建筑面积、套内面积、公摊面积、容积率以及土地使用面积的关系

建筑面积、套内面积、公摊面积、容积率以及土地使用面

积的关系

土地使用面积和建筑面积

房本上建筑面积是80.28 但是土地使用面积上是14.64 ，土地使用面积14.64是该栋商品占地面积分摊到各户的面积，就是说该栋房屋占地面积分摊到你家里的就是14.64平方。

土地证上的土地使用面积一般是你的房屋建筑面积除以总层数得出的占地面积。理解为一般多层每层的同一号房屋如302室和402室建筑面积应该相近也就是说同一号的房屋都是占用着相同的土地面积（如你所说80.28平米那么每户的平均占用土地的面积就是14.64平米）基本就是这个意思但准确的说就比较繁琐了还要涉及墙体厚度公用分摊面积等等。

其中，高层点式住宅公摊面积较小。

在设计过程中，有的过道面积偏长、设备间面积偏大，公摊系数可能在40%左右，这也是很平常的事情。

故在买房时一定要看它的得房率！

建筑面积是房子所有的面积加一起，包括墙体的占地面积。

使用面积是除去墙体面积和楼道、电梯等公摊面积以后房内的净面积。

建筑面积=使用面积+公摊面积从这个公式中可以看出公摊面积直接影响建筑面积的大小公摊面积包括楼梯间、电梯间、外墙、设备间等。

砖混结构公摊系数为13%左右。框架结构的公摊面积比砖混结构多电梯间、过道及设备间。

套内面积/使用面积/建筑面积？

一般情况下，我们说的使用面积指的就是套内面积。

销售面积一般指的都是建筑面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊）

套内建筑面积由以下三部分组成：

1、套（单元）内的使用面积；

2、套内墙体面积；

3、阳台建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套内房屋使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2) 为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积

套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4) 均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

套内阳台建筑面积的计算

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

公摊一般由一下部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积分摊系数计算

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；

为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

说简单点，你购买那套房的面积是‘建筑面积’，‘建筑面积’－公摊面积＝你那套房的‘套内面积’，.也叫‘套内建筑面积’，套内建筑面积－墙所占面积＝使用净面积。

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

这个月才买的新房。还没修好。资料上的建筑面积约78.31，但我看资料上的图纸上的尺寸，我把每个房间阳台厨房厕所客厅的面积算下来相加只有59.25平方米。楼是14层高，电梯房。2833一平方，算下来我的公摊面积都是19.06，都是好几万啊。是不是买亏了啊？

根据你所提供的建筑面积和测算面积的比例来说是比较合理的（或者说使用面积比较大

了） 78.31的建筑面积不但包含了使用面积、分摊面积还包含了室内墙体占用面积，是这三项的和。而你所说的19.06平米，并不是分摊面积，是包括了分摊面积和墙体占用面积的。

分摊面积是指电梯间楼道等一些公用面积的分摊。

开放商没有欺骗你的。你的公摊大约是在25%，也就是你买100平米的房子实际用的是75平米。

为什么实际用的少呢：你想想啊，你用的电梯、楼梯、墙体外围面积、设备房、警卫室、等等啊都算到公摊里面了。

公摊18%-30%现在都在正常范围没事的。

为什么土地使用证上的使用权面积和房屋所有权证上的建筑面积不一样？

建筑面积75.3cm，使用权面积9.86cm，独用面积没有，分摊面积9.86cm。

土地证上的使用面积，是批你这一栋楼的占地面积分摊到你家的土地只有9.86平米，土地面积没有独用的，只有分摊的。因为这一块地上的建了一栋楼，而不是就你一户。

而房产证上的建筑面积批的是你家房子的面积是75.3.。

如果拆迁，按建筑面积来赔偿。

你是商品房吧！如果是，你就向下看看，不是的话就算！你的土地使用权面积是第一种情况：你所居住楼的楼基础占地面积分摊到每户的！第二种情况有的地方国土部门，是把整个小区的所有道路占地、物管用房占地、绿化占地都分摊到每户

.容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。