房产税法资料讲解

第十章房产税法打印

预计2007年本章内容没有大的变化，考生仍可以按2006年的内容预习本章。

本章主要考点：

一、税义务人、征税对象及征税范围

（一）目前，我国只对国内单位和个人征收房产税，对外商投资企业和外国企业以及外籍个人征收城市房地产税。（容易出客观题）

（二）房产税的纳税义务人包括：

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（三）征税对象及范围

房产税的征税对象是房产。（房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所）

例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。（注意选择题）

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但在出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区；开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准；房产税的征税范围不包括农村。

二、计税依据和税率

计税依据：

（一）从价计征：依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。

1、房产原值是指在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2、注意以下问题：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

3、房屋附属设备和配套设施的计税规定：

从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（二）从租计征：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产租金收入，包括货币收入和实物收入。

现行房产税采用的是比例税率：

（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；

（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

对于个人出租的住房，各税税率如下：

※个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税；个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10％的税率征收个人所得税；对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3％的税率征收营业税。

注意前后章节结合着学习。

三、应纳税额的计算

（一）从价计征的计算

应纳税额＝应纳房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

（二）从租计征的计算

应纳税额＝租金收入×12%（或4％）

注意：从价计征的1.2％是年税率。

因为房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，所以从价计征的税率1.2％为年税率。

例如某企业原有房屋4月1日对外出租，1－3月应按余值计税，按余值×1.2％÷12×3计算房产税，4月以后按租金收入×12％的比例税率计算房产税。

四、税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

※自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税，具体内容见第四章《营业税法》。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支

后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不予免税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。（客观题中经常考这一考点）

（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

以上五条是法定优惠政策，对于符合优惠条件的房产，无需相关部门批准即可享受优惠。（六）经财政部批准免税的其他房产：

1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

2、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

3、对高校后勤实体免征房产税。

4、年服务机构自用的房产免税。

5、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

6、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

五、征收管理与纳税申报

纳税义务发生时间：

重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起，缴纳房产税。

其他六点都是“次月起”：