民法典对所有权制度的修改及解读

完善了财产征收补偿规定

国家出于维护社会公共利益的需要，或者因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依据法律规定的权限和程序可以对组织、个人的财产进行征收和征用，应当依法保护财产所有人的合法权益。

征收是指征收主体国家基于公共利益的需要，以行使行政权的方式强制性地取得集体、组织或者个人的财产所有权并依法给予补偿的行为，经过征收，集体或者个人的所有权被强制转移到国家手中。对比《民法典》第243条与《物权法》第42条关于征收的规定，主要变化在于：

一是改变征收给予拆迁补偿的规定，确定征收组织、个人的财产应当依法给予征收补偿；二是确定对农村集体所有的土地的征收，应当及时足额支付补偿征收费用；三是明确规定补偿费用的标准，包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅及其他地上附着物和青苗等的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。通过对征收部门施加及时支付补偿款的义务，明确必须补偿的费用范围，从而有效保障失去土地的被征地农民的居住和生活条件，依法保护被征地农民的合法权益。

在国家对组织和个人的财产的强制征用方面，基于今年突发的新冠疫情对我国的经济发展、人民的工作和生活产生重大影响，通过总结疫情防控的经验，《民法典》第245条增加“疫情防控”作为可依法征用组织、个人不动产或者动产的紧急需要原因之一，突显疫情防控措施采用的紧迫性。

二

重点修改了业主建筑物区分所有权的相关制度

在现代都市的居住状态下，高楼林立，我们居住房屋的使用功能的发挥有赖于建筑物公共部分的维护，我们生活的幸福满意度有赖于居住小区物业和业主的相互支持和协作，因此，处理好业主之间、业主与物业服务人之间的关系，对构建和谐社会、促进高质量生活具有重要意义。与《物权法》相比，主要变化有：

(一) 增加规定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序

业主大会和业主委员会的成立是小区业主实施自治的基础，民法典第277条明确重申业主大会和业主委员会成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定，为今后法律法规的修订作出了指引；同时规定不仅地方人民政府有关部门应给予指导和协助，居民委员会也有指导和协助的义务，突出了居民自治的方向。

(二) 修订业主共同议事规则，降低了使用公共维修资金表决通过的门槛

建筑物区分所有权不仅包括专有部分所有权，而且包括公共部分共有权和公共事务管理权。公共事务管理权既是业主的权利，也是业主的一项义务。建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，包括业主为维修而筹集的资金和业主按照国家规定缴纳的专项维修资金。物业使用久了后，建筑物及其附属设施需要动用维修资金进行维修、更新和改造，但现实中业主使用大修基金的难度较大，不利于业主生活品质的维持和提高。原物权法第76条对于筹集和使用维修基金采用了相同的表决要求，都需要专有部分面积占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（即双过2/3），才能决定使用维修资金，致使维修资金的使用率低。民法典第278条修订了业主共同决定事项的程序，首先规定了业主参与表决的条件，即业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（双

2/3参与表决）；同时区分了业主共同决定的一般重大事项和特别重大事项，对筹集维修资金和使用维修资金的表决要求分别进行规定，对筹集维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等三类特别重大事项的决定，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即双过3/4同意），而对使用维修资金以及由业主共同决定的其他一般重大事项，经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（双过半同意）即可。该条规定完善了业主共同决定的事项的议事规则，明确了业主行使共同管理权时表决

参与度的最低要求，在制度上强化了业主团体利益的保障，排除了因个别业主恣意行为而侵害业主的共有和共同管理权，与原物权法相比大大降低了使用维修资金的门槛。此外，在紧急情况下，建筑物及其附属设施存在安全隐患，可能危及公共安全和他人合法权益时，责任人本应及时履行维修养护义务，如果按照民法典第278条规定的程序，消耗的时间较长，反而不利于故障的排除和危险的消除。因此，第281条增加规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，即可以不经过业主双过半数的表决同意程序，直接依法申请使用维修资金，从而更加便利了对于建筑物及其附属设施维修资金的使用。

(三) 修订了维修资金的用途，增加规定了业主对维修资金有关情况的知情权

维修资金应使用在建筑物的共有部分或公共部分的维修、更新和改造方面，不能用于专有部分以及供水供电供气、通信、有线电视等其他单位应承担维修养护责任的管线和设施设备的维护维修。因为维修资金属于全体业主共同所有，因此业主对维修资金的使用情况享有知情权。民法典第281条顺应形势的需要，增加规定了维修资金的使用范围以及对业主知情权的保障，即经业主共同决定，建筑物及其附属设施的维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造；建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。若物业服务人或者业主委员会拒不公布有关信息的，业主可以依据本条规定寻求法律保护。

(四) 新增规定业主共有部分产生收益的归属

小区业主对建筑物专有部分之外的公共部分享有共同所有权，业主可以共同决定行使处分权，共有人对共有物享有收益权。但实践中经常发生建设单位或物业服务人擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告、出租物业服务用房等进行营利的现象，对该收益的归属引发纠纷。民法典回应社会关切的业主权利保护的热点问题，增加规定了共有部分产生收益的分配原则。即，建

设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。利用业主的共有部分产生的收益，属于业主对共有部分的收益权，但该收益得益于物业服务人的管理行为，若建设单位或物业服务人付出管理成本后不能获得经济回报，于物业服务人而言也不公平。建设单位或物业服务人可以通过合同约定对该收益进行分配，若没有约定，则应按照民法典第282条的规定，对利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，归属于业主共有，这是民法公平原则的体现，实现业主和物业服务人之间利益平衡。

(五) 修订物业服务人与业主的相互关系

业主与物业服务人之间的关系问题一直是亟待解决的突出问题。民法典在合同编中专章规定了物业服务合同，在物权编所有权章中修订了原物权法规定的相关内容。结合民法典第285、286、287条规定，对业主与物业服务人的相关权利义务和相互关系的修订主要体现为：一是新增准用第三编有关物业服务合同的规定，合同编将物业服务合同作为典型合同，对物业服务企业或者其他管理人和业主的权利义务依照物业服务合同关系予以确定；二是增加规定物业服务人及时答复业主询问的义务，保障业主的知情权和监督权；三是增加规定物业服务人配合政府执行应急处理措施和其他管理措施的义务，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，对物业服务区域内违反治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应及时采取合理措施予以制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；四是新增规定业主的容忍、配合义务，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。在应对新冠肺炎疫情等突发事件发生后，对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

三

新增规定按份共有人优先购买权的行使程序