上海大悦城商业二期策划报告
悦府二期营销策划书
悦府二期营销策划书目录项目区概况 123背景分析4产品分析项目解读SWOT分析核心价值市场定位客户分析营销策略宣传策略价格策略推销策略渠道户外媒体网络营销宣传册一. 项目区概况公元一四零四年(明朝永乐二年)，天津设卫筑城。
此后，富豪商贾陆续云集老城厢，使天津迅速成为中国北方的经济重镇。
老城厢是天津旧城所在地，该地区以鼓楼及鼓楼商业街为中心，由东马路、西马路、南马路、北马路围合而成，总占地面积94公顷，约有居民2万户。
中国文联副主席、著名作家冯骥才说，老城厢作为天津的摇篮，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华，堪称天津城"活化石"。
为了适应新时代的发展，老城厢的改造和拆迁被纳入了天津市改善城市景观和环境面貌的总体部署中。
从2003年开始，改造和拆迁工作陆续展开，除了具有保留价值的建筑和古迹外，窄小的胡同、危旧的房屋将随之不复存在，伴随着它们退出历史舞台的脚步，具有百年历史的老城厢将渐渐离我们远去。
百年沧桑，留下多少令人回味的东西，从历史的长河中采撷一些，留做一份永久的记忆。
二.背景分析中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。
2014年2月28日，中粮集团收购全球农产品及大宗商品贸易集团Nidera51%的股权。
这大大加快了中粮从我国粮食央企发展为全球粮油市场骨干力量的步伐。
产品分析中粮集团倾力打造，坐落于南开区南门外大街与南马路交口，地处天津核心区位，悠享天津大悦城27万平米一站式生活配套。
目前在售40-144㎡户型，地铁上盖，精装修赠家电，不限购不限贷，民用水电，。
北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告45页
辐射面
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四、商业发展环境
▋周边公共资源
• 项目周边商业发展不成熟，业态低端，老旧，且租金较低区域，大型商业集中在项目东边良乡拱辰商圈、
长阳商圈，分别距离项目大约3公里和8公里。项目周边基础设施，医疗、教育、休闲、商业配套、交通等
一应俱全，但是都很老旧，且档次较低。
蓝光海悦城周边1.5公里内公共资源 ：
医院：妇幼保健医院、北京妇产
医院良乡分院、金康中医院、汇海
中医院 教育：良乡中心小学、良乡三中
、四中、北京市博文学校、良乡中 学、ABC英语幼儿园等 交通：项目距离地铁600米，紧
邻京周路，项目附近多条公交公交 833路、房14路、房15路、房27路 、房46路等公交车到苏庄东街南口
，出行方便。 配套商业：华冠超市、好又多超
8,000 平方米
公寓（层高3.2）
48,662 平方米
物管面积
300 平方米
地块红线 地铁（高架线）
地下建筑面积 设备用房 地下车库（层高3.9）
36,740 800
30,540
平方米 平方米 平方米
地下非机动车库（层高2.5）
5,400 平方米
项目定位及整体运作策略
项目整体定位
主
—— 蓝光海悦城·蓝光中心 ——
N
长阳商圈
华冠购物中心长 阳店
首创奥特莱斯
良乡商圈
目前房山城市核心，形成了以华冠中心 店、国泰百货等非常成熟的商业，商业 业态丰富，汇聚良乡客群
星城商圈 华冠超市星城北店
良乡商圈
美廉美良乡店
客赛思服装市场 良辰百货
华冠购物中心中心店
家乐福 国泰百货
游乐观光设施在商业综合体的布局与分析——上海大悦城案例
185中国设备工程Engineer ing hina C P l ant中国设备工程 2018.02 （上）随着城市人口的持续增加和城市“边界”不断扩大，所谓的市区和郊区之间的概念开始逐渐淡化。
城市建设的总体规划也由原先的资源集中开发市中心区域而正在开始向多元化、区域型开发的发展方向转变。
上世纪90年代初期，北京的王府井、上海的南京路不仅是这类国际性大都市的商业名片，更是生活在大都市的人们在周末和假期逛街的首选之地。
可以说，只要不是坏天气，这两条街始终人头攒动、热闹非凡。
进入到21世纪后，由于外地人口不断拥入，城市常住人口也达到了前所未有的顶峰。
以上海为例，根据上海统计局统计，上海的常住人口由2000年的1600万激增到2010年2300万。
此外，城市人口的增加造成房价的攀升，源源不断的新上海人选择购买偏远的郊区新房来缓解购房压力。
因此，伴随着城市各区域建筑规模的逐渐扩大，各大商业综合体也走进人们的视线。
虽然王府井、南京路依然风光无限，但是以区块化、多元化发展方向的商业综合体却由于近水楼台的优势，吸引着越来越多的都市人。
近年来，大量的商业地产资本在城市的各个角落不断复制着各自品牌化的商业综合体。
仅上海一地，已建成投入运营的万达广场就有7处，还不包括在建项目。
这种模式固然能够形成品牌化的发展优势，但总给人千篇一律的感受。
本文通过上海大悦城悬臂观览车项目的成功案例，阐述商业综合体在采用游乐设施时遇到的布局和衔接问题，并分析该合作模式的特点和今后的发展方向。
1 商业综合体依托大型游乐设施聚拢人气通过考察国外的商业和游艺相互结合的成功案列，并结合上海大悦城的品牌定位，最终确定了在商业建筑顶层建造1台设备为高60m 观览车（即摩天轮）的设计方案。
在商业建筑综合体上建造大型观览车，在国内不是一个多么新鲜的事。
很多已建成并投入使用的案例摆在面前，如何设计一个创新性案例是成功与否的关键所在。
其次，大悦城二期建筑群位于海宁路西藏北路交叉口；商业建筑规划高度为45m，顶层观览车高度为60m，总运行高度需控制在100m 以下。
大悦城商业研究报告(二)2024
大悦城商业研究报告（二）引言：本文是对大悦城商业的研究报告的第二部分，通过分析大悦城商业的运营模式、市场定位、业态布局、品牌力以及未来发展的前景等方面，进一步深入剖析大悦城商业的核心竞争力和市场影响力。
正文：一、运营模式大悦城商业以多业态运营模式为核心，通过引入多种业态如购物中心、餐饮娱乐、文化体验等，满足消费者全方位的需求。
其中，其独特的租赁模式和前瞻性的管理模式为大悦城商业带来了巨大的竞争优势。
小点1：灵活的租赁模式，包括短期租赁、临时展示和合作共赢模式。
小点2：创新的管理模式，采用统一供应链管理、共享物流资源等，提升了运营效率。
小点3：与品牌商的深度合作，共同打造独特的品牌形象和购物体验。
小点4：针对不同的消费群体，推出个性化的优惠活动和会员福利，提升顾客忠诚度。
小点5：有效的市场推广，通过线上线下的整合营销策略，提升品牌知名度。
二、市场定位大悦城商业以高端、时尚、多元为市场定位，通过不断挖掘市场需求，精准定位目标消费群体，实现了市场份额的持续增长。
小点1：针对高消费能力人群，引入奢侈品牌和高端定制服务。
小点2：定期举办时尚潮流活动，吸引时尚消费者。
小点3：为年轻人群提供娱乐体验和社交平台，增加消费活力。
小点4：关注家庭消费需求，打造家居生活馆和家庭亲子活动。
小点5：开展文化艺术活动，提升消费者文化品味。
三、业态布局大悦城商业通过多元业态布局，形成了较为完善的商业生态圈，实现了多业态间的互补和协同发展。
小点1：购物中心业态，引入国际知名品牌和本土优势品牌，提供一站式购物体验。
小点2：餐饮娱乐业态，打造特色餐饮街区和娱乐设施，吸引消费者停留和消费。
小点3：文化体验业态，设立图书馆、博物馆、影院等文化场所，满足消费者对文化的需求。
小点4：健康养生业态，开设健身房、spa等，关注消费者健康生活。
小点5：科技创新业态，引入VR、AR等科技元素，提升购物和娱乐体验。
四、品牌力大悦城商业凭借其良好的品牌形象、卓越的服务和优质的产品，赢得了消费者的信任和认可，提升了品牌力和市场竞争力。
上海商业广场调研报告
上海商业广场调研报告上海商业广场调研报告一、调研目的本次调研的目的是了解上海商业广场的现状、发展趋势以及竞争优势，为投资者提供参考数据和意见。
二、调研方法1. 现场观察：通过实地走访上海市几个主要商业广场，了解其规模、运营情况和商户种类。
2. 问卷调查：对商场顾客进行问卷调查，了解他们对商场的满意度和消费习惯。
3. 数据分析：对调研数据进行整理和统计分析，得出客观的结论。
三、调研结果1. 上海商业广场的规模持续扩大，商户数量逐年递增。
目前，上海市共有20多个大型商业广场，其中新天地、南京东路等地商业区较为繁荣。
2. 上海商业广场主要吸引消费者的因素是品牌和服务。
消费者更愿意选择具有知名品牌的商场，并希望能获得优质的购物体验和服务。
3. 上海商业广场的运营模式主要以引进大型百货公司、超市为主，同时结合引入专业性强的特色店铺和餐饮店。
不同广场的定位和主题有所差异，有的偏向奢侈品市场，有的则注重年轻消费者。
4. 上海商业广场面临的主要挑战是竞争压力和市场饱和度。
随着商场数量的增加，各个商场之间的竞争越来越激烈，商家的利润空间也在逐渐减少。
5. 上海商业广场的发展趋势是多元化和创新。
为了吸引更多消费者和提高竞争力，商业广场要不断创新，引入一些新的经营模式和服务方式，如引入电子商务平台、提供虚拟现实购物体验等。
四、调研建议1. 提高服务质量。
商业广场应加强对员工的培训，提高服务水平，提供优质、便捷的消费体验。
2. 拓宽业态。
商业广场应根据不同消费者群体的需求，引进更多种类的商铺，增加产品和服务的多样性。
3. 引入科技创新。
商业广场可以引入先进的科技手段，如智能化的购物导航系统、无人店铺等，提升购物体验，增加竞争力。
4. 加强品牌合作。
商业广场可以与知名品牌进行合作，在推广活动、特别优惠等方面互相支持，共同提高知名度和销售额。
五、总结上海商业广场是一个发展势头良好的行业，但也面临竞争压力和市场饱和度的挑战。
大悦城总体规划
导读：1、总体规划2、大悦城购物中心3、购物中心外立面4、购物中心室内环境4.1商业动线设计的原则如今，商业地产设计规模日益增大，在功能上也不仅仅局限于满足零售，更多的功能和和业态逐渐融入其中，而商业动线在其中则起到了将这些不同业态串联在一起的作用，将客流运送到每一个节点，进而渗透到商业项目中的每一个角落。
良好的商业动线可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一条清晰的脉络，可让顾客在商业体内停留的时间更久，降低其购物疲劳度，经过尽可能多的有效区域，使其购物的兴致、兴奋感保持在一个较高的水平。
因而，商业动线设计在大体量商业物业中作用越来越明显，其设计一般有六条原则：停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。
一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：出入口应设于交通量较少的非主道路上。
若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。
应配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口。
采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。
汽车、摩托车操作特性不同，进出口应尽量予以分开。
2.1.3行人动线系统不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。
人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。
若停在购物中心附设的地下停车场内，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接干扰，这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场，其一般可以作为购物中心的有益补充，就要设计出从停车场来购物中心的动线，遇到交通量较大的过道时，应以立交或地下通道方式加以解决。
上海 大悦城 概念规划说明 SH joycity 原新梅太古城
注：因规划持续调整，建筑面积最终可能超过42万平方米。
地理位置示意图区域规划轨道交通●轨道交通M8号线（2007年建成通车）&轨道交通12号线（规划中）●周围各条道路均为城市交通干道，轨道交通M8 线及规划中的轨周围各条道路均为城市交通干道轨道交通M8道交通12号线在小区设有曲阜路站。
注：因规划持续调整，建筑面积最终可能超过42万平方米。
新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城的规划设计目标是建设一个集休闲、购物、娱乐、办公、高级居住于新梅太古城的规划设计目标是建设个集休闲购物娱乐办公高级居住于一体的现代商业综合圈。
人们在这里不仅仅可以获得更多、更方便的挑选、购买的机会，还可以获得休闲、娱乐、交往的身心放松的体验。
体验经济已逐渐成为继服务经济之后的第四个经济发展阶段，越来越多的消费者渴望得到体验，他们希望在购物的同时，可的第四个经济发展阶段越来越多的消费者渴望得到体验他们希望在购物的同时可以体验到热闹、繁华、丰富和交往。
新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明新梅太古城概念性规划设计说明期购物中心规划一期购物中心规划●新梅太古城（期）位于七浦路商圈，是新梅太古城总体规划的新梅太古城（一期）位于七浦路商圈是新梅太古城总体规划的一部分。
●新梅太古城（一期）基地占地约9434平方米，拟建设总建筑面积约6.58万平方米的大型商业购物中心，案名为“新梅卡玛卡玛广场”。
●项目已于05年底动工，目前接近结构封顶，预计09年10月1日开业。
基地面积9434平方米总建筑面积约6.56万平方米其中地上建筑面积46900平方米汽车停车量136辆•西起西藏北路，东到热河路，南起为曲阜路，东至七浦路．•轨道交通8号线沿西藏北路地下经过基地西侧，轨道交通２号线经过西侧轨道交通号线沿曲阜路地下经过基地南侧，两条地下轨道线在西藏北路／曲阜路交叉口形成十字上下换乘的轨道交通换乘站。
上海大悦城二期考察报告
上海大悦城二期考察报告一、项目档案二、项目升级升级类型一期二期概念升级乐尚生活魅力场魔都爱情地标客群升级18岁至28岁的年轻客户18岁至35岁的年轻客户业态占比零售占比48%，餐饮占比41%，休闲娱乐占比7%，生活配套占比4%零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%业态组合升级零售+餐饮+休闲娱乐+配套设施引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家O2O超CECELIFE，全业态MUJI旗舰店、打造屋顶摩天轮、轻艺术街区等运作升级购物中心百货化的运作模式；店中店经营管理模式强调互动性和趣味性；强调多层次渠道合作；强调展览价值感及客流导入方法；颠覆传统购物体验，打造智慧购物体系三、二期定位四、业态规划项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。
在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。
70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。
项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。
楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中多有品牌集合店或带有新体验的旗舰店，L6为个性店铺，L7是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。
高楼层的餐饮娱乐进行客单及客群的分层，并呼应6楼以下的零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足不同客层的需求。
五、楼层规划B1乐活族L1美学家L2拜物教L3时尚精L4潮流军L5混血儿L6酷玩家L7饕餮控L8摩天轮小镇L9酷乐部六、规划亮点项目从空间设计主题到内部业态规划进行系统的创新升级，打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING、建设沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166、打造后现代工业化风格等，将上海大悦城塑造成年轻人的潮流胜地。
大悦城主题街区项目分析报告
骑鹅公社 品牌组合：
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 神兽寺街
神兽寺街 全国首个环境景观化、
业态主题化的室内购物街区。
2014年9月27日,骑鹅公社II期“神兽寺街”。
“天津四大神兽” —— 鬊（shun）鸟 走鸡 幺蛾子 拿拿龙
独立店。
4
街区主题名的大胆创新
主题街区都有不同以往特别的名字，好记的同时让人耳目一新。
5
进驻品牌有较强的独有性和引领性
业态品类与商品品牌十分丰富，且有较强的独有性和引领性。 品牌有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵。
THANK YOU
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 骑鹅公社
骑鹅公社
2013年9月27日，“骑鹅公社”开街。 位于天津大悦城五层，店铺由一个或多个集装箱组 成，包含34家创意店铺，其中含有22个原创设计师 品牌，主要针对文艺小资的18-25岁学生群体。
“cheer market"
经过疯果团队与推广部的共同策划，从不同角度编拟了创意街区的案名60余个， 最后评选出14个具有代表性的案名，再从内涵、延展性、包容性、受众认同度 等维度进行评选，最终确定了街区案名。
位于北区2层，总建筑面积3600㎡，包括 5家国际奢侈品牌折扣店（ASA、UPPER、 无限银泰在内的奢侈品牌折扣店），汇 集KENZO、VALENTINO、GIVENCHY、GUCCI、 FERRAGAMO、ALEXANDER MCQUEEN等上百 个世界奢侈品牌。
实现与国际零时差的时尚新品，以及与香港同步 的价格，让时尚潮人们买到手软。通过业态与景 观传达“颠覆”的主题。
上海大悦城joycity规划设计及业态规2资料
900 米
位置交通
• 两条地铁线换乘，地铁上盖，交通便利；
• 连接杨浦、嘉定区，可截流通往南部商圈的客流。
• 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路
• 轨道交通： • M3、M4（宝山路站）步行约20分钟 • M8（曲阜路站）与上海大悦城连通，连接杨浦 • M12（曲阜路站）与上海大悦城连通（2012年开通），连接嘉定
8F
5950 4600 4600 4850 5900
7F 飞天梯抵达层
7F
6F
5F
FASHION
4F
3F 大堂层
3F
4000 4850 4750 5000 5000
2F
1F 首层
1F
B1 地铁层
SUPERMARKET
B1F
B2F B3F
KTV 时尚餐饮
潮流服饰 美发美甲 多品牌集 合店
基本生活方式的提炼
• 综合功能服务区
区域未来前景
一期定位思路
调性鲜明，聚焦客层的一站式主题购物中心
目标人群分析
目标人群分析
目标人群分析
中产阶级
中级白领
普通白领20000
10000-20000 5000-10000 3000-5000
<3000
消费客层
月收入
项目定位
• 打造立体时尚杂志概念，通过设置电 子平台媒体，向消费者提供最新有关 音乐、八卦、时装及艺术的资讯
• 提供电子化互动服务设施，如电子优惠券、 查询机、会员卡积分等，让消费者在购物 的同时享受便捷的点触服务
楼层业态分布
RF
5000 5000 5000 5000
上海商业中心营销策划报告33p
由于本案所处的杨行镇周边均属小镇沿街商业， 故租金不具备可比性，同时本案所属宝山地区也 没有大型购物中心，故只能选取其他地区同类型 购物中心作参照物。
参照物的选取
相近原则
成功原则
相近地段有更多的相近因素 成功的楼盘具有参考意义
宝山区商业分布特征
祁连板块
好又多 弘基休闲广场
牡丹江路 沿线
宝钢商场 黄金广场 赛博数码 永乐家电 世纪联华
共康板块
家乐福 好美家
大华板块
九百 大润发 百安居
一 个 区 域 商 三业 个中 社心 区 型 商 业 点
宝山区商业市场分析
牡丹江路作为宝山传统的商业中心，是一条类似南京 路的条状商业街，拥有黄金广场、宝钢商场、世纪联 华、永乐家电、赛博数码、小肥羊等各类商业、酒家， 品种繁多、业态齐全。
常州嘉业
常州嘉业国贸广场，是目前常州在建项目中最高的 建筑物，超凡脱俗的品质与凌云俊俏的外观使其成为常 州地标性、国际性的建筑物。
常州国贸广场裙楼将开发成为常州最高品位的精品 商厦，辅助高级餐厅、音乐茶座等休闲娱乐设施，提供 常州最高标准的“一站式”消费服务。国贸广场塔楼在 硬件设施、延伸业态、服务环境、建筑材料等诸多方面 处于常州领先位置，其尊贵地位与雍容品质只为时代精 英度身锻造
天时
本案所处杨行地区，商业设施极其匮乏， 建成后25万人口的基本生活需求巨大。
本案附近的月浦、罗店、顾村、庙行等小 镇现有的商业设施满足不了居民多元化的 需求。
地利
牡丹江路处于宝山的东北角，宝山的中部 需要一个大型商业中心。
本案处于共和新路外环线交界、地铁一号 线延伸段终点，是市区导入人口理想的居 住区，地理位置极其优越。
大悦城招商总结报告完整版(上)
04
下一步工作计划
招商策略调整
策略一
针对不同商家制定个性化招商方 案。根据商家的需求和特点，制 定具有吸引力的招商方案，提高
商家的合作意愿。
策略二
加强与重点品牌的合作。针对重 点品牌，加大合作力度，提供更 加优惠的政策和个性化服务，争
取达成合作。
策略三
优化招商渠道。拓展招商渠道， 包括线上、线下、行业展会等，
消费升级
随着居民消费水平的提升，消费者对 购物体验、品牌和业态的需求不断升 级，大悦城项目以中高端定位吸引目 标客群。
招商目标
01
02
03
品牌效应
引进国内外知名品牌，提 升大悦城项目的品牌影响 力和知名度。
业态丰富
打造多元化、全品类的业 态组合，满足消费者一站 式购物需求。
经济效益
实现招商租金收益与品牌 效应的双赢，为投资者创 造长期稳定的经济回报。
招商宣传计划
宣传一
01
制定宣传策略。根据招商策略和目标客户群体，制定有针对性
的宣传策略，提高项目的知名度和曝光率。
宣传二
02
制作宣传资料。制作精美的宣传资料，包括海报、宣传册、视
频等，吸引潜在客户的关注。
宣传三
03
多渠道宣传推广。利用多种渠道进行宣传推广，包括社交媒体、
户外广告、行业媒体等，扩大项目影响力。
大悦城招商总结报告 完整版(上)
目 录
• 大悦城招商概述 • 招商项目分析 • 招商成果展示 • 下一步工作计划
01
大悦城招商概述
招商背景
城市发展
竞争格局
随着城市化进程加速，商业地产市场 日益繁荣，大悦城项目位于城市核心 区域，具有得天独厚的地理位置优势。