商品房预售合同纠纷

民事答辩状答辩人：滨江市宏源房地产开发公司，位于X x高新技术开发区内法定代表人：马国栋，经理，男，35岁，汉族，住X X大道X号，电话：x X X 因原告吴天海诉本公司房屋预售合同纠纷一案，特提出答辩如下：首先，原告吴天海的的诉讼主体资格不成立。本公司确实于2000年9月，与原告吴天海以及刘丽小姐签订了房屋预售合同，合同号为00108。但是后来，刘丽小姐又代表环宇商贸有限责任公司与本公司于2001年签订了变革00108号合同当事人的00456号合同，该合同已经将18号公寓预售房屋的权利人，由原来的吴天海和刘丽更改为现在的环宇商贸有限责任公司。至于更改的原因，据说是吴天海因涉嫌侵吞公司财产已被环宇公司辞退，而且吴天海两次用环宇公司支票支付的购房款是环宇公司的奖金，而该奖励后来已被该公司董事会的决定所否定。所以，购房款不是吴天海的，而是环宇商贸有限责任公司的。本公司看在环宇公司代表刘丽小姐的说法合乎情理，并且手续齐全，就与其签订了更改房屋权利人的00456号合同。不管如何，本公司现在与原告吴天海已经不存在房屋买卖关系。其次，本公司末按合同要求交付房屋并非被告有意不按期交付，而是客观的不可抗力原因造成的，所以不应该承担违约责任。本公司在施工过程中，碰到多处不可预料的客观阻碍：一是恰逢滨江市市政建设需要铺设地下管线，使原基础工程被耽误了近2个月；二是在开始基础工程建设后，又遇到出现地下水，施工单位的基础工程两次返工，使工期又延误了近2个月；三是进入地面施工后，我市又进入雨季，而且滨江市该年的雨季比以前多了近1个月，使施工不得不延期；四是本公司与某商业银行的贷款合同，因为国家宏观调控政策的改变而迟迟不能兑现，建筑材料因此不能及时提供，使工期又耽误了好几个月；五五五五是本公司与某建筑工程公司的建筑承包合同，也因建筑公司的原因未能如期完工。以上情况均有相应的证据可以证明。鉴于这些不可抗拒的原因，我方尽管也对购房者表示遗憾和歉意，但责任不在我方。从法律的角度，本公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。但本公司可以保证，加快工程速度，以最快的速度完工交房，以取得客户的信赖和理解。

此致滨江市人民法院

敬礼

答辩人：滨江市宏源房地产开发公司(盖章)二OO三年二月二十五日

附：本答辩状副本2份

海北省滨江市人民法院

民事判决书(2003)滨民一初字第36号原告：吴天海，男，34岁，住X x小区X 栋X号房委托代理人：张军、刘伟，二人均系滨江市铁肩律师事务所律师被告：滨江市宏源房地产开发公司法定代表人：马国栋(经理)，男，35岁，住X X大道56号委托代理人：谢家兵，滨江市天衡律师事务所律师第三人：环宇商贸有限责任公司法定代表人：刘玉珏(总经理)，女，57岁，住X X新村X号楼委托代理人：武鹏举，滨江市正道律师事务所律师原告吴天海诉滨江市宏源房地产开发公司预售房屋合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴天海及其诉讼代理人张军、刘伟，被告滨江市宏源房地产开发公司的法定代表人马国栋及其诉讼代理人谢家兵，第三人滨江市环宇商贸责任有限公司的法定代表人刘玉珏及其诉讼代理人武鹏举等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴天海诉称，由于他对环宇商贸公司的突出贡献，公司总经理刘玉珏决定奖励他100万元用于购买一套高级公寓。2000

年9月，他和他当时的女朋友刘丽与被告宏源房地产开发公司签订了标的为18号公寓的房屋预售合同，合同号为00108。根据合同，被告应该在2002年3月之前交付房屋。如果逾期不能交付，被告应该承担相应的违约责任。原告吴天海用公司奖励的100万元，以首付定金20万元和后期付款80万元的方式，先后分两次付清了房款。而被告在合同逾期近一年后，仍然没有交付房屋。原告诉请本院判令被告：按合同约定退还购房款80万元、支付购房款利息20万元和双倍返还定金40万元，共计140 万元人民币。被告宏源房地产开发公司辩称，原告的诉讼主体资格不成立，并且被告逾期交付房屋是不可抗力所致，因而不应承担违约责任。因为，当时与吴天海一起签订00108号房屋预售合同的刘丽，后来又代表环宇商贸有限责任公司与被告于2001年签订了变革00108号合同当事人的00456号合同，该合同已经将18号公寓预售房屋的权利人由原来的吴天海、刘丽更改为后来的环宇商贸公司。所以，被告宏源房地产公司与原告吴天海已经不存在房屋买卖关系。同时，被告向本院提供了7份证据，声称，未按合同要求交付房屋并非被告有意不按期交付，而是由于碰上了市政建设预埋管线、基础工程地下水跑冒返工、较长的雨季、国家宏观调控政策改变致使贷款合同迟迟不能兑现、因建筑公司的原因使得建筑工程合同迟迟不能履行等客观的不可抗力原因造成的，所以不应该承担违约责任。第三人环宇商贸有限责任公司声称，该公司总经理刘玉珏对吴天海的100万元奖励违背了公司的章程规定，是无效的。原告吴天海因涉嫌侵吞公司财产也已经被公司辞退，所以，用该100万元奖金购买的18号公寓的房屋权利也理应属于该公司，而不是原告吴天海。而且，根据该公司代表刘丽与宏源房地产公司后来签订的00456号合同，原00108号合同已经失效。原告吴天海不是真正的购房者，真正的购房者是环宇商贸公司。同时，该公司不同意被告的不可抗力之说，认为被告应该承担违约责任。所以，该公司要求被告：双倍返还定金40万元和支付延迟交付期间的资金利息8万元，并且在3个月内交付房屋。本院经当事人举证、质证和法庭认证，现已查明：(1)原告吴天海与宏源房地产公司于2000年9月签订的00108号房屋预售合同合法有效；其主要理由有以下几点：首先，该合同的当事人符合国家法律的许可范围；其次，该合同的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的，是双方真实意思的表示，合同内容没有发现有违反法律、法规的规定；再次，原告购房所支付的购房款是环宇商贸公司奖励给他的奖金。这一点有证人李蓓蕾的证言、证人刘丽的证言、环宇商贸有限责任公司总经理刘玉珏奖励原告吴天海的批条、刘丽代吴天海领取奖金支票的领条以及鉴定机关的物证鉴定和笔迹鉴定等可以证明。虽然第三人环宇公司方提出口头奖励无效，但经法庭查明，环宇公司总经理刘玉珏对原告吴天海的奖励不是口头奖励，而是批条式的书面奖励。故该奖励有效，100万元奖金归原告吴天海所有；最后，环宇公司董事会关于撤销对吴天海奖励的决定，与本案事实以及该公司的章程不相符合，本院不予采纳。该决定不能否认对原告吴天海奖励行为的有效性。

(2)第三人与宏源房地产公司签订的变更预售房屋权利人的00456号合同是无效合同。其主要理由有以下几点：首先，第三人环宇公司在支付原告吴天海奖金后，就不再是该购房款的所有人。用该购房款购得的18号公寓的权利当然属于原告；其次，第三人与被告对00108号合同当事人的更改，没有得到原告的同意，而且也未获原告追认，故该更改行为从00456号合同签订之日起就没有法律效力；最后，刘丽虽是00108号合同的预售房屋购买者之一，但在她去宏源房地产公司办理合同变更手续之前，已经宣布放弃权利。也就是说，此时预售房屋——18号公寓的权利人只剩下原告吴天海一人。而00456号合同是在吴天海不知情的情况下，由刘丽代表第三人环宇商贸公司与被告宏源房地产公司签订的，所以该变更合同无效。(3)被告关于房屋延期交付是不可抗力造成的主张不能支持。其主要理由有以下几点：首先，根据《城市规划法》的规定，任何房地产的开发都必须根据国家批准的城市规划进行。被告在进行项目开发时，未及时与城市规划部门联系，在进行基础工程的同时，将市政建设需要的预埋管线同时搞好，因而造成自己的基础工程返工，其责