2020年上海土地交易概况分析

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2020年全国及各省市经济财政债务分析报告

2020年全国及各省市经济财政债务分析报告摘要：2020年初，在新冠肺炎疫情冲击下，我国经济在一季度大幅收缩，但随着疫情防控形势逐渐向好，以及复工复产有序推进，全国经济运行情况逐季回升，全年经济总量突破百万亿元，成为全球范围内唯一实现正增长的主要经济体。

分区域看，2020年各省市经济总量排名与2019年相比差异不大，东部地区经济总量继续领先，中部地区经济发展水平次之，西部地区经济发展较为薄弱。

增速方面，受疫情影响，2020年绝大多数省市GDP增速大幅放缓，除西藏、贵州和云南之外，其他省市经济增速均在4%以下，各省市之间经济增速跨度不大；辽宁、内蒙古和湖北经济增速均不超过1%，排名末三位，其中湖北受疫情影响，以-5.0%的增速垫底，成为唯一负增长的省份。

2020年，受新冠肺炎疫情影响，我国一般公共预算收入近十年来首次出现负增长，全国近半数省市一般公共预算收入出现下降，其中湖北和天津降幅均超过20%，其他绝大多数省市一般公共预算收入增速在3%以下。

从总量及排名看，除湖北和天津2020年一般公共预算收入排名分别下降4位和5位之外，其他省市排名总体变化不大；东部地区财政收入总量及质量均优于中西部地区，财政自给程度呈现东、中、西的阶梯式分布。

2020年，全国政府性基金收入保持增长，但增速继续回落。

分地区看，2020年地方政府性基金收入主要集中于东、中部地区以及西部经济体量较大的省份。

从增速来看，近年来各省市政府性基金收入增速波动较大，2020年多数省市政府性基金收入保持增长，仅8个省市出现回落；增幅超过20%的省市有吉林、广东、福建、宁夏、上海、甘肃、江苏和江西，降幅超过30%的省份为青海和天津。

从政府债务情况看，2020年末，全国地方政府债务主要集中于经济较发达的东部省份，但四川、湖南、贵州等经济欠发达省份债务规模亦较为突出。

从债务压力看，东部省份债务总量虽大，但因财政实力强，政府债务余额与当年财政收入的比率在全国仍处于中后水平，财政收入对政府债务的覆盖程度尚可，尤其上海、广东、北京、浙江和江苏政府债务压力相对较小；而经济欠发达的西部和东北地区债务压力总体较为突出，政府债务余额与当年财政收入比率超过2倍的省份有12个，包括西部的青海、宁夏、内蒙古、贵州、新疆、云南、甘肃和广西，东北三省以及东部的天津，上述区域政府债务压力相对偏大。

关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则(2020版)

政策法规ZHENGCEFAGUI关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）一、目的为进一步落实市政府《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》（沪府规〔2018〕21号），更积极有力地应对实体经济、产业发展和科研创新需要，以更大政策力度激发市场活力、支持企业恢复发展，推进本市产业用地的高质量利用，制定本实施细则。

二、指导思想按照“上海2035”总体规划，对标国际一流、国内最高的产业用地绩效，对标国际化大都市产业空间治理.坚持“亩产论英雄、效益论英雄、能耗论英雄、环境论英雄”，提升单位土地经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用，三、基本原则坚持保障发展和规划引导，统筹用好各类规划产业空问，在总量规模上充分保障产业发展和科研创新需要，在空间布局上加强引导、严守底线，促进产城融合。

打造高质量的产业空间。

坚持质量第一和绩效优先，牢牢把握高质量发展的总体要求，以科技创新推动产业转型升级，全面加强产业准入和土地全生命周期管理，提高产业用地绩效，促进实体产业提质增效。

坚持盘活存量和集约高效，着力向存量要空间，加大存量低效产业用地盘活力度，拓宽盘活路径。

按产业需求确定产业用地开发强度，鼓励复合利用，提高土地利用效率。

四、适用范围本实施细则所称的产业用地指本市行政区域范围内的工业用地（含产业项目类和标准厂房类）、研发用地（含产业项目类和通用类）及仓储用地。

本实施细则所称园区平台，是经区政府认定的，承担园区建设、运营管理的平台型企业,本实施细则所称领军企业，是经区政府认定的，处于行业领先地位，具备打造上下游产业链能力的企业。

五、优化产业空间布局1、按照“产业基地一产业社区一零星工业地块”三级体系优化产业空间布局，突出功能定位和用地结构引导。

区总规划定产业基地和产业社区的边界，产业用地以空间规划为引导，向产业墓地、产业社区集聚，新增产业项目原则上布局在产业基地、产业社区内。

2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况

2020年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。

其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落6.3个百分点。

2020年，东部地区房地产开发投资74564亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份提高0.2个百分点；中部地区投资28802亿元，增长4.4%，增速提高0.8个百分点；西部地区投资32654亿元，增长8.2%，增速回落0.1个百分点；东北地区投资5423亿元，增长6.2%，增速持平。

2020年，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1—11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。

其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。

房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比1—11月份收窄0.8个百分点，上年为增长8.5%。

其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。

房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%，降幅比1—11月份收窄2.4个百分点，上年为增长2.6%。

其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%。

2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比1—11月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降8.7%。

二、商品房销售和待售情况2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。

其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。

长三角地区历年出让工业用地规模及价格特征分析

2023-11-08CATALOGUE目录•研究背景与目的•研究范围与方法•长三角地区历年出让工业用地规模分析•长三角地区历年出让工业用地价格特征分析•结论与建议•参考文献01研究背景与目的研究背景随着中国经济的快速发展，长三角地区的工业用地需求持续增长，同时该地区的工业用地供应也面临着越来越大的压力。

此外，随着中国城市化的加速推进，工业用地价格的上涨已经成为一个普遍趋势，而长三角地区的工业用地价格更是处于全国较高水平。

长三角地区作为中国最具活力的经济区域之一，工业发展历史悠久，且近年来该地区的工业用地出让规模及价格均呈现出较为明显的变化。

研究目的分析长三角地区历年出让工业用地的规模及价格特征，为该地区的工业用地管理和规划提供参考依据。

通过研究长三角地区的工业用地市场，为投资者提供有关该地区工业用地的投资价值和风险评估的依据。

通过对长三角地区的工业用地价格影响因素进行分析，为政府制定有关政策提供参考建议，以促进该地区的工业用地合理利用和优化配置。

02研究范围与方法地域范围长三角地区，包括上海、江苏、浙江、安徽三省一市。

时间范围历年出让工业用地数据，以2010年至2022年为主。

研究范围文献资料收集通过查阅相关政策文件、统计数据、学术论文等，了解长三角地区历年出让工业用地的政策变化、统计数据和研究成果。

图表展示使用图表形式展示分析结果，包括柱状图、折线图、饼图等，以便直观地呈现数据变化和分布情况。

数据分析对收集到的数据进行分析，包括出让工业用地的规模、价格、区域分布等指标，并对比不同年份、不同地区的差异。

综合分析结合文献资料、数据分析和图表展示的结果，对长三角地区历年出让工业用地规模及价格特征进行综合分析。

研究方法03长三角地区历年出让工业用地规模分析历年出让工业用地规模概况2020年受到疫情影响，规模有所下降，总面积为797.3平方公里。

2019年规模略有回升，总面积为839.3平方公里。

2018年规模持续下降，总面积为789.6平方公里。

地产天天见（第12期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？

土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？我国2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元，同比分别增长15.9%和3.5%。

我们以国有土地出让收入/(地方公共财政收入+地方政府性基金收入)来衡量地方土地财政的依赖程度，整体土地财政依赖度分别为44.3%和42.5%。

我们统计的92个城市2020年平均土地财政依赖度为46%。

其中一线城市34.3%，二、三四线城市基本相当，分别为45.8%和46.2%（由于2021年部分城市数据披露不完整，因此全部采用2020年数据）。

一线城市除了广州，其他三个城市的土地财政依赖度均在30%以下，财政收入来源较为多样化。

上海、北京、深圳之所以土地财政依赖度比较低，有几方面原因：1）城市产业发达，头部企业聚集，特别是服务业中科技、金融占比高，2021年北京、上海、深圳的第三产业增加值占比分别为82%、73%、62%，全国为53.3%，金融业增加值占比分别为19%、18%、15%；同时也拥有特定的制造业基础，第二产业增加值占比分别为18%、27%、36%。

2）税收来源广泛，一般公共预算收入较高，2021年北京、上海、深圳税收收入/公共财政收入分别为85%、83%、80%，均高于广州（75%）。

图表1. 我国2021年国有土地使用权出让收入为8.71万亿元，同比增长3.5% 图表2. 我国2021年土地财政依赖度为42.5%，同比下降1.8个百分点备注：土地财政依赖度=国有土地出让收入/(地方公共财政收入+地方政府性基金收入)图表3. 2020年一、二、三四线城市土地财政依赖度分别为34.3%、45.8%、46.2% 图表4. 2020年一线城市除了广州，其他三个城市的土地财政依赖度均在30%以下图表5. 80%的省会城市土地财政依赖度都在中等及以上资料来源：财政部，中银证券八成的省会城市土地财政依赖度都在中等及以上。

2020年省会城市土地财政依赖度均值为44.9%，其中土地财政依赖度较高的有：南宁（61%）、长春（60%）、贵阳（58%）、南昌（56%）、广州（56%）、西安（56%）、南京（53%）、福州（52%）、武汉（52%）。

2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望

中指研究院中国房地产指数系统中指| 2020年三季度中国房地产市场总结与趋势展望2020年9月30日【报告要点】一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控二、市场表现：价格稳中有升，重点城市成交规模达阶段新高三、土地市场：推地力度仍高于去年同期，市场热度有所下降四、品牌房企：积极推盘抢收回款，销售业绩持续增长五、趋势预判：全国销售规模小幅调整，开发投资额增速保持相对高位【报告正文】三季度，房地产政策环境有所转向，中央多次严厉重申“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因城施策、一城一策指导下，多地升级楼市调控，以稳定市场预期；与此同时，房地产金融监管持续强化，企业端和个人端资金监管均有加强，市场预期逐渐理性回归。

从市场表现看，三季度新房、二手房价格整体稳中有升，长三角地区新房价格涨幅有所收窄。

重点城市商品住宅销售面积达2017年以来季度最高水平，其中7-8月传统淡季效应被明显弱化，市场成交规模同比快速回升；9月调控政策逐步显效，需求归于理性，但珠三角地区市场活跃度仍较高，成交规模保持明显增长。

住宅用地推地量环比减少，但仍高于去年同期，金融强监管下，房企拿地更加谨慎，土地市场热度有所下降。

房企推盘力度不减，线上线下齐发力，积极营销抢收回款，销售业绩稳步提升；拿地回归一二线城市，更加聚焦热点城市群。

展望四季度，宏观经济稳步向好预期较强，但仍面临较大挑战，货币环境继续保持定向宽松，伴随房地产金融监管持续强化，楼市调控效果也将进一步显现，调控政策继续收紧的空间在缩小，全国房地产市场逐渐回归正常调整通道，预计四季度全国销售规模或将有调整，房价运行整体以稳为主，房企开工积极性受资金面承压、销售调整等因素影响将有所减弱，但开发投资额增速在施工进程持续深化下仍有望保持较高水平。

一、政策环境：调控政策有所转向，多地收紧楼市调控与上半年宽松的货币环境、多地出台房地产扶持政策相比，2020年三季度，房地产调控政策有所转向，中央多次召开会议强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段，措辞更加严厉，并从多个方面部署调控举措。

2008年上海土地市场回顾报告-18页

2008年上海土地市场回顾土地政策回顾2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《2008年国土资源管理工作要点》、《国家土地总督察1号公告》、《关于建立健全土地执法监管长效机制的通知》等相关文件。

另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。

土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了《土地利用年度计划执行情况考核办法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。

现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。

当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》。

该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。

外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓的窘境中。

而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。

而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。

因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。

文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。

此次“新土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。

房地产：销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡

所属行业房地产发布时间2021年03月15日销售金额较2019年增长49.6%，土地成交表现平淡核心观点：2021年1-2月全国商品房销售面积1.7亿平米，较2019年同期增长23.1%。

商品房销售金额为1.9万亿，较2019年1-2月增长49.6%。

即使2020年下半年开始，有较多的城市调控政策加码，但是上一轮调控至2021年，已经经过了多年的消化，也积累了新的购房需求，因此本轮打补丁式的调控政策对于需求端的抑制作用有限，需求端的支撑力量仍然较强，使得商品房成交面积和金额较2019年大幅增长。

1-2月土地购置面积合计1453万平米，土地成交价款为503亿元。

与2019年同期对比，土地购置面积和成交价款实际上呈下降趋势。

这可能是多种调控政策共同作用的结果。

需求端以及资金端调控收紧或提高了房企的融资难度，或是降低了开发商关于需求、关于盈利以及关于规模增长的预期，导致房企投资更为谨慎，土地投资规模下降。

1-2月房屋新开工面积为1.7亿平米，与2019年同期相比下降9.4%。

施工面积与竣工面积较2020年以及2019年都呈增长趋势。

其中施工面积为77.1亿平米，竣工面积为1.4亿平米。

土地投资积极性下降也使得新开工面积下降。

同时，在融资收紧的情况下，倒逼房企提升经营杠杆效率，例如加快周转。

这促使施工速度加快，施工面积以及竣工面积扩大。

1-2月房地产开发企业到位资金 3.1万亿元，同比增长51.2%，与2019年同期相比增长24.7%。

在到位资金的构成中，由于2021年疫情影响减弱，因此企业经营资金，如定金及预收款以及个人按揭贷款大幅走高，拉动了房地产开发企业到位资金高速增长。

相关研究：《2020年11月房地产行业月报：房企销售端积极发力，加快资金回笼，预计年底土地成交量上行（第20期）》《2020年11月中国典型房企销售业绩TOP200》《月读数据（第38期）：累计销售面积恢复至2019年同期，10月土地购置面积同比下降5.6%（2020年1-10月）》联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、李慧慧（Lihh648687853微信号）报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：一、需求依然强劲，前两月成交面积较2019年增长23.1%2021年1-2月全国商品房销售面积1.7亿平米，同比增长104.9%，较2019年同期增长23.1%。

年度专题：2020年上海产业用地剖析

年度专题：2020年上海产业用地剖析一、全市产业用地交易概况●交投价格2020年全市产业用地的交易体量已是2014年建设用地总量管控以来的最高点，752.83公顷的成交量同比去年有超五成的涨幅，地块成交数量同比涨幅也有近四成，达120幅，显而易见工业用地的集中释放是造就本轮产业用地市场反弹的主因，相比2019年近一倍的增长量推动全市产业用地走高；相对的科研设计用地相比去年交易量有所下滑。

成交地价水平方面，本市产业用地年度每亩地价在136万元/亩，同比下跌22.09%，主要由于政府为优质企业的入驻在拿地价格上提供了较多的优惠，因此工业用地的每亩地价水平有较明显的回落，拉低了整体产业用地地价；虽然科研设计用地地价在年内再度上扬，但是受制于交易体量小的原因对整体产业用地地价水平影响有限。

2020年产业用地市场交易情况年内总计有11个行政区有产业用地出让交易，外围区域仍是产业项目承载的主体，尤其是临港新片区，随着区域产业进入高速发展期，单个区片产业用地交易量已达浦东全区的87%，直接助力浦东新区成为全市产业用地成交量最大区域，年度交易量达246.35公顷，贡献全市三分之一的产业用地体量；崇明区，国家发改委重大建设项目的中国船舶长兴造船基地二期工程（第一阶段）项目的落地，也在长兴岛促成一幅“巨无霸”地块交易，体量高达142.37公顷，也是仅凭借该幅地块崇明区产业用地交易量直接升至全市第二；排名第三的松江区，同样在G60科创走廊发展的利好作用下，产业导入加速，年内产业用地交易量达98.34公顷。

在区域地价情况中，由于高价科研设计用地的支撑，中心城区常年位于全市高地，2020年初徐汇漕河泾开发区一幅航天科技产业的科研设计用地成交，地价高达3383万元/亩，促使年度徐汇区产业用地地价水平远远领先其他区域；普陀区也在桃浦园区、新曹杨园区科研设计用地的提振下，产业用地全年地价在505万元/亩；其余各行政区的地价水平均保持在200万元/亩以下。

房地产：2021年上海土地市场

2021年上海土地市场图：近五年经营性用地市场走势图经营性用地——量价回升，整体市场逆势回暖在住宅集中供地的助力下，上海经营性用地供求再创新高，供应总量达1230.3公顷，成交总量为1192.5公顷，同比涨幅均在17%左右。

政府加速了保障性用地和租赁住房用地的推地节奏，成为本轮经营性用地市场回暖的重要助力。

2021年经营性用地交易图：近五年经营性用地市场走势图量的上涨助推年度土地出让金突破3000亿元，总金额达3129亿元，相较去年提升12个百分点，再度刷新历史纪录；不过整体地价水平不升反降，经营性用地成交楼面地价同比下滑13.1%，在12860元/平方米。

相较于2020年，本年度居住用地在出让规则的调整下，成交溢价受到严格管控，尽管今年也不乏热门中心城区宅地的入市，但地价水平均保持在合理区间之内。

住宅用地——供求走高集中供地助力市场回暖年内居住用地、保障性用地、租赁住房用地交投均有不同程度图：近五年住宅用地成交走势图的扩大，三者合力提振住宅用地2021年供求重回高位，供应总量在782.1公顷，同比上涨37%，成交达749.5公顷，同比涨幅为32%。

● 商品住宅用地2021迎来住宅用地集中图：近五年商品住宅用地成交走势图供应的元年，三轮集供加速商品住宅用地入市，加之年初的一波推地小高潮，全年商品住宅用地成交量已经超越2019年的最高值，达到319.9公顷，同比有18.7%的涨幅。

随着“五大新城”规划的提出，政府相对提高了这些区域的商品住宅用地供应量，成为这轮市场供求的主力区域。

土地价格方面，开年宅地集中供应还未启动，一季度商品住宅用地成交多幅高地价高溢价地块，不过二季度开展集中供地后，竞地规则引入“中止价和最高报价”等要求，成交溢价水平受到有效抑制；下半年开始，开发商拿地热情有所衰退，市场趋于理性，底价成交逐渐成为主流。

2021年全市商品住宅成交楼面地价为21691元/平方米，同比下滑21.6%，平均成交溢价率在6.4%，大幅低于2020年度的21.8%。

2022年行业分析上海楼市成交低迷情况分析

上海楼市成交低迷情况分析与外地城市房价动辄大跌30%、40%的惨烈不同，上海楼市尽管也是低迷一片，但是大幅度降价并未消失，主流折扣掌握在9.2折—9.8折，开发商不愿连续降，购房者更是不买账。

目前的市场上，压倒一切的观点还是“等等，再等等”，投机客早已经“淡出江湖”，投资需求大幅萎缩，剩下自住消费的刚性需求则在思索何时进场。

土地市场从疯狂抢地到退地频频，开发商开头尝到去年不自量力抢地的苦果。

虽然国内业界的看法普遍悲观，但外资对上海楼市的长期看好并未转变。

做好了最坏的准备“开发商打死也不降价，市民打死也不买楼”，这是7月初的买卖双方心态，一个多月过去，如今上海新盘明折暗降的突然增多。

之前降价楼盘还大多集中在外环周边，且以中小开发商为主，如今大开发商也纷纷放下身材降价。

绿地、金地、保利、万科、大华等知名开发商旗下楼盘无一例外加入降价大军，如万科中林苑从1.8万元/平方米，降到1.5万元/平方米左右；金地格林风范城1.5万元/平方米的报价，实际成交价只有1.2万元/平方米。

尽管这些大牌开发商的降价在整个市场中的占比并不大，但其影响力或已使其它开发商的信念产生动摇。

易居房地产讨论院分析师傅琦指出，去掉配套商品房和尾盘，目前上海新盘有五成都在打折，但折扣幅度徘徊在9.2折——9.8折，并不算大，有不少楼盘更是先调高报价，再提出打折，象征意义大于实际意义，对此许多购房者并不买账。

有观点认为，8月上海楼市将迎来新一轮调整，前期价格过高的楼盘将会消失全面性降价。

新江湾城、三林，包括普陀、闸北的很多房源，去年涨幅超过50%的楼盘，“现在跌掉20%－30%都是正常的”。

从成交状况来看，7月上海近一半的新居滞销，导致成交量环比下滑三成、同比下滑六成，并且一手商品住宅的成交均价也从6月的1.6988万元/平方米下滑到1.2824万元/平方米。

宝山上大板块在售楼盘销售经理日前对记者诉苦：“现在一个月根本卖不了几套，日子不好过”。

地产行业周报：板块估值持续修复，定量探讨“三条红线”对地市影响

2020年11月29日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报板块估值持续修复，定量探讨“三条红线”对地市影响核心摘要⏹本周观点：本周我们进一步探讨“三条红线”下土地市场可能的演进方向，以AH上市50强房企为样本进行定量测算，预计“三条红线”将对2021年可供拿地资金产生一定负面影响。

历史经验显示，全国土地出让收入、土地成交价款同比下降的2012年、2015年，成交地价涨幅回落但并未下跌，地价韧性较强。

往后看，房企可供拿地资金承压下地市大概率以稳为主，地价预计保持稳定。

受前期地价抬升而限价严格影响，2020年前三季度A股上市房企毛利率、净利率同比降4.2个、1.9个百分点，考虑地价维持稳定，预计后续盈利能力或逐步企稳。

市场风格趋于均衡背景下，低涨幅、低估值、低持仓的主流地产股11月明显跑赢大盘，当前主流房企估值、股息率仍具吸引力，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

⏹政策环境监测：1）2020年三季度货币政策执行报告点评；2）珠海：进一步放宽人才引进及落户条件。

⏹市场运行监测：1）成交环比回升，后续以稳为主。

本周（11.22-11.28）新房成交5.8万套、二手房成交2万套，环比升15.3%、升4.1%；11月新房月日均成交同比升21.9%，较10月升5.2pct。

供应放量支撑及需求弱化双重作用下，单周成交或以稳为主。

2）改善型需求占比上升。

10月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.6pct至78.4%。

3）推盘力度加大，后续或将加快。

11.16-11.22重点城市新推房源8717套，环比升54.3%；去化率73.1%，环比15.7pct。

新江湾城C6地块市场初步分析

新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。

上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。

高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。

但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。

考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。

从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。

二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。

计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。

在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。

上海市人民政府关于同意《上海市浦东新区土地利用总体规划(2010―2020年)修改》的批复

上海市人民政府关于同意《上海市浦东新区土地利用总体规划(2010―2020年)修改》的批复文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2014.02.12•【字号】沪府[2014]16号•【施行日期】2014.02.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文上海市人民政府关于同意《上海市浦东新区土地利用总体规划（2010-2020年）修改》的批复（沪府〔2014〕16号）浦东新区人民政府：浦府〔2013〕157号文收悉。

经研究，市政府同意《上海市浦东新区土地利用总体规划（2010-2020年）修改》（以下简称“《规划修改》”），具体批复如下：一、要发挥浦东新区在改革开放中的先行先试作用、在实现“四个率先”中的示范带动作用和在建设“四个中心”中的核心功能作用，推动浦东新区新一轮区域功能开发，调整优化建设用地空间布局和结构，切实保护耕地和基本农田，以土地资源的合理配置，促进经济社会全面、协调、可持续发展，实现浦东新区“二次创业”的新跨越。

二、要严格控制建设用地规模。

到2020年，建设用地总规模控制在831平方公里以内。

其中，集中建设区规模815平方公里，集中建设区建设用地规模约739平方公里。

要加大存量建设用地挖潜力度，促进土地节约集约利用。

三、要严格控制非农建设占用耕地，加大补充耕地力度，加强基本农田保护和建设，稳定数量，提高质量。

到2020年，耕地保有量不少于35684公顷（53.53万亩），基本农田保护任务不少于26800公顷（40.20万亩）。

在此基础上，预留基本农田机动指标600公顷（0.9万亩），用于规划未精确落地的建设项目。

四、要严格落实集中建设区外减量化任务。

到2020年，浦东新区集中建设区外减量化任务为80平方公里。

规划实施期间，要通过编制新市镇总体规划、郊野单元规划等规划，依托土地综合整治平台，集聚相关政策资源，推进农村地区现状低效建设用地减量化，有效控制城乡建设用地规模，提高城镇工矿用地集约利用水平，优化城乡建设用地的结构和布局。

上海市规划和自然资源局关于印发《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》的通知

上海市规划和自然资源局关于印发《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》的通知文章属性•【制定机关】上海市规划和自然资源局•【公布日期】2020.11.27•【字号】沪规划资源规〔2020〕17号•【施行日期】2020.12.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】招标投标,土地资源正文上海市规划和自然资源局关于印发《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》的通知沪规划资源规〔2020〕17号各区规划资源局、各派出机构，市土地交易中心:《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》经2020年11月19日第24次局长办公会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

本规范自2020年12月1日起施行，有效期至2025年11月30日。

上海市规划和自然资源局2020年11月27日上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范为规范国有建设用地使用权出让，建立公开、公平、公正的土地交易平台，根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地交易市场管理办法》、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》等，结合本市实际情况，制定本规范。

本市国有建设用地使用权出租、开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让、集体经营性建设用地使用权出让和出租等可参照执行。

一、接收地块出让资料上海市土地交易事务中心（以下简称土地交易中心）从信息系统接收市、区土地使用权出让招标拍卖挂牌办公室（以下简称招拍挂办公室）提交的地块出让信息，并收取地块出让资料文件，对其类型、数量、内容进行查验、初审，若地块出让资料中基础文件缺失、有误、不符土地出让研判意见的，作退件处理，招拍挂办公室须收回地块出让资料，重新确认后，再行提交。

地块出让资料中的基础文件包括：土地储备计划批文、供地批文、出让方案批文（附出让方案）、规划部门规划条件批文、房屋土地权属调查报告书。

上海市公共资源交易中心数据质量提升实践

上海市公共资源交易中心数据质量提升实践文/郑有为计敏唐朴谦上海市公共资源交易中心（以下简称“交易中心”）于2020年12月24日正式揭牌成立，标志着上海市全市公共资源“一网交易”总门户开通。

上海市成立该公共资源交易中心的目的是进一步落实《全国公共资源交易平台系统评价考核办法》，全面提升数据质量，建设开发数据互联互通系统，搭建以大数据为依托的全新治理体系。

自交易中心开通以来，上海市公共资源交易市场上的数据质量实现了质的提升，引领上海市在全国考核中名列前茅。

一、考核背景与评价办法《全国公共资源交易平台系统评价考核办法》（发改办法规〔2018〕8号）明确指出，全国公共资源交易平台系统考核评价指标可划分为以下五项一级指标：上传数据准确性、上传数据覆盖面、数据上传及时性、数据上传全面性以及运行维护情况。

二、数据覆盖与质量提升之路（一）覆盖交易领域交易中心的首要任务是与各交易分中心共同建立“全新”的数据互联互通体系。

因此，交易中心必须保证工程建设分中心、土地交易分中心等四大核心交易领域数据互通。

2020年7月，交易中心正式启动数据互联互通系统开发建设工作，该系统由Java（计算机编程语言）编写，简称HLHT系统，即互联互通的首字母合写。

HLHT系统的数据流处理架构主要由以下四个组件构成（见图1）。

1.数据文件日志化组件(Logging Module)各交易分中心在调用由交易中心提供的互联互通数据接口的同时，采用《公共资源交易平台系统数据规范(V2.0)》中的数据模型封装了与每一个数据集对应的XML文档；将采集到的数据以XML格式存储在非结构化数据处理组件的数据库中；将每一次接口请求记录与XML文档的索引统一存放在“交换记录”(hlht.exchange_record)数据集中。

2.数据入库持久化组件（Persistence Module）交换记录是数据进一步加工处理的重要基础。

通常，数据入库持久化组件会按索引定时抽取交换记录中各交易分中心的数据集，并针对其内容分别做配置分发和数据落库处理，例如：将解析后的XML文档落库于“生产环境业务”(hlht.business_database)数据库；由工程建设分中心上传的招标项目数据集将落库存放于“招标项目”(hlht.tender_project)数据集中。

疫情对上海房地产业的影响

2020年，面对疫情冲击和国内外经济社会复杂环境的多重考验，中国交出了一份令人民满意、令世界瞩目的答卷。

各地区各部门始终坚持“稳中求进”的工作总基调，统筹安排疫情防控和经济社会发展，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，快速稳定经济运行，有力保障就业民生，实现2020年经济社会发展主要目标，“十三五”圆满收官。

一、宏观层面的影响（一）对上海宏观经济的影响一季度上海GDP增速呈现断崖式下滑、达到近六年最低点，后伴随经济复苏有所好转，呈现出“V”型态势，但和前几年平均6.7%的增速相比差距依然明显，疫情对上海宏观经济造成了不小的影响。

图1 近六年上海GDP走势分产业看，虽然第一产业的表现与2019年同期差距明显，但其仅占上海生产总值的0.2%，所以对整体经济影响有限。

然而第二、第三产业，虽然下半年有所好转，但两者在GDP中占比较大且往年增速较高，所以受疫情影响显著，对全市整体经济造成的直接影响也更大。

图2 近两年上海三产产值同比情况其实，面对新冠疫情，上海从一开始就采取了十分严格的防疫措施，也因此在一季度对线下零售、餐饮、酒店、娱乐等行业造成巨大冲击。

随着疫情缓解，第二、第三产业的恢复情况也相对乐观，计算机、装备制造、医药、金融等行业率先恢复，三季度建筑业、房地产业等开始复苏，餐饮、旅游等服务行业虽然依然处于负增长，但形势也有所好转。

整体来看，得益于越来越普及的电商、外卖、手游、视频网站等线上平台，消费需求得到有效释放，在GDP中占比达70%以上的第三产业受影响的时间相对较短，在2020年下半年率先实现正增长。

（二）对固定资产投资及房地产开发的影响上海固定资产投资增速已经有很长一段时间保持在疫情对上海房地产业的影响[摘要] 2020年新冠肺炎疫情爆发并快速蔓延，对全球经济造成巨大冲击，我国积极采取疫情防控措施，快速稳定经济运行，有力保障就业民生，扶持各行业回归正轨。

本文主要聚焦上海房地产业，从房地产市场各类业态及市场热点事件的角度，分析疫情期间上海房地产市场的整体表现，最后对后疫情时代上海房地产市场的发展进行预测并提出建议。

上海市宝山区土地储备中心_企业报告(业主版)

（2）其他工程服务（3）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元）公告时间
TOP1
淞南社区 N120402 单元 K1-01、 K1-02、K1-02、K1-04 地块（通南路站小五角场）投资估算（可
上海新光工程咨询有限公司
16.0
行性研究）报...
TOP2
罗店镇工业园区 08-07 地块（安上海教育建设管理德盛）投资估算（可行性研究）咨询有限公司
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
2.2 项目节支率列表
（1）其他工程服务
序号
项目名称
中标单位
中标金额（万元）节支率公告时间
1
淞南社区 N120402 单元 K1-01、K1-02、K1-02、K1-04 地块（通南路站小五角场）投
上海新光工程咨询有限公司
中标金额（万元）节支率公告时间
3
庙行镇 AB-02B、B1-01A 地块（智力产业园二期）投资估算（可行性研究）报告编制成交
上海拓盛投资管理有限公司
6.7
公告
*按近 1 年可计算节支率的项目金额排序，最多展示前 10 记录。
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1