龙湖地产集团项目开发流程图
房地产项目工程管理(龙湖)PPT课件
——
——
参加面谈
参加面谈
抽查
抽查
参加面谈
现场考察、 参加面谈
参与面谈 及考察
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
抽查
抽查
参与面谈 及考察
抽查
参与面谈 及考察
抽查
参加面谈和 参加考察和ห้องสมุดไป่ตู้
考察
面谈
抽查
参加面谈和 参加考察和
考察
面谈
参与面谈及考 察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
组织评审
组织评审
由招标经办人收集评审意见，并汇总 评审得分；
加面谈
组织考察 和面谈
参与面谈 及考察
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和 参加考察和
考察
面谈
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和考 察
组织考察
和面谈19
工程管理架构 工程计划管理 工程技术管理 工程师能力管理11/3/2019
分供方管理——对同路人的管理（分供方评价体系）
分供方评判的目的： 建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源； 通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，
抽查
参加面谈、 参加考察和
抽查考察
面谈
参加面谈，抽 参加现场考 参加现场考
查现场考察
察与面谈
察和面谈
参与面谈 及考察
参加面谈、抽 查考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
部门经理 ——
造价采购部 成本经理 组织面谈
抽查
组织面谈
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考察 、组织面谈
房地产开发全过程15个核心阶段流程图
递交勘察报告于设计院
组织审查初步设计方案图纸
组织初步设计方案专家审批会
初步设计方案审核意见
评定最佳初步设计方案， 满足政府及建设单位要求
8
勘察及初步设计工作流程
景观设计单位出 具设计方案
景观设计单位作 深化景化设计
组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、 营销、预算等观点考虑方案
13
申办《建设工程施工许可证》工作流程
建设单位申请市政管 线工程规划设计要求
规划管理部门核定市 政管线规划设计要求
向城市测绘部 门晒印综合管 线图
建设单位委托设计单 位进行管线工程设计 及送审方案
按意见修改
规划管理部门审定市 政管线工程设计方案
征求有关专业 管线管理部门 意见
建设单位申请《市政管线 建设工程规划许可证》
11
设计院进行施工图设计
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设单位成立招标小组 招
标 成立评标决策小组
准
备
招标登记
招标办审核招标项目登记表
编制招标文件
审核招标文件
投标单位资质预审 进
发招标文件通知书
投标单位领取标书
行
组织现场踏勘及答疑会 招
编制招标补充及修正文件 标
核准招标补充文件
接收标书文件资料
初步设计 阶段
建委召开初步设计评审会
取得扩初批文
报建
环保、环卫、 交 警 、卫 生 防 疫 人 防 、防 震 等部门审施
工图通过
施工图设计阶段
施工图会审 3
成立招评标小组
施工图充备
监理单位、总包 单位招投标
项目开发整体操作流程（三）建设实施
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表序号计划级别工作项WBS结构一、土地获取JT-01集团取得国土证WBS结构二、项目启动JT-02集团组建项目团队DQ-01地区确定建筑方案、精装方案设计单位DQ-02地区确定施工图设计单位JT-03集团商业研策定位会成果审批通过JT-04集团完成商业总图及概念平面DQ-03地区确定各市政专项方案JT-05集团启动会成果审批通过DQ-04地区提交目标成本（启动版）DQ-05地区编制物业前介计划及交底WBS结构三、设计及报建JT-06集团方案设计成果政府相关部门审核通过DQ-06地区提交目标成本（基准版）DQ-07地区完成初步勘查DQ-08地区完成基坑支护方案设计及论证DQ-09地区取得建设用地规划许可证JT-07集团完成业态落位及铺面划分（初设版）DQ-10地区完成初步设计JT-08集团取得消防审查报告JT-09集团初步设计成果政府相关部门审核通过DQ-11地区电梯及扶梯参数确定JT-10集团完成业态落位及铺面划分（施工图版）JT-11集团取得建设工程规划许可证DQ-12地区完成施工图设计（施工正式版）DQ-13地区施工图预算审批完成JT-12集团完成幕墙招标图设计DQ-14地区完成景观方案设计DQ-15地区完成精装修方案设计JT-13集团完成室外灯光方案设计DQ-16地区完成室内灯光方案设计DQ-17地区完成导视方案设计DQ-18地区完成弱电方案设计DQ-19地区完成室内综合管网设计JT-14集团完成采光顶方案设计DQ-20地区完成车库划线设计WBS结构四、施工准备及施工DQ-21地区提交招标采购计划JT-15集团总承包单位定标JT-16集团取得施工许可证JT-17集团基坑支护及土方工程开工DQ-22地区完成土方及妆基施工JT-18集团主体结构施工至正负零JT-19集团超市、影院、冰场主力店合同签约完成JT-20集团招商启动会DQ-23地区幕墙施工单位定标DQ-24地区土建总包向机电施工单位移交场地JT-21集团主题结构封顶DQ-25地区完成屋面防水施工DQ-26地区完成采光顶封闭施工JT-22集团完成商业公区精装修样板段施工DQ-27地区完成扶梯安装DQ-28地区完成货梯安装JT-23集团已签约主、次力店交房条件交底及确认DQ-29地区已签约餐饮商铺交房条件交底及确认JT-24集团完成外装施工DQ-30地区完成夜景照明施工JT-25集团全部招商达到30%DQ-31地区完成消防系统施工DQ-32地区完成生化池、隔油池安装DQ-33地区完成机电综合测试JT-26集团全部招商达到60%WBS结构五、市政及配套DQ-34地区正式通水JT-27集团正式通电JT-28集团具备供热条件JT-29集团正式通气到厨房末端DQ-35地区道路面层施工完成WBS结构六、公共区域精装修工程DQ-36地区土建总包向公区精装单位移交场地DQ-37地区公共部位精装修施工完成DQ-38地区商管、物业用房移交WBS结构七、验收及移交JT-30集团消防验收JT-31集团向主力店移交精装场地JT-32集团开业启动会JT-33集团规划验收JT-34集团竣工验收及备案DQ-39地区主力店精装修施工完成DQ-40地区商铺精装修施工完成DQ-41地区室外景观施工完成WBS结构八、开业JT-35集团开业仪式JT-36集团项目后评估前置任务交付物建设工程规化许可证取得前30天证件扫描件开业前44个月OA公告页面截屏开业前44个月合同审批OA链接组建项目团队后1个月合同审批OA链接开业前42个月商业研策定位会成果商业研策定位会审批通过后1个月商业总图及概念平面图会审纪要商业研策定位会审批通过后1.5个月市政专项方案会审纪要商业研策定位会审批通过后3个月商业启动会成果启动会审批通过后5个工作日目标成本（启动版）审批页面截屏启动会审批通过后20日物业前介计划启动会审批通过后1个月方案审核意见报告扫描件方案设计成果审核通过后30个工作日目标成本（基准版）审批页面截屏初步勘查报告封面扫描件基坑支护图纸会审纪要证件扫描件方案设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（初设版）方案设计成果审核通过后2个月初步设计图纸会审纪要初步设计完成后1个月消防审查报告扫描件方案设计成果政府审核通过后3个月初步设计审核意见报告扫描件初步设计成果审核通过后2个月电梯及扶梯参数表初步设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（施工图版）证件扫描件初步设计成果审核通过后5个月施工图会审纪要施工正式版施工图完成后60日目标成本（施工图预算调整版）审批页面截屏初步设计成果审核通过后6个月幕墙招标图纸会审纪要方案设计成果审核通过后2个月景观方案会审纪要方案设计成果审核通过后2个月精装修方案会审纪要幕墙招标图设计完成前3个月室外灯光方案会审纪要精装修方案设计完成后3个月室内灯光方案会审纪要与精装修方案设计同步完成导视方案会审纪要初步设计成果审批通过后2个月弱电方案会审纪要与施工图设计同步完成管网综合图纸会审纪要与精装修方案设计同步完成采光顶方案会审纪要开业前6个月车库划线图纸会审纪要初步设计成果审核通过后2个月招标采购计划表开业前34个月定标报告链接证件扫描档开业前33个月现场形象速度照片开工后6个月现场形象速度照片开工后12个月现场形象速度照片开业前21个月主力店签约合同审批页面截屏开业前21个月招商启动会成果审批链接开业前20个月定标报告链接开工后15个月移交文件扫描档主体结构施工至正负零后5个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场点评纪要主体结构封顶后5个月现场形象进度照片开业前12个月现场形象进度照片开业前12个月会议纪要开业前9个月会议纪要主体结构封顶后8个月现场形象进度照片完成外装施工后2个月现场形象进度照片开业前8个月商业CRM系统截屏开业前7个月现场形象进度照片开业前6个月现场形象进度照片开业前6个月开业前4个月商业CRM系统截屏开业前8个月开业前8个月开业前8个月开业前1个月开业前2周现场形象进度照片主体结构封顶后3个月移交文件扫描件开业前6个月现场形象进度照片开业前4个月移交文件扫描件开业前6个月证件扫描件开业前6个月移交文件扫描件开业前4个月开业启动会成果审批链接开业前3个月证件扫描件开业前2个月证件扫描件开业前1个月现场形象进度照片现场形象进度照片现场形象进度照片项目基准点开业后3个月项目后评估成果责任岗位责任部门项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目成本经理造价采购部项目物业经理物业公司项目投资发展经理投资发展部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目招商经理商运部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目招商经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目成本经理造价采购部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目招商经理商运部项目成本经理造价采购部项目负责人运营部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目商运技术负责商运部项目商运技术负责商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目负责人运营部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部商业运营经理商运部项目景观经理工程部项目负责人运营部项目负责人运营部。
龙湖地产集团项目总培训 --项目全周期运营管理
负责人
负责人
商业 负责人
专
专
业
业
模
模
块
块
X 1
客 户
A项目 项目总监
B项目 项目总监
C项目 项目总监
A项目
A项目
客服经理 报建经理
B、C项目 B、C项目 客服经理 报建经理
A项目 研发经理
B项目 研发经理
C项目 研发高级经理
D、E项目 项目总监
D、E项目 D、E项目 客服经理 报建经理
D、E项目 研发高级经理
房地产全运营流程管理
龙湖集团运营部
部门 – 文件名 1
课程目标
✓ 了解龙湖项目运营管理架构、流程； ✓ 了解龙湖项目运营不同阶段的管理要点； ✓ 熟悉龙湖大运营体系管理要求； ✓ 了解项目运营关键指标; ✓ 项目风险管理分享
龙湖集团运营部 2
目录：
前言
项目投资拿地阶段的运营管理 项目启动阶段的运营管理 项目开工阶段的运营管理 项目首次开盘的运营管理 项目建设施工阶段的运营管理 项目竣备交付阶段的运营管理
需在OA上建立项目门户
数据录入
管理报表
• 项目概览 • 项目身份证 • 供货 • 销售及回款 • 楼栋信息
• 项目信息报表 • 面积报表 • 供货及去化报表 • 货龄表 • 签约认购表 • 回款表 • 待办处理统计表
龙湖集团运营部 19
2 项目启动---团队组建
直接上级
运营负责人 项目总监
直接下级 （双向汇报）
部门 – 文件名 17
2 项目启动---团队组建
前提：土地获取
指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地 日或土地收购协议签署日
原则：
龙湖地产集团项目阶段性成果定义及审批流程表(2010版)
项目投资分析
模型（方案版）》设计成果》同步提交
计阶段
项目景观概念设计任务书及研
项目目标成本（方案版）》后15个工作日
内
计阶段
计阶段景观方案设计
任务书》合同签订前
计阶段
项目初步设计
成果》
后15个工作日
内
备阶段标准》
段项目精装修初步设计任务书》计合同签订前
房阶段
商业移交方案
》
据租赁合同定的交房范
围、标准及时间，商运公
司在向承租方移交前，形
成《商业移交方案》。
投诉报事以及作内容包含：直接反映
到集团公司或区域地产公
司的投诉报事以及媒体负
域公司投资分析专员
域公司研发
司成本管理专员
域公
司研发专员总
总
域公
司研发
专员
司营销专员
域公
司研发
总
运公司
域公司营销。
龙湖地产管理流程图(231)页
2
3 明确产品/服务 关键成功因素 针对关键指标， 与竞争对手产品 作比较 泰丰产品的优 势和劣势分析 6 评估产品的市场 /竞争机会 制定市场、竞争 分析报告 结束 评估市场分析报 告 7 审核报告并通报 有关部门
流程名称：市场/竞争分析流程 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 1. 2.
流程名称：公司战略实施流程说明（续） 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 工作内容的简要描述 战略发展部对各部门进行考核 人力资源部对各部门员工进行考核 各部门达到或完成计划目标 各部门没有达到目标 各部门对绩效人进行惩罚 绩效人修正调整自己的工作方式和发法 各部门的目标支持公司的整体目标 部门内部对好的绩效人进行激励 经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励 重要输入 重要输出 考核结果 考核结果‘ 胜利的结果 失败的结果 批评、教育 工作调整 局部目标支持总目标 精神激励 物质和精神激励 相关表单
规划设计部
总经理办公会
1
产品研发 N
Y
4 产品定位报告 5
Y
10
市场定位报 告
6
7 8 可行性分析 结束
制定项目的捆绑策略
流程名称：项目市场定位流程说明 流程编号： 流程拥有者：战略发展部
流程步骤 1. 2. 3. 4. 5. 6. 工作内容的简要描述 通过市场/竞争分析报告，初步确定项目的目标细分市场 通过对样本顾客群（包括潜在顾客群）的访谈，了解哪些属性是决定性 的属性 了解样本顾客群（包括潜在顾客群）对不同属性的看法。 了解什么样的业务特性组合是顾客最为偏好的 通过第3、4步的访谈，确定项目的定位 分析当前的项目定位是否符合目标细分市场的需求 制定项目的定位策略。包括目标的细分顾客群是什么，业务需要具备的 特性是什么，以及通过什么样的渠道进行销售等等。 产品定位策略的制定需要征求研发、市场、运作和销售等各个部门，甚 至关键客户的意见 外部客户信息 重要输入 重要输出 初步目标市场 业务属性 相关表单
龙湖地产集团标准工序及工期已看
项目进度计划标准工序（仅供编制参考）一、土地拓展阶段标准工序及工期1、投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点。
编号WBS任务名称 投资决策工期 前置任务责任部门45d土地前期调研目标地块重要事项调研 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 总经办 总经办 总经办 总经办 开发部2 1.13 1.1.1 地块现状调查4 1.1.2 规划情况调查 51.1.3国土权属调查 5d 3 4 1 5d地块周边重要信息调研5d 7 8 5d编制项目技术经济分析报告5d 6 1012 3.1 13 3.2 14 3.3 153.4提交审批资料 组织董事会投资审核会 获得投资委员会审核决议文件 确定投标价格及策略2d 12 13 145d 2d2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
任务名称工期前置任务责任部门 备注开发部开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部2 1.1 土地公示3 1.2 土地竞拍 41.3取得中标通知书2 3 4 5 630d 30d 115d40d84.1确定还建房方案9 4.2 签定联合开发合同 104.3办理变更手续30d 45d8 9开发部 开发部3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
编号 WBS 阶段 交地11地块内施工障碍物拆除105 d任务名称工期前置任务责任部门备注24 2 拆迁5 2.1 签定拆迁合同6 2.2 办理拆迁许可证7 2.3 完成拆迁 5 68 3 交地1、4开发部 关键93.130 d项目部 98 开发部 开发部 开发部 开发部30 d30 d 30 d12 4.1 道路协调 134.2水、电协调4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
编号 WBS 阶段取得设计条件 1 1 取得设计条件 21.1取得地形现状图任务名称工期 前置任务 责任部门 备注2 1开发部 开发部 开发部 开发部5 2.1 提出控规调整需求6 2.2 确定控规调整方式 72.3取得控规调整结果5 630 d二、报建阶段标准工序及工期重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
房地产项目开发基本流程(图解)
申领《建设用地 规划许可证》
二、项目前期准备阶段（策划方案）
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的； 《施工许可证》是由建设单位（即开发商）而不是有施工单位负责 申领； 在开工前办理。未经许可，不得擅自开工；
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
房地产项目开发流程图
房地产项目开发流程四阶段：一、项目立项阶段 二、项 目前期准备阶段 三、项目具体操作阶段 四、项目后续服务阶 段
一、项目立项阶段（可行性报告）
投资机会研究
《选址意见书》是项目进行设计、开发和管理的重要依据； 申领《项目选址意见书》时需向主管部门提交地址申请报告、有效 的项目建议书等； 《项目立项批文》是有计划管理部门颁发，确认开发项目通过审 核，是可以进行开发建设的文件； 申领《项目立项批文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项 申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等 首先对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了 解和市场情况的调查以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行综合 分析预测，找到最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据
使土地(生地)在通过一级开发后，能达到具备上水、雨污水、电力、暖 气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速 开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、 通热力以及场地平整。 房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符 合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证 ↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓ 办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
龙湖集团项目开发完全手册范本
房地产项目开发完全手册-开发目录一、征地1、地理位置………………………………………2、地质地貌状况………………………………………3、土地面积及红线………………………………………4、四邻状况………………………………………5、交通状况………………………………………6、土地权属状况………………………………………7、土地性质………………………………………8、地表建筑、构筑状况………………………………………9、城市配套………………………………………10、周边环境………………………………………11、时事政策………………………………………12、土地价格………………………………………13、征地手续………………………………………14、土地SWOT分析………………………………………15、可行性论证………………………………………16、开发能力评判………………………………………17、实施征地………………………………………目录一、征地2、地质地貌状况………………………………………3、土地面积及红线………………………………………4、四邻状况………………………………………5、交通状况………………………………………6、土地权属状况………………………………………7、土地性质………………………………………8、地表建筑、构筑状况………………………………………9、城市配套………………………………………10、周边环境………………………………………11、时事政策………………………………………12、土地价格………………………………………13、征地手续………………………………………14、土地SWOT分析………………………………………15、可行性论证………………………………………16、开发能力评判………………………………………17、实施征地………………………………………二、项目前期1、立项管理………………………………………2、文物审批及处理………………………………………3、地质勘察………………………………………4、全程营销〔前期策划………………………………………6、施工图设计………………………………………7、人防审批………………………………………8、抗震审批………………………………………9、消防审批………………………………………10、绿化审批………………………………………11、城市配套审批〔水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等……12、建筑商与监理方选择………………………………………13、材料商选择………………………………………14、其他合作商选择………………………………………15、节能评定………………………………………16、融资及房贷等级资信………………………………………三、规划管理1、征地前规划管理………………………………………2、建审规划管理………………………………………3、施工规划管理………………………………………4、期间变更规划管理………………………………………5、测绘管理………………………………………四、报建管理1、报建申请………………………………………2、施工图审核………………………………………3、工程类别………………………………………5、抗震〔前期已办………………………………………6、质量监督委托………………………………………7、监理备案………………………………………8、安全监督审批………………………………………9、墙改审批………………………………………10、建设工程社会保险审批………………………………………11、职工意外伤害保险………………………………………12、水泥用散审批………………………………………13、砂石审批………………………………………14、城市基础设施配套审批………………………………………15、施工许可审批………………………………………五、预售及申报房贷1、预售审批………………………………………2、银行申报房贷审批………………………………………3、公基金贷款申报审批………………………………………4、信用担保合作………………………………………六、施工管理1、土建工程………………………………………2、水电暖通安装工程………………………………………3、物业配置配套及装饰装修标准………………………………………4、单位房屋预售面积的提供………………………………………6、材料合同管理………………………………………7、监理公司管理………………………………………8、图纸管理………………………………………9、阶段验收管理………………………………………七、竣工管理1、建筑工程竣工规划验收………………………………………2、建筑工程竣工消防验收………………………………………3、建筑工程竣工人防验收………………………………………4、建筑工程竣工绿化验收………………………………………5、建筑工程竣工质量验收………………………………………6、验收资料管理………………………………………7、竣工房产测绘………………………………………八、财务管理1、征地………………………………………2、项目前期………………………………………3、规划管理………………………………………4、报建管理………………………………………5、预售及申报房贷………………………………………6、施工管理………………………………………7、竣工验收管理………………………………………8、财务管理………………………………………⑴筹资管理………………………………………⑵成本与费用管理………………………………………⑶销售收入管理………………………………………⑷分配管理………………………………………九、全程营销〔后期营销推进管理1、销售周期划分及控制………………………………………2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施…………………3、各销售阶段广告创意设计及发布实施……………………4、销售培训管理………………………………………5、客户积累与管理………………………………………6、销售组织与日常管理………………………………………7、项目二次策划营销………………………………………十、销售合同管理1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容………2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间………………3、合同及认购书的签订………………………………………4、销售合同与财务的衔接………………………………………5、销售合同与阶段性促销的衔接………………………………………6、销售合同的履约监控………………………………………7、销售合同的存档备案管理………………………………………十一、产权产籍管理1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案〔办理大证…3、辖区派出所及办事处户籍登记备案………………………………………十二、物业管理1、物业管理公司的选择………………………………………2、物业管理公司与经营管理的兼容性………………………………3、物业管理公司介入项目时机………………………………………4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准………5、对销售人员进行物业管理培训……………………………………6、对准业主进行物业管理公关服务…………………………………7、项目开发期间合理建议………………………………………8、物业管理服务可参照的所有法律法规……………………………9、制定本物业管理规章制度与行为准责………………………………………10、提供项目销售过程所需物业管理资料………………………………………11、物业交接工作………………………………………12、物业维修工作………………………………………十三、物资与材料采购1、主材采购………………………………………2、辅材与安装工程………………………………………十四、相关法律事务1、建立完善的合同管理体系……………………………2、建立律师项目跟踪制…………………………………3、对即时性公告、通知、催办单的管理………………一、征地1、地理位置：⑴明确路段建筑社区备案编号,以确定项目具体地点。
龙湖地产项目全周期运营管理最新PPT课件
项目总监-岗位设立目的
在项目运营过程中（项目获取土地－交房后半年内），贯穿职能，实行强协调， 参与项目目标制定及运营决策，达成计划、管控风险，带领团队最终实现项目 成功标尺。
龙湖集团运营部 37
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点
运营职能架构
项目总岗位职责
问题与思考
项目总的关键工作职责及关键素质能力 要求是什么？
3、对总经理要求高：强专业、管理能力
1、岗位配置多 2、人员汇报关系需平衡
龙湖集团运营部 27
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
职能与项目的关系
取得土地
以职能为主
启 动 会
以项目为主
项目总岗位职责
交付、开业后6个月
“管、帮、带”
“职能与项目间的转手”
集团
汇报
战略评价体系
地区公司
汇报
BSC指标分解
项目总
汇报
定性+定量指标（运营评价体系）
项目7+1团队： 研发经理
工程经理
成本经理
营销经理
……….
……….
龙湖集团运营部 30
2 项目启动---组织架构
职能型及矩阵型组织 龙湖矩阵型组织特点 大运营体系职能架构
项目总岗位职责
运营部
运营中心
客服中心
商业开发中 心
投资重点
土地整理流程
投资流程
评 审
投委会
龙湖集团运营部 15
项目全周期运营管理轴线图
启动阶段各职 能工作
启动会 定位会
组织架构
团队组建
项目启动
房地产项目开发全流程图
房地产项目开发全流程图1.市场调研和可行性分析：首先需要进行市场调研，了解需要开发的房地产项目所在地区的市场需求和潜在竞争对手。
同时进行可行性分析，确定项目是否有利可图。
2.土地拿地：在确定了项目的可行性后，需要寻找适合的土地并进行购买或租赁。
这一步需要注意土地的位置、规模、用途和法律手续等。
3.规划设计：完成土地拿地后，需要进行项目规划和设计。
这一步需要考虑项目的用途、风格、建筑设计、景观规划等。
4.筹资和融资：一旦规划设计完成，就需要进行项目筹资和融资。
这包括确定项目的总投资额、寻找投资者或融资渠道，并达成资金支持的协议。
5.批准和审批：在筹资和融资完成后，需要获取相关政府部门的批准和审批。
这包括土地使用权、建筑规划许可证等。
6.施工和建设：一旦获得审批的许可，就可以进行房地产项目的施工和建设。
这一步需要组织各种资源，包括劳动力、材料和设备等，并进行项目管理和监督。
7.销售和营销：在施工和建设过程中，可以同时进行销售和营销活动，吸引潜在买家或租客。
这可以包括广告宣传、展示中心的建设和销售团队的组建。
8.交付和验收：项目竣工后，需要进行交付和验收。
这包括向买家或租客交付房屋或商业空间，并进行相关的验收手续。
9.运营和管理：一旦项目交付完成，需要进行房地产项目的运营和管理。
这包括维护房屋设施、管理租金或收入、处理客户投诉等。
10.售后服务：房地产项目的开发过程还包括售后服务。
这包括为买家或租客提供售后保修、维修和其他相关服务。
以上是房地产项目开发的全流程图。
从市场调研和可行性分析开始，到土地拿地、规划设计、筹资和融资、批准和审批、施工和建设、销售和营销、交付和验收、运营和管理、售后服务，每个步骤都是非常重要的，并且需要具备专业的知识和技能来完成。
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①
②寻找拟建投资地块
投资分析、编制项目建议书代可研报告
1天（计委）
总体规
⑥⑿划方案设计
45天
a 、项目⑦
⑩
规划意见书天（规委）
项目立项
23天（市计委、市建委开发办）
22天（市规划院、规委）
⑧⑨委托钉桩
10天（规委、测绘院）
用地会审议及
o
、？？城规划图h、拆迁或土地补偿费
人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得）
20天（评估单位）
地价款（2003.06.10已交）
（33）
24）
27）征地审核
电信方案咨询
供电方咨询20天
供水方案咨询20天
市政项目方案综合设计有线电视方案咨询20天 10人
道路方案咨询20天热力方案咨询20天
（20）
（28）
雨、污水方案咨询20天
（39）
l 、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复
项目综合方案审定 15天
a 、建设项目规划审批报表
b 、市政项目综合方案
c 、审定方案总图及道路方案
d 、市政各专业项目咨询方案
（（37）
出各专业竣
（54）（58）
工图
b、施工合同 b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表
c、地名办批复 c、建设项目环境保护验收监测报告
d、
物业管理公约
批复
e、
外商投资企业
批准证书，企
业成立合同，
营业执照
f
、临时国有土
地使用证，国
有土地使用权
出让合同，出
门金缴纳证明
g
、建设工程规
划许可证
h
、建设工程施
工许可证
I
、预售房价款
监管协议书，
投资总额达
25%以上证明
材料
j、预售商品房
面积测量报告
和分摊部位的
说明、各层平
面图
k、关于涉外
项目国家安全
审查的批复
l、市政府征地
批复
m、预售商品
房型图，装修
标准和设备简
介
有土地使用证）
市政各专业
施工图设计
,
（60）
30天
（62）
（56）
办理建设工程规
划许可证
13天
办理开工证
11天
文件
（6365）竣工验收天建委
f 、公用建筑面积、分摊面积的材料
g、国有土地使用证或土地来源证明
开工证
（64）11天。