合同总结报告表(普洛斯昆山千灯物流园二期项目)

中国建筑合同管理表格项目部工程合同总结报告表表格编号CSCEC-CM-0601项目名称普洛斯昆山千灯物流园二期项目开竣工日期2012.11.27-2013.6.5工程地点千灯镇玉溪中路与新虹路交叉口西南工程类型钢结构仓库履约评价良好资金来源□政府投资□国有资金□民间投资 外资□港澳台投资合同签订情况招(议)标文件分析和合同风险分析本工程位于玉溪中路南侧，新虹路西侧;为三栋单层仓库，建筑总面积 4.5 万平米，仓库高度 13.05m，三栋单层仓库单体面积均为 15064.43 ㎡。

质量标准符合施工质量验收规范，合格工程，文明施工，昆山市文明工地。

本工程的风险主要为昆山阴雨天较多，给现场钢结构施工增加了难度，同时施工工期较为紧张，工程逾期竣工日违约金为合同总价款的1%。

而对发包方逾期支付工程款违约金的标准往往仅按银行同期贷款利率计算。

工程合同协议条款中，规定该工程变更的费用总额当超过合同总价15%以上时，甲方对超过的部分应给予补偿。

显然，乙方若遇到变更较多的工程，至少要先损失合同总价的15%.反之，当该工程变更较少时，乙方将会有较高的盈利。

合同中规定，乙方采购运进场地的工程材料，必须经甲方工地代表认可后方能用于工程。

在这里“认可”没有明确的标准，甲方代表可能会以此条款要求提高材料的档次，使乙方支付较高的材料费。

风险分析准确程度较高，通过对本工程合同的初步分析，我方认为合同中必然存在的风险条款是合同双方中一方对另一方的制约条件。

在合同实施中，当双方都能认真执行合同、履行自己的责任、合作满意时，双方都可能在不影响总目标的情况下，不甚计较个别条款的严格程度。

我方有时可利用这种友好的气氛，对一些隐含风险的条款进行有利于自己的解释，并作为合同的补充文件形成资料。

使一些本来对自己不利的条款得到化解，使风险分担比较合理。

合同环境调查、实施方案、工程预算以及报价方面的问题及经验教训普洛斯昆山千灯物流园二期项目由于人工、材料、机械的单价准确程度直接影响工程总价的准确性，纵然你定额选用再合理，单价不准，一切都是徒劳。

单价首先看招标文件有无要求，然后确定。

人工单价往往根据部颁的编制办法或地方补充规定选用工程所在地的人工单价。

主材单价在调查时一定要选信誉好，质量合格的厂家调查，而且要多调查几家，以做对比。

材料运杂费根据地方运杂费文件确定。

地材如碎石、片石、中粗砂等的价格的确定主要根据条件而定，碎石、片石是自采还是外购，业主倾向是自采还是外购。

中粗砂一般都需外购，但一定要选质量好，产量能满足施工要求的多家从价格和产量、质量上比选，最终确定价格。

另外看有无甲供料，甲供料的价格一般业主指定。

机械的单价确定主要弄清楚当地养路费、车船使用费规定、当地油料的价格，人工单价结合招标文件的规定确定。

只有在按招标文件的要求、业主的倾向、部颁或当地的有关规定结合自己的调查才能确定出正确合理的可供报价编制的单价。

好多编标人员在此环节上不仔细，结果编制的报价与业主或其他投标人的报价相差很大。

结果可想而知。

近年来，随着电脑的不断发展，报价编制软件也不断出现，报价已经不在是以前的手工编制了。

但是现在一般标书编制的时间比较短，如果对报价编制软件应用不熟练，就很难适应现在的投标报价工作，时间上根本就不容许。

加之，有些报价人员对软件的每一不操作的先后次序、每一步操作应该注意的问题不很明白，这样，编制报价的过程中更容易出错，例如有些报价编制人员对EXCEL使用不熟练，开标时算术性复核后总价与原报价相差几百万甚至上千万的，这样往往造成落标。

工程施工条件较好，施工难度不大的项目，各投标人在降价时幅度可能都会大一些，反之，则各投标人降价的幅度都相应会小一些。

编制标底的公司不同，编制的标底往往不同，有些可能偏高些，有些可能偏低些，平时应不断了解积累，对最终报价的确定起参考作用。

业主主观认为是大型重点工程，施工难度大，工期紧、质量要求高的项目，其工程单价相应要高些，反之，将低些。

地区不同，业主不同，他的习惯性做法各异。

有些业主习惯在标底编制公司编制的标底的基础上下浮10%作为最终标底，但有的业主可能下浮20%甚至更多，也有些是在路基章节下浮几个百分点，桥梁章节下浮几个百分点，隧道章节下浮几个百分点后作为最终标底，不同的业主可能习惯性做法不同，因此，在投标过程中应不断积累这方面的经验供定价是参考，随时掌握不同业主的习惯性做法和其对某工程的主观态度，在最终定价时才不会茫然行事。

合同谈判中的问题及经验教训，以后签订同类合同的注意点普洛斯昆山千灯物流园二期项目在合同谈判时要有必要的准备工作。

谈判活动的成功与否，通常取决于谈判准备工作的充分程度和在谈判过程中策略与技巧的运用。

合同谈判可以从以下几个方面入手：根据所要谈判的项目，确定己方谈判人员的组成。

工程合同谈判一般可由三部分人员组成：一是懂建筑方面的法律法规与政策的人员。

主要为了保证所签订的合同能符合国家的法律法规和国家的相关政策，把握合同合法的正确方向。

平等的确立合同当事人的权利与义务，避免合同无效、合同被撤消等情况，发挥合同的经济效用。

二是懂工程技术方面的人员。

建筑工程专业性比较强，涉及范围广，在谈判人员中要充分发挥这方面人员的作用。

否则，会给企业带来不可估量的损失。

三是懂建筑经济方面的人员。

因为建筑企业是要通过承揽项目获得利润，所以，要求合用谈判人员必须有懂得建筑经济方面专业知识的人员。

谈判准备工作中最不可少的任务就是要收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。

这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等，还包括工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。

这些资料的体现形式可以是我方通过合法调查手段获得的信息，也可以是前期接触过程中已经达成的意向书、会议纪要、备忘录、合同等，还可以是对方对我方的前期评估印象和意见，双方参加前期阶段谈判的人员名单及其情况等。

在建筑工程合同谈判中，关于对方的标底，什么时间签合同，以及谈判人员的权限等这些方面是非常重要的，这些内容属于机密。

谁掌握了对方的这些底牌，谁就在谈判中赢得主动。

谈判的任何一方都想事先知道对方的价格、时间以及权限，哪怕只是其中的一个内容。

如何去发现它们，可以用探测的技巧。

在获得了上述基础材料、背景材料的基础上，我方即可作一定分析。

谈判准备工作的重要一环就是对己方和对方情况进行充分分析。

各个相关合同之间的协调问题普洛斯昆山千灯物流园二期项目的几个主合同之间设计标准的一致性，如土建、设备、材料、安装等应有统一的质量、技术标准和要求。

各专业工程之间，如建筑、结构、水、电、通讯之间应有很好的协调。

在建设项目中建筑师常常作为技术协调的中心。

分包合同必须按照总承包合同的条件订立，全面反映总合同的相关内容。

采购合同的技术要求必须符合承包合同中的技术规范。

总包合同风险要反映在分包合同中，由相关的分包商承担。

为了保证总承包合同圆满的完成分包合同一般比总承包合同条款更为严格、周密和具体，对分包单位提出更为严格的要求，所以对分包商的风险更大。

各合同所定义的专业工程之间应有明确的界面与合理的搭接。

如供应合同与运输合同，土建合同和安装合同，安装合同和设备供应合同之间存在责任界面和搭接。

界面上的工作容易遗漏，而产生争执。

各合同只有在技术上协调，才能共同构成符合总目标的工程技术系统。

大的分包（或供应）工程如果时间来得及，也应进行招标，通过竞争降低价格。

作为总承包商，周围最好要有一批长期合作的分包商和供应商作为忠实的伙伴。

这具有战略意义的，可以确定一些合作原则和价格水准，可保证分包价格的稳定性。

对承包商来说，由于与业主的合同先订，而与分包商和供应商的合同后订，一般在订承包合同前先向承包商和供应商询价；待承包合同签订后，再签订分包合同和供应合同。

要防止在询价时分包商报低价，而等承包商中标后又报高价，特别是询价时对合同条件未来的及细谈，分包商有时找些理由提高价格，一般可先订分包意向书，既要确定价格又要留有活口，防止总合同不能签订。

由各个合同所确定的工程合同不仅要与项目计划（或总合同）的时间要求一致，而且它们之间时间上要协调，即各种工程合同形成一个有序的、有计划的实施过程。

例如设计图纸供应与施工，设备、材料供应与运输，土建和安装施工，工程交付和运行等之间应合理搭配。

每一个合同都定义了许多工程活动，形成各自的子网络。

它们又一齐形成一个项目的总网络。

常见的设计图纸拖延，材料设备供应脱节等都是这种不协调的表现。

比如某工程，主楼基础工程施工尚未开始，而供热的锅炉设备已提前到货，要在现场停放两年才能安装，这不仅占用大量资金，占用现场场地，增加保管费，而且超过设备的保修期。

由此可见，签订各份合同要有统一的时间安排。

要解决这种协调的一个比较简单的手段是在一张横道图或网络图上标出相关合同所定义的里程碑事件和它们的逻辑关系。

这样便于计划、协调和控制。

合同执行情况合同交底普洛斯昆山千灯物流园二期项目有细致的交底，通过交底项目经理部成员对合同的理解和风险点的掌握程度较好。

项目部全体成员必须首先熟悉合同的全部内容，并对合同条款有一个统一的理解和认识，以避免不了解或对合同理解不一致带来工作上的失误。

由于项目部成员知识结构和水平的差异，加之合同条款繁多，条款之间的联系复杂，合同语言难以理解，因此难于保证每个成员都能理解整个合同内容和合同关系，这样势必影响其在遇到实际问题时处理办法的有效性和正确性，影响合同的全面顺利实施。

因此，在合同签订后，合同管理人员对项目部全体成员进行合同交底是必要的，特别是合同工作范围、合同条款的交叉点和理解的难点。

合同交底界定合同双方当事人的权利义务界限，规范各项工程活动，提醒项目部全体成员注意执行各项工程活动的依据和法律后果，以使在工程实施中进行有效的控制和处理。

由于不同的公司对其所属项目部成员的职责分工要求不尽一致，工作习惯和组织管理方法也不尽相同，但面对特定的项目，其工作都必须符合合同的基本要求和合同的特殊要求，必须用合同规范自己的工作。

要达到这一点，合同交底也是必不可少的工作。

通过交底，让内部成员进一步了解自己权利的界限和义务的范围、工作的程序和法律后果，摆正自己在合同中的地位，有效防止由于权利义务的界限不清引起的内部职责争议和外部合同责任争议的发生，提高合同管理的效率。

合同交底就是合同管理人员向项目部全体成员介绍合同意图、合同关系、合同基本内容、业务工作的合同约定和要求等内容。

它包括合同分析、合同交底、交底的对象提出问题、再分析、再交底的过程。

它有利于项目部成员领会意图，集思广益，思考并发现合同中的问题，如合同中可能隐藏着的各类风险、合同中的矛盾条款、用词含糊及界限不清条款等。

合同交底可以避免进入工作过程后才发现问题带来的措手不及和失控，同时也有利于调动全体项目成员完善合同风险防范措施，提高他们合同风险防范意识。