中原_深圳_地铁口城市综合体_名居爱联项目发展报告_127PPT.ppt
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深圳市城市综合体研究报告
广场内，自负二层至七层为商业区， 聚集了国际品牌名店、时尚百货、超 市、美食名店、电影院、美容美发、 健身娱乐、电玩世界，是真正集购物、 餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多 种功能为一体的超大规模国际化购物 中心。
总建筑面积：12万平方米 总投资：15亿元
金光华广场SWOT分析
S优势分析： 1、地段良好，位于罗湖区人 民南路，靠近罗湖口岸和罗湖 关口，该地经济发达。 2、交通便利，有着完善的公 交网络和地铁网络。 3、国贸、香格里拉、发展中 心环绕，是传统的深圳城市中 心。 O机会分析： 1、该地区区位良好，交通便 利。 2、周围有东门、华润等城市 核心，可以共生发展。 W劣势分析： 1、该地区物业特色众多，却 缺乏统一规划，各自为战。 2、周围物业均为早期开发， 整体视觉显得老旧，档次上有 待提升。 3、本物业内部形态看似很多， 但其实主要集中于购物休闲， 其他大型物业类型缺乏。 T威胁分析： 1、低端方面，东门在传统深 圳人心中有着深远影响。 2、高端方面，华润万象城建 立之后虽带来了机遇，更带来 了激烈的竞争。
小 深 城 结 圳 市 市 综 城 合 市 体 综 特 合 点 体 分 情 析 况 与 分 析
城 市 综 合 体 概 述
金光华广场
金光华广场，位于深圳 市罗湖区人民南路、嘉 宾路、南湖路三条繁华 大道的交汇处，北邻东 门、南接火车站，是港 人北上、国人入港的第 一要冲；国贸大厦、嘉 里中心、发展中心大批 高档写字楼环绕；香格 里拉、彭年酒店、阳光 酒店众多五星酒店簇拥； 是深圳最著名商圈—— 人民南商圈的心脏。
巴黎拉德芳斯
世界第一个城市综合体
纽约洛克菲勒中心
“纽约心脏”——曼哈 顿
北京国贸中心
小 深 城 结 圳 市 市 综 城 合 市 体 综 特 合 点 体 分 情 析 况 与 分 析
【广告策划-PPT】城市综合体研究_中原41ppt PPT资料共62页
开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。
具体起到 哪些作用呢？
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。。。
2019/10/13
城市综合体运营
品控中心
1
中航城
2019/10/13
华润万象城
555新天地项目
金地岗夏村改造
南联项目
布吉金稻田项目
坂田旧改项目
2
我们必须要面对的问题
深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类 的复合形态
体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐 饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。
1
城市化发展
2 3
定位依据
4
历史、文化、
民俗、民情
5
6
经济和人口状况
政府规划及功能定位
2019/10/13
16
城市综合体的开发与运营
霍金斯“消费者决策过程模型”
2019/10/13
17
城市综合体的开发与运营
三位一体定位方法
2019/10/13
18
城市综合体——商业形态定位
市场 超市 购物中心 核心价值区 时尚精品 专业店 百货
周边环境问题 道路系统问题 功能搭配问题
中信城市广场
周边环境问题 功能搭配问题
万象城 。。。。
6
深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程
中原--深圳龙岗爱联名居项目定位报告【地铁、综合体】
地铁口· 城市综合体
——名居爱联项目发展报告
中原地产· 五部出品
……
龙城地产就是一场棋局……
对弈的有市场、有对手、有政府，还有自己
引 言
爱联项目就是名居地产手中一枚棋子 这局棋该如何下？ 名居地产在思考 中原，也在Thinking ……
1 3
2 3 4 5 3
开局篇 析局篇 破局篇 创局篇 立局篇 谋局篇
2007年第一季度龙岗各片区住宅销售面积
1% 3% 11% 1% 5% 42%
布吉 平湖
中心城 龙岗 坪地 葵涌
坂田 大鹏
横岗 坪山
22%
布吉 平湖
中心城 坪地
龙岗 坑梓
坂田
横岗
由于2006年布吉存量较大，因此2007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的
销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！
国
旋
花
御
上
罗湖
福田
南山
宝城
香港
其他镇
风
临
州
龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化
交通发展
城市化进程
福龙路建设 南坪快速通车 梅林关改造 梅龙路通车 地铁四号线延长线 建设
03年
04年
05年
06年
07年
2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，
福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。
面积比
19%
面积比
47%
特 区 外
宝安
龙岗
24.6 万套
19.9 万套
2205 万平方米
1783 万平方米
45%
——名居爱联项目发展报告
中原地产· 五部出品
……
龙城地产就是一场棋局……
对弈的有市场、有对手、有政府，还有自己
引 言
爱联项目就是名居地产手中一枚棋子 这局棋该如何下？ 名居地产在思考 中原，也在Thinking ……
1 3
2 3 4 5 3
开局篇 析局篇 破局篇 创局篇 立局篇 谋局篇
2007年第一季度龙岗各片区住宅销售面积
1% 3% 11% 1% 5% 42%
布吉 平湖
中心城 龙岗 坪地 葵涌
坂田 大鹏
横岗 坪山
22%
布吉 平湖
中心城 坪地
龙岗 坑梓
坂田
横岗
由于2006年布吉存量较大，因此2007年一季度市场销售量仍然最大；但中心城的
销售量所占的比例在不断上升，必将超过布吉成为需求量最大的区域！
国
旋
花
御
上
罗湖
福田
南山
宝城
香港
其他镇
风
临
州
龙城房地产之变——龙华二级拓展区客户变化
交通发展
城市化进程
福龙路建设 南坪快速通车 梅林关改造 梅龙路通车 地铁四号线延长线 建设
03年
04年
05年
06年
07年
2005年，龙华交通开始快速发展。2006年，梅林关改造完成，梅龙路一期通车，
福田和龙华的交通瓶颈被打破，带动二线拓展区内楼盘销售旺盛。
面积比
19%
面积比
47%
特 区 外
宝安
龙岗
24.6 万套
19.9 万套
2205 万平方米
1783 万平方米
45%
2019年深圳中原最佳策划项目决赛报告(ppt 共97页)
© Copyright Centaline Group, 2019
2019 基于开发主题建立的价值体系
土地 （资源差异化）
客户 （生活方式改变）
产品 （配套差异化）
xx新的价值体系核心是 建立具备使用效率的生活方式！
© Copyright Centaline Group, 2019
土地（资源差异化） ——深圳30分钟生活圈内唯一同时拥有原生态的湖泊、山岭、岛屿 这三种适合家庭长期养生度假式居住的资源条件，除xx无他。
© Copyright Centaline Group, 2019
4、品牌溢价
基于对2008年东方生活美学品牌线的传承和提升，2009年 xx在品牌体系方面主推了“国宅”（别墅）、“境界行馆” （高层），但二者均未能充分得以塑造，品牌溢价能力相 对弱势。未能有效建立起产品线与品牌线之间的价值关联。
在没有大批量客户、没有大投入推广，没有影响 力活动、上半年没有新货供应的情况下，从绝地
11亿元 反击到凤凰涅槃，全年完成了
的
销售金额。
© Copyright Centaline Group, 2019
其实， 2009年，是这样 2008年，也是这样
© Copyright Centaline Group, 2019
将97平大套房改造为两个房间的度假自住均适宜产品，吸纳更多自住客。 改造后成为陶山居高层（第二批高层）的畅销产品，目前已全部售罄！
© Copyright Centaline Group, 2019
A、通过优化产品力提升销售附加值
11月，深圳XX首个带租约家庭度假酒店行馆
背景： 客户认筹率低，缺乏市场兴奋点（10月1日-10月17日半个月时间内到访新客户约300批，认筹33个， 认筹率仅10%）
2019 基于开发主题建立的价值体系
土地 （资源差异化）
客户 （生活方式改变）
产品 （配套差异化）
xx新的价值体系核心是 建立具备使用效率的生活方式！
© Copyright Centaline Group, 2019
土地（资源差异化） ——深圳30分钟生活圈内唯一同时拥有原生态的湖泊、山岭、岛屿 这三种适合家庭长期养生度假式居住的资源条件，除xx无他。
© Copyright Centaline Group, 2019
4、品牌溢价
基于对2008年东方生活美学品牌线的传承和提升，2009年 xx在品牌体系方面主推了“国宅”（别墅）、“境界行馆” （高层），但二者均未能充分得以塑造，品牌溢价能力相 对弱势。未能有效建立起产品线与品牌线之间的价值关联。
在没有大批量客户、没有大投入推广，没有影响 力活动、上半年没有新货供应的情况下，从绝地
11亿元 反击到凤凰涅槃，全年完成了
的
销售金额。
© Copyright Centaline Group, 2019
其实， 2009年，是这样 2008年，也是这样
© Copyright Centaline Group, 2019
将97平大套房改造为两个房间的度假自住均适宜产品，吸纳更多自住客。 改造后成为陶山居高层（第二批高层）的畅销产品，目前已全部售罄！
© Copyright Centaline Group, 2019
A、通过优化产品力提升销售附加值
11月，深圳XX首个带租约家庭度假酒店行馆
背景： 客户认筹率低，缺乏市场兴奋点（10月1日-10月17日半个月时间内到访新客户约300批，认筹33个， 认筹率仅10%）
【房地产】中原：城市综合体开发战略宝城22区项目定位报告.pptx
。
新安老城区区间价格
深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）
盘源 鸿景园 冠城世家 香缤广场 御景台 新安湖花园
新安片区
套数 15 13 18 12 15
73
建筑面积(㎡) 1875.25 1690.07 1224.46 1560.80 1650.09 8000.67
深圳中原·事业四部
前提：项目销售周期08-10年 谁会为老宝城旧改项目买单？
08年，项目价格思考？
08年，项目客户思考？
深圳中原·事业四部
一、市场现在价格？
深圳中原·事业四部
深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧
2000-2006年深圳商品住宅供需量(万M2)
1000
961
900
901
总价(万元) 1461.51 1437.02 953.76 1564.62 1243.34 6660.35
单价(元/㎡) 7794 8503 7789 10024 7535 8324.42
2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。
深圳中原·事业四部
目前价格关系
根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：
深圳中原·事业四部
碧海中心区区间价格
2005年
2006年
1月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 9月 10月 11月 12月
富通城一期I
富通城一Hale Waihona Puke I富通城一期I富通城一期I
圣淘沙一期富通城一期I
圣淘沙二期
富通城二期 6800
富通城三期 富通城三期
绿海名居 7700 8200
谁会为老宝城旧改项目买单？
新安老城区区间价格
深圳中原三级市场2006年12月24日房源报价（面积：68-140㎡）
盘源 鸿景园 冠城世家 香缤广场 御景台 新安湖花园
新安片区
套数 15 13 18 12 15
73
建筑面积(㎡) 1875.25 1690.07 1224.46 1560.80 1650.09 8000.67
深圳中原·事业四部
前提：项目销售周期08-10年 谁会为老宝城旧改项目买单？
08年，项目价格思考？
08年，项目客户思考？
深圳中原·事业四部
一、市场现在价格？
深圳中原·事业四部
深圳市场概况——连续四年供不应求，供需矛盾加剧
2000-2006年深圳商品住宅供需量(万M2)
1000
961
900
901
总价(万元) 1461.51 1437.02 953.76 1564.62 1243.34 6660.35
单价(元/㎡) 7794 8503 7789 10024 7535 8324.42
2006年下半年二手房价格在7500-10000之间。
深圳中原·事业四部
目前价格关系
根据以上分析，目前各片区之前的价格排位形式为：
深圳中原·事业四部
碧海中心区区间价格
2005年
2006年
1月 3月 4月 5月 6月 8月 9月 11月 12月 2月 4月 6月 9月 10月 11月 12月
富通城一期I
富通城一Hale Waihona Puke I富通城一期I富通城一期I
圣淘沙一期富通城一期I
圣淘沙二期
富通城二期 6800
富通城三期 富通城三期
绿海名居 7700 8200
谁会为老宝城旧改项目买单？
深圳地铁上盖住宅项目课件
法律法规
法律法规的变更可能对项目产生合规 性风险。
土地使用权
土地使用权的不确定性可能导致项目 无法按计划进行。
应对措施
密切关注政策变化，及时调整项目计 划；与政府相关部门建立良好沟通机 制，争取政策支持；加强法律合规审 查，确保项目合法合规。
市场风险
市场需求
市怀
在景观设计中融入文化元素，体现人文关怀，提 升住区文化氛围。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
项目开发流程
前期准备
项目定位与策划
对市场需求、地理位置、政策 环境等进行深入研究，明确项 目的定位、目标客户群体和产
品特色。
土地获取
通过招拍挂、合作开发等方式 获取项目用地，确保土地使用 权合法合规。
SUMMAR Y
01
项目概述
项目背景
政府政策支持
深圳市政府出台相关政策，鼓励 地铁上盖住宅项目的发展，以优 化城市空间布局和促进土地集约 利用。
市场需求驱动
随着城市化进程加速，市民对便 捷出行和舒适居住的需求日益增 长，地铁上盖住宅项目成为市场 热点。
项目位置
01
项目位于深圳市核心区域，临近 地铁站，交通便利，周边配套设 施完善。
02
具体位置为深圳市福田区，占地 面积约10万平方米，总建筑面积 约50万平方米。
项目规模
项目总投资额约20亿元人民币。 规划建设住宅楼宇约30栋，配套设施包括商业、教育、休闲等。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
02
地铁上盖住宅的优势
交通便利性
法律法规的变更可能对项目产生合规 性风险。
土地使用权
土地使用权的不确定性可能导致项目 无法按计划进行。
应对措施
密切关注政策变化，及时调整项目计 划；与政府相关部门建立良好沟通机 制，争取政策支持；加强法律合规审 查，确保项目合法合规。
市场风险
市场需求
市怀
在景观设计中融入文化元素，体现人文关怀，提 升住区文化氛围。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
05
项目开发流程
前期准备
项目定位与策划
对市场需求、地理位置、政策 环境等进行深入研究，明确项 目的定位、目标客户群体和产
品特色。
土地获取
通过招拍挂、合作开发等方式 获取项目用地，确保土地使用 权合法合规。
SUMMAR Y
01
项目概述
项目背景
政府政策支持
深圳市政府出台相关政策，鼓励 地铁上盖住宅项目的发展，以优 化城市空间布局和促进土地集约 利用。
市场需求驱动
随着城市化进程加速，市民对便 捷出行和舒适居住的需求日益增 长，地铁上盖住宅项目成为市场 热点。
项目位置
01
项目位于深圳市核心区域，临近 地铁站，交通便利，周边配套设 施完善。
02
具体位置为深圳市福田区，占地 面积约10万平方米，总建筑面积 约50万平方米。
项目规模
项目总投资额约20亿元人民币。 规划建设住宅楼宇约30栋，配套设施包括商业、教育、休闲等。
REPORT
CATALOG
DATE
ANALYSIS
SUMMAR Y
02
地铁上盖住宅的优势
交通便利性