郫县商圈分析
郫县市场研究
规划（商圈）范围：由沙 西线、外环路内侧200米生态绿 地、围城路、银河西路、兴科 北路、货运大道、兴盛中路、 迎宾大道、老成灌路、金牛宾 馆西侧规划道路围合而成，总 面积约24.01平方公里。
集聚区范围：商圈内现代 服务业集聚发展区。
规划范围
犀浦土桥商圈的交通
犀浦-土桥： 两条地铁线——中心城规划9条地铁线，其中地铁2、6号线经过犀浦-土桥 成灌快铁——缩短中心城与都江堰的时间和空间距离，主要经过犀浦
犀浦小档案： 面积：21平方公里 常住总人口：6万 总人口（加流动人口）：20多万 犀浦周边学校：20余所 学生人口：20余万 高新西区：上百家国内外重点企业，在职人口近5万
周边在建项目：未来居住人口将增至10万
交通带动
交通动脉带来的庞大的流动人口，每年接近二十万。
犀浦每年流动人口在20万人 ，现在加上成灌快铁，地铁 的开通，将带来未来该片区 巨大的流动人口，而地铁二 号线与成灌快铁的交接站正 好在犀浦东站。
犀浦高校聚集
犀浦片区高校云集，学生人口接近10万
教育、人才资源——高校聚集
犀浦周边高校云集，现有西 南交通大学，成都外国语大 学，纺织专科学校，西华大 学，电子科技大学，银杏酒 店管理学院等，师生人口巨 大，消费力旺盛。
高新西区
不断发展壮大中的高新西区将聚集超过4万的人口
高新西区 高新西区先后引进发展了摩 托罗拉、英特尔、中芯国际、 友尼森、百事可乐、瑞士布 鲁克西部基地等世界500强企 业，及银河磁体、正大集团,
规划
郫县位于成都市重点打造的西部新城
规划中的西部新城包含温江、郫县、 高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武 侯区的一部分。按照要将西部新城打造成 为“多点”式“网络化”田园健康、高端 创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城
西汇国际广场
商业步行街
商业步行街作为目的型消费的有利搭配， 丰富本案的业态组合，完善商业构成。
——集中式商业与商业步行街共同组成哑铃 式的商业格局，形成科学的商气流线。
商业中心分区示意图和夜景效果图
C区 B区
A区
商业中心内部效果图
5、商业布局说明
由于地块位于代开发 区域，周边人烟稀少，主 要消费人群须由陴筒镇中 心区域横跨成灌路进入。
目
录
一、不断发展的郫县 二、发展促使郫县需要商业综合体 三、应势而生的西汇国际广场 四、业态定位及商业说明 五、政府支持
一、不断发展的郫县
1、郫县城市发展方向
坚持推进城乡建设，在加速城市化进程上实现新跨越。
主动承接中心城区功能转移，完善高新西区配套功能。
加快形成中心城区功能板块，推动传统县城向都市片区转型。
消费特征： 对购物的便利性要求较高； 享受舒适的购物环境和丰富的商品品类； 喜爱消费时尚商品； 消费水平较高。
2、本项目商业性质分析
据过往经验，区域市场状况和商业规模、性质的对应关系如下表：
基本要素 规模 区位 客流量 区域性 商业中心 5-10 万 M2 大型住宅新区， 人流集中交通便 利 居住人口 5000 以上 步行 15 分钟内 居民，外来消费 者 片区性 商业中心 10 万 M2 以上 居民聚居区、商 务集聚地，公共 交通集散地周边 日人流量 25 万 以上 区域 15 分钟车 程内居民，以及 外来消费者 新 城 商业中心 12 万 M2 以上 城市规划的新城 中心商业区 日人流量 25 万 以上 车行 30 分钟内 居民 市级中心 商业区 30 万 M2 以上 城市交通、人口 核心区，历史形 成的商业聚集区 日人流量 50 万 以上 内城区与中距离 郊区（半小时车 程内）居民与办 公工作人员、旅 游者
成都及郫县商业概况153119252分析
成都商业市场概况分析2011-2一、成都商业概况成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。
目前，春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。
区域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布●三大核心商圈即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈●区域商圈双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈成都三大核心商圈成都新商圈概况●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。
东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。
商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。
这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。
其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。
●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。
郫县商业市场调查报告
郫县商业市场概况一、郫县概况1、基本情况郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市西北近郊，距成都市区10公里，属于成都市市辖县，政府驻地：郫筒镇，县花：杜鹃花，县鸟：杜鹃鸟，车牌代码：川A，邮编：611730，电话区号：028，火车站有郫县西、郫县、郫县东、红光、犀浦等。
全县幅员面积437.5平方公里，辖15个镇（街道），总人口50万人，非农业人口23万人。
郫县在2011年成为全国百强县。
郫县古称"郫"，最初以古蜀国的都邑闻名于世。
距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。
秦灭巴蜀之后二年（公元前314年），在成都设蜀郡，挪作为该郡的属县，正式称为郫县。
这是郫县建置的开始，建县至今（2009年8月16号）已有2323年的历史。
县域在历史上累有变动。
解放后迄1983年，隶属温江地区；1950年后属温江专区，1958年崇宁县撤销后，大部分地区并入郫县。
1968年属温江地区，1983年改属成都市。
2、区域位置地理位置：郫县位于成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。
县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里。
目前郫县下设15个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇、合作镇。
郫县政府驻地为郫筒镇。
3、气候条件郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃，最低极端气温零下5℃左右(近年来很少低于-1度）。
全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。
加上地处成都"上风上水"，工业污染少。
4、交通状况目前，全县公路通车里程达到1143.359公里，全县公路密度达2.61/平方公里，公路密度居全省前列，基本形成了以国道干线（高速公路）为枢纽，县级快速通道为骨架，镇村道路为脉络，辐射成网、四通八达的公路体系。
郫县片区住宅一季度市场分析报告
郫县片区住宅市场报告2009年一季度四川中原物业顾问有限公司目录一、郫县宏观情况 (2)1、区域地理位置及现状 (2)2、郫县一季度动态 (2)3、小结 (4)二、郫县一季度土地市场概况 (5)三、郫县住宅市场 (5)1、郫县住宅可售 (5)2、郫县一季度新增预售供应 (6)3、郫县住宅成交 (7)4、郫县住宅价格 (8)5、郫县住宅面积段供需 (9)6、小结 (10)四、郫县房地产市场主要板块市场 (10)1、郫县房地产市场板块划分 (10)2、犀浦板块住宅市场 (11)3、郫筒板块住宅市场 (15)4、红光板块住宅市场 (20)五、总结 (23)六、附件 (25)一、郫县宏观情况1、区域地理位置及现状郫县地处成都市上游西北郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。
县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里。
县城距成都市绕城高速公路1公里，现有305、320、54、98等公交线路直达成都市区。
境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。
2、郫县一季度动态总投资82.7亿元，十八个投资项目签约郫县2月18日，总金额82.7亿元的投资热钱砸向郫县，总共有十八个投资项目在此集中签约。
与此同时，郫县一季度签约项目预计达到三十个，总投资金额超过140亿元。
目前郫县正瞄准灾后重建、扩大内需和城乡统筹实验区建设三大机遇，把扩大投资保持经济平稳较快发展作为首要任务，并将今年确定为项目突破年，以项目为抓手大抓项目抓大项目，目前已落实到相关部门的项目总投资任务达228亿元，平均每天将完成投资6000多万元。
✶郫县一批工业项目集中动工，现代工业港加快提档升级步伐目前位于郫县的成都现代工业园年内将建成项目达到380个，其中投产350个。
郫县蜀都万达调研资料重点
万达选择战略合作伙伴有三个标准：
• 1 – 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 • 2 – 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
• 3 – 国内相关行业的前三名
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
蜀都万达广场调研报告
2014.07.16
目录
项目综述 项目交通、区位、周边 项目业态
2020/10/27
项目综述
• 蜀都万达广场，位于成都七大卫星城之一郫县。 项目总投资约50亿元，规划总建筑面积约90万㎡ ，汇聚购物中心shopping mall 、多元商业街区 、高档住宅群、SOHO公寓等4大业态；聚合近千品 牌商家，以吃、喝、玩、乐一体化的体验式消费 ，颠覆城西商业格局。不仅如此，蜀都万达广场 还是郫县近年来引进的最大的城市综合体项目， 是继锦华万达广场、金牛万达广场之后，万达集 团布局成都的第三座万达广场。蜀都万达广场作 为万达集团第3.5代体验式商业综合体的升级版， 代表着国内商业综合体的最高水准。
游乐 • 品牌：伊藤洋华堂、乐购超市、国美电器、大玩家电玩城
、大歌星KTV、万达影院——不同业态的主力店组合在一 起，既满足一站式购物的需求，又提高大家的比较效益。
2020/10/27
SWOT分析.优势
• 自身实力强大、品牌效应明显、开发模式成熟、商业搭配符合区域人 群消费需求（餐饮、娱乐、购物、消费的大型综合体）
2020/10/27
项目周边
• 周边分布着富士康、华为、TCL 、普惠、联想、 恒安、中芯国际、旺旺、康美、三一重工、普洛 斯、郫县豆瓣等数十家世界500强及国内大型著名 企业
商圈分析报告完整版
商圈分析报告完整版一、引言商圈是指一个集市、购物中心、商业街或商务区的地理范围，通常包含一系列商业设施和服务，为消费者提供各种商品和服务。
商圈分析是一种通过数据分析和市场调研来评估一个商业区域的潜力和竞争情况的方法。
本文将对某商圈进行全面的分析，以揭示其发展的现状和未来趋势。
二、商圈背景该商圈位于某市中心地带，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
其周边环境包括大型住宅区、办公楼、公园等，吸引了大量的居民、上班族和游客。
商圈内有多家大型购物中心、超市、餐饮店等商业设施，形成了一定的商业氛围。
三、市场概述1. 人口统计数据：该商圈周边居民人口数量稳定增长，目前约为XX万人。
其中，18-35岁的年轻人群占比较高，消费能力强，对时尚、休闲和娱乐设施有较高的需求。
2. 竞争情况：商圈内存在多个购物中心和超市，以及各式各样的餐饮店和咖啡馆。
竞争激烈，需要寻找差异化发展的机会。
四、消费行为分析1. 消费偏好：调研显示，该商圈的消费者更倾向于购买品质好、价格合理的商品，对品牌、口碑和服务质量有较高的要求。
2. 消费习惯：消费者更愿意在周末或节假日前往商圈购物，一般会选择在下午或晚上到商圈活动，且常常会结伴而行。
线上消费也在逐渐增长，尤其是年轻人群。
五、商业竞争力分析1. 商业设施布局：根据调研数据，商圈内购物中心的租赁率较高，尤其是大型购物中心。
部分商家在商圈附近选择了较小的店铺，以减少成本。
然而，商业设施的品质和特色还有进一步提升的空间。
2. 商业氛围：商圈内的商业氛围较活跃，餐饮、咖啡馆和休闲娱乐设施的种类较多。
但在品牌多样性和体验性方面，商圈还有待提升。
六、商圈发展机会分析1. 优化商业设施：商圈可以进一步引进具有特色和创新的商业设施，如文化艺术中心、电影院等。
同时，根据消费者需求，加强差异化服务和体验，提升商业品牌形象。
2. 打造特色街区：商圈可以将某一区域打造成特色街区，如美食街、时尚街等，吸引更多的游客和消费者。
成都市郫都区商业市场分析
成都市永致投资有限公司
成都市禾润物业管理有限公司
红光镇广场路北四段256号
41亩 6900㎡
74 3.60 30% 2层
33~320㎡
1F：1.8~2万/㎡ 2F：8千~1.1万/㎡
/
商业+住宅 0% 0
2015占地97亩，商业总面积约2万方，共二层，法式风情建筑，2万平米的园林
成都市郫都区商业市场分析
郫县概况
郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰 市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻。
截至2011年，郫县已形成‘三横六纵一圈’的城市交通网络体系和一刻钟经 济圈，国道317线、成灌高速、成都绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵 贯东西、横跨南北。
产品分析
独栋商业： 一层：原有商铺10间。 问题： 1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值； 2) 临内街面商铺面积过大。
二层：原有商铺1间 问题：面积过大，总价过高。
产品分析
临街商业： 问题： 1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修； 2) 开间进深比过大； 3) 异形铺、大肚铺较多； 解决方案： 一铺一推荐
龙湖时代天街依托高新区富士康、 电子科大校园经济和龙湖商业资源 打造130万方超大体量的西区商业
中心。
郫县商业概况 郫县商圈
郫县商业形态多为临街底商、开放式 商业街等商业形式，档次较低，管理 不到位，商铺租金差异性极大，以东 南西北四大街交汇处为中心，商铺租 金最高，逐渐向四周递减。目前郫县 新增商业体量庞大，多以商业综合体 的形式呈现，区域内竞争较大。
2期342.14㎡
2014-05-01
蓝光·幸福耍街
幸福耍街占地131亩，商业总面积约4.5万方，区域内唯一滨河商业街区，开创全城首
郫县团结商业市场调研分析
业态 服装 鞋店 电器 服装 服装 设计 电器 服装
第二部分 商业分析
面积（㎡）
租金
60
3500元/月
22
1700元/月
千
20
2800元/月
禧
22
2000元/月
街
后
20
1500元/月
段
25
1600元/月
20
1300元/月
20
1200元/月
注：为方便浏览以上仅列举部分数据
租金均价：
140
120
产品规划：
第三部分 产品定位
红色色块所示位置，招商业态建议： 区域内集服装、小吃、饰品为一体。 街道两旁可酌情设立花车点。
业态比例为：
服装
饰品
小吃
5 ： 3 ：2
第四部分 SWOT简析
第四部分 SOWT简析
内 部 的：
S：优 势
第四部分 SWOT简析
所处地理位置属团结镇繁华核心腹地。 作为新生代的商业综合体，对外界将呈现出时尚大气的外立面、 商家经营业态种类繁多、可满足不同层次的消费需求。 开发商在当地具备良好口碑，且与当地政府关系融洽，有利于开 展项目前期基本工作及对外宣传活动。
客户类型 品质
中小投资者 中高端 经营
大型投资者 高端 服务
企业、法人 中端
普通购房者、中小企业 低端
第三部分 产品定位
产品定位：
经营商业
经营商业产品，投资小回报高存在市场空间
酒店 写字楼 SOHO
酒店产品区域内具备可观的市场空间，尽管前期投入大、回收期长， 整体转让难度较大，但区域内目前暂无标志性建筑，修建意义非凡。 同时目标市场存在大量长期性的消费客群。需长期持有经营，聘请 专业的酒店管理公司
郫县商业市场调查报告
郫县商业市场概况一、郫县概况1、基本情况郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市西北近郊，距成都市区10公里，属于成都市市辖县，政府驻地：郫筒镇，县花：杜鹃花，县鸟：杜鹃鸟，车牌代码：川A，邮编：611730，电话区号：028，火车站有郫县西、郫县、郫县东、红光、犀浦等。
全县幅员面积437.5平方公里，辖15个镇（街道），总人口50万人，非农业人口23万人。
郫县在2011年成为全国百强县。
郫县古称"郫"，最初以古蜀国的都邑闻名于世。
距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。
秦灭巴蜀之后二年（公元前314年），在成都设蜀郡，挪作为该郡的属县，正式称为郫县。
这是郫县建置的开始，建县至今（2009年8月16号）已有2323年的历史。
县域在历史上累有变动。
解放后迄1983年，隶属温江地区；1950年后属温江专区，1958年崇宁县撤销后，大部分地区并入郫县。
1968年属温江地区，1983年改属成都市。
2、区域位置地理位置：郫县位于成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。
县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江区界8公里，北至彭州市界11.6公里，东北至新都区界12公里。
目前郫县下设15个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇、合作镇。
郫县政府驻地为郫筒镇。
3、气候条件郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃，最低极端气温零下5℃左右(近年来很少低于-1度）。
全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点，生态气候环境，十分宜人。
加上地处成都"上风上水"，工业污染少。
4、交通状况目前，全县公路通车里程达到1143.359公里，全县公路密度达2.61/平方公里，公路密度居全省前列，基本形成了以国道干线（高速公路）为枢纽，县级快速通道为骨架，镇村道路为脉络，辐射成网、四通八达的公路体系。
郫县城市大型综合体策划书
本文由cdqixh贡献古有望丛帝宫，今有杜鹃新城" " ——郫县"城市星·杜鹃摩尔新城"大型城市商业综合体策划书成都奥斯特建筑设计公司策划部1目录前言一、项目背景分析1、城市分析——魅力成都2、区域分析——银郫县二、项目区位分析1、项目区位概况2、项目位置特点3、地块属性4、郫县商业市场现状三、项目定位分析1、项目定位策略2、城市综合体的选择与分析3、本项目总体定位4、综合定位策划5、SWOT 分析四、项目经营业态策划1、分区业态策划2、业态组合策划3、营运配置策划2前言古人云：凡事谋而后动。
一个项目前期的深入调研、科学分析与精心谋划，直接关系到项目开发的成败。
受本项目开发公司的委托，我公司组织专家进行了实地考察与调研，在进行数据采集和分析的基础上制定出本策划案。
一、项目背景分析1、城市环境分析——魅力成都成都位于四川省中部,四川盆地西部，面积 1.21 万平方公里，人口1200 万左右，辖9 区4 市（县级市）6 县，是我国西南地区最重要的副省级城市和全国统筹城乡综合配套改革试验区，按照成都市“十二五规划”发展总目标，将把成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，打造世界现代田园城市。
成都资源丰富、气候温润、人杰地灵，作为全国重要的历史文化名城，名胜古迹众多，美食名扬天下，商贾云集、工农业基础雄厚、经济增长很快。
先后获得2010 年中国（大陆）最具幸福感城市奖、中国最佳城市奖、国（大陆）国际形象最佳城市第三名，全国最佳投资创业城市等荣誉，并荣登《商务旅行》杂志“世界宜商宜居城市”榜首、《财富》杂志“全球最佳新兴商务城市”榜单。
成都是中国有重要影响力的二线城市，休闲娱乐、消费购买力在3全国名列前茅。
2、区域环境分析——银郫县郫县地处川西平原腹心地带，位于西南特大中心城市——成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，距市区中心18 公里，交通十分便捷。
成都市郫都区商业市场分析
200亩 30万方
/ 4 30% 集中式3F，底商1F 20~300㎡ 1F：2.3~2.5万 2F：1.2万 3F：1万 公寓+商业街+写字楼 30%
311㎡ 2014-05-01
公园一号
公园一号占地89亩，共有2期，商业总面积约2万方，共二层，商业4月开盘，现阶段正蓄
客。活动交5000抵5万。
1F：100~150元/㎡ 2F：30~40元/㎡
商业+住宅 34% 179㎡
2013-12-15
嘉通云玺
嘉通云玺占地41亩，商业总面积约6900方，共二层，项目采用外墙内保温，使用中空玻
化微珠保温层
开发商 物业公司 物业地址 总占地面积 总商业面积
户数 容积率 绿化率 楼层 面积区间
商铺价格
商铺租金 物业类别
以综合排名位列全国第九位的创新力，跻身全国首批阵列。
郫县商业概况 商圈分析
郫县主城区
中铁银杏广场
红光商 圈
龙湖时代天 街商圈
犀浦商圈 中海国际商圈
成都西区成熟商圈为郫县新城商圈， 已经成为成都西区规模最大、业态 最为丰富、配套最为完善的成熟商 圈。
中海国际商圈依托沃尔玛超市和影 院，打造片区商业中心，成为区域 内待成熟商圈。
产品分析
独栋商业： 一层：原有商铺10间。 问题： 1) 商铺划分没有充分考虑口岸价值； 2) 临内街面商铺面积过大。
二层：原有商铺1间 问题：面积过大，总价过高。
产品分析
临街商业： 问题： 1) 剪力墙过密，影响业态规划，不利于后期装修； 2) 开间进深比过大； 3) 异形铺、大肚铺较多； 解决方案： 一铺一推荐
郫县商业概况 红光商圈
红光镇商业形态多以社区底商、商 业街为主，档次为中低端，商业以广 场路最为集中，经营状况较好，凭借 区域内几所高校，带动了商圈经济的 发展，区域内商业综合体项目较少， 目前最大的综合体为龙城国际项目。 商铺租金价格以学校附近最高。
项目商业价值分析
四、项目商业价值分析
综合体人流价值链分析（PPT图片）
1、项目周边商铺效益基本情况
（1）郫县在售商业项目价格
—上都项目
位置：郫县小北街
商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式
价格：均价7800元/m2
—龙湖.弗莱明戈
位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处商业形态：底楼独立商铺
体量：10000m2
价格：均价10000元/m2
—蜀都.恒创广场
位置：东大街和二环路交界处
商业形态：两层独立商铺
体量：15000m2
价格：均价11000元/m2
（2）郫县主要街区商铺租金
—东大街：20—150元/m2
—西大街：18—80元/m2
—东大街：16—100元/m2
—东大街：30—260元/m2
2、本项目经济效益
拟投资10亿元，预计实现年税收过亿元，可直接实现就业5000—10000人。
（1）市场效益
从产品形态、发展模式、经营管理理念，全面提升和变革现有模式，引导市场发展方向。
不同业态不同行业互相嫁接，催收了新的经营模式。
（2）社会效益
地标效益成为郫县最重要地标建筑群体。
楼宇经济效益
就业效益预计可实现直接就业5000—10000人。
税收效益预计可实现年税收过亿元
市场效益：
提升周边现有商业业态，变革经营管理思想，引领高端市场发展方向。
购物中心能提升所在商圈的等级或创造新商圈。
郫县时代天街调研报告
小组成员：刘林 汪培 吴佳虹 范浩 曹迁
1
2 3 4
目 录
调研背景
调研范围及目的 调研内容 调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越 高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观 要素，如云彩、月牙、 星空等唯美构造，最 终将绘制出打动人心 灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地 式景观。
完全闭环的不规则形状，让 其很自然，很柔和，就像银 河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之 美、动线之美、硬景之美、软景之 美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居 及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万 平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发 达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都 主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两 百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局， 共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市 广场文化艺术这七大城市功能。
郫都区犀浦商业市场报告
3套
约200㎡
区域市场——在售竞品个案
运营现状：
社区底商1F：不能餐饮 外街（天辰路）租金110-140 元/㎡目前仅天辰路门口有小型 超市等9个商家入驻； 内街（独栋商业旁）：目前有 药房、红旗连锁、母婴、彩票 等9家入驻，租金120-180元/ ㎡ 社区底商2F：不能餐饮 完全空置，无商家进驻，租金 报价40-60元/㎡
已推体量/套数
除独栋商业3楼外 全部推售
8#商业 6#商业
首推时间
2011年
开业时间(商业)
独立商业2016年 06月
销售方式
带租约销售，返 租5年
交房时间 业态限制 成交均价
2013-10-31
无限制
负1F2.7-3万， 1F2.2-2.7万， 2F1.1-1.3万，3F
自持
社区底商 集中商业
区域市场——在售竞品个案 -1F平面图：
包子铺等）来保证其独立商业餐饮业态的存活率；
独立商业：20、21、22、23、24号楼规划为购物中心、大型餐饮、品牌零售等业态，但由于万科商业运营的乏力，迟迟未能引进大型品牌商家进驻，
开业一推再推；
天辰路车辆出入 口
社区底商业态
餐饮、购 物
7
农
8
金枫名苑
民
街
6
9
13
10
5
1
14
11
12
小区人行出入口
层高 主力面积区间
社区底商 1F:4.5-5M
2F:3.6M
1F:40-60㎡ 2F:30-50㎡
销售单价
主力成交总价 优惠方式 是否赠送
本期余量（套） 本期余量（方）
1F:18000-25000元/㎡ 2F:9000-11000元/㎡
郫县城乡商业网点规
郫县城乡商业网点规划文本（2007—2020）成都蓝点经济研究所2007年8月目录目录................................................................................................................错误!未定义书签。
第一章总则....................................................................................................错误!未定义书签。
第二章规划期限、依据和原则....................................................................错误!未定义书签。
第三章规划目标、发展战略和总量控制....................................................错误!未定义书签。
第四章郫县城市商业定位............................................................................错误!未定义书签。
第五章商业网点总体布局............................................................................错误!未定义书签。
第六章特色街................................................................................................错误!未定义书签。
第七章市场规划............................................................................................错误!未定义书签。