河南省房地产业发展现状和对策研究

河南省房地产业发展现状和对策研究

一、背景和概述

河南省作为一个中心省份，在经济发展、人口规模、基础设施建设等方面都拥有良好的基础条件。然而，在全国房地产业发展总体势头良好的情况下，河南省的房地产业发展却面临着不少困境和挑战。这篇文档将从宏观、中观、微观三个层面分析河南省房地产业的现状和存在的问题，并提出可行的发展对策。

二、宏观层面：政策环境和市场形势

1. 宏观对策环境

政府在宏观对策上，对于房地产业实施了一些调控政策，比如限购、限价等，以遏制房价过快上涨。由于以房养老、以房抵债等金融活动的冲击效应，政府也加强了这些方面的监管，对网贷、P2P等平台上的房地产投资活动也进行了限制。这些措施在一定程度上，对于房地产行业的发展产生了较大的影响。

2. 市场形势

由于全国房地产市场的上涨情况，甚至贵阳、惠州等一些较为落后的城市也因为楼市的炒作而受益。而河南省地处中部地区，相对于东部沿海地区在房地产方面具备不同的优势。近年来，河南省的房地产市场在全国楼市波动中也体现出不同的发展态势，主要特点有以下几点：

（1）房地产价格总体上涨

从2015年开始，河南省的房地产市场价格持续上涨，尤其是郑州、洛阳、开封等核心城市更是涨幅超过30%。2017年上半年，郑州市楼市加速上涨，新房均价已经突破1万元/平方米。

（2）房地产投资增长速度快

根据河南省统计局发布的数据，2017年前11个月，全省房地产开发投资共计3241.89亿元，同比增长11.1%。

（3）房地产库存持续去化

受国家限购及限价政策及楼市调整影响，目前河南省吕梁市、共青城、漯河市和南阳市等部分城市出现了被部分项目商家滞销的情况。

三、中观层面：产品和市场分析

1. 产品层面

（1）住宅

截止2018年底，河南省商品住房供应面积为7157.16万平米，同比增长

8.68%。其中，郑州、洛阳、商丘、信阳等城市有较大的供应面积，面积分别为1620.57万平米、570.07万平米、365.38万平米、311.92万平米。

（2）商业

河南省的商业地产项目以购物中心、综合体为主，以郑州市居多。越来越多的商业项目向区域性、全国性的发展方向迈进。

（3）工业

全省重点城市如郑州市、焦作市、平顶山市、新乡市等工业地产项目逐渐强化其城市的地位，项目数量和规模均持续增加。

2. 市场层面

由于河南省的经济发展和人口流动，房地产市场具备一定的潜力和生命力。与此同时，由于人口老龄化、非户籍人口的存在和房地产价格的不断上涨，市场需求还具备不确定性和风险性。青年社区的建设、租赁住房的供应等新兴形式都面临着市场需求不旺的问题。

四、微观层面：业务模式和企业发展

1. 业务模式

河南省的房地产公司发展初期以开发商为主，但近年来以房地产中介为主，开发与中介并重，尤其在郑州市的房地产市场，也出现了多家具备一定规模、上市公司的房地产中介公司。

2. 企业发展

基于市场环境变化与政策调整，不少房地产企业开始探索新的发展方向，主要包括如下几点：

（1）联合开发

房地产企业与行业内企业联合开发，类似的联合开发模式在电商与O2O领域也比较常见。

（2）出租服务

房地产企业开始关注出租服务，提供租赁公寓等新业务，比如融创海外租房、房伴租房等。

（3）房地产金融

部分房地产企业开始进入金融领域，比如美的置业、保利发展等。

五、发展对策：

1. 政策层面：

政策要适应市场需求，平衡调控措施与市场发展，加强监管力度，避免房价过度涨幅。

2. 市场层面：

（1）住房需求新增：发展青年社区、外来人口公租房、购房补贴，引导购房种类、城市人口分布、供需结构进行优化。

（2）住房摇号、购房限价实行所在城市、企业税收、平均生活水平的差异调整。

3. 企业层面：

（1）促进房地产企业与金融产业的深度合作，开展房地产金融产品设计和合作，引导企业向房地产金融服务领域进行转型，提高新增经济领域创造能力。

（2）探索特色战略方向与优势产业发展，面向市场、面向根本，在协调开发中不断寻找新的发展方向。

六、

总的来说，河南省目前房地产市场发展具备较大的潜力和优势，在政策中融入开发性住宅、中低价位补贴等人性化措施，加强范围、规模、价值等方面的平衡和放缓房价上涨势头，深度整合金融产业与房地产产业，是河南省房地产业未来发展的重点对策。