正先生、
苏州九龙仓国宾1号营销策略
2010年别墅市场情况
1、2月份全市别墅共计新增房源5.44万方，同比增加148.4%，新增套数为141套。 新增项目为中海·独墅岛、华丽家族太上湖、北浩弄19号、名城花园等。 1、2月份全市别墅成交总量为7.97万方，同比减少45.8%，成交总套数为274套。 吴中区别墅供应与销售都处于领先位置，其他各区别墅可售量均不充足，这也是近 期别墅销售形成一边倒的主要原因。
2009年别墅市场情况
别墅成交价格在上半年出现波动调整之后，下半年开始稳步攀升。高端别墅销量的 增长，拉高了别墅成交的平均单价，在7月份成交单价突破一万元之后，12月份达 到了12233元/平方米。
2009年别墅市场情况
2009年苏州千万级别墅去化情况
项目名称
区域
销售面积
水巷邻里花园
园区
8171.48
园区 吴中区
7157.4 6914.37 4472.35 3912.97 2479.15 2520.58 2342.89 2034.81 1998.34 1593.47 1494.19 1489.3 1078.1 855.73 664.34 429.01 359.17 49967.65
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
销售套数
21
10 9 9 6 5 4 3 6 3 3 2 2 3 1 1 1 1 90
2009年别墅市场情况
2009年，全年别墅供应总量达95.02万方，其中以4月份最高，供应量达到22.79万 方；全年别墅成交总量达186.99万方，5月份成交量最大，有近30万方。
2009年别墅市场情况
2009年别墅供应主力主要集中在200-350平方米面积段，占总供应量七成以上。 200平方米以下小别墅的供应比例为9%，350-400平方米、400平方米以上面积段 别墅供应比例均不足10%。 2009年别墅主力销售面积主要集中在200-350平方米，占到总成交量的七成以上。 200平方米以下小别墅的成交比例为8%，350-400平方米、400平方米以上别墅成 交比例不足10%。
博加2009年苏州九龙仓金鸡湖项目推广策略提报全
土地价值短期内N次裂变，导致跨度达到千万的产品混杂。苏州没有清晰的千 万级纯质城市居住圈。
双湖：土地价值还需要炒作
金鸡湖炒作了近十年。但土地价值裂变，后进开发商拿地开发还有待时间。作 为区域第一个吃螃蟹的顶级产品，我们需要给微观区域一个说法，否则过高的总 价容易让市场有一个迟滞期，影响销售。
客群
客群的社会坐标
水 漾 式 双 拼
策略
回顾一下之前所有结论
市场：缺乏清晰身份界定的土地 客群：买土地和产品个性统一的产品 产品：身份感的土地，身份感的产品
核心策略
身份
我们用开篇谈到的《三类客群》验证策略
策略验证 认同客群 策略方案 主动比较，凸出纯别墅社区的规划，将土地的喜好度，
转嫁到对项目的喜好度。
如：为了匹配您的身份，这里绝不允许建造联排别墅
策略验证 犹豫客群 策略方案 客户犹豫，我不犹豫。坚决不细分竞品，小家子式的逐一
比较，那样会导致客户更犹豫。 大气概的将苏州别墅分成两类：本案，本案之外的其他项目。就如定位 乔丹，只用一句话：NBA有两类球员，一类是乔丹，一类是乔丹以外的 球员。
中海御湖 绿城 项目
新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
绿城 项目 水墨江南 金鸡湖 大酒店
凯宾 斯基
大产品解析
一层过滤：中海御湖、水墨江南等走廊东西 入口别墅产品，形成了对城市高尚居住的过滤。 一 中海御湖 级 过 滤
绿城 项目 新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
凯宾 斯基
一 绿城 级 项目 水墨江南 过 金鸡湖 滤
九龙仓金鸡湖项目推广策略提报
WHARF JINJIHU PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
ID NO.2009008
双湖：土地价值还需要炒作
金鸡湖炒作了近十年。但土地价值裂变，后进开发商拿地开发还有待时间。作 为区域第一个吃螃蟹的顶级产品，我们需要给微观区域一个说法，否则过高的总 价容易让市场有一个迟滞期，影响销售。
客群
客群的社会坐标
水 漾 式 双 拼
策略
回顾一下之前所有结论
市场：缺乏清晰身份界定的土地 客群：买土地和产品个性统一的产品 产品：身份感的土地，身份感的产品
核心策略
身份
我们用开篇谈到的《三类客群》验证策略
策略验证 认同客群 策略方案 主动比较，凸出纯别墅社区的规划，将土地的喜好度，
转嫁到对项目的喜好度。
如：为了匹配您的身份，这里绝不允许建造联排别墅
策略验证 犹豫客群 策略方案 客户犹豫，我不犹豫。坚决不细分竞品，小家子式的逐一
比较，那样会导致客户更犹豫。 大气概的将苏州别墅分成两类：本案，本案之外的其他项目。就如定位 乔丹，只用一句话：NBA有两类球员，一类是乔丹，一类是乔丹以外的 球员。
中海御湖 绿城 项目
新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
绿城 项目 水墨江南 金鸡湖 大酒店
凯宾 斯基
大产品解析
一层过滤：中海御湖、水墨江南等走廊东西 入口别墅产品，形成了对城市高尚居住的过滤。 一 中海御湖 级 过 滤
绿城 项目 新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
凯宾 斯基
一 绿城 级 项目 水墨江南 过 金鸡湖 滤
九龙仓金鸡湖项目推广策略提报
WHARF JINJIHU PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
ID NO.2009008
中海地产苏州湖滨一号别墅项目产品定位报告
客户需求与偏好
深入挖掘目标客户在购房过程中的关注点，如户型、装修风格、配 套设施等，为产品设计提供依据。
客户购买力与预期
评估目标客户的购买力以及对价格的敏感度，了解客户对项目品质 和服务的期望，为定价策略和营销策略的制定提供参考。
03
CATALOGUE
产品定位
目标客户定位
目标客户群体
高净值人群，包括企业家、高管、投 资者等，年龄在35-60岁之间，注重 生活品质和舒适度。
政策风险评估
政策调控
01
政府可能会出台相关政策对房地产市场进行调控，如
限购、限贷等，可能对项目的销售和价格产生影响。
法律法规变更
02 房地产相关法律法规的变更可能对项目的开发、销售
和运营产生影响。
土地政策调整
03
土地政策的调整可能影响土地供应和价格，进而影响
项目的开发成本和收益。
应对策略与措施
灵活调整产品定位
06
CATALOGUE
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
随着市场环境的变化，客户需求和购买力可能发生变 化，影响项目的销售和收益。
竞争激烈
房地产市场竞争激烈，同质化产品较多，可能会对项 目的销售和价格产生不利影响。
经济周期波动
经济周期波动可能影响购房者的购买能力和信心，进 而影响项目的销售和收益。
销售策略
分期销售策略
将别墅项目分为不同阶段进行销售， 以逐步释放房源，减轻资金压力，并
保持市场关注度。
定向营销策略
针对目标客户群体进行精准营销，通 过广告宣传、活动策划等方式提高项
目知名度和吸引力。
渠道拓展策略
积极开拓线上和线下销售渠道，包括 房地产网站、中介机构、社交媒体等
深入挖掘目标客户在购房过程中的关注点，如户型、装修风格、配 套设施等，为产品设计提供依据。
客户购买力与预期
评估目标客户的购买力以及对价格的敏感度，了解客户对项目品质 和服务的期望，为定价策略和营销策略的制定提供参考。
03
CATALOGUE
产品定位
目标客户定位
目标客户群体
高净值人群，包括企业家、高管、投 资者等，年龄在35-60岁之间，注重 生活品质和舒适度。
政策风险评估
政策调控
01
政府可能会出台相关政策对房地产市场进行调控，如
限购、限贷等，可能对项目的销售和价格产生影响。
法律法规变更
02 房地产相关法律法规的变更可能对项目的开发、销售
和运营产生影响。
土地政策调整
03
土地政策的调整可能影响土地供应和价格，进而影响
项目的开发成本和收益。
应对策略与措施
灵活调整产品定位
06
CATALOGUE
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
随着市场环境的变化，客户需求和购买力可能发生变 化，影响项目的销售和收益。
竞争激烈
房地产市场竞争激烈，同质化产品较多，可能会对项 目的销售和价格产生不利影响。
经济周期波动
经济周期波动可能影响购房者的购买能力和信心，进 而影响项目的销售和收益。
销售策略
分期销售策略
将别墅项目分为不同阶段进行销售， 以逐步释放房源，减轻资金压力，并
保持市场关注度。
定向营销策略
针对目标客户群体进行精准营销，通 过广告宣传、活动策划等方式提高项
目知名度和吸引力。
渠道拓展策略
积极开拓线上和线下销售渠道，包括 房地产网站、中介机构、社交媒体等
绿城苏州御园对比九龙仓国宾一号研究
l绿城物业，园区 服务体系优于竞品
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
规划布局
呈南北带状分布，主要集高 端双拼、独栋别墅于一体
以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低密度大宅氛围
空间规划
规 划
道路规划
注重景观层次打造，西班牙、 地中海、意大利三种建筑风 格排列其间
纯法式皇家园林规划体系，以层层递进 的院落和庭院表现优雅的园林情境，以 纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典 雅生活场景
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
优劣
公共 部分
会所 卫生间配置
一层约1000平方米（包
1个会所（共2层），总 括居委会），暂定的功能
建4000平方米。目前会 所配置暂定恒温游泳池， 其它配置未定，会根据
为大堂吧、大堂、医务室。 二层的面积约为305平方 米，暂定的功能为棋牌室。 地下室约为1000平方米，
分析
l法式建筑经 典纯粹，竞 品多种风格 不统一 l项目楼间距 小于竞品， 密度较高， 略劣于竞品 l在建筑层高 上，除标准 层高和地下 室层高优于 竞品 l围墙的高度 要高于竟品
比对内容
主景观轴
区内 布局 水系利用
主干道宽 度 步行通道
九龙仓国宾1号
绿城御园
2万方水系围绕楼王
经典的欧洲十字形空间轴 线，串联一系列广场、花 园，形成富有礼仪性和尊 贵感的中心宫廷式花园 另有近13000方的亲水公 园
VS 绿城苏州御园
九龙仓国宾1号
九龙仓国宾1号
绿城御园
国宾1号
比对内容 占地面积 建筑面积
九龙仓国宾1号 34万㎡ 20万㎡
绿城御园 15万㎡ 12万㎡
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
规划布局
呈南北带状分布，主要集高 端双拼、独栋别墅于一体
以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低密度大宅氛围
空间规划
规 划
道路规划
注重景观层次打造，西班牙、 地中海、意大利三种建筑风 格排列其间
纯法式皇家园林规划体系，以层层递进 的院落和庭院表现优雅的园林情境，以 纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典 雅生活场景
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
优劣
公共 部分
会所 卫生间配置
一层约1000平方米（包
1个会所（共2层），总 括居委会），暂定的功能
建4000平方米。目前会 所配置暂定恒温游泳池， 其它配置未定，会根据
为大堂吧、大堂、医务室。 二层的面积约为305平方 米，暂定的功能为棋牌室。 地下室约为1000平方米，
分析
l法式建筑经 典纯粹，竞 品多种风格 不统一 l项目楼间距 小于竞品， 密度较高， 略劣于竞品 l在建筑层高 上，除标准 层高和地下 室层高优于 竞品 l围墙的高度 要高于竟品
比对内容
主景观轴
区内 布局 水系利用
主干道宽 度 步行通道
九龙仓国宾1号
绿城御园
2万方水系围绕楼王
经典的欧洲十字形空间轴 线，串联一系列广场、花 园，形成富有礼仪性和尊 贵感的中心宫廷式花园 另有近13000方的亲水公 园
VS 绿城苏州御园
九龙仓国宾1号
九龙仓国宾1号
绿城御园
国宾1号
比对内容 占地面积 建筑面积
九龙仓国宾1号 34万㎡ 20万㎡
绿城御园 15万㎡ 12万㎡
2009年天启开启九龙仓常州项目前期及营销策略
1.1期户型 2房 3房 4房 复式 别墅
面积 ㎡ 86-90 126-145 160
200-270
户数 60 186 22 14 47
配比 18% 57% 7% 4% 14
第二十八页，共二百零二页。
[产品(chǎnpǐn)型竞争项目：天润园]
【项目定位】公园式住宅 【产品类型】高层 【占地面积】8.1万平方米
第十六页，共二百零二页。
[发展(fāzhǎn)阶段]
变而未变
趋势二：价格将有平稳中的小跳升
外来(wàilái)开发商 + 土地增值 =〉成本压力 =〉开发模式与品质双提升
=〉不断调整运行的土地(tǔdì)市场中，地王被不断刷新
2007年至今常州主要土地成交情况
外来主要开发商
地块名称 出让面 规划用 容积 楼面价
【项目定位】醇美湖居生活 【产品类型】高层、小高层、别墅、精装公寓 【占地面积】89万平方米 【总建面积】150万平米 【容积率】1.6 【建筑风格】新古典主义建筑风格 【主要卖点】
350亩自然湖泊资源
仿法国安纳西、意大利波托菲诺主题景观
四大专业(zhuānyè)主题会所 13万平米滨水商业街，引进国际知名商业
物业管理：第一太平戴维斯
第二十七页，共二百零二页。
- 推案轨迹(guǐjì) -
①07.12.30开盘，推出1.1期 4#、9#18#（32F）一个单元2梯3户顶层
复式，6#、10#(12F) 两个(liǎnɡ ɡè)单元1梯2户 顶
层复式和 47栋联排共315户 价格：小高7000，高层5200，联排11000
不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的 城市、经济、行业发展走向为参考坐标
博加苏州九龙仓国宾1号独栋别墅项目楼王策略提案72p精品PPT课件
期待感
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区 双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
口碑度
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵
领先策略
苏城享有一定号召力
4
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 PK
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也 有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发 ，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿 子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来 一局！”儿子提议。父亲欣然接受。核Βιβλιοθήκη 产品核心区、低密度、纯度栋
楼王
核心产品未出
楼王——中央独栋
5
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
不仅领先双湖，更领先全苏州
双湖别墅类产品 PK 九龙仓 • 国宾1号
准石材别墅区 独栋单层地下室
全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋双层地下室
6
XX公司
会所泳池
私家精装恒温泳池
爆炒
曲奇
15
XX公司
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧 波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里 参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区 双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
口碑度
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵
领先策略
苏城享有一定号召力
4
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 PK
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也 有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发 ，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿 子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来 一局！”儿子提议。父亲欣然接受。核Βιβλιοθήκη 产品核心区、低密度、纯度栋
楼王
核心产品未出
楼王——中央独栋
5
XX公司
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
不仅领先双湖，更领先全苏州
双湖别墅类产品 PK 九龙仓 • 国宾1号
准石材别墅区 独栋单层地下室
全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋双层地下室
6
XX公司
会所泳池
私家精装恒温泳池
爆炒
曲奇
15
XX公司
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧 波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里 参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
中原XXXX年杭州九龙仓碧玺项目营销策略提报
梯厅，中西厨设计，尊贵性强；6层以 下建筑，亲地性好。
Code of this report | 7
价值 关联
“宽”墅生活，“私”家享受
底跃
（极致体验版）
顶层
私
宽
平层
（标准体验版）
© Copyright Centaline Group, 2010
平层
Code of this report | 8
产品
户型优势： 独立入户，独门独院 客厅7.2m极致面宽，主卧面宽适宜； 全套房设计，主卧配步入式衣柜； 客厅连接露台，观景、采光效果好； 1：1赠送地下一层，并且地下层高3.2， 南北双向采光，实用性强； 赠送下沉式庭院，附赠空间大。 户型劣势： 面积偏大，导致总价较高； 庭院面积较小。
杭州 主流 媒体
报纸广告 网络媒体
杂志 环境媒体
钱江晚报、都市快报、杭州日报 搜房、住杭、新浪 新地产、浙商杂志 直邮DM、5A写字楼 电梯广告
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 6
价值 排序
底跃 》顶层 》平层
底跃产品 顶层产品 平层产品
舒适性：比较产品户型设计空间设置、
附赠空间、面宽尺度等方面优劣；
居住方式：考虑豪宅客户期望的居住感
受，比较项目三类产品与别墅排屋之间的 差异性和相似性；
2#、4#，共计44套
150-275方
首层40000元/平方米，平层30000-36000元/平方米，顶层 37000元/ 平方米；
开盘按揭95折，全款在按揭基础上再打97折，实际92折 对外报去化9成， 现场销控2#：2层、5层；4#：2层。
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价值 关联
“宽”墅生活，“私”家享受
底跃
（极致体验版）
顶层
私
宽
平层
（标准体验版）
© Copyright Centaline Group, 2010
平层
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产品
户型优势： 独立入户，独门独院 客厅7.2m极致面宽，主卧面宽适宜； 全套房设计，主卧配步入式衣柜； 客厅连接露台，观景、采光效果好； 1：1赠送地下一层，并且地下层高3.2， 南北双向采光，实用性强； 赠送下沉式庭院，附赠空间大。 户型劣势： 面积偏大，导致总价较高； 庭院面积较小。
杭州 主流 媒体
报纸广告 网络媒体
杂志 环境媒体
钱江晚报、都市快报、杭州日报 搜房、住杭、新浪 新地产、浙商杂志 直邮DM、5A写字楼 电梯广告
© Copyright Centaline Group, 2010
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价值 排序
底跃 》顶层 》平层
底跃产品 顶层产品 平层产品
舒适性：比较产品户型设计空间设置、
附赠空间、面宽尺度等方面优劣；
居住方式：考虑豪宅客户期望的居住感
受，比较项目三类产品与别墅排屋之间的 差异性和相似性；
2#、4#，共计44套
150-275方
首层40000元/平方米，平层30000-36000元/平方米，顶层 37000元/ 平方米；
开盘按揭95折，全款在按揭基础上再打97折，实际92折 对外报去化9成， 现场销控2#：2层、5层；4#：2层。
九龙仓国宾一号-PPT精品
图
客厅
餐厅
别墅前面的喷泉
别墅铁门
九龙仓国宾一号-PPT精品
基本情况
物业类别 ：别墅 建筑类别 ：西班牙式,地中海式,意大利式,独栋,双拼 物业地址 ：园区苏州工业园区石莲街9号（金鸡湖大道南，国宾路东） 开盘时间 ：2019-4-15 入住时间 ：2019-3 容 积 率 ：0.46 主力户型：独栋600平米，双拼420-430平米 占地：34万平方米 总建：20万平方米 绿 化 率 ：50% 户 数 ：总共 170 户 物 业 费 ：4.64元/平方米/月 开 发 商 ：苏州办龙地产发展有限公司（九龙仓全资子公司） 售楼地址 ：苏州工业园区石莲街9号九龙仓国宾1号售楼处 景观设计单位：JWDA建筑设计事务所 建筑设计单位： JWDA建筑设计事务所
客厅
餐厅
别墅前面的喷泉
别墅铁门
九龙仓国宾一号-PPT精品
基本情况
物业类别 ：别墅 建筑类别 ：西班牙式,地中海式,意大利式,独栋,双拼 物业地址 ：园区苏州工业园区石莲街9号（金鸡湖大道南，国宾路东） 开盘时间 ：2019-4-15 入住时间 ：2019-3 容 积 率 ：0.46 主力户型：独栋600平米，双拼420-430平米 占地：34万平方米 总建：20万平方米 绿 化 率 ：50% 户 数 ：总共 170 户 物 业 费 ：4.64元/平方米/月 开 发 商 ：苏州办龙地产发展有限公司（九龙仓全资子公司） 售楼地址 ：苏州工业园区石莲街9号九龙仓国宾1号售楼处 景观设计单位：JWDA建筑设计事务所 建筑设计单位： JWDA建筑设计事务所
风火广告苏州中海·湖滨一号推广思路及开盘前推广的方案
强化领导地位：领导者制定标准 提供炫耀资本 划分区隔：豪宅新一代
领导者制定标准 作为领导品牌，中海要制定豪宅产品新标准
对于目标客户而言， 第四代产品不仅仅是更好的产品，而且是可炫耀的优越
优越感 更好的 新一代 第四代豪宅
三个强调建立区隔
1. 强调制订者的领先地位； 2. 强调标准的领先性（第四代）； 3. 强调标准的尺度；
两大问题
1. 名字只是起点，如何成为市场公认的“第一”选择？ 2. 如何从“第一品牌”过渡到“第一豪宅”？
1 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
3 第一豪宅的 个关键
包 装 对 位 产 品 领 先 品 牌 支 持
包装对位
第一品牌
品牌绝对强势，名称绝对出位，形象绝对不能示弱
不仅出身、名号目，标外客表亦户要符合“第一”
湖滨一号
意大利风情
要迎合高端客群口味， 就要塑造出中海不一样的意大利风情 ▶▶▶
形象
Italy 输出人湖文滨一号形象的一个核心、四品个质坐标
生活
关键词：奢华的、异域风情的、国际化的
形象
Italy
Italy 品质 独具匠心，注重细节的作品
பைடு நூலகம்
Italy
媒体推广攻略表
媒介 发布时间
媒体选择
对应发布主题
户外 7月初
户外广告牌、灯 豪宅新一代（内部认购信息） 箱、高炮
报纸 •7月每周软文与硬广 日报、晚报、广 豪宅进化论
杂志 间隔发布
电报
中海第四代，为豪宅厘定标准
网站 7月
诠释第四代产品
杂志 7月 电台 7月中旬
《上海楼市》等 豪宅新一代发布（内部认购信
领导者制定标准 作为领导品牌，中海要制定豪宅产品新标准
对于目标客户而言， 第四代产品不仅仅是更好的产品，而且是可炫耀的优越
优越感 更好的 新一代 第四代豪宅
三个强调建立区隔
1. 强调制订者的领先地位； 2. 强调标准的领先性（第四代）； 3. 强调标准的尺度；
两大问题
1. 名字只是起点，如何成为市场公认的“第一”选择？ 2. 如何从“第一品牌”过渡到“第一豪宅”？
1 针对第 个问题
项目必须确立片区标竿
形象标高，产品称王
3 第一豪宅的 个关键
包 装 对 位 产 品 领 先 品 牌 支 持
包装对位
第一品牌
品牌绝对强势，名称绝对出位，形象绝对不能示弱
不仅出身、名号目，标外客表亦户要符合“第一”
湖滨一号
意大利风情
要迎合高端客群口味， 就要塑造出中海不一样的意大利风情 ▶▶▶
形象
Italy 输出人湖文滨一号形象的一个核心、四品个质坐标
生活
关键词：奢华的、异域风情的、国际化的
形象
Italy
Italy 品质 独具匠心，注重细节的作品
பைடு நூலகம்
Italy
媒体推广攻略表
媒介 发布时间
媒体选择
对应发布主题
户外 7月初
户外广告牌、灯 豪宅新一代（内部认购信息） 箱、高炮
报纸 •7月每周软文与硬广 日报、晚报、广 豪宅进化论
杂志 间隔发布
电报
中海第四代，为豪宅厘定标准
网站 7月
诠释第四代产品
杂志 7月 电台 7月中旬
《上海楼市》等 豪宅新一代发布（内部认购信
绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾号项目对比分析
卫浴品牌：科勒
龙头品牌：高仪 地板品牌：进口 克莱门特（意大利） 无 无 无 无 无 无
无 电子巡更，周界防御 报警系统，可视对讲 等多重安防系统。每 户配备“家庭安全防 范报警系统” 无 无
无
绿城御园
卫浴品牌：唯宝（合院）；劳芬（ 平层） 龙头品牌：当代（合院）；汉斯格 雅（平层） 地板品牌：
美国特灵（合院） 霍尼韦尔
独栋：15平米 双拼：18平米
独栋300-600平方米， 双拼 160-300平方米；南北花园围合 式布局，入口分布南边和北边， 交房时部分花园是成品配置，部 分为毛坯花园；别墅以南花园为 主，双拼南北花园各有分布 无 独栋10平米；双拼8平米
独栋10平米 双拼8平米
独栋300-600平方米 双拼160-300平方米
无论规划布局 、空间规划、 道路规划、景 观规划均优于 竞品
苏州御园
比对内容 建筑风格 立面材质 楼间距
建筑高度
建 层数 筑
层高
围墙高度 入口大门 窗
九龙仓国宾1号 西班牙、地中海、意大利 石材干挂（葡萄牙、西班牙、 德国米黄、埃及米黄） 20米楼间距为主，有部分做到 30米,区别于市场普遍独栋别墅 的楼间距离
50% 独栋608-691㎡（地上约 375-430㎡，地下室约 220-240㎡）；双拼412495㎡（地上约300，地下 室约150㎡），地下室计入 销售面积
15万㎡ 12万㎡
320套(法式合院128套 ，平层官邸192套)
0.78
法式合院、平层官邸
40% 合院别墅725-795㎡ （地上约425-490 ㎡ ；地下约290-330 ㎡ ），平层官邸308405㎡（平层一楼不计 入销售面积）
有
苏州高端楼盘项目考察报告
中国古代的“日晷”
小爱神“丑比特”水景
源自梵蒂冈的“圣彼得广场”
小匙最大水系景观——水中天使 源自美国纽约中夬公园的毕士达喷泉
小匙道路边的绿化
道路绿化进景
绿化景观中的休息亭
路边的小型水池溏
因为是毖坯销售，幵丏独栋的价格又在1000万至1500 万左史，此类目标高端客群大部分都喜欢装修个性化、品 牌奢侈化和屁住舒适性等，所以毖坯是必然最佳选择。 釐鸡湖一号项目关键在于楼盘景观、功能和服务的营
造，从图中可以体验到住在美式大宅中的感觉。
中海·独墅岛
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
茶室和艺品间相连，因此设计采用的是同样的风格和材料，简单 的柜子和灯光的装饰，体现出搭配的效果。 观景式浴缸
艺品间 敞开式茶桌
而二局套房的浴室整体感觉径有异域风情的味道，丌仅是因 为上面的窗帘，更加注重设计元素的体现。
国宾一号的样板房最大的特点就是在于设计风格的混搭，但基本所有的房间都会以书桌、床 和观景窗这样的斱式，房间风格转变非常快。左图具有可爱元素，以及墙纸的贴花、对称式地毯 等。史图中的线条菱形图案墙纸，应该是其中一个亮点。
九龙仓·国宾1号，藏于釐鸡湖、独墅湖之心， 为城市秘境深处的私密别墅领地。近邻釐鸡湖大 酒店、凯宾斯基大酒店等圈局私享领地，不釐鸡 湖高尔夫球场仅一路之隑；出入此地，体验“出 入皆人物”的屁住境界。
售楼部内部
国宾一号采用特别风格的售楼部装饰，从酒店式大门到高吊水晶灯， 无一丌体验项目在售楼部形象展示斱面的独到之处。
建屋·釐鸡湖1号
中海·独墅岛
九龙仓·国宾一号
项目简介 九龙仓·国宾1号位于苏州工丒园匙 釐鸡湖大道，地处双湖高端住宅板块， 坐拥李公堤商丒水街、高尔夫球场等秲 缺资源，迚得城市繁华，退享人生静谧。 项目占地近34万平斱米，总建面约20万 平斱米，集聚地中海、西班牙和意大利 建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别 墅社匙，开创城市领袖与属的尊崇领地。
国宾人物的豪宅标尺100225
国宾词典4
国宾礼仪车（中国）：红旗牌轿车。
国宾词典5
国宾专机（美国）：空军1号。
国宾词典6
国宾礼品；
国宾词典6国宾私邸 梅地奇家族府邸（1462年完工） 优美精致的富商住宅在这一时期出现，在保持了贵族 住宅尊严的同时，又符合简洁实用的功能。
上海爱庐（）
国宾级专属总结
•国宾级奇，包括力擒九龙仓，让九龙仓从此姓“华”，更让 华人收获自尊与信心。除了事业上的辉煌，他更获得多国皇室首领的首肯， 被他们奉为上宾，他与邓小平有深厚私交，他在推动香港回归，制订香港 特别行政区法规等重大历史节点上起过有力作用。
传奇也许将成为昔日记忆，但在共和国60年进程中，包玉刚 的名字，已然与一国两制的香港同载入史册。
九龙仓•国宾1号
出入皆人物
第一节| 国宾描绘
国宾词典
• 国宾定义； • 国宾馆； • 国宾道； • 国宾礼仪车； • 国宾专机； • 国宾礼品； • 国宾私邸；
国宾词典1
国宾：国宾针对的对象为元首、总统、爵士等人士。
国宾词典2
国宾馆：接待外国来宾及重要宾客的礼仪地方。
国宾词典3
国宾道：使馆所在的重要道路。
苏州 九龙仓国宾1号
2010，出入皆人物
前言： 春节前后，市场形势的变化与不变
变： 宏观/1月份长三角住宅上涨趋缓/整个春节及2月期间，苏州市场豪宅仅成交3套； 内观/苏州九龙仓第一高楼奠基，必定引发市场的高度关注。
不变： 3月份国宾1号的临售处开放，旧历年底的广告口号“出入皆人物”及品牌“香港地 产巨擘，苏州再现传奇”确定。
肩负家国天下的责任，在利益排序上，会以大家（国家）作为首位。 具有敢为天下先的能力与魄力，积极参与公共领域，并以大智大勇的胸襟与胆识推动社会进步。 拥有的不只是物质上的财富，更注重精神上的财富，包括品德、名望等荣誉。
上海九龙仓新华路1号项目提案
由外至内营造豪宅气质
渠道式的媒体体验
• 电视TVC • 港龙航空机上杂志 《丝路》 • 高端杂志刊中刊 《外滩画报》、《第一财经周刊》 • 高端专属渠道刊物
情感体验——服务提升价值
感官体验 情感体验 思考体验
情感营销诉求顾客内在的感情与情绪，目标是创造情感体验， 其范围可以是一个温和、柔情的正面心情、到欢乐、自豪甚
借鉴私家会所 的功能分布， 提高售楼处尊 贵感、私密感、 家居感，弱化 销售感，与普 通售楼处形成 对比，凸显项 目档次。
9米调高豪华酒店式大堂和展示区
售楼处的视觉体验
采用超豪华、大尺度 的空间设计，大开间 采光，增强空间奢侈 感；增加 9米挑高大 堂、景观洽谈区、活 动展区等亮点区域； 售楼处装修高档，整 体氛围极其豪华气派， 品味不俗；
九龙仓新华路一号 实战体验全攻略
从新华路看过去
80年前的“安和寺路”是一条小路，如今，小路两旁的梧桐树长大连成了荫、小路附 近的建筑被安上“优秀历史建筑”铭牌、小路也变成了如今大名鼎鼎的新华 路。。。。。。
想当年，各地富商纷纷在此置业 落下各自各精彩的小楼悠哉 未料到竟成了如今上海花色最多的老别墅区 明明是上海的地界， 却被这些争奇斗妍的景象迷惑了 疑似身处异国他乡的弄堂里
行动体验 关联体验
至
是激情的强烈的激动情绪。
售前服务 售中服务 售后服务
贵宾化体验 预约服务 专有化享受
预约接送
接送专车 宾利车 服务形式 客户及有意向的来 访客户
业主尊享服务
为成交客户提 供更加细致入 微的服务，例 如在业主生日 当天提供五星 级生日晚宴及 总统套房服务 等；
私家会所，淡化售楼处销售色彩，强化服 务和专属的圈层
关联体验——无处不在的豪宅联想
九龙仓-国宾海
九龙仓
前言
骨子里柔美的苏州，九龙仓及其国宾级产品、第一摩天楼，都是对苏州气质的一次丰富。
相对于以湖叫卖的苏州，本案是整个两湖板块湖资源最差的产品，但其传奇背景、国宾资源是对湖叫卖的一次反行和超越。
湖之上是海，即国宾的海气度。
国宾级海气度的果断力、决策力、影响力恰是这座湖唯美城市的大性格。
源自海的传奇企业，来到苏州，便是对这种湖城市的海气度扩展。
策略：国宾海
解析：
国宾- 国宾级决策力、影响力。
海- ①独栋海大盘
②苏州这座湖城市。
海眼界的国宾人物，是对湖气质的一次提升
③品牌符合：九龙仓的传奇，起于海。
九龙仓的气质，海括之。
Slogan1：两湖之间，海境界
Slogan2：两湖之间，国宾海
形象稿1：
两湖之间，海境界
形象稿2
海境界，岂是湖所及
产品稿之高尔夫果岭交际
商界问题，果岭解决
产品稿之国宾馆国宾胸怀
观点不同，无妨沟通
产品稿之凯宾斯基海量圈层湖所不及，海圈层。
九龙仓国宾山北欧现代设计风格
1小区名称：九龙仓国宾山
2房屋户型：大平层
3面积：260
4设计风格：北欧现代设计风格
5设计师：苏州尚层装饰设计师
北欧风格以简洁着称于世，并影响到后来的“极简主义”，“后现代”等风格。
简单流畅的外形，简洁明快的颜色，没有多余的奢华的装饰，此案设计在貌似不经意的搭配之下，一切又如浑然天成般光彩夺目。
任何一个空间，总有一个视觉中心，而这个中心的主导者就是色彩。
高级灰与深木色的木饰面打破了纯白的视觉膨胀感，在工艺上，沙发背景中使用的仿原木的实木复合地板，最大限度地保留了木材的原始色彩和质感，追求至纯至真的独特装饰效果。
也正反映出现代都市人进入新时代的回归自然取向与旋律。
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【出入皆人物】
项目分析——楼王优势
13
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目——SLOGAN
创新了的家族独栋是对于中国财富圈层家族式生活方式的具现化实现， 在欧洲古典建筑的礼序豪宅内， 依旧不能否认，装下得依然是中式家族三代同堂甚至四代、五代同堂的大家族情怀。 今天在苏州这块渗透着古典情怀的稀缺土地上，豪宅项目林立。 可是，能够充分掌握世界建筑风向，以建筑彰显人物身份，以内涵收纳人物中式家族生活情怀的 建筑，在苏州除了【国宾1号•中央岛】，再无其它！
所以，才会有这句：“苏州之大，十二栋而已”
14
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
楼王推广策略
楼王推广方向：产品面做足优势文章，与中国富人的家族式需求发生共鸣
600平独栋----家族聚居 双层地下室 精装恒温泳池 5-6个阔绰停车位 中央区域 环水而居 ……
仰泳 庭训 复盘 鉴宝 品茗 私藏 写意 搭建
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵
4
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
领先策略
苏城享有一定号召力
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 PK
九龙仓 • 国宾1号
相地
土地
2006年看地
土地
新鸿基-2007年拿地 仁恒-2005年拿地，一直未动 绿城-2009.9月拿地
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也 有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
复盘：后院里风吹得正好，几多云飘过，在棋盘上隐出若有若无的影子。年迈的父亲已一头银发 ，他的对面是事业有成的儿子。他们对坐在后院里，对着刚下完的一局象棋“复局”，演算。儿 子忽然记起，事业刚起步的时候，他也是这样与父亲对坐，反复推演业务的优劣与关键。“再来 一局！”儿子提议。父亲欣然接受。
芭比
派对
爆炒
曲奇
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧 波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里 参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
【出入皆人物】
市场研判——非竞争姿态
形象上跳脱现实竞争，进入中国富人居所的价值维度
颐和原著
封建文化符号的现代认同
海珀•香庭
百年海派定制式服务馆邸
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
世茂佘山庄园
顶级高尔夫圈层
汇景新城
南欧风格，生态型住宅
【出入皆人物】
苏州园区豪宅研判
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
不仅领先双湖，更领先全苏州
双湖别墅类产品 PK 九龙仓 • 国宾1号
准石材别墅区 独栋单层地下室
全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋双层地下室
会所泳池
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
私家精装恒温泳池
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
产品精神的领先
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【九龙仓 • 国宾1号】 楼王策略提案
序
今天圈子里都知道【出入皆人物】 今天【核心 低密度】也有些腻烦 2012年，如何持续发酵国宾效应? 2012年，如何对抗竞品林立的置业现状？ 2012年，如何邀约楼王产品带动国宾纯独栋？
我们构思 国宾1号无论是楼王或者核心独栋群， 绝对不是肤浅的做大了的别墅，
产品
新鸿基：临湖别墅、大型综合项目 仁恒：公寓、联排、叠墅、独栋 绿城：平层、合院、少量独栋
核心产品
2006年九龙仓已在苏州储备100万平方米土地
产品
双拼、独栋产品 2010年墅冠军
核心产品
核心区、低密度、纯度栋
楼王
核心产品未出 【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案 5
楼王——中央独栋
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
11
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目研判——楼王
究竟中国富豪缺什么？ 缺的是不动产？ 还是一种全新的家族生活？
购买别墅的客群不是炫富，而是硬性家族生活需求，是财富圈层的家族刚性需求。 何为全新的家族生活？ 住宅舒适度、宜居度+幸福诉求，这里，家族需求>身份彰显
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
脚步 PK
九龙仓 • 国宾1号
领先策略 始终领先于市场步调
新鲜度
新鸿基湖滨四季-2011.10.18开盘 仁恒双湖湾-2011.9月开盘 绿城苏州御园-2010.12月底开盘
期待感
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区 双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
口碑度
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
/ 未出
现代风格
小独栋（280平） 临湖大独栋（500-600平，
最大1100平方米）
四季酒店
仁恒 双湖湾
容积率：0.89
江南水镇格局
联排、精装小高层、酒店式公 寓为主，主推高端住宅
/
10
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目解析
➢ 项目研判——楼王 ➢ 项目SLOGA
2
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
➢ 竞争中的非竞争姿态 ➢ 非竞争姿态 ➢ 苏州园区豪宅研判 ➢ 竞品研判
3
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
研判
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿 态
竞争——苏州园区市场观察
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 神秘策略
【出入皆人物】
竞品研判
项目名称
容积率
风格
国宾1号 中央岛
容积率：0.34
意大利风格 纯粹古典建筑内涵
绿城 苏州御园
容积率：0.68 （近0.7）
法式风格
建筑样式
中央岛楼王大独栋 （700平左右）
合院、大平层为主、 4-5幢独栋
配套
纯独栋、双地下室、 5-6车库位、 前庭后院、
恒温泳池、私人会所
/
新鸿基 湖滨四季
16
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
鉴宝：前些天收到的宋代变釉钧瓷碗又为地下室博古架增加了一位常驻客，在暖色灯光的映衬下 ，博古架上的宝贝熠熠生辉，每一件宝物都带着一个美丽的故事，等着获得的人去探索。放大镜 下得瓷碗釉色漂亮，纹路美妙，它曾经是哪一位高官厚爵的心爱之物呢？