物业经营管理精选习题答案

物业经营管理精选习题归总第一章物业经营管理概述一、单项选择题：1、物业经营管理的对象通常是（ C ）。

A、物业资产管理公司B、物业管理企业C、收益性物业D、自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供（ C ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A、设施管理B、运行管理C、价值管理D、资产管理3、物业经营管理的内容不包括（ D ）。

A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理C、物业运行操作管理D、房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化12、（ D ）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理二、多项选择题：1、物业经营管理是（ACDE ）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、设施管理2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC ）的需求。

A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命3、物业经营管理的目标包括（ABCE ）。

A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D、物业经营成本最小化E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4、人们主要依照写字楼（ABC ）等对其进行等级划分A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况D、使用时间E、投资者类型9、设施管理的对象，主要是（ABCD ）等。

A、高新技术企业用房B、医院设施C、科研教学设施D、政府办公楼E、甲级住宅楼18、从管理的层次上，物业管理可以分为（BCD ）。

A、委托管理B、公司管理C、现场管理D、现场作业E、物业经营19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（ADE ）。

A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B、房地产组织投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E、房地产组织投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求20、物业经营管理中的战略性工作包括（ABCD ）。

A、确定战略B、构建信息基础C、决策分析D、进行资产组合E、成本管理21、物业经营管理的常规工作内容包括（ABCD ）。

A、现金流和成本管理B、日常维修和维护C、设施设备管理D、物业保险管理E、进行资产组合第二章房地产投资及其区位选择一、单项选择题：3、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（ D ）。

A、政策影响性B、专业管理依赖性C、相互影响性D、位置固定性或不可移动性19、房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（ D ）；能够提高投资者的资信等级。

A、变现性能较好B、投资收回周期短C、对专门知识及经验的要求不高D、能够抵消通货膨胀的影响二、多项选择题：1、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括（ACDE ）等。

A、各异性B、消费性C、政策影响性D、相互影响性E、专业依赖性6、房地产投资的优点有（ABCD ）。

A、收益水平相对较高B、能够得到税收方面的好处C、容易获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响E、是一种非流动性资产第三章房地产投资分析技术一、单项选择题：5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的所有费用。

A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化16、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ B ）。

A、设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损B、由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损C、设备有形磨损使用设备精度降低，设备最终丧失使用价值D、无形磨损不表现为设备原始价值的贬值24、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（ D ）。

A、税前现金流B、有效毛租金收入C、净利运营收益D、潜在毛租金收入二、多项选择题：1、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（AB ）叫作现金流量。

A、资金流入B、资金流出C、资金的投入D、资金现值E、资金将来值2、对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ABCE ）等。

A、土地费用、建造费用B、还本付息C、税金D、比较成本E、运营费用3、空置和收租损失是指（AB ）。

A、空置的面积不能产生租金收入B、租出的面积没有收到租金C、出租面积的变化导致租金减少D、租金水平的变化导致租金减少E、可出租面积的减少而少收的租金4、收益性物业的运营费用包括（DE ）等。

A、空置和收租损失B、抵押贷款还本付息C、房产税和所得税D、为租客提供服务的费用E、物业管理费用6、“两税一费”是指（CDE ）。

A、房产税B、城镇土地使用税C、教育学附加D、营业税E、城市维护建设税第四章收益性物业价值评估一、单项选择题：1、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（ A ）等构成。

A、契税B、土地占用税C、土地增值税D、土地出让金二、多项选择题：1、物业价格构成中包括了（ABCE ）。

A、土地取得成本B、开发成本C、投资利息D、物业折旧E、开发利润3、物业估价的基本方法包括（ABC ）。

A、市场法B、成本法C、收益法D、趋势法E、折旧法第五章房地产市场与市场分析一、单项选择题：5、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（ A ）进行分析。

A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素6、下列关于长期计划的说法，正确的是（ D ）。

A、属于战术层次的计划B、通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期C、通常以3—5年为周期D、通常以物业的剩余使用寿命为限8、在物业管理中最常用的预算是（ A ）。

A、年度运营预算B、资本支出预算C、长期预算D、短期预算二、多项选择题：2、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE ）。

A、收入的变化B、政府的税收政策C、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策4、下列指标中属于供给指标的有（ABC ）。

A、存量B、新竣工量C、空置率D、吸纳率E、商品零售价格指数8、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（BCE ）。

A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房D、合作建房E、市场价商品住宅12、物业管理计划的表现形式有（CDE ）。

A、近期计划B、远期计划C、年度计划D、中短期计划E、长期计划13、物业管理计划的主要内容有（ABCD ）。

A、建筑物管理计划B、租赁计划C、财务收支计划D、物业运行绩效评估与业主沟通计划E、企业盈利和发展计划第六章租赁管理一、单项选择题：1、房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有（ A ）的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

A、所有权B、使用权C、占有权D、收益权5、下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用（ D ）。

A、税费B、物业管理费C、承租单元内部的能源使用费D、功能折旧费7、房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门（ C ）。

A、注册B、审核C、登记备案D、批准12、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ D ）。

A、物业出租经营成本B、业主希望的投资回报率C、物业自身的状况D、同类型物业的市场供求关系二、多项选择题：14、租赁合同自然终止的情况包括（BCDE ）。

A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的B、租赁合同到期C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、当事人协商一致的15、关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（ABCD ）。

A、将承租的公房转借他人的B、将承租的房屋擅自转租的C、将承租的房屋擅自转让的D、承租人利用承租的房屋进行违法活动的E、当事人协商一致的第七章成本管理一、单项选择题：1、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（ D ）。

A、直接人工费B、间接费用C、直接材料费D、管理费用2、物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ A ）。

A、营业成本B、管理费用C、营业成本或管理费用D、递延资产19、（ A ）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。

A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算二、多项选择题：2、物业管理企业的财务费用包括（ABCD ）。

A、利息净支出B、汇兑净损失C、金融机构手续费D、公司筹资发生的其他财务费用E、税金3、按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（ABDE ）。

A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B、对外投资支出C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E、企业的赞助、损赠支出7、成本控制的原则有（ABDE ）。

A、全面控制原则B、讲求经济效益原则C、常规管理原则D、责权利相结合原则E、例外管理原则8、关于人工费中的福利费的表述，正确的有（ABDE ）。

A、福利费包括福利基金、工会基金B、福利基金按工资总额的14%计算C、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算9、考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（ABCE ）。

A、重大事故发生率B、房屋完好率C、物业增值率D、成本（费用）降低率E、保洁率10、共用部位与共用设施设施的日常运行和维护费主要包括（ABDE ）。

A、维修保养费B、装修费C、节日装饰费D、康乐设施费E、能源费13、成本预算编制的基本要求有（ACE ）。

A、成本预算必须同其他预算相协调B、成本预算要以成本计划为基础C、成本预算应有相应的技术经济措施保证D、成本预算要全面权衡，提高员工工作效率E、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地14、物业管理企业编制成本预算的方法主要有（ACDE ）。