4.银行经营性物业贷款管理办法

银行经营性物业贷款管理办法
第一章总则
第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。

合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。

产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。

抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。

现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。

第二章贷款对象和用途
第四条贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。

贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。

经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料
第六条贷款条件
（一）借款人须具备的基本条件：
1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；
2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；
4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；
5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；
6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
8．符合银行规定的其他条件。

（二）经营性物业须具备的基本条件：
1．经营性物业应符合各地城市规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入正常商业运营；
2．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发区等城市或县域经济中心地段。

物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。

世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
3．商业营业用房及商品流通市场类物业，面积应不小于3000平方米，年均出租率应不低于所在区域平均出租率；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率应不低
于所在区域平均出租率；宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率应不低于所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率应不低于60％；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
4．工业和仓储用房类物业用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于2万平方米；所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发区、省级开发区以及经济发达地区的基础设施完备、产业集聚度高的工业片区；
5．经营性物业定位准确，经营情况稳定，市场前景良好，受电子商务市场发展冲击程度小；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。

第七条贷款申请资料
借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：（一）借款人营业执照、组织机构代码证；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）提供最近一期的财务报告及经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近两年财务报表;
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效
的房产所有权证等权属证明文件；
（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他
对现金流有重大影响的文件与资料；
（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；
（九） 银行要求提供的其他证明文件和材料。

第四章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度。

经营性物业抵押贷款的额度应根据
物业的评估价值，同时综合考虑物业可用于还贷的现金流以及贷款期限等因素合理确定。

原则上贷款金额上限按照以下两种计算方法孰低的原则确定：
（一）贷款期限内经营性物业经营性净现金流总量的
90％，计算公式为：
贷款金额＝t n
t t r CO CI -=+-⨯∑)1()(%901
上式中，CI 为经营性现金流入量，CO 为经营性现金流
出量，（CI －CO ）t 为第ｔ年的经营性净现金流量，ｎ为贷款期限（年），r 为折现率（贷款合同利率）。

（二）贷款本息金额不得高于物业评估价值与差别化抵
押率的乘数，计算公式为：
贷款本息金额＝物业评估价值×抵押率
抵押率计算时，利息按合同约定利率确定，贷款期限小
于等于一年的，按实际期限计算利息，贷款期限超过一年的，
按一年期限计算利息。

第九条贷款期限。

经营性物业抵押贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期现金流状况、还款方式等因素合理确定。

贷款期限一般不超过10年，对于优质的竞争性客户和项目，确有必要的，贷款期限最长可放宽到不超过15年。

贷款期限最长不得超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。

第十条贷款利率。

按照银行相关利率政策执行。

第五章贷款担保方式
第十一条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。

第十二条对能够办理应收账款质押登记手续的，原则上应按照规定办理应收账款质押。

第十三条经营性物业抵押贷款的抵押率综合考虑借款人的信用等级、物业形态、租赁方式等因素确定。

非工业和仓储用房类经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过抵押物评估价值的70％，工业和仓储用房类经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过抵押物评估价值的60％。

第十四条经营性物业抵押贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保银行为抵押物第一顺位抵押
权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。

置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为银行设定抵押前银行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定银行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后银行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。

第十五条为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗银行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。

第十六条为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。

第六章贷款调查和评估
第十七条经营性物业抵押贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。

调查主要包括以下内容：（一）借款人是否具备合法承贷主体资格。

（二）物业的权属状况。

物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。

（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。

调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人
已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致银行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。

（四）租约情况。

调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害银行利益的条款。

要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。

（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。

是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。

（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。

（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。

（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。

第十八条贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。

（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。

（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经
营收入应扣除定期大修和日常维护成本。

第七章贷款审查、审批、发放和偿还
第十九条对经营性物业抵押贷款的审查、审批和发放按银行相关制度办法执行。

第二十条贷款发放前，借款人应当对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确银行为第一受益人，保险期限不得短于银行贷款期限。

物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。

第二十一条经营性物业抵押贷款的借款合同中要补充明确以下内容：
（一）银行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，银行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。

（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营单位可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，银行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。

（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，银行可依法处置抵押物。

（四）抵押权存续期间，未经银行贷款审批部门同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。

贷款审批部门同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还银行贷款。

第二十二条对于经营性物业抵押贷款，原则上采用本物业产生的现金流归还贷款。

若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入来源，并愿以其还款的，通过贷款合同约定，可以采用综合收入还款方式。

第二十三条还款方式。

在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，至少每半年还本付息一次。

考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。

采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。

第二十四条银行有权对借款人提前还款收取违约金，经营单位应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。

借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按银行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。

第八章贷后管理
第二十五条借款人应与银行签订资金监管协议，借款人需在银行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营单位对专户资金的实际使用情况进行
监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行有权要求提前偿还贷款本息或处置抵押物。

第二十六条经营单位在贷款期内应按规定频率对抵押物价值进行贷后重估，动态监测抵押物价值变动情况。

第二十七条对已抵押给银行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于银行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给银行；同时尽量要求承租人向银行出具书面承诺，在银行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰银行行使抵押权。

第二十八条经营单位客户经理需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。

第二十九条经营单位客户经理应制定贷后监管方案，加强贷后管理，需定期对经营性物业抵押贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。

第九章贷款管理特别规定
第三十条对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业抵押贷款，但对于同时满足以下条件
的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报业务部准入同意后按相关权限和流程运作：
（一）符合本办法第六条第（一）款规定的贷款基本条件；
（二）信用等级 X及以上，无不良信用记录；
（三）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在1亿元（含）以上，资产负债率低于75％。

对以共同借款人方式发放的贷款，须在借款合同中明确：一是银行将贷款发放至特定账户的行为视同向所有借款人（包括物业所有权人）发放贷款；二是物业所有权人承诺作为共同借款人承担共同还款责任，并同意不得以任何理由抗辩。

第三十一条对于银行已经办理的存量经营性物业抵押贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：（一）借款人同时满足以下条件：
1．符合本办法第六条第（一）款规定的贷款基本条件；
2．信用等级 X及以上，无不良信用记录；
3．综合实力雄厚、现金流充裕，原则上要求所有者权益在5000万元（含）以上，资产负债率连续2个季度低于75％。

（二）存量经营性物业抵押贷款还款记录良好，无不良信用记录。

（三）物业形态限于商业营业用房、商品流通市场、写字楼和宾馆酒店。

（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加。

（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。