龙湖地产开发：产品定位总图研发

用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
单位 ㎡ ㎡ 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
车库
配套设施面积
70,523
21,799
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
总图研发心得（案例版）
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目录
• 剑指总图---定性之言 • 总图七剑---详解 • 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言：
• 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%， 那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那 么总图阶段就已将成本控制了50%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
1.1案例：北京唐宁ONE
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡ 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m 规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
容积率
2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度
67~100%
25~30% 32% 23% 10~15%
2.5层 2.5层 2.5层 别墅 别墅 别墅
间距
高层
重庆睿城项目案例
含金量高
容积率面积收益 地价外成本
＝容积率面积收益
＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用 各业态的容积率面积收益表
各业态指标比对： 业态 社区商业 底跃1~3层 电梯顶跃 无电梯顶跃 3层 普通联排2.5层 合理容积率 2~3 0.6~0.75 覆盖率 55~100% 30~35%
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
7+1 5+1
替代
电梯花园洋房≥7 无电梯花园洋房 高层（12~33层）
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
25~30%
2+1
替代
28~32% 15~20%
2 1
5 4 3 2 1
7 6 5 4 3 2 1
联排
无电梯洋房
电梯洋房
规划布局分析
成都郫县新城案例 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的 户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。
1.2用足建筑密度
精品公寓：挡光 住宅作为商业指 标
在阴影区部分的 作为商业指标 • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积
北京唐宁ONE
•多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
北京唐宁ONE
•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
520300.00㎡
各业态市场分析
含金量高
容积率面积收益 地价外成本 业态 社区商铺 50~250㎡
成都郫县新城案例
＝容积率面积收益
＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表 预计建面价格 10000/ ㎡ 预计地价外成本 1887 / ㎡ 容积率面积收益 8113元
项目 1 2 3 4 5 容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 6 6.1.1 6.1.2 7 可租售 建筑面积 住宅 公建 总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
数量 56,900 46,277 3.9 1,508 276,998 179,996 97,002 255,199 145,061 110,138
4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后 剩余的容积率为高层。
总体规划业态配比
规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
成都郫县新城案例
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8 1、联排别墅占地较大，但不易出面积
成都郫县新城案例
效果图
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标 总用地面积（算容积率 的基数） 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 可建设用地面积 可建设地上面积 容积率 建筑密度 106690㎡ 虎 溪 河
8395㎡
建设用地
98295㎡
市政停车场
160035㎡
建设用地 1.5 ≤30％
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
功能分区
成都郫县新城案例
社区商业
多层返迁房
34层高层
景尚景（高层）
电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡
预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡
预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡
容积率面积收益 7300元 2400元
大院别墅 200~250㎡
花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
8000/ ㎡
5500/ ㎡
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡
13000/㎡
12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡
2000/㎡
1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡
11000元
10040元 9040元 4750元
34高层83~130㎡
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
阁楼平面
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
剖面图
“掏干吃净” ---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
成都郫县新城案例
地上建筑面积 520295 高层建筑面积 370355 花园洋房 141690 售楼处（商业） 1500 商业建筑面积 6750 地下建筑面积 211365.98 车库设备面积 176210.31 地下赠送面积 26255.67 物管用房 1400 自行车库 7500 建筑基地面积 36540 建筑密度 30.00% 住宅建筑密度 26.00% 容积率 4.125 A区容积率 4.2 B区容积率 4 住宅可售面积 512045 商业可售面积 8250
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
3450 / ㎡
2750 / ㎡
4550元
2750元 1200元
4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院 别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
绿地率
≥30%
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率
产品业态组合有： 1、商业＋洋房
重庆睿城项目案例
7层
7层
7层
7层
2、商业＋联排/大院＋高层
3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
洋房
洋房
洋房
洋房
20.5层 各业态对应的容积率及密度：
业态
社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
总图设计七剑
• • • • • • • 用足指标 ---青干剑 货值最大化 ---由龙剑 复制模块 ---天瀑剑 配套用房最小化 ---舍神剑 赠绿规划和底层挖掘 ---竞星剑 控制地库 ---莫问剑 减少入口 ---日月剑
造总 ，图 可精 以细 突化 破的 项研 目究 价， 值景 的观 天精 花细 板化 。的 营
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
地 块 经 济 技 术 指 标
126139.64㎡ 净用地面积 建设用地 111.32亩 15米和40米代 征绿地 建设用地 77.88亩 容 积 率 建筑密度 绿 地 率 4.1 ≤30％其中住 宅26% ≥30% 地上可建设面 积 40728.70㎡