重庆市城镇房地产交易管理条例解读

《重庆市城镇房地产交易管理条例》解读（《重庆市城镇房地产交易管理条例》于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过，自2012年1月1日起施行）。

概况一、修订原则1.相关法律有规定的不再重复（如要求交易必须签定合同、办理登记等）；2.只针对交易管理，涉及权属登记的不再表述；3.立足当前，考虑长远；以解决实际问题为主要目的。

二、篇幅总计八章七十三条，分为总则、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介服务、监督管理、法律责任、附则。

第一章总则第三条：…公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门…【说明】：增加了公安、银监两个部门。

主要目的强化市场监督管理。

第五条：…房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进行业建设。

【说明】:新增条款，发挥和加强行业协会对房地产市场的服务和引导作用。

第二章房地产转让第一节一般规定第六条房地产转让包括：（一）买卖；（二）赠与；（三）产权调换；（四）以房地产清尝债务；（五）以房地产合作开发、作价入股，或者因收购、兼并、合并，房地产权属发生转移；（六）法律法规规定的其他情形。

【说明】：1.删除了继承、划拨；2.产权调换的含义更广泛(原条例：房屋拆迁中房屋所有权人已产权调换换形式获得的期房权利转移的)；第七条……附有违法建筑的房地产不得转让。

城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的，应当在三个工作日内书面告知房地产行政主管部门，房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让限制和抵押限制。

……情形消除的，…应解除转让和抵押限制。

【说明】：主要目的是针对一段时期，部分产权人未经规划和相关部门批准，乱打乱建（如开挖地下室，侵占小区公共绿地）等行为，从法律上加以约束。

在执行中应注意严肃性，不能随意限制，必须有规划部门的书面告知，才能予以限制。

第九条房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全状况和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

（原条例第十条：房地产转让，与转让人有共有关系的房地产权利人、与转让人有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。

）【说明】：原条例规定不严谨，对优先权的享有，法律规定仅针对的是买卖而言，对于其他方式形成的产权转让共有人和承租人并无优先购买权。

第十一条…非住宅需要改变原登记的基本单位进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。

规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。

房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。

第五十五条违反本条例第十一条规定，未经批准擅自改变房屋基本单元进行转让的，由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。

【说明】：1.主要目的是规范非住宅的分零销售等行为（实践中存在开发企业随意分割若干摊位对外出售，对分割后的使用、通道是否合理、建筑消防安全是否符合规定均不考虑，带来极大的社会隐患。

如农贸市场、超市等）。

2.无论是期房还是现房分割分零必须履行相应程序，经过相关部门批准。

3.在实践过程中，如果相关部门不受理当事人申请的，均可理解为不予批准。

4.实践中出现这种未经批准的分割行为，按照第五十五条的规定，应该由规划、建设、消防等部门管理处罚，房地产部门配合。

第二节商品房销售第十二条商品房销售包括商品房预售和商品房现销。

第七十二条（五）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并支办理房地产权属登记商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。

【说明】：注意现售定义重庆与国家的区别，重庆要求更高。

重庆市现售是指办理了房屋初始登记的房屋出售，住建部《商品房销售管理办法》第八条：房地产开发企业在商品房现售前将房地产……有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第十三条商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。

交易当事人发生面积纠纷时，应当应套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

第五十六条违反本条例第十三条规定的，房地产开发企业未按照规定公布价格，明码标价对外销售的，由价格主管部门依法查处。

【说明】：1.两种价格同时进入合同内容，房屋总价相同；2.以套内价格和套内面积作为计价依据；3.由价格主管部门负责查处。

第十四条…（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上…（最后）…未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。

【说明】：1.对预售进度条件作出新的规定（实践中注意按照“面积”把握）；2.对物业管理提出要求（有物业备案即可）；3.对房屋征收提出新的证明要求（无论是否有原地还房，均必须出具证明，实践中注意证明应对还房做总体描述）；4.增加商品房预售方案内容（商品住房预售方案按照示范文本执行）；5.对合作联建作出具体规定，联合建设必须共同取得土地使用权（实践中各证件主体必须一致）；6.对土地已经抵押办理预售的情形作出规定（实践中严格执行，必须放弃抵押权）。

第五十七条违反本条例第十四条的规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，退还预售款，并处以收取预售款5%以上，10%以下的罚款。

【说明】：实践中注意与《商品房销售管理办法》规定1%以下处罚的区别。

第十七条取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。

【说明】：1.“十日”不是十个工作日；2.按照物价部门的方式。

第十八条房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当设立公示栏，并公示以下证件信息：……应当设立信息查询处，并提供以下信息查询……【说明】：将交易监督管理办法的内容以法规的形式予以明确，更加权威。

第五十八条房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下罚款；拒不改正的，吊销商品房预售许可证；（一）违反本条例第十七条规定，未在规定时间内公开全部房源的；（二）违反本条例第十八条的规定，售房现场未达到标准的；……【说明】：对商品房信息公开和公示的法律责任提出了明确的处罚措施和标准。

第十九条…已实行商品房网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当签订网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。

预购人网上登记备案后可以…领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

未实行…地区，预售人应当在签约之日起十五日…申请办理登记备案手续。

房地产交易管理机构应当自受理起五个工作日内向买卖双方出具预售商品房买卖合同登记备案证明。

已登记备案的合同需要变更或者解除合同的，…应当向房地产交易管理机构提交书面申请。

…可以依法申请预告登记。

【说明】：1.明确了网上签约的法律地位；2.对合同登记申请办理时间重新规定为15日（原条例为10日，住建部《城市商品房预售管理办法》规定的时间是30日）；3.明确了办理合同登记备案的工作时限，为5个工作日（原条例没规定）；4.如需变更必须双方共同申请；5.注意预告登记的含义。

第五十九条违反本条例第十九条的规定，房地产开发企业未按规定办理商品房预售合同登记备案的，有房地产行政主管部门责令补办登记备案手续；拒不补办的，处以转让价格款5%以上10%以下的罚款。

【说明】：新增条款，明确了合同登记的而法律责任。

第二十条商品房预售人应当从发放项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行，并设立预售资金监管账户。

一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管账户。

预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取。

办理按揭贷款的银行应当在办理抵押权预告登记之日起五日内将预购人的按揭贷款直接划入该项目预售资金监管账户。

【说明】：1.预售资金监管银行一定是按揭银行；2.一个项目可以有多家预售资金银行，但一个预售证范围内的房屋只能有一个监管银行（原条例：一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户，多个预售项目应当分别设立预售款专用帐户）；3.按揭贷款必须按时划入监管银行。

第二十一条……预售资金应当向预购人公示，供预购人查询和监督。

项目所在地房地产行政主管部门在对辖区商品房预售资金的使用情况进行监督检查时，徐查阅相关资料的，预售人、预售资金监管银行、工程监理机构应当予以配合和协助。

【说明】：增加条款，加强预售资金使用社会监督作用。

第六十条预售资金监管银行未履行预售资金监管职责，给预购人造成损失的，由金融监管部门依法查处，房地产行政主管管部门可依法禁止其从事预售资金监管业务。

按揭贷款银行违反本条例第二十条规定未按期划款的，有金融监管部门责令限期改正，逾期不改的，依法给与行政处罚，由此给预购人造成损失的，按揭贷款银行依法承担民事责任。

工程监理机构违反本条例第二十一条规定，由建设行政主管部门依法给予行政处罚。

【说明】：1.进一步明确了监管银行的法律责任，增加了房地产行政主管部门对监管银行履职监督的措施手段；2.加强了对按揭银行贷款资金的监管。

第二十三条预售人依法转让在建商品房项目的，应当自申请转让之日起，停止预售。

在批转转让之日起十五日内，书面告知预购人，并在本市公开发行的报刊上公告。

项目受让人再行预售商品房的，应当重新申领商品房预售许可证。

预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同。

预售人和预购人应当在解除合同之日起十五日内到原登记备案的房地产交易管理机构办理合同登记备案注销手续。

预购人愿意继续履行合同或者在被告知之日起三十日内未提出异议的，愿预售人的权利义务全部转移给项目受让人。

项目受让人应当在取得商品房预售许可证后，与预购人重新签订买卖合同，并向房地产交易管理机构办理变更登记。

【说明】：1.项目转让必须批准；2.项目转让必须对原已销售的情况进行清理（非常重要，实践中经常会忽略）；3.项目转让经过批准后，必须办理规划、建设、土地等相应证件的变更手续，再按照新的项目申请办理预售许可证件；4.新的预售许可办理后，应按照与原预购人达成的协议重新签订合同并办理登记手续。

第二十六条商品房现售的，预售人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内，为购房人办理申请房地产权属登记手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

商品房预售的，预售人应当自预售商品房交付使用之日起六十日内，为预购人办理申请房地产权属登记的手续，并取得房地产行政主管部门出具的登记受理通知书。

【说明】：1.开发企业的职责是递交办理登记的手续，以取得登记受理通知书为完成标志。

2.现房住建部《商品房销售管理办法》规定时间是60日，重庆更为严格。