物业管理的接管与验收制度
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物业管理的接管与验收制度
物业接管验收的程序规范
第一章新建房屋的接管验收程序
1.开发单位书面提请接管单位验收;
2.接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在 15天内签发验收通知并约定验收时间;
3.接管单位会同开发单位对物业的质量与使用功能进行检验;
4.对检验中发现的问题,按质量问题的处理办法处理;
5.经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。
第二章原有房屋接管验收程序
1.移交人书面提请接管单位接管验收;
2.接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在15天内签发验收通知并约定验收时间;
3.接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验;
4.对检验中发现的危损问题,按危险和损坏问题的处理办法处理;
5.交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实房屋使用状况;
6.经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记(若没有发生产权转移,则无需办理)。
物业接管验收的规范要求
第一章物业接管验收应提交的资料
第一条新建房屋接管验收应提交的资料
1.产权资料:
(1)项目批准文件;
(2)用地批准文件;
(3)建筑执照;
(4)拆迁安置资料。
2.技术资料:
(1)竣工图纸包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
(2)地质勘察报告;
(3)工程合同及开、竣工报告;
(4)图纸会审记录;
(5)工程预决算;
(6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
(7)隐蔽工程验收签证;
(8)沉降观察记录;
(9)竣工验收证明书;
(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
(11)新材料的鉴定合格证书;
(12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;
(13)砂浆、混凝土试块试压报告;
(14)供水、供暖的试压报告。
第二条原有房屋接管验收应提交的材料
1.产权资料:
(1)房屋所有权证;
(2)土地使用权证;
(3)有关司法公证文书和协议;
(4)房屋分户使用清单;
(5)房屋设备及定、附着物清单。
2.技术资料:
(1)房地产平面图;
(2)房屋分间平面图;
(3)房屋及设备技术资料。
第二章物业接管验收的内容
第三条新建房屋的接管验收的内容
1.质量与使用功能的检验
(1)主体结构、地基沉降不得超过规定要求允许的变形值,不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中,房屋的主体结构无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构,变形、裂缝都不能超过国家规定,外墙不得渗水。
(2)屋面与地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定。排水畅通。无积水,不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固,不空
鼓,整体平整,没有裂缝、脱皮、起砂等现象。
卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不允许倒流水和渗漏。
(3)装修。钢木门窗均应安装平正牢固,开关灵活;进户门不得使用胶合板制作,门锁安装牢固;门窗玻璃应安装平整,油灰饱满、粘贴牢固;油漆色,泽一致,不脱皮、漏刷。
(4)电气。线路应安装平整;牢固、顺直,过墙有导管;铅导线连接不得采用绞接或绑接; 每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求;照明器具等支架必须牢固、部件齐全,接触良好;避雷装置必须符合国家标准规定;电梯应能准确、正确运转,噪声震动不得超过规定;记录、图纸资料齐全。
(5)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴、漏、跑、冒现象; 卫生间、厨房间排水管应分设,出户管长不超过 8m,并不可使用陶管、塑料管;地漏,排水管接口、检查口不渗漏。管边排水流畅; 消防设施应符合国家标准规定,并有消防部门检验合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力器应安装平整,配件齐全,没有缺陷,并有专门检验合格证;各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确,安装符合规定,运转准确正常。
(6)附属工程及其他。如室外排水系统的标高,警井的设置,管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求;信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装;另外,还包括场地清除、临时设施与过渡拆除清理完毕,相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
2.质量问题的处理
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。必须约定期限由开发单位负责进行返修,直至合格;影响相邻房屋的安全问题,由开发单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由开发单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。
第四条原有房屋的接管验收的内容
1.质量与使用功能的检验
(1)以 CJB(危险房屋鉴定标准)和国家有关规定作检验依据;
(2)从外观检查建筑物整体的变异状态;
(3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度;
(4)检查房屋使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。
2.危险和损坏问题的处理
(1)属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,始得接管;
(2)属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采用其他补偿形式;
(3)属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。
物业接管验收的责任规定
第一条为尽快发挥投资效益,房屋竣工后,开发单位按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料前做好房屋交验准备,提出接管验收申请,接管单位应在 15 天日内审核完毕。及时签发验收通知并