美国养老产业模式
美国养老计划介绍
美国养老计划介绍美国的养老计划是一个多层次的体系，主要由以下几个部分组成：1.第一支柱：社会保障福利（Social Security）这是美国养老体系的基础，由政府主导，为退休人员提供基本的退休金。
社会保障福利的资金来源于社会保障税，由雇主和雇员共同缴纳。
2022年的社保税最高工资基数为147,000美元，税率为12.4%，由雇主和雇员各承担一半。
参与社保福利缴税的民众在满足一定条件后，退休后可以领取相应的退休金。
然而，随着人口老龄化，社保福利面临财政压力，未来可能需要延迟退休年龄或减少福利。
2.第二支柱：雇主发起的退休金计划（Employer-Sponsored Retirement Plans）这包括了401(k)计划、403(b)计划、457计划等。
401(k)计划是美国最普遍的企业补充养老保险制度，由雇主和雇员共同缴费，享受税收优惠。
雇员可以选择不同的投资组合，如股票基金、债券基金等。
雇主通常会提供一定比例的匹配供款，这是一种额外的福利。
401(k)账户的年度供款限额在2024年为20,500美元，50岁及以上的雇员可以额外供款6,500美元。
3.第三支柱：个人退休金计划（Individual Retirement Accounts, IRA）IRA是个人自愿开设的退休储蓄账户，可以是传统的IRA或者Roth IRA。
传统IRA的供款可以享受税收抵扣，而Roth IRA的供款则使用税后资金，提款时免税。
IRA的年度供款限额同样为6,000美元，50岁及以上的个人可以额外供款1,000美元。
4.其他补充除了上述三大支柱，美国还有一些其他的退休储蓄工具和计划，如SEP-IRA、SIMPLE IRA等，以及联邦雇员和地方政府雇员的养老金计划（Pension），这些通常提供更为固定的退休金收入。
美国的退休养老体系旨在通过政府、雇主和个人三方的共同努力，为退休人员提供多渠道、可靠的养老保障。
然而，由于每个人的具体情况不同，包括收入水平、退休目标、投资偏好等因素，因此在规划退休养老时，需要综合考虑各种养老计划的特点和优势，做出适合自己的选择。
美国养老模式的历史经验及对我国的启示
美国养老模式的历史经验及对我国的启示养老问题是每一个国家必须面对的现实问题。
作为一个典型的市场经济国家，美国的养老模式总体上比较成熟。
从整个国家的养老模式来看，与其他国家相比，市场的参与和作用要大得多，“政府主导，市场运作”是基本模式，其基本的制度设计、组织和管理方式对于市场经济体制不健全，社会养老模式面临巨大挑战的中国来说，有很多值得借鉴的地方。
一美国人靠什么养老和如何养老（一）美国人靠什么养老辛辛苦苦工作30年，每一个人都期盼能够老有所养，在退休后过上一个幸福的晚年生活。
随着生活水平的提高，老年人养老的成本也大大提高，理财专家认为一个人退休后收入要达到退休前收入的80%才能保障生活水平不下降。
在中国许多人退休后是单纯依赖退休金生活，而退休金一般占退休前收入的60%，高收入者的退休金可能只占退休前收入的1/3。
通常，美国公务员工作20～40年退休，退休后其退休金依据工作年限可相当于在职收入的45%～70%，但一般规定不能超过在职收入的80%。
退休金并不是美国人养老的唯一经济来源，1975年美国65岁以上退休人员每年平均领取的退休金只占其退休后收入的18.8%，2008年上升到22.9%，但还不到退休前收入的1/4。
根据美国国会有关美国65岁以上人员收入状况报告，美国老年人晚年生活的收入主要是来自四大方面，即社会安全金、金融房地产等财产性收益、退休金、工作收入。
2008年，在65岁以上人群中，平均算起来他们的收入有39%来自社会安全金（Social Security），19.5%来自退休金（Pensions），12.8%来自金融房地产等财产性收益（Asset Income），26%来自延后退休继续工作的收入（Earnings），2.1%来自其他收入（Other Income），0.6%来自公共资助（Public Assistance）（见附图-1）。
附图-1 65岁以上人群主要养老资金来源（2008年）从图和统计数据可以清楚地看到，美国人养老主要依赖三大退休体系，一是政府主导的社会保障体系，即领取社安金。
16827216_美国养老产业的“三驾马车”
卢宝宜 上海报道曾获奥斯卡最佳影片提名的《本杰明•巴顿奇事》，讲了一个岁月的故事。
男主角生来就像个老人，被父亲当成怪物遗弃在养老院中。
值得庆幸的是，在环境优美的养老院里，在众多退休的精英人士陪伴下，本杰明越活越年轻，同时迅速积累了丰富的学识与上流社会的社交规则。
所谓艺术来源于生活，影片侧面反映出美国养老产业的成熟。
对于中国人而言，大多数人喜欢居家养老；而对于美国的长者来说，选择到合适的养老院安度晚年，与同阶层同年龄的人共同度过，不妨是更好的选择。
美国的养老产业自20世纪30年代开始发展，于60年代初显模型，目前已形成了一个产业生态相对完善、融资渠道宽广、运营模式多样化的成熟体系。
然而，在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。
专业化程度越高，往往市场细分得越清晰。
整个养老产业链多为“险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管”的模式，分别对应房地产投资商（REITs）、房地产开发商、养老住宅运营商这三大角色。
三驾马车齐拉动：Welltower第二次世界大战后的“婴儿潮”波峰正在为欧美带来前所未有的养老需求。
1946-1964年间,美国共有7590万名婴儿出生。
而这群人在即将到来的2011-2029年间会相继年满65岁,占据美国总人口的20%有余。
预计在2025年,美国65岁以上人口将达到8800万,几乎是当前老龄人口的两倍，甚至将超过18岁以下群体。
据美国某专业养老投资运营管理机构负责人威廉称，现时美国约有23400个投资级别的长者公寓及护理物业，包含超300万套公寓。
其中，美国养老产业的“三驾马车”美国养老产业链多为“险资出资并持有+开发企业代建+专业养老运营商托管”的模式，分别对应房地产投资商（REITs）、房地产开发商、养老住宅运营商这三大角色。
Welltower资产包采用的是净出租模式，信泰资本只是资本的提供者。
寻找成熟的养老地产资产包是信泰前期试水风险比较小的一种投资方式。
“美国人”如何养老？给我们哪些启发？中国养老产业未来发展方向
“美国人”如何养老？给我们哪些启发？中国养老产业未来发展方向众所周知，随着老龄人口的不断增长，以及人口寿命的持续延长，中国的人口金字塔已逐渐由上窄下宽（即青少年人口多、老龄人口少）变为上宽下窄（即青少年人口少、老龄人口多）的形态。
中国的人口金字塔逐渐由上窄下宽变为上宽下窄在这样的人口变化趋势下，中国的养老产业势必会有广大的发展空间。
然而刚刚开始起步的中国养老产业，有哪些先进的发展经验可以学习和借鉴？纵观全世界养老产业发达的国家，欧洲和日本大多依赖于政府的高额福利政策支持，在脱离了其本国环境后，许多大型养老企业来到中国，纷纷水土不服、在经营层面几乎都一败涂地。
风靡一时的日式养老来到中国后却水土不服而经过研究发现，美国除了人口结构的历史变化与我国高度一致外，其在养老产业市场化层面，也有很多值得借鉴的发展经验。
今天我们就为大家梳理一下美国养老产业的发展历程，从美国养老产业发展过程中吸取经验、总结教训，找到适合中国自己的发展方向和盈利模式。
美式养老产业有诸多可以借鉴的发展经验一、美国养老产业发展简史1776年7月4日美国宣布独立到1800年的约24年的时间里，95%以上的美国人口都居住在偏远的乡下，依靠家庭式的中小型农场，过着自给自足的生活。
老人作为家庭的一员，也能够帮助缝纫、做饭，为家庭的生存贡献自己的一份力，因此在这个时期，家庭是养老的基本单位。
此外，在这个阶段，政府开始建设一种叫“济贫院”的机构，用以接收那些又贫穷又没有孩子的老人。
政府开设的“济贫院”1865年，美国内战结束，之后的19世纪70年代一直到20世纪20年代，都是美国工业化、城市化的鼎盛时期，城市建设和社区管理也逐渐步入正轨。
在解放黑奴运动和社会改良运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾也获得了长足的发展，许多城市陆续出现了社区服务中心，这些社区服务中心提供了部分业余性质的养老照护服务，这也基本上可以算作美国现代化养老设施的开端。
1889年由亚当斯和斯塔尔创办的赫尔馆成为美国最著名的社区服务中心到了20世纪30年代，受到经济大萧条的严重冲击，罗斯福政府颁布了社会保障法，明确规定了美国人的退休年龄为65岁，并实行老年保险制度和失业保险制度，这是美国历史上第一部社会保障法案，同时也标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。
美国养老产业模式
美国养老产业模式美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会，截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人，占比为13.96%。
相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程，美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。
美国婴儿潮时代（1947年以后）出生的人口如今将迈入老年人行业，将在一定程度上加速日本老龄化进程。
美国人口局预测，美国老龄化率（65岁及以上人口）将在2030年达到19%。
三支柱体系保障美国养老保障制度美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立，随着《社会保险法》的不断修正和完善，美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。
国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险，是美国建立最早的社会保障制度，也是覆盖被保险人数最多的险种，被覆盖人数大约占全美职工的 95%。
目前参保者1.5 亿，约有4600 万人受益。
它是由美国社会保障管理局管理与运作的。
职工退休后，按以基本保额为基础计算领取养老金。
美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目，其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。
政府及雇主养老金计划。
此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。
公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。
私人养老金计划包括收益确定型计划（DB计划）、缴费确定型计划（DC计划）以及二者的混合计划。
其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等，这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户，向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税，同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金，这部分资金可以投资于各种金融手段，包括股票和证券等。
职工到了退休年龄时，所得的养老金就是这个账户中的余额。
个人储蓄养老金计划。
人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。
该计划是完全由个人自愿参加的，主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。
美国养老服务市场分析及经验借鉴
美国养老服务市场分析及经验借鉴2014年10月目录第一章美国老龄社会的现状与养老制度.................................................................................... - 1 -第一节美国老龄化进程 . (1)第二节美国老年人养老观念 (3)第三节美国老年人养老保险制度 (5)一、美国退休养老金——“三支柱体系”.................................................................................. - 5 -二、美国医疗保障体系.............................................................................................................. - 7 -第四节美国老年人的收入与支出 (9)一、美国老年人的收入情况...................................................................................................... - 9 -二、美国老年人的支出情况.................................................................................................... - 11 -第五节美国老年人的健康情况 .. (12)第二章美国养老护理行业的规模与细分领域 .......................................................................... - 14 -第一节居家养老(HOME CARE) . (16)一、生活照料型居家养老........................................................................................................ - 17 -二、医疗保健型居家养老........................................................................................................ - 20 -第二节机构养老（养老地产,SENIOR HOUSING） (25)一、美国养老地产投资商........................................................................................................ - 27 -二、养老社区运营商................................................................................................................ - 31 -第三节专业护理机构（S KILLED N URSING F ACILITIES） (39)第三章美国养老发展对中国的经验借鉴.................................................................................. - 44 -图表目录图表1：美国老龄人口（单位:百万人） (3)图表2：美国各年龄段人口占比（%） (3)图表3：美国养老模式分析 (4)图表4：美国65岁以上女士居住情况 (4)图表5：美国65岁以上男士居住情况 (5)图表6：2013年美国联邦社会保障税（P AYROLL T AX 税率表） (6)图表7：1974-2012年美国退休资产情况（各类资产所占比例，%） (7)图表8：2010年美国加入医疗保险A计划的老人在住院期间如何分摊住院和医疗费 (8)图表9：美国医疗保障、医疗补助介绍 (9)图表10：美国老年人收入来源（%） (11)图表11：美国老年人支出流向（%） (12)图表12：2009-2010美国老年人患各种慢性病的比例（%） (12)图表13：美国老人基本生活能力概况（%） (13)图表14：2005-2015美国养老护理市场规模以及各细分领域占比（单位：百万美元） (15)图表15：美国几种不同养老方式的比较 (16)图表16：几种养老方式费用一览（美元/年） (17)图表17：日常居家养老模式一览 (18)图表18：美国前几大的居家养老连锁公司(截止到2009年12月) (18)图表19：美国最赚钱的5种连锁加盟店的初始投资与每年净利润情况（单位：美元） (19)图表20：美国医疗保健型居家养老服务公司龙头一览 (21)图表21：A PRIA H EALTHCARE G ROUP，公司业务简介 (22)图表22：A PRIA H EALTHCARE G ROUP 公司业务图示 (22)图表23：2012年公司各项业务收入占比 (23)图表24：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (23)图表25：G ENTIVA H EALTH S ERVICE 业务介绍 (24)图表26：2012年G ENTIVA 各项业务收入占比 (24)图表27：09-12年公司EBITA与EBITDA利润率（百万美元，%） (25)图表28：养老机构服务模式一览 (25)图表29：不同类型养老社区的模块拆分 (26)图表30：美国前十大养老机构的拥有者 (27)图表31：美国REIT S 型投资人的比较汇总 (30)图表32：美国养老地产金融生态中风险收益的分解与匹配 (31)图表33：养老社区提供的服务 (32)图表34：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 位于佛罗里达坦帕的旗舰养老社区H ORIZON B AY –H YDE P ARK ..-34-图表35:养老老人在BROOKDALE SENIOR LIVING 的社区中运动 (35)图表36：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 各项收入占比 (36)图表37：B ROOKDALE S ENIOR L IVING 支付来源占比 (37)图表38：E MERITUS 在巴尔的摩的协助生活养老社区 (38)图表39：E MERITUS 为老人提供康复护理课程 (38)图表40：专业养老机构服务模式一览 (40)图表41：各类专业护理机构接待病人的病情情况 (40)图表42：K INDRED H EALTHCARE 各项收入占比 (41)图表43：K INDRED H EALTHCARE 支付来源占比 (42)图表44：各个业务单元毛利率水平(O PERATING M ARGINS) (43)第一章美国老龄社会的现状与养老制度中国的养老产业刚刚起步，而美国早在1975 年就已开始。
美国、日本、英国养老模式深度解析
美国、日本、英国养老模式深度解析我国的健康养老产业经过十多年的社会化发展，经历了各种发展模式的尝试，到底哪一种模式更适合中国式康养？我们通过研究美国、日本、英国在人口老龄化快速发展时期的发展模式，期望对中国的养老企业提供更多参考和启发。
美国模式1. 发展历程美国的养老发端于18世纪后期的教会医院—凯斯利养老社区(KearsleyRetirement Community)，其功能由收容穷人和体弱的寡妇逐步发展成为一个独立的非营利高级护理社区，为低收入老人提供持续照顾。
养老的功能更多落在以社区为单位的社区服务中，且以慈善为主。
随着二战后美国经济的蓬勃发展和老龄化社会（65岁老年人口超过7%）的到来，1954年位于亚利桑那州的杨格镇（YoungTown）成为首个有年龄限制的养老社区。
此后，各州陆续出现许多营利性养老机构。
1974年政府公布《雇员退休收入保障法案》开始致力于推动私人养老计划的发展。
1978年《国家税收法》新增第401条k项条款，逐步将养老金的运作推向了市场化。
在一系列法规和政策引领和鼓励下，私人资本开始大规模进入养老产业，大力推动了养老产业化进程。
这一时期，养老公寓和社区（以护理型为主）开发量以每年2%的速度增长，入住老年公寓老年人比例逐年增加3%以上，这成为美国养老产业发展较为活跃的一段时期。
1981年401（k）计划正式实施，提高了老年人群的支付能力，社会力量代替政府力量在养老产业中发挥主导作用。
美国借此形成了独特的养老产业市场化道路，并奠定了美国“社团主义市场经济型”福利国家（依赖和运用市场手段解决福利问题的国家）的地位。
在此阶段，每年美国养老社区增加约26%，入住养老公寓的老年人比例超过老年人口5%。
从养老服务细分市场来看，护理型社区由于政府补贴力度大，企业过度参与，导致该类产品市场趋于饱和，反而是非护理老年社区投资回报率更高，成为此阶段养老市场的蓝海。
进入21世纪，随着老年人口持续增加和人均GDP稳步上升，市场日渐成熟，企业间竞争开始加剧，催生品牌化连锁化机构出现，同时出现以养老服务为主营业务的上市公司。
美国养老产业剖析
美国养老产业剖析曾经听到过一句话：“美国是孩子的天堂，中年人的战场，老年人的地狱。
“大多数孩子满18岁之后，会从父母家中搬出来，自力更生，父母也不需要他们的照顾，也有一些孩子工作了供不起房子暂时和父母同住，但也不意味着他们最后会赡养老人，这就造成美国养小不养老的说法。
美国是发达国家中生育率最高和人口增长最快的国家之一，早在20世纪40年代，美国就开始进入了人口老龄化社会。
根据美国人口统计局(Census Gov)的最新数据显示，美国到2015年65岁以上的老年人口约占人口总数的14.9%，从2014年增长了160万。
预计到2060年美国65岁以上老年人口将达到982万人，占全美总人数的1/4，85岁及以上人口将有197万。
其实美国养小不养老的现象并非子女不孝，很多老年人是自己独立居住，子女要照顾老人还真有现实的困难，特别是那些与父母居住地隔着几百英里的子女，很难放弃工作而搬到父母居住地来照顾老人。
美国老人爱独居，具有这种思想的美国人，白人占72%，非裔占68%，西裔占60%，亚裔最少占49%。
那么美国人都是怎么养老的？美国的养老体制到底是他们倾家荡产的“地狱”？还是保障他们老有所养，衣食无忧的“天堂”？美国人养老的主要形式一.居家养老护理(Home Care)所谓居家养老，是将居家与社会服务相结合的养老方式。
具体又分为：1.会员制多元化服务模式老年居民们缴纳一定的会员年费，就可以享受志愿者提供的交通搬运、购物、家政、房屋维护等服务。
2.NORCs(Naturally Occurring Retirement Communities)社区支持的多元化服务模式这就是常见的退休社区,大多数老年人聚集,自然形成的社区，囊括家政、健康保健护理、医疗服务提供商，政府机构与慈善组织等，倡导老年人建立社区、独立生活、健康养老。
3.Co-housing合作居住模式类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
美国成熟的五种养老模式
美国成熟的居家养老管理模式有5种，第一种为会员制多元化服务机构，以Beacon Hill Village 为代表。
这种服务机构采用会员制，有一个庞大和多元化的服务提供网络，会员能获得一系列的服务。
Beacon Hill Village 提供的服务涵盖了家政服务、餐饮服务、交通服务和医疗服务，另外还会定期发起一系列的项目丰富老年人的生活。
第二种管理模式是以社区为主的多元化服务机构，如NORC Program。
NORC是自然形成的退休社区，这一类社区并不是专门为老年人设计的机构养老社区，是在社区发展过程中因老人的比重逐渐增大而形成的。
NORC Program 项目萌芽于20年前，如今已覆盖全美大约300个自然形成的老龄化社区。
该项目通过互联网、电话等方式联络，及时了解老人的需求，提供周到的服务。
其营运费用主要来自政府、社会机构和私人的资助，成员缴纳较少。
第三种管理模式是针对住房结构调整的服务项目，如Home Modification Program 。
该项目注重户型的适应性，专家来到有居家养老意愿的老人家中，检测老人的房屋设计，推荐适合老人居住的改造方案，包括撤除可能会绊倒老人的地毯、去除浴缸、设置无障碍浴室、加高马桶、为浴室安装扶栏和抓栏、无障碍厨房设置等等。
第四种是针对医疗护理的服务项目，如The Program of inclusive Care for the Elderly (PACE)。
主要是满足老年人的长期护理需求，提供的服务包括基本医疗护理和专项护理。
最后一种是老年人日托中心。
该模式采取缴费入托、政府补贴的方式运作。
日托中心每天会派[最新消息价格户型点评]人到居民家中接老人，傍晚再将老人送回去，这极大地降低了亲人照顾老人的负担。
新模式丨美国“自然形成退休社区”养老模式
新模式丨美国“自然形成退休社区”养老模式“自然形成退休社区”的含义、形成方式与类型NORC（Naturally Occurring Retirement Community）--“自然形成退休社区”概念最早于1980年代中期，由美国威斯康星大学麦迪逊分校（University of Wisconsin-Madison）的城市规划教授麦克.亨特（MichaelHunt）提出，“自然形成退休社区”是指这样的一些社区，它最初并非特意为老年人设立，也并非由养老机构建立，而是由于老年人聚集、逐步沉淀，自然发展而成的老年居民高占比的社区。
自然形成退休社区”形成一般源于三种方式：社区居民久居：许多社区居民在此养家糊口几十年，对社区充满感情，他们从未离开，也不再想离开，久而久之形成；老年人迁入社区：社区通常位于市中心区域，老年人为了享受市区的便利设施，参与文化与社会活动等，基于出行便利考虑而搬入到社区中，使得老年人聚集；社区年轻人迁出：社区通常位于乡村区域，年轻人为了工作或追求繁华的城市生活，离开父母、搬离自己出生成长之地，使得社区老年人占比提升；基于“自然形成退休社区”的地理与建筑属性，一般可以归纳为三大类：经典类型：由于“自然形成退休社区”最初是从城市区域开始标示的，所以把同一物业管理下有多栋住宅楼的建筑群，或多个公寓楼群集区域，称作为经典类型。
这类社区也常被称为“垂直式”或“封闭式”老龄社区；邻里类型：社区居民房是独家独栋平房或两家相连的联体平房，这类称为邻里类型，也常被称为“平铺式”或“开放式”老龄社区；农村类型：社区位于乡村地区，人口密度低，居民房也是独家独栋平房或两家相连的联体平房，这类称为乡村类型，甚至还被称为“自然形成退休区”（NaturallyOccurring Retirement Region –NORR）。
麦克.亨特是在研究“社区与住房发展”时提出“自然形成退休社区”这一概念的，当初他还设定了一个界定条件—“社区内60岁以上老年居民占比超过50%”。
美国养老体系研究：公共养老金、雇主养老金计划、个人退休金计划(2021年)
目录美国养老体系（一）第一支柱-公共养老金(OASDI)（二）第二支柱-雇主养老金计划（DB和DC）（三）第三支柱-个人退休金计划(IRA)美国养老体系美国养老金体系由三大支柱构成。
第一支柱为强制性的联邦公共养老金体系，第二支柱为雇主养老金计划，包括确定收益型DB计划和确定缴费型DC计划，第三支柱为个人养老金账户，包括个人退休账户IRA和商业养老保险。
第二支柱和第三支柱为最主要养老资产贡献，合计占比超过90%。
截止2019年，第二支柱雇主发起式养老金计划总资产达到19.14万亿美元，占比达54.11%，其中DB计划10万亿美元，DC计划9.1万亿美元。
第三支柱个人养老金资产规模为13.3万亿美元，其中IRA规模11万亿元，年金资产2.3万亿美元。
第一支柱2.9万亿美元，占比基本保持在10%左右。
二三支柱中，DC和IRA计划为美国私人养老体系的重要构成。
截止2019年DC计划和IRA计划分别占据美国养老金资产的26%和31%, 占比多年来稳步提升，两者合计占养老金的比例近60%。
（一）第一支柱——公共养老金(OASDI)养老金第一支柱起源于1935年颁布的《社会保障法案》，为强制性联邦公共养老金，分为养老及遗嘱保障（OASI）和残障保险（DI），也称为联邦养老保险计划（OASDI），目前已实现广覆盖。
OASDI由美国联邦政府统筹，采用现收现付制度，资金来源主要是联邦政府统一征收的社会保障税（以雇员工资为纳税基数，征收雇员工资总数的15.3%，雇员和雇主分别缴纳7.65%，其中12.4%纳入OASDI），而后进入美国社会保障署（SSA）设立的社会保障基金，并委托OASDI信托基金投资。
OASDI在基金投资上相对保守，主要购买国家发行的特殊债券。
此外该类债券不允许上市流通，收益率相对稳定，收益率通常取决于美国国债利率。
同时该计划下政府提供兑付担保，在遇到基金收不抵支时可提前兑付。
截止2019年，OASDI规模2.9万亿美元，占养老金规模的8.2%。
一文看懂美国养老服务模式
你可能不知道的美国养老服务模式美国养老产业有40多年的发展历史，具有完善的政府保障制度、活跃的民间团体和发达的商业体系。
研究美国的养老模式有助于我们借鉴其成熟经验，对我国养老产业发展具有积极意义。
一、多元的居家养老模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。
如会员制模式，最早由波士顿一群老年居民在20世纪90年代探索出来，是以会员形式要求老年居民每年缴纳一定的会员费，可以享受到包括交通、购物、家政、房屋维修、花园维护等一系列由志愿者提供的基本服务，以及一些专业机构提供的家庭保健护理和医疗服务。
又如合作居住模式，有些类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
有公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、工艺坊、健身房、花园等，便于老年人邻里互动。
PACE医疗护理模式则源于联邦政府的扶老政策。
PACE的中文是综合性老人健康护理计划，自1997年正式纳入美国联邦政府平衡预算法案。
PACE服务区对于55岁以上体弱、患病和行动不便的老人提供所必需的医疗护理救助服务，包括病理医疗、物理理疗、处方药物、喘息照护、营养咨询、社会公益服务等等，这些服务和所产生的费用都由美国联邦医疗保险与医疗补助网络覆盖的服务商提供。
二、社区集中养老模式除居家养老外，美国人还青睐在大型集中养老社区里“抱团养老”。
受基督教文明和移民文化影响，很多美国老年人喜欢与同龄群体互动，建立独立于子女的生活圈。
因此，专门面向老年人而建的限制年龄的社区养老模式在美国很受欢迎。
根据老年人健康程度，养老社区分为活跃及独立生活社区、协助生活社区、特殊护理社区及持续护理社区。
活跃及独立生活社区为低龄老人提供，出售给老人独立房子或联排别墅，社区内设有老人文娱、体育、综合活动设施，社区提供餐饮、文娱活动、定期体检等基本服务协助生活社区为有生活协助需求但无重大疾病的老人提供简单的生活辅助及护理服务，如洗澡、穿衣、进食、服药和护理照料等，这类社区需要州政府的许可执照才能运营。
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务
美国太阳城开发模式和CCRC精细化管理服务美国太阳城和CCRC 持续照料退休社区开发模式，是美国比较主要的两种养老地产开发模式。
太阳城精准的客户定位和产品定位、CCRC 持续照料的精细化服务理念和运营模式，都是非常值得中国借鉴的。
中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才能有助于推动中国老龄事业的发展。
本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给出适合中国的"复合型老年地产"的开发建议。
一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至是直接引用了"太阳城"的名字作为项目名称，比如北京的"太阳城"、"东方太阳城"，天津武清的"卓达太阳城"等。
可见美国"太阳城"的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。
表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的"太阳城"目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛杉矶东北方向的"苹果谷太阳城"、亚利桑那州凤凰城的"太阳城"和"西部太阳城"、凤凰城东南方向的"牧场太阳城"，以及佛罗里达州的"西海岸太阳城中心"等。
其中，亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是"太阳城"的发源地。
亚利桑那州凤凰城的"太阳城"，是太阳城系列的特例，是按照新建小镇的规模配套公建设施的。
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点养老产业是随着人口老龄化趋势而迅速兴起的一个新兴产业领域。
在日本、美国和欧洲等国家，养老产业的经营模式和特点各有不同。
在日本，养老产业经营的主要模式是“多元化经营”。
由于日本人口老龄化程度较高，养老产业的市场需求较为庞大，因此，日本的养老产业涉及范围广泛，包括医疗护理、居家养老、养老院等多种形式。
同时，日本政府也提供了一系列的政策支持，鼓励企业进入养老产业。
在运营模式上，日本的养老产业注重服务的个性化和差异化，以满足不同老年人的需求。
此外，日本的养老产业还注重科技创新，将智能化、信息化等技术引入养老服务中，提高服务质量和效率。
在美国，养老产业的经营模式相对更加市场化。
美国的养老产业主要由私人企业经营，各类公司提供养老院、老年社区、医疗护理等不同形式的服务。
与日本不同的是，美国养老产业的服务模式更加多元和个性化，注重给老年人提供自主选择和个人定制的服务，鼓励老年人保持独立、活跃的生活方式。
同时，美国的养老产业也注重品牌营销和市场竞争，追求高质量的服务和良好的口碑。
在欧洲，养老产业的特点是政府与市场的合作和公共服务导向。
欧洲的养老产业普遍由公共部门和私人企业共同经营，政府在养老服务的提供和监管方面发挥着重要作用。
欧洲的养老产业注重公共福利和社会保障，政府提供较为完善的养老保障制度和公共服务设施，以弥补私人市场的不足。
与日本和美国相比，欧洲的养老产业更加重视社会关怀、人文关怀和社交互动，注重老年人的生活质量和社会参与。
总体而言，日本、美国和欧洲的养老产业经营模式和特点存在着差异。
日本注重服务的多元化、差异化和科技创新；美国注重市场化、个性化和品牌竞争；欧洲注重政府与市场的合作和公共服务导向。
这些不同特点反映了不同国家对待老年人福利和服务的理念和价值观的差异。
养老产业的发展需要充分考虑老年人不同的需求和文化背景，寻求适合本地市场和社会环境的经营模式和策略。
国内外养老服务模式研究
国内外养老服务模式研究第一节国外的养老服务模式一、美国养老服务模式欧美国家养老模式：（1）无论有无配偶，只有老人构成的家庭具有较高的比例。
老年人愿意独立居住，是欧美社会强调个人在尽量少地依赖他人帮助的情况下独立生存的价值观的体现，独立和自给自足的社会精神渗透在西方文化中，并成为衡量自身价值和他人价值的准则。
老人宁愿独立地在家庭里生活。
（2）欧美老人家庭虽然独立，但老人仍是家庭中的组成部分，通常老人有一名或数名子女住在附近，保持着所谓“有距离的亲近”。
与子女、孙辈可以经常互相探望和相互照应，保持亲密关系。
（3）欧美发达国家都强调社区支持老人的家庭，即以社区为基础提供养老服务，特别是上门服务来增强老人在家庭里的生活能力。
如美国实施的“社会服务街区补助计划”，在各州力图帮助和支持老年人在家里有能力独立活动，为老人提供较多的服务项目，如家政服务、运输、供给膳食等，所有住在家里的老人都能获得这样的服务。
美国、加拿大养老服务模式有其共同点，大致可以分为公寓型服务、日间照料型服务、护理康复型服务（分为介助型和特护型）、社区居家养老型服务。
代表性机构如下：——老年公寓和老年生活辅助机构。
老年公寓主要是为能够自理的老年人提供住房，公寓设有适宜老年人的环境和活动场所，内部要求具备适合老年人的无障碍、呼救和卫生等生活配套设施以及生活休闲辅助设施。
老年生活辅助机构类似于我们小型老年公寓和托老所。
全美生活辅助机构估计超过28000个。
居住在这里的老年人不需要专业性强的护理，服务内容一般包括：提供住房、集体伙食、24小时紧急救护、日常生活帮助以及定期举办文化娱乐活动。
——老年日间照料中心。
它主要为高龄、体弱、有慢性病的老年人服务，提供日间护理、助餐、康复训练等服务，类似我们的社区老年服务机构，但服务对象明确是高龄和自理能力较差的老年人。
它们有的与社区活动中心结合在一起，有的与老年护理院结合在一起。
——老年护理康复院（分介助型和特护型）。
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析
美国养老地产业三种模式及典型案例深度解析美国老年人的养老问题主要由政府和社会承担，于1981年就推行了家庭医疗补助和社区服务计划。
主要通过完善法律法规；鼓励社会力量兴办养老机构；实施老年保健计划；对老年群体制定普遍适用的优惠政策；设立专门的老年人福利养老院、老人日间托护中心等政策措施保障养老服务业的发展。
美国养老服务非常发达，养老社区(Retirement Community，有的译作退休社区)在其中占有重要地位，美国养老社区可以追溯到殖民地时期的社会慈善机构，1772年，费城教会根据约翰·凯斯利(John Kearsley)医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督教堂医院(Christ Church Hospital)，占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。
②以这种混合型慈善社区为开端，养老社区在美国非常缓慢地发展起来内战后，19世纪70年代至20世纪20年代是美国工业化、城市化鼎盛期，城市建设和社区管理步入正轨，在社会改良进步运动的推动下，慈善事业尤其是社区照顾获得长足发展，许多城市陆续出现社区服务中心(Settlement House)，提供了部分业余性养老照护服务，但专门性养老社区的兴建尚待时日。
30年代，在经济大危机的严重冲击下,罗斯福政府颁布《社会保障法》(Social Security Act)，该法明确规定退休年龄为65岁，实行老年保险和失业保险，这是美国历史上第一部社会保障法案，标志着美国政府由此开始正式介入社会保障事务。
随着时间推移，各种社会保障举措不断完善,1939年增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年起政府开始按月支付退休金，养老成为全国性社会保障体系的重要组成部分。
1937年联邦政府颁布了第一部《住房法》(The Housing Act of 1937)，关注焦点是低收入者的公共住房建设，对老年人与残疾人住宅略有提及，但只字未提养老社区。
美国养老 五大模式
美国老年住宅市场行业自从2008年经济衰退以来正在慢慢复苏。
尽管美国人口不断老化，但要看到这个市场的全面复苏还需要一些时间。
但是相对于其他住宅和商业市场，现有的退休社区的入住率却一直保持在较高的水准，只是新产品的推出受到了限制。
由美国老年住宅协会(ASHA)提供的当前各类社区2010年的入住率显示，自理型为87.9%，自理型与协助型达到91%，协助型为90.6%。
患老年痴呆症的护理协助型稍微高一些，为90.8%，持续照料退休社区(CCCRs)则为89.9％。
这些数据表明提供全方位护理的社区保持较高的出租率。
目前的趋势表明，老年人选择住房的基础取决于需求而非生活方式。
这种趋势可能继续受未来股市和房地产市场的左右。
提供老年人护理的退休社区或设施建立在会员费模式或市场利率租赁模式的基础上。
90%持续护理的退休社区，包括营利和非营利团体，都采用会员费模式。
自理型社区，无论是协助型、独立的协助型，还是患老年痴呆症的护理协助型，通常归入市场利率租赁模式中。
会员模式有三种不同的合同类型：A型全面护理合同、B型修改合同和C型收费服务合同。
在A型合同中，居民提前支付月租费以获得一个有着额外服务和设施的独立居住单元的终身入住权。
那些在本合同下需要协助或护士护理的可转移到相应的护理水准，并继续支付与自理型相关的费用。
月租费是三个合同类型都要缴纳的提供给居民基本服务、膳食津贴和家政服务。
B型修改合同要求居民支付一笔起初的搬入费以及和A型合同一样的月租费，除了月租费要被修改以反映具体所需护理的相应变动外。
写进合同的是分配给这些修改后的费用在它们增加之前的时间范围，以反映长期的覆盖面。
C型服务合同的费用也包括一个预先支付的会员费、基本服务月租费及建立在当前市场价格上的协助及专业护理的每日津贴。
该合同给予他们优先准入使用护理设施权利，但他们要为服务付费。
目前，61%持续护理退休社区倾向于使用C型收费的服务合同。
此外，持续照料退休社区使用此合同的往往是较新的社区。
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美国养老产业模式美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会，截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人，占比为13.96%。
相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程，美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。
美国婴儿潮时代（1947年以后）出生的人口如今将迈入老年人行业，将在一定程度上加速日本老龄化进程。
美国人口局预测，美国老龄化率（65岁及以上人口）将在2030年达到19%。
三支柱体系保障美国养老保障制度美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立，随着《社会保险法》的不断修正和完善，美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。
国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险，是美国建立最早的社会保障制度，也是覆盖被保险人数最多的险种，被覆盖人数大约占全美职工的 95%。
目前参保者1.5 亿，约有4600 万人受益。
它是由美国社会保障管理局管理与运作的。
职工退休后，按以基本保额为基础计算领取养老金。
美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目，其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。
政府及雇主养老金计划。
此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。
公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。
私人养老金计划包括收益确定型计划（DB计划）、缴费确定型计划（DC计划）以及二者的混合计划。
其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等，这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户，向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税，同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金，这部分资金可以投资于各种金融手段，包括股票和证券等。
职工到了退休年龄时，所得的养老金就是这个账户中的余额。
个人储蓄养老金计划。
人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。
该计划是完全由个人自愿参加的，主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。
个人退休账户（IRA）是具有代表性的个人储蓄养老金计划。
个人退休账户面向所有具有纳税收入的公民，参加者每年将一部分资金存进该账户。
这是一个个人自愿参加的投资性账户，账户里面的资金用于投资升值。
个人退休账户相对于普通投资账户来说，具有减税、免税还有盈利延税等优惠。
如今，个人退休账户已经成为美国规模最大的养老金计划，资金规模已经超过了 401K计划。
美国养老保障制度特点。
强调养老保障由政府、企业和个人共担责任。
个人储蓄养老金比例逐步扩大，反映出养老力量从政府逐步到社会、个人力量转变的趋势。
具有代表性的个人退休账户（IRA）近30年来迅猛发展，成为美国养老金资产持续增长的主要来源，规模已超过以401K位代表的DC计划。
美国三支柱体系的养老保障制度层次分明、主辅得当，市场化程度高，给老年人提供了充足的养老金来获得养老服务。
这为美国养老产业的发展提供源源不竭的动力。
养老社区+专业护理美国养老模式美国养老模式包括居家养老、养老社区、专业护理机构三种。
而在这三个领域中，均有运作成熟的养老服务公司。
美国独立自主的家庭观念使得美国的养老模式和日本有所不同。
相较于前述国家居家养老为主的模式，美国的养老社区、专业护理机构也存在着巨大的市场空间。
美国老年人可以根据自身养老金情况和需求选择适合自己的养老模式。
居家养老。
美国老年人选择居家养老的一个重要原因是节省费用，居家养老相较于养老社区，专业护理机构等免去了房租成本。
居家养老又可分为生活型居家养老和医疗保健型居家养老。
相应提供居家养老服务的公司可分为生活型居家养老公司和医疗保健型居家养老公司。
二者提供养老服务的内容侧重点不同，前者主要提供日常生活照料服务，而后者则侧重提供康复护理。
Home Instead Senior Care：代表性生活型居家养老公司Home Instead 1994年成立，现已发展成为规模最大的生活型居家养老服务公司。
公司致力于提供居家养老全套解决方案，提供从老年陪护到临终关怀全方位的居家养老服务，同时也能满足个人独特的需求和偏好提供养老服务。
Home Instead采用加盟连锁、特许经营的模式。
目前HomeInstead共有640家加盟商，加盟商初始投资在10万-11.5万美元左右，这包括初始一次性加盟费、租金、运营成本等。
加盟商净利润率平均水平在12%-15%左右，新加盟商第一年平均收入约24.8万美元。
Apria healthcare group：医疗保健型居家养老领先企业Apria healthcare group是美国医疗保健型居家养老龙头公司。
公司拥有约2300人的医护团队，包括750名呼吸疾病护理医师、700名护士、775名药剂师以及100名注册营养学专家，每年为240万老年人服务，在全美50个洲有425个分支机构，能够覆盖全美98%人口。
Apriahealthcare group侧重于老年人家庭医疗辅助护理。
公司业务包括家庭输液、管道助食、睡眠辅助、呼吸道疾病护理、家庭医疗器械等。
各业务在全美市场均占据领先地位。
公司业绩稳定增长。
2013年前三季度公司实现营收18.12亿美元，同比增长1.69%。
公司主要收入来源于家庭输液、呼吸道疾病护理和睡眠辅助业务。
养老社区。
美国是世界上养老社区发展得最好的国家之一。
美国养老社区主要形式包括活跃老人社区（Active Adult Community）、独立生活社区（IndependentLiving Community）、协助生活机构/社区（AssistedLiving/Community）、失忆护理（Alzheimer’s Care）、专业理疗养老院（Nursing Home/Skilled Nursing Facility）、持续护理退休社区（Continuing Care Retirement Communities,CCRC）等。
由活跃老人社区到专业理疗养老院，护理的程度逐步加深、而相应的费用也逐步提高。
养老社区典范模式：太阳城模式、持续护理退休社区模式（CCRC）、REIT模式。
太阳城模式太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布（DelWebb）公司，上个世纪60年代在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，以“太阳城”（Sun CityCenter）命名，并直接带动了美国养老社区的建设。
太阳城这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。
目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。
太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。
太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。
考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。
太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95%，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。
由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。
但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。
在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。
太阳城模式涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，其多年来都是微利经营（毛利率低于20%）。
在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。
持续护理退休社区模式（CCRC）在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区（ContinueCare of Retirement Community，简称CCRC），由运营商主导，主打精细化管理服务。
这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。
其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。
根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000-6000美元/月。
特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。
CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。
全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。
CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55-65岁之间，在社区中有独立住所。
社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。
第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。
这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。
为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。
第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。
介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。
CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1：1。
为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。
这类模式的典型公司是BrookdaleSeniorLiving，为是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。
其他运营较为成功的企业有第二大运营商Emeritus senior living，2014年7月，Brookdale宣布与行业Emeritus 合并。