太仓万达广场前期商业市场调研及定位报告
最新版万达广场项目可行性研究报告
万达广场项目可行性研究报告第一章总论1、项目背景某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。
某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。
现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。
这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。
随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。
某某市工业经济发展速度在全省16 个市州及省辖市中上升为第四位。
居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。
综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。
经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年 4 月至10 月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。
随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。
某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。
随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。
太仓万达广场
目录一、项目概况………………………………………………………………P2二、第一批开盘数据分析…………………………………………………P3三、价格策略分析…………………………………………………………P5四、开盘前营销分析………………………………………………………P7五、客户描述………………………………………………………………P11六、优惠及促销活动………………………………………………………P11七、总结及借鉴……………………………………………………………P11八、附件（价格表）一、项目概况太仓万达广场位于太仓市上海东路与娄江路交汇处，县府街南侧，建设用地10.75万平方米，建筑面积约48.81万平方米，太仓万达广场内规划了大型商业中心、城市步行街、商务酒店、甲级写字楼、高级公寓、电影院线等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等各类功能于一体。
太仓万达广场是继苏州平江万达广场之后万达集团布局苏州的又一力作，也是太仓市目前在建规模最大的城市综合体，其全球顶尖的商业模式，将全面带动太仓城市发展和商业升级，使太仓的商业朝着更时尚、更现代、更齐全、更国际化、更具体验性方向大步迈进。
太仓万达广场分为南北两区，地上总建筑面积为35.06万㎡，地下总建筑面积为13.75万㎡。
容积率3.48，建筑密度60%，绿地率10%，建筑高度限高100米，机动车总停车位2250个，非机动总停车位10450个。
南区规划购物中心建筑面积为9.45万㎡，商铺建筑面积为2.71万㎡，商务酒店建筑面积为0.87万㎡。
北区规划住宅建筑面积为13.95万㎡，写字楼建筑面积为5.84万㎡，商铺建筑面积为2.06万㎡，相关配套物业及社区面积为0.16万㎡。
（万达北区平面图）（万达南区平面图）二、第一批开盘数据分析万达一批次开盘以住宅为主，开盘楼号为1#，3#，4#，5#（各楼栋销售表见附件），户型总套数为498套（其中1#楼开盘面积为17259.56㎡，3#楼开盘面积为20941.5㎡，4#楼开盘面积为8586.93㎡，5#楼开盘面积为8598.87㎡），总开盘面积为55386.86㎡。
万达商业广场业态分析
各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金商业地段。
在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。
万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。
作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。
1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。
从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或SOHO) 、大型综合购物中心(SHOPPINGMALL) 、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
万达广场市场调研报告(共5篇) 万达市场调研报告范文
万达广场市场调研报告（共5篇）万达市场调研报告范文万达广场市场调研报告（共5篇）第1篇：万达广场调研报告•调研对象：万达广场•调研地点：长春市红旗街•调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，需找设计灵感。
•此次调研的内容，从以下几个方面来分析：•一：理性思维•从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
二：市场定位：长春万达广场是长春市第一个城市综合体，项目占地面积4.8万平方米，建筑面积31.75万平方米，总投资额26亿元，项目集百货、室内步行商业街、室外商业街、公寓、住宅等多种业态为一体，引入万千百货、万达影城、国美电器、华润万家连锁超市、大歌星KTV、大玩家等6大主力店及上百家品牌专营店的进驻，满足消费者一站式生活消费需求。
将区域内原本零散的商业格局有效整合，使长春万达广场成为红旗街商圈内业态功能最为齐全的城市综合体，并对推动长春城市化发展，促进区域产业升级，提升长春乃至吉林省的服务业发展水平具有十分积极的意义。
三：商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
•选址原则：1、方便顾客购物•（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
•（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所•（3）人口居住稠密区• 2、有利于商场开拓发展•（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
•（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
•（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
某商业地块前期战略定位与物业发展建议
城市研究
太仓区域认知 城市人口认知 经济发展认知 产业分布认知 城市规划认知 宏观环境小结
太仓区域认知
区位 太仓位于江苏省东南部，长江口南岸， 濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海 市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接 常熟市 总面积为822.9平方公里 交通 -沿江高速到上海市中心为50公里左右， 到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时 可达浦东国际机场 -苏昆太高速到苏州为50公里左右 城市文化定位 太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基 础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲 有着许多共同之处，太仓最有优势建设 东方欧洲型城市。 太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓 从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年 历史，600年前号称“万国码头”，盛 杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了 太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹， 这些深厚的历史文化及其表现形式，几 乎与欧洲城市如出一辙。
2005年-2007太仓年商品房成交均价
5000 4000 3000 2000 1000
0 整体成交均价 增长率
3556
2005年 3556
4011 12.8%
2006年 4011 12.8%
4287
0.14
0.12
0.1
0.08 6.9%
0.06
0.04
0.02
0 2007年
4287 6.9%
成交均价稳步上扬，但幅度不大，整体价格走势较 为稳定；
-50.0%
➢可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大； ➢太仓房地产在03～05年经历了爆发式的增长以后，目前正 回归理性增长，整体房地产市场较为理性，且泡沫较小；
中国地产商域网
太仓整体市场供需
万达 可行性研究报告
万达可行性研究报告一、项目背景万达集团是中国最大的商业地产运营企业，拥有集团化经营的商业模式，主要业务包括商业地产开发、物业管理、酒店管理、文化旅游、网络科技等多个领域。
随着中国市场经济的不断发展，万达集团通过多年的积累和发展，已经成为了中国商业地产行业的领军企业之一。
作为中国商业地产行业的龙头企业，万达集团一直积极转型升级，不断拓展业务领域，加大投资力度，加速产业升级和转型。
在这样的背景下，本报告旨在对万达集团的可行性进行深入研究和分析，为其未来的发展提供参考。
二、项目概述项目名称：万达集团可行性研究项目主要内容：本次可行性研究主要包括市场环境分析、产业发展趋势分析、企业自身实力分析、投资风险分析和可行性分析等内容。
三、市场环境分析1. 国内外经济环境：当前，全球各国的经济发展都面临着明显的下行压力，受制于国际局势、贸易摩擦等因素的影响，中国经济增速也呈现出了一定的波动。
但总体来看，中国经济仍具有较强的韧性和潜力，未来发展空间广阔。
2. 商业地产市场：随着城市化进程不断加快，商业地产市场需求持续增长，尤其是商务、文化、娱乐等综合性商业地产项目的需求增长较快。
万达集团作为商业地产行业的龙头企业，拥有丰富的开发经验和优质的项目资源，有望在市场竞争中占据一席之地。
四、产业发展趋势分析1. 商业地产：商业地产项目的发展趋势主要包括城市综合体、商业中心、购物中心等综合性商业地产项目，在满足日常消费和生活需求的同时，还能够提供休闲娱乐、文化艺术等多种服务，满足消费者多样化的需求。
2. 文化旅游：文化旅游产业正成为中国经济发展的新动能，万达集团在文化旅游领域布局较为广泛，如世界文化遗产旅游项目、主题公园等，将成为未来的发展重点。
五、企业自身实力分析1. 资金实力：万达集团拥有雄厚的资金实力，稳健的融资途径和规范的财务管理体系，有能力支持各项投资项目的开发和运营。
2. 技术研发：万达集团在商业地产、文化旅游等领域进行技术创新和研发投入较为充分，拥有一支专业化、高素质的研发团队，具备自主创新能力。
万达调研报告
万达调研报告【第一篇】万达调研报告万达集团成立于1988年，总部位于中国北京，在房地产、商业地产、文化旅游、金融和互联网等多个领域都有着广泛的布局。
作为中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团一直致力于推动中国商业地产的发展，为国内消费者提供高品质的购物、娱乐和休闲体验。
本次调研报告主要对万达集团的商业地产进行分析，从其发展历程、经营模式、品牌形象和市场竞争等多个方面进行探讨。
通过对万达集团的调研，我们希望能够全面了解其商业地产的发展现状和未来趋势，为相关企业和投资者提供参考和借鉴。
一、万达集团的发展历程万达集团的起步可以追溯到上世纪80年代末90年代初，当时中国的房地产市场刚刚开始兴起。
作为第一批进军房地产行业的企业之一，万达集团积极探索商业地产开发与运营的模式，通过引入国际先进的理念和经验，成功打造了一系列商业地产项目。
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，万达集团逐步扩大了其商业地产的规模和范围。
目前，万达集团已在全国范围内拥有多家大型购物中心和商业综合体，涵盖了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域。
这些商业地产项目不仅为中国消费者提供了丰富多样的购物和娱乐选择，也为万达集团带来了可观的收益。
二、万达集团的经营模式万达集团的商业地产经营模式以“全产业链、多业态融合”为核心，通过构建完善的商业生态系统，实现资源整合和价值共享。
万达集团旗下的购物中心和商业综合体集合了零售、餐饮、娱乐、文化等多个领域的业态，形成了一个全方位、多元化的消费场所。
在商业地产开发过程中，万达集团注重与商家的合作，通过对商家需求的深入调研和分析，精确把握市场需求，满足消费者的多层次、多元化的消费需求。
同时，万达集团还采取多样化的运营方式，如与国内外知名品牌合作、引进国外优秀概念和模式，提升商业地产的品牌形象和竞争力。
三、万达集团的品牌形象多年来，万达集团一直秉持着“为国家富民，为员工幸福，为股东创利”的经营理念，致力于为消费者创造价值。
万达广场市场调研问卷及调研计划
万达广场市场调研问卷及调研计划XX万达广场市场调研问卷调研地点：___________调研人员：__________ 第一部分消费者个人情况（目测+询问）1、受访者性别：A、男 B、女2、您的年龄：A、18岁或以下B、19-24岁C、25-30岁D、31-35岁E、36-40岁F、41-45岁G、46-50岁H、51-65岁I、65岁以上3、您的学历：A、高中及以下B、大专C、本科D、硕士及以上4、您的职业：A、公司一般职员B、公司中高层管理人员C、公务员及事业单位人员D、金融/银行/证券人员E、私营业主F、自由职业G、学生H、其他______________5、您的月均消费支出（不含房贷及车贷）：A、500元及以下B、501-1000元C、1001--1500元D、1501-2000元E、2001-3000元F、3001-5000元G、5001元及以上6、您的婚姻状况：A、已婚未有小孩B、已婚有孩子C、未婚7、您的居住区域：A、福田区B、南山区C、罗湖区D、盐田区——根据所处城市地理分区修改第二部分消费者行为访问（访谈沟通方式）1、您日常购物选择的交通方式为：A、私家车B、公交车C、出租车D、电动车E、步行F、其他_______2、您及家人日常购物会去哪些地方：（多选）A、东汇城B、万达广场C、国贸D、方圆大厦E、鑫博大购物 F商业大厦G、其他__________________________——根据所处市场竞争对手情况修改3、您通常什么时间段逛商场（多选）A、平时B、双休日C、节假日D、不确定，有消费需要时才会逛4、您逛商场、购物通常和谁一起？A、独自一人B、与朋友一起C、与家人一起D、商务洽谈E、其他__________5、您到万达广场消费的频次：A、0次B、1次C、2次D、3次E、4次及以上或A、每月少于1次B、每月1次C、每月2-3次D、每月4次及以上——根据广场开业时间选择6、您每次在万达广场消费的金额A、无消费B、300元及以下C、301-500元D、501-1000元E、1001元及以上7、您到万达广场消费的品类主要是（多选）A、女装B、男装C、箱包皮具、皮鞋D、餐饮E、观影/儿童娱乐/KTV等体验类F、饰品G、超市H、其他___________________8、您对万达广场服装、精品（皮鞋皮具、饰品等）类商品满意程度A、很满意B、满意C、一般D、不满意E、很不满意如选择C、D、E，您不满意的原因是：A、品牌不丰富B、新款上货慢/量少C、款式少/断缺码现象多D、折扣少/价格偏高E、没有喜欢的品牌F、其他_______________9、您希望广场引进哪些服装、精品（含皮鞋皮具、饰品等）类品牌？____________________________10、您对万达广场现有餐饮品牌有哪些不满意之处？A、没有不满意B、价格偏高C、品类不够丰富D、口味不佳E、环境不佳F、其他__________________11、您通常了解商场活动的渠道主要是（可多选）A、亲朋介绍B、电视广告C、报纸广告D、电台广播E、传单F、户外广告G、网站H、短信 I、微博 J、微信 K、其他____________12、您最喜欢的人气活动形式是什么A、歌舞晚会B、明星活动C、少儿演出D、互动体验类E、服饰秀F、其他______——可根据广场实际情况修改活动类型13、您最喜欢的促销活动形式是什么A、特卖打折B、满额送券C、分级赠礼D、抽奖E、其他______________14、您对广场还有哪些宝贵意见及建议？___________________________________________________________________________________________________ _______访问结束，非常感谢您的支持！XX万达广场市场调研计划一、调研时间：X月XX日——X月XX日9：30--21：00（调研时间为一周，比如：周一至周日）；二、调研地点：广场公区、步行街商户内、主次力店内；三、调研样本量、分配及顾客选择：1000份。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
202X年6月13日太仓万达广场前期商业市场调研及定位报告
二、区域介绍
1、区域概况 2、经济结构 3、交通概况 4、结论
二、区域概况
1、区域介绍
城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公 里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2１个社区居委会，6个行政村。是底蕴 深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之 一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相 对匮乏。
一、城市介绍
3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入 对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 ）
2010年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65% 城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1% 农民人均纯收入14662元，比上年增长13% 城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81% 城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30% 城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米
Click to edit Master subtitle style
太仓万达广场
——前期商业市场调研及定位报告
2011年 6月13日
目录
一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等）
三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等）
五、项目定位（卖点提炼等） 六、品牌落位（业态规划等）
3、经济数据
3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零 售消费总额 ）
2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1 个百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%
最新版万达广场项目可行性研究报告
万达广场项目可行性研究报告第一章总论1、项目背景某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。
某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。
现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。
这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。
随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。
某某市工业经济发展速度在全省16 个市州及省辖市中上升为第四位。
居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。
综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。
经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年 4 月至10 月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。
随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。
某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。
随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
苏州高扬安泰国际广场业态定位建议报告
苏州市场总体情况分析
2011年房地产发展趋势 2011年的关键词是“调整”二字，房地产市场将会出现你以几大趋势： 1、虽然楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向; 2、房地产的价格难以下降; 3、保障性住房将成为房地产市场的主角; 4、更多的传统房地产企业转型为商业地产，会将重点瞄向三四线城市。
苏州市场总体情况分析
在全国的GDP排行榜上，苏州一直名列前茅，超过天津、也曾经超过广州。但一直被批为“GDP高，但是经济结 构低
端，人均收入低”，GDP的高昂与不高的人均收入，苏州一直在逐渐改善这种局面。家庭人均总收入为29345元， 比
上年增长12.1%，其中人均可支配收入为26320元，增长10.3%。 在苏州园区调查，发现4，5千属于较低月收入，基本是台企、韩企的支付水平； 目前房产均价每平米八千到1万，主流购房人群月收入在这个水平。这样的房价收入比，能看出当地人购房压力不 算大。 苏州的轻轨建设正在如火如荼地进行着，在未来几年内，苏州的整个城市格局会发生非常大的变化。园区是当仁 不让的老牌购房区域.
备注：目前在建在售项目36个。
住宅项目20个 多 层 2个，均价10000元/㎡ 高 层10个，均价 9500元/㎡ 别 墅 8个，均价13000元/㎡
1
苏州市场总体情况分析
苏州市场总体情况分析
苏州城市分析 长三角城市——紧邻上海的区位优势 公路：沪宁高速、苏嘉杭高速、312、204、318国道贯穿全境。 铁路：京沪高速铁路穿越苏州市的相城区、工业园区和昆山市。 轨道交通网：沪宁城铁进迎来 “同城化”时代，融入上海“30分钟 都市生活圈”。
苏州市场总体情况分析
苏州商品房市场成交套数走势
成交套数（套） 成交面积（万平方米）
商业地产项目定位SWOT分析
商业地产项目定位SWOT分析商业地产项目定位是指通过市场调研和分析，确定商业地产项目的目标客户，产品特点和竞争优势，以便制定相应的市场推广策略和经营计划。
SWOT分析是一种常用的市场调研工具，可以帮助商业地产项目制定合理的定位战略。
下面是商业地产项目定位SWOT分析的内容。
一、优势（Strengths）1.地理位置优势：商业地产项目所处地理位置优越，交通便利，人流量大，容易吸引更多的目标客户。
2.丰富的配套设施：商业地产项目周边配有完善的交通、餐饮、购物等配套设施，能够满足客户的各种需求。
3.专业的管理团队：商业地产项目拥有一支专业的管理团队，能够提供高效的客户服务和物业管理，提升客户满意度。
4.多元化的业态布局：商业地产项目内包含多个不同业态的商铺，能够满足不同消费群体的需求，提高项目的吸引力和竞争力。
二、劣势（Weaknesses）1.竞争压力：商业地产项目所处地区存在其他竞争对手，需要与它们进行竞争，增加了项目的运营风险。
2.信誉度不高：商业地产项目在市场上的知名度和声誉相对较低，需要加强市场宣传和品牌建设，提高客户信任度。
3.租金高昂：商业地产项目租金较高，对租户的经营成本造成一定的压力，可能导致一些租户选择其他地段。
三、机会（Opportunities）1.市场需求增长：商业地产项目所处地区的市场需求不断增长，提供了发展的机遇，并且能够吸引更多的投资者。
2.潜在客户群体：商业地产项目周边存在大量的潜在客户群体，通过精准定位和营销策略，能够吸引这些客户并实现销售增长。
3.政策支持：政府对商业地产项目进行政策支持，提供各种优惠政策和税收减免，降低项目的运营成本，增加项目的盈利空间。
四、威胁（Threats）1.经济形势不稳定：商业地产项目所处地区的经济形势不稳定，可能对项目的持续经营和发展带来一定的不确定性。
2.竞争加剧：随着商业地产市场竞争的加剧，其他竞争对手的涌入可能造成市场份额的减少，增加项目的竞争压力。
万达广场分析概述
万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。
或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。
为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。
做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。
很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。
2、因为这样可以降低风险。
由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。
订单模式四：技术对接也叫共同设计。
某广场商业地产项目市场研究报告
地理位置 •距离主城商圈：0.5公里左右 •距离太仓市政府：0.1公里左右 交通枢纽 •城市干道：上海西路、上海东路、郑和路、 东亭路、人民路、太平路、东仓路、苏州 中路
主城商圈
太仓市政府
项目属性解读
地块四至：地块地处太仓市政府新址附近，紧邻一条城市主干道，北至县府东路，南到上海东路， 西临规划八路，东接娄江及娄江南路。
人口、收入消 费情况
✓ 2005年以来，太仓市人均可支配收入平稳上涨，居民消费能力稳步上升，但总体收入水平在苏州各县级市中排名 第5位。
房地产发展情况
太仓商品房市场：2005-2010年太仓商品房市场成交价格持续保持上涨势头，2009年已达4770元/平方米。 2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，而市场仍呈现供不应求的态势，房地产处于快速发展阶段。
8
房地产发展情况小结
土地市场
✓ 2010年1-12月太仓市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面积 563.5万平方米，市场主要成交集中于2、9、10月份，占全年供应总量的56%左右。 ✓ 成交土地以工业类用地为主；价格方面，住宅用地价格最高，达2183元/平方米。
•利好因素： 项目处于太仓市政府的附近，是
未来太仓市的核心，地段好，紧邻 一条主干道和娄江，交通便捷、昭 示性强，利于塑造高端形象； •不利因素：
目前地块南侧、西侧道路还没有 贯通，且靠着没搬迁的厂房，人流 量有限，商业价值较低，有待开发 。
东侧： 娄江南路
西侧：规划八路
南侧： 上海东路
北侧：县府东路
数据来源：太仓市统计局
7
房地产发展情况
一级土地市场：2010年1-12月太仓市土地市场共成交145块土地，总占地面积435.3万平方米，总成交建筑面 积563.5万平方米，市场主要成交集中于2月、9月、10月份，占全年供应总量的56%左右。
万达广场项目解读定位报告(参考示例)-模板
XX
XX
XX
XX XX XX XX XX
XX XX XX XX
XX
XX
XX
XX XX XX XX XX
XX XX XX XX
XX
XX
XX
XX XX XX XX XX
XX XX XX XX
XX
XX
XX
XX XX XX XX XX
此页须与模板一致
XX购物中心竞品项目数量根据实际需要整理
项目总结：
1、竞争项目优劣势：区位优势明显，体量较大，业态齐全；在项目物业设施陈旧，
里。
城市概况
示例
主导行业
当地知名大型企业包括南骏汽车、南车、禾邦药业、韩国现代汽车等，员工2万余人，多分布在 南部工业园区。
以汽车产业为主导——
南骏汽车：在职员工3200余人，年产值XXXX万元； 中国南车（431机车厂）：在职员工11000余人，年产值XXXX万元；
以医药产业为主导——
禾邦实业：在职员工6000余人，年产值XXXX万元；
鞋业及建材为主导的——
四川川橡集团有限公司：在职员工4600余人，年产值XXXX万元；
南骏汽车
中国南车
禾邦药业
城市概况
示例
城市小结
区位、交通、经济排名、发展、规划、重点行业
人口分布、特征及发展情况
目录
一、城市概况 二、商业分析 三、项目分析 四、项目定位
示例
商业分析
1、（此处内容：简述城市商圈构成数量及商圈名称）； 2、（此处内容：简述每个商圈内主要的商业体及形态）； 3、（此处内容：简述项目所处本商圈内核心竞争店及距离）。
商业分析
商业分析
核心商圈-老城商圈
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
二、区域介绍
1、区域概况 2、经济结构 3、交通概况 4、结论
二、区域概况
1、区域介绍
城厢镇为太仓市府所在地，是全市政治、经济、文化中心。全镇区域面积126平方公 里，常住人口15万人，下辖4个街道办事处，2１个社区居委会，6个行政村。是底蕴 深厚的文化之乡，也是长三角新兴的工业城镇。是太仓市近年重点旧城改造的区域之 一。目前相关配套不足，项目周边以工厂、企业、作坊业为主，已入住楼盘及居民相 对匮乏。
一、城市介绍
太仓是吴文化的发祥地之一，总面积822.9平 方公里，其中水域面积285.9平方公里，长江 面积173平方公里。位于江苏省东南部，长江 口南岸，东濒长江，与崇明岛隔江相望，南临 上海，西连昆山，北接常熟。 “金三角”几何 中心，历来是大江南北的重要交通枢纽和江海 联运、江河换装的天然良港，是长江下游地区 最佳港址之一。被誉为国家卫生城市、国家园 林城市、国家环保模范城市和国家生态城市称 号。港口城市太仓，有锦绣江南“金太仓”、上 海浦东“后花园”之誉，是江苏省经济最为发达 的县(市)之一。太仓气候宜人、物产丰富，是 典型的江南鱼米之乡。
无锡、常州、南通等地。全年完成集装箱吞吐量221万标箱、货物吞吐量8058万吨，分别增长46.1%和56.1%。 公交方面：干支线29条，太仓车站、五洋商城、南京路、人民路、郑和路、上海路、县府街、毛太路、为主要
客运重叠站。
二、区域介绍
4. 结 论
区域经济对商业的影响：太仓市虽然规划7个镇，3个开发区，但最重要的还是市中心 的城厢镇，以及太仓未来重点发展的陆渡镇区域，与市政府和主城区紧密相连,很多 资源可依托而生。城厢镇强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动片区的 发展。高标准的产业配套先行，城厢镇已成为太仓经济发展的新引擎。产业升级必将 带来消费需求，随着商业配套的逐步开发成熟，太仓城市核心倾斜趋势明显。 区域交通对商业的影响:城厢镇目前已形成“三纵三横”的主干道格局，“三纵”自 东向西分别是上海路、郑和路、滨河路。“三横”从南到北分别是东仓路、东亭路、 太平路。这六条主干道把城西片区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公 及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强城城厢镇以居住、休闲商业、商 务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。 项目的机会：项目所处城厢镇位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局 处于空白点，随着城厢镇的进一步开发建设，项目前景十分看好。
Click to edit Master subtitle style
太仓万达广场
——前期商业市场调研及定位报告
2011年 6月13日
目录
一、城市概览（魅力展现等） 二、区域介绍（区位优势等）
三、城市商业（商圈概况等） 四、项目分析（优势劣势等）
五、项目定位（卖点提炼等） 六、品牌落位（业态规划等）
一、城市介绍
4. 结 论
• 太仓属于工业港口城市，外企、上市公司、民营企业较多，居民 相对富裕，具有一定的中高档消费基础。
• 二三产业为支柱产业，其中工业、高新技术、化工、建筑业比重 大，大型企业较多，从业人口多，职工收入相对稳定且高于平均 工资水平，对 中高档消费起引导作用。
• 消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前 景。
一、城市概览
1、城市卖点
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、总体介绍
3、经济数据
4、结 论
一、城市概览
德企之乡、江南水城、名人谷地、金色太仓 ----中国 江苏 太仓
一、城市介绍
2.总体介绍
2010年全国县域经济基本竞争力排名中排名“第七” 世界500强企业太仓占16席 全年证券交易额503.72亿元，股票交易活跃，期末证券开户数42145户。 全市下辖7个镇、3区 2010年常住人口达81.09万人,户籍人口47.01万人，外来人口34.08
二、区域介绍
3. 交通概况
高速方面：区域内公路网健全，有204国道，339省道，338省道，沿江高速，苏昆太高速。 机场方面：上海虹桥机场（距35公里约半小时车程），上海浦东机场（约75公里，约一小时车程），新辟美国
洛杉矶杉矶等国际国内航线8条，台湾航线增至每周2班，与高雄港缔结合作港。 水路方面：太仓港为江苏省长江五大内河港之一，“区港联动、虚拟口岸”快速通关模式联动区域拓展至南京、
3、经济数据
3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售 消费总额 ）
2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个 百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%
一、城市介绍
3.2居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入 对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比 ）
2010年城镇职工年平均工资40261元，比上年增长11.65% 城镇居民人均支配收入30629元，比上年增长12.1% 农民人均纯收入14662元，比上年增长13% 城乡居民人均储蓄余额47472元，比上年增长15.81% 城镇居民家庭恩格尔系数为34.0%,农村居民家庭恩格尔系数为35.30% 城镇居民人均住房面积39.5平米，农村居民人均住房面积76.3平米
近年来，城厢镇--“大力推进城市化，全力发展内外资”，全镇拥有规模企业104 家，已成为国内国际资本投入的高密度地区之一。逐步建成了以204国道为轴心的西 部商贸物流带，城镇建设日新月异，目标建设成为集都市休闲、城市行政办公、居住 为一体的城市副中心。
二、太仓介绍
2、经济结构概况
2.1 经济数据
按照在地统计口径，2010年全年完成地区生产总值730.23亿元，增 长15.8 %；财政总收入180亿元，增长23.4%，城镇居民人均可支配 收入30629元，增长12.1 %；城镇登记失业率控制在2.25%。社会 消费品零售总额达141元，比上年增长17% 。
城厢镇区位优势得天独厚，与上海仅有一河一路之隔，东靠太仓经济开发区，南临上 海嘉定，西接昆山。至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半个小 时车程，一小时可达浦东国际机场，距上海国际航运中心北翼配套港-太仓港18公里。 境内交通便捷，航运发达，沿江高速、苏昆太高速、204国道、339省道和盐铁塘、新 浏河穿境而过。