DID方法与合成控制法
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中国房产税试点的效果评估： 基于合成控制法的研究
作者：刘甲炎 范子英
一、引言
自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了 同期的CPI增长率和银行存款利率
消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫
供给管理：减免税费、调整住房供给结构等 需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投
况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变 时，开征房产税将导致房价下降
况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房 价的快速上涨，中国的住房市场不仅是一个 消费市场，而且更是一个投资市场，预期及 投机需求对中国城市房价波动具有较强的解 释力。
沈悦和刘洪玉(2004)利用1995～2002年中国14个城市的经 验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经 济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变 量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应 性预期对住宅价格变动具有显著影响
以TIEBOUT(1956)为代表的财政学文献开始将房产 税与公共服务联系起来，认为在劳动力自由流动 的情况下，“用脚投票”的机制会匹配辖区的房 产税与公共服务，那些提供更多公共服务的地区 所制定的房产税税负更重，反之亦然
房产税是一种收益税，影响当地的公共支出， 不直接影响住房价格和资源配置(TIEBOUT，1956； HAMILTON，1975；FISCHEL，1992、2001)
况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认 为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预 期和投机对中国城市房价也有很强的解释力
Wong(2001)根 据 理 性 泡 沫 理 论 ， 当 投 资 者 期 待 未 来 资 产 价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益
况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型， 证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用
这至少说明两个问题：一是住房平均价格的下 降主要是由大面积住房导致的；二是房产税政策将 大面积住房市场需求挤出到小面积住房市场，导致 这些类型的住房价格增长更快。 “结构性扭曲” 形成原因：
1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关 2.与户籍制度直接相关。
“结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应， 由于小面积住房对应的是城市的中低收入阶层，房 产税的本意是要减轻他们的购房负担，但实际结果 却完全相反
入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，源自文库
降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为。
2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。
焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少
虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致 结论，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系
OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇 的调查发现房地产价值与财产税呈负相关，与地 区的公共支出水平呈正相关
KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对 房价影响的研究发现，在当地公共服务没有下降 的情况下，平均每年下降1美元的财产税相应增加 7美元的财产价值
昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征 房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行 为
1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和 国房产税暂行条例》，不过当时的房产税主要 针对商业用房，个人所有的非营业用房产则免 征房产税，因此对房地产的影响较小。
2010年5月国务院提出要推进房产税改革，扩 大原有的房产税征收范围，将个人所有的居住 房产也作为征收对象 见《关于2010年深化经济 体制改革重点工作的意见》(国发[2010]15号)。
ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等 县市的研究发现税收对房价有抑制作用
杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区) 的数据资料为研究样本，发现中国房地产税 对房价有抑制作用，而地方公共支出则对房 价有促进作用，且后者的影响较大，因此房 地产税负和地方公共支出对房价的净影响为 正
基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据， 在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结 构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下 降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。
将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的 住房价格走势完全相反，在大面积住房(144平方米 以上)价格下降的同时，小面积住房(90平方米以下) 价格反而出现了更大幅度的上涨
本 文 采 用 ABADIE 和 GARDEAZABAL(2003) 提 出 的 合 成 控 制 法 (SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合成控制 法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其 他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平 与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。
文章结构
第二部分是理论分析和研究假说，简要介绍 房产税的政策背景和作用机制
第三部分是关于合成控制法的介绍 第四部分是基本的结果分析和稳健性检验 第五部分是关于作用机制的进一步分解 第六部分是全文的结论
二 、理论分析及研究假说
由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并 不承担任何税负，房产税最终会转嫁给消费者， 从 而 以 更 高 的 房 价 表 现 出 来 (SIMON ， 1943 ； NETZER，1966)。
量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷
在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。 （2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。
作者：刘甲炎 范子英
一、引言
自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了 同期的CPI增长率和银行存款利率
消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫
供给管理：减免税费、调整住房供给结构等 需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投
况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变 时，开征房产税将导致房价下降
况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房 价的快速上涨，中国的住房市场不仅是一个 消费市场，而且更是一个投资市场，预期及 投机需求对中国城市房价波动具有较强的解 释力。
沈悦和刘洪玉(2004)利用1995～2002年中国14个城市的经 验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经 济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变 量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应 性预期对住宅价格变动具有显著影响
以TIEBOUT(1956)为代表的财政学文献开始将房产 税与公共服务联系起来，认为在劳动力自由流动 的情况下，“用脚投票”的机制会匹配辖区的房 产税与公共服务，那些提供更多公共服务的地区 所制定的房产税税负更重，反之亦然
房产税是一种收益税，影响当地的公共支出， 不直接影响住房价格和资源配置(TIEBOUT，1956； HAMILTON，1975；FISCHEL，1992、2001)
况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认 为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预 期和投机对中国城市房价也有很强的解释力
Wong(2001)根 据 理 性 泡 沫 理 论 ， 当 投 资 者 期 待 未 来 资 产 价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益
况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型， 证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用
这至少说明两个问题：一是住房平均价格的下 降主要是由大面积住房导致的；二是房产税政策将 大面积住房市场需求挤出到小面积住房市场，导致 这些类型的住房价格增长更快。 “结构性扭曲” 形成原因：
1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关 2.与户籍制度直接相关。
“结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应， 由于小面积住房对应的是城市的中低收入阶层，房 产税的本意是要减轻他们的购房负担，但实际结果 却完全相反
入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，源自文库
降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为。
2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。
焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少
虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致 结论，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系
OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇 的调查发现房地产价值与财产税呈负相关，与地 区的公共支出水平呈正相关
KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对 房价影响的研究发现，在当地公共服务没有下降 的情况下，平均每年下降1美元的财产税相应增加 7美元的财产价值
昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征 房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行 为
1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和 国房产税暂行条例》，不过当时的房产税主要 针对商业用房，个人所有的非营业用房产则免 征房产税，因此对房地产的影响较小。
2010年5月国务院提出要推进房产税改革，扩 大原有的房产税征收范围，将个人所有的居住 房产也作为征收对象 见《关于2010年深化经济 体制改革重点工作的意见》(国发[2010]15号)。
ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等 县市的研究发现税收对房价有抑制作用
杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区) 的数据资料为研究样本，发现中国房地产税 对房价有抑制作用，而地方公共支出则对房 价有促进作用，且后者的影响较大，因此房 地产税负和地方公共支出对房价的净影响为 正
基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据， 在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结 构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下 降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。
将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的 住房价格走势完全相反，在大面积住房(144平方米 以上)价格下降的同时，小面积住房(90平方米以下) 价格反而出现了更大幅度的上涨
本 文 采 用 ABADIE 和 GARDEAZABAL(2003) 提 出 的 合 成 控 制 法 (SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合成控制 法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其 他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平 与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。
文章结构
第二部分是理论分析和研究假说，简要介绍 房产税的政策背景和作用机制
第三部分是关于合成控制法的介绍 第四部分是基本的结果分析和稳健性检验 第五部分是关于作用机制的进一步分解 第六部分是全文的结论
二 、理论分析及研究假说
由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并 不承担任何税负，房产税最终会转嫁给消费者， 从 而 以 更 高 的 房 价 表 现 出 来 (SIMON ， 1943 ； NETZER，1966)。
量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷
在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。 （2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。