惠州汤泉项目出让收购案

现金流分析
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
项目 现金流入 销售收入 股东投资 银行贷款 现金流出 收购成本 指标费 土地出让金 综合开发成本 管理、运营费用
投资总额 1,040,689 1,007,689 33,000 440,446 36,000 23,650 28,394 235,510 40,308 76,584 450,182 425,432
产权式酒店及24,761平方 2.该项目在行业内整体 高尔夫物业 出让报价：10 亿元。 156亩商住用地
澳达房产 946亩已征地块
项目指标
序 1 2 3
项目 用地性质 容积率 总建筑面积 建筑面积（㎡） 156亩 别墅（㎡） 高层（㎡） 商业及公建（㎡） 地下车库（㎡） 建筑面积（㎡） 946亩 别墅（㎡） 高层（㎡） 商业及公建（㎡） 地下车库（㎡）
楼盘名称
五矿哈施塔特
佳兆业东江新城
瑞亨半山1号
光耀城
钓鱼台
悠兰山
保利山水城
雅居乐白鹭湖
区域
博罗
博罗
博罗
惠阳
博罗
博罗
博罗
惠城
产品类型
别墅
别墅
别墅、洋房
别墅、高层
高层洋房
别墅、多层
别墅、多层
别墅、高层
主力户型（㎡）
200-330
237-290
140-330
205-230
97-170
300-430
洋房：127-145 洋房：100-130 别墅：270-320 别墅：170-240

下半年开发156亩项目二
期100亩用地
方案二
投资测算
序号 1 2 3 4 5 6 项目 （156亩+946亩两块地）收购成本 土地指标费 土地出让金 开发成本 管理、运营费用 合计 小计（万元） 36,000 23,650 28,394 235,510 40,308 363,862 单价 327元/㎡ 25万元/亩 300元/㎡ 2,000元/㎡ 4% 计算基础 1,102亩 946亩 946亩 1,177,551㎡ 总销售额
数据 商住用地 1.5 1,102,551 156,078
78039 62431 15608 15000
4
5 6 7 8 9 10 11 12 13
50% 40% 10%
946,473
520560 378589 47324 60000
55% 40% 5%
测算成本依据
序号 1 2 3 4 5
项目 收购成本 土地指标费 土地出让金
2012年
2013年
2014年
2015年—2020年
开发156亩首期50亩 启劢资金：3.3亿元 （含2.6亿元收购成本） 首期开发销售，回笼销 售收入约 4亿元
销售156亩项目二期， 产生销售收入 9.4亿元 946亩用地1年半完成 拿地，利用156亩用地 的销售回笼资金支付剩 余1亿元收购款，土地 款及指标费 利用回笼资金支付剩余 土地款及完成946亩土 地开发
骏园投资
马小灿
汤泉高尔夫俱乐部 注册资本：1000万美元
港商杨亨显
项目证件
高尔夫营业执照 高尔夫球场土地证
会所房产证
酒店土地证
来盛工商认证
骏园投资营业执照
委托授权书
二、编制说明
出让价
方案
出让 一 澳达房产
项目
156亩商住用地
出让价
2.6 亿元
备注
已缴纳土地出让金，签订出让合同，使 用权70年，现剩余66年。 已缴纳土地出让金，签订出让合同，使 用权70年，现剩余66年。
亿元
方案一
投资测算
序号 1 2 3 4
项目 收购成本 开发成本 （含地下室） 管理、运营费用 合计
小计（万元） 26,000 34,216 5,367 65,582
单价 1,666元/㎡ 2,000元/㎡ 4%
计算基础 156亩 171,078㎡ 总销售额
156亩用地收购成本为2.6亿元；项目单方综合开发成本约为2,000元/㎡，管理及运营费用 按总销售额的4%计算。
单价 3.6亿元 25万元/亩 300元/㎡ 2000元/㎡ 4%
计算基础 156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元） 946亩用地（指标费） 946亩用地（楼面地价） 含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、 建安成本、丌可预见费等，丌含装修不财务费用。 总销售额
综合开发成本
管理、运营费用
售价预测
惠州汤泉高尔夫项目
出让/ 收购方案
一、背景介绍 二、编制说明 三、出让/ 收购方案对比
一、背景介绍
Leabharlann Baidu
资产主体
三大资产主体
A 惠州汤泉高尔夫俱乐部有限公司
B 惠州市来盛房地产开发有限公司
C 惠州市澳达地产发展有限公司
高尔夫俱乐部
会所
汤泉春天高尔夫酒店
骏园春天高尔夫公寓
156亩用地
946亩已征地
资产主体（实 景）
总建面（平方米）
开发期（年） 开发总投资（万元） 股东资金投入（万元） 税后销售利润总额（万元） 税后总投资回报率 税后资本金投资回报率 税后资本金年投资回报率
156,078
2.5 65,582 33,000 43,791 67% 133% 53%
出让/ 收购 二：156亩+946亩用地
开发计划
156亩+946亩两块用地收购成本为3.6亿元；946亩用地土地指标费25万元/亩，楼面地价300元/㎡； 单方综合开发成本约为 2000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。
方案二
销售预测
序号 1 2 3 3 4 5 6 7 8 9 项目 别墅 高层 地下车位 总销售额 开发成本 开发费用 增值税/营业税及附加 税前利润 所得税 小计（万元） 778,179 220,510 9,000 1,007,689 323,554 40,308 76,584 567,243 141,811
2012年 33,000 33,000 32,843 26,000
2013年 40,250 40,250 21,777
2014年 93,916 93,916
2015年 104,823 104,823 67,992 3,400 8,041 14,197 30,194 4,193 7,967 27,623 68,859
三、出让/ 收购方案对比
出让/ 收购 一：156亩用地
开发计划
2012年
2013年
2014年

开发首期50亩 启劢资金：3.3亿元 （含2.6亿元收购成本）

首期开发销售，回笼销 售收入约 4亿元

销售项目二期，产生销 售收入约 9.4亿元

下半年开发项目二期100
亩用地

项目税后利润约为 4.3
（2014年共支付约3.6亿元），从而实现项目的滚劢开发。
方案二
财务指标
序号
项目
容积率 总建面（平方米） 开发期（年） 开发总投资（万元） 股东资金投入（万元） 税后销售利润总额（万元） 税后总投资回报率 税后资本金投资回报率 税后资本金年投资回报率
2014年 93,916 93,916
32,843 26,000 6,843 -
21,777
21,159
17,108 1,610
10,265 3,757
还款及相关财务费用（年息10%） 预征营业税及增值税(7.6%) 所得税后净现金流量 累计税后净现金流量
118 118
3,059 13,855 13,972
60,216 5,367 10,197 销售收入 58,387 14,597 税前利润 43,791
25% 7.6%
别墅均价按13,000元/㎡，高层销售均价按5,000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为 13.4亿元，税后利润约为 4.3 亿元。
方案一 现金流分析
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
销售单价（元/㎡）
9000-15000
12000
9000
11000-15000
未售
11000-15000
洋房：45005000 别墅：70008000 环山
洋房：5200 别墅：1200015000
项目特色
奥地利小镇
五星级酒店 体育公园
湖景
湖景
超高层高
环山
高尔夫、湖景
从本案周边楼盘可以看到，五星级酒店、高尔夫及湖景对于售价有较大影响，可提升约20%-30%。 本案独有18洞高尔夫球场，五星级酒店、温泉等豪华配套，结合周边的市场情况，别墅均价设定为 13000元/㎡，高层均价设定为5000元/㎡。
a.高尔夫球场 d.高尔夫会所
b.汤泉昡天高尔夫酒店 e.骏园昡天高尔夫公寓
c.156亩用地 f.946亩用地
a
b
c
d
e
f
股东结构
三大资产主体股权结构图
澳达地产 注册资本：204.84万元
75%
澳达实业(深圳）
25%
来盛房地产 注册资本：4779.6万元
香港龙显投资
44.8% 汤泉实业 4.2% 0% 台商许凯南 42.7% 28.57%
30,194 5,591 10,622 70,018 138,877
30,194 6,289 11,950 81,601 220,477
30,194 6,289 11,950 81,601 302,078
40,259 6,289 11,950 74,052 376,130
40,259 6,289 11,950 74,052 450,182
2016年 139,764 139,764 46,407
2017年 157,234 157,234 48,433
2018年 157,234 157,234 48,433
2019年 157,234 157,234 58,498
2020年 157,234 157,234 58,498
57,565 6,600 15,609 14,197
税前利润 25% 销售收入 7.6%
单价（元/㎡） 13,000元/㎡ 5.000元/㎡ 5万元/个
计算基础（㎡） 598,599㎡ 441,020㎡ 1,800个 1,102,551㎡
税后利润
425,432
别墅均价按13000元/㎡，高层销售均价按5000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约 为100.7亿元，税后利润约为 42.5亿元。
6,843 118 118
17,108 1,610 3,059 13,855 13,972
10,265 3,757 7,138 27,263 41,236
还款及相关财务费用（年息10%） 预征营业税及增值税(7.6%) 所得税后净现金流量 累计税后净现金流量

2012年需投入3.3亿元作为启劢资金，含支付首期收购费用2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。 2014年开始获取946亩的用地指标，剩余的1亿元收购款将根据实际获取节点进行支付，本测算中按1.5年完成。 2013年开始销售，2020年完成销售，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为 42.5亿元项目的开发周期约为9年。 2014年利用156亩用地产生的现金流量（156亩用地总销售收入约 13.4亿元），支付946亩用地的指标费及出让金
156亩商住用地 出让 二 澳达房产 3.6 亿元
946亩已征地块
营业执照 汤泉高尔夫俱乐部 800亩高尔夫球场土地 会所 出让 三 （整体打包） 来盛房地产 1.项目由天正代理,整体 出让价：8.2 亿元。
仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、 出让金(约5.2 亿元)等 经营许可证：期限30年，现剩余11年。 土地使用权30年，到2026年12月止， 剩余14年 5层，共13040.94平方，独立房产证 独立产权证 已缴纳土地出让金，签订出让合同，使 用权70年，现剩余66年。 仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、 出让金(约5.2 亿元)等
7,138 54,568 68,541

2012年需投入3.3亿元作为启劢资金，含收购成本2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。 2013年开始销售，2014年完成销售，总销售额约为13.4 亿元，项目的开发周期约为2.5年。
方案一
财务指标
序号
项目
容积率
指标 1.5
1
2
3 4 5 7 8 9 10
方案一
销售预测
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 别墅 高层 地下车位 总销售额 开发成本 开发费用 增值税/营业税及附加 税前利润 所得税 税后利润 小计（万元） 101,451 31,216 1,500 134,166 单价（元/㎡） 13,000元/㎡ 5,000元/㎡ 5万元/个 计算基础（㎡） 78,039㎡ 62,431㎡ 300个 156,078㎡
项目 现金流入 销售收入 股东投资 银行贷款 现金流出 收购成本 综合开发成本 管理、运营费用
投资总额 167,166 134,166 33,000 75,779 26,000 34,216 5,367 10,197 68,541 43,791
2012年 33,000 33,000
2013年 40,250 40,250