贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题（共35题）1.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D参考解析：本题考查的是房地差估价的特点。
房地产估价不应是估价师的主管随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
参见教材6-7页。
2.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A.征用期间导致房屋损毁的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的需要。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿(补偿金额相当于租金)，如果房地产被征用后损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
参见教材20页。
3. 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考解析：本题考查的是房地产估价职业道德。
贵州2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：本课程学习安排考试试卷
贵州2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：本课程学习安排考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：获取估价业务B：实地查看估价对象C：确定估价结果D：估价资料公开E：工业用地的监测点评估价格2、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标B．概算定额C．预算定额D．施工定额3、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策4、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。
A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B：除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D：委托人与拍卖人是平等的民事主体E：执行层的组织协调5、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价6、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．施工图设计B．可行性研究C．成本收益分析D．项目建设书的编制7、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】A：宅基地所有权B：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格8、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
l4、判断题 投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。
（ ） 本题答案： 5、判断题 开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价作业期。
（ ） 本题答案： 6、多项选择题 下列关于开发经营期说法正确的有（ ）。
A.开发经营期可分为开发期和建设期 B.开发期的起点与开发经营期的起点相同 C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间 本题答案： 7、单项选择题 某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，勇可以选择该块土地的用途为（）。
A.兴建公寓B.兴建写字楼C.兴建宾馆D.难以确定本题答案：8、单项选择题下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案本题答案：9、判断题后续必要支出及应得利润=后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、建筑物折旧、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（ ） 本题答案： 2、判断题 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 下列关于开发经营期说法正确的有（ ）。
A.开发经营期可分为开发期和建设期 B.开发期的起点与开发经营期的起点相同 C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。
（）本题答案：5、判断题对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中是根据开发完成后的房地产市场状况作出的。
（）本题答案：6、判断题复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）本题答案：7、多项选择题由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：8、单项选择题假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。
贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：选取标准临街宗地考试题
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：选取标准临街宗地考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6%。
该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了__元。
A．994.37B．1016.81C．1255.16D．1387.242、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500 元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6 月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。
A．2648B．2688C．2708D．27343、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A .转让利润B.市场影响C.产权是否清晰D.被拆迁人的利益4、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。
A：出租的房地产8：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格5、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
A：商业用房B：住宅C：写字楼D：工业用房E：工业用地的监测点评估价格6、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
A.基本准则B.客观规律C.衡量标准D.基本前提7、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。
A．180.0B．300.0C．309.0D．313.28、房地产泡沫产生的基础是。
A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性E：借款合同9、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。
2017年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：商品房预售许可考试试卷
2017年上半年贵州房地产估价师《制度与政策》：商品房预售许可考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资的缺点是__。
A．投资回收周期较长B．投资数额巨大C．变现性差D．以上均正确2、建设投资估算的精度在±10％，所需费用，小型项目约占投资的1．0％~3．0％，大型复杂的工程约占0．2％~1．0％，该阶段为。
A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究D：项目的评估和决策E：借款合同3、某类房地产2000-2008年的价格如上题表所示，描述这类房地产长期变动趋势的线性方程式可以表达为．A：Y=4 855．33+265XB：Y=3 522．22-385XC：Y=4 978．32+433XD：Y=3 522．22+385．00XE：工业用地的监测点评估价格4、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的__特性。
A．区位选择异常重要B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受政策影响D．存在效益外溢和转移5、国家对房地产开发项目资金比例要求是__。
A．10%B．20%C．30%D．40%6、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。
A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格7、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。
A：净现金B：净收益C：净现值D：财务净现值E：借款合同8、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为__。
A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%9、某宗房地产的土地总面积为1 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为1 8万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620 元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡，建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1 200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新。
贵州2017年上半年房地产估价师制度与政策：城乡规划控制线考试题
贵州2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划控制线考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在__万元以上。
A．100B．800C．2000D．50002、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。
A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格3、影响房地产价格的环境因素不包括．【2005年考题】A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格4、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。
A.市场价值B.理论价值C .市场价格D.理论价格5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40 年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格6、房地产是实物、权益和三者的结合体。
A：义务B：环境C：空间D：区位E：工业用地的监测点评估价格7、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。
若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。
则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。
A．137.5B．410.2C．432.2D．452.28、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A.分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图B.分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明C.分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等D.房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内9、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章 假设开发法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（）。
A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用测考试题_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 2、判断题 资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为”利率”，用相对量来反映为”利息”。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，勇可以选择该块土地的用途为（ ）。
A.兴建公寓 B.兴建写字楼 C.兴建宾馆姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.难以确定本题答案：A本题解析：暂无解析4、多项选择题下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。
A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的本题答案：A, B, C, D本题解析：暂无解析5、判断题假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。
房地产估价师考试《理论与方法》模拟真题答案
房地产估价师考试《理论与方法》模拟真题答案2017房地产估价师考试《理论与方法》模拟真题答案1、A解析：构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
2、D解析：建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
3、B解析：在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权。
4、B解析：用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
5、C解析：区位原本是房地产的外在因素，因房地产的不可移动而成了房地产的重要组成部分。
6、D解析：租赁权属于债权。
7、A解析：用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
8、A解析：了解“外部性”的含义。
9、A解析：不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。
10、C解析：房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
11、C解析：需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。
而外部经济包括交通条件或周围环境改善等。
12、B解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。
现实中的`房地产价格是波浪式上升的。
13、A解析：外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。
14、A解析：居住用地为70年。
15、B解析：在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。
16、A解析：五通指水(供水和排水)电路再加上电信。
道路18+供水16+排水18+供电23+通信10+场地平整13=9817、A解析：参见教材P71。
将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。
18、C解析：参见教材P71。
处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
房地产估价师题-假设开发法及其运用
房地产估价师题-假设开发法及其运用1、假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。
A.不可预见费B.地价C.专业费D.租售费2、假设开发法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合()。
A.合法原则B.平衡原则C.统一原则D.同步原则3、假设开发法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得()。
A.中等收益B.高收益C.最低收益D.最高收益4、假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之()。
A.差B.积C.和D.商5、在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。
A.经营期B.销售期C.开发期D.建造期6、运用假设开发法估价时，开发经营期的起点就是()。
A.估价时点B.取得待开发土地的日期C.开工日期D.开始出售开发完成后的房地产的日期7、折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()。
A.报酬率B.平均报酬率C.利润率D.利率8、在传统方法中，投资利息和()都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.开发利润B.投资收益C.投资利润D.销售税9、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为()万美元。
A.8900B.9900C.9300D.994110、弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质,土地所在城市内的区域的性质,具体的坐落状况，主要是为()服务。
A.选择最佳的土地用途B.确定最佳的开发利用方式C.测算开发成本,费用等D.预测未来开发完成后的房地产价值,租金等11、假设开发法更深层的理论依据，类似于()。
A.地租原理B.均衡原理C.适合原理D.预期原理12、弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途,建筑高度,容积率等，主要是为()服务。
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试题
贵州201年7上半年房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是—。
①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划A.④⑤①②③B.①②③④⑤C.⑤④①②③D.④⑤②①③2、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是__。
A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为土20%，研究费用一般占总投资的0.5%〜0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等3、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积F建筑物总面积B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积X土地单价F建筑物总面积C：某部分占有的土地份额=土地总价F该部分享有的地价额D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积F建筑物总面积F土地总价E：工业用地的监测点评估价格4、A住宅小区的住宅建筑基底总面积是12500,而该小区的住宅用地面积是50000,该小区的住宅建筑净密度是。
A：20％B：25％C：50％D：60％E：执行层的组织协调5、某地块为一带有陈旧建筑物200的空地，地价为2500元/^，面积为400m?。
拆除建筑物费用为150元/m，残值50元/m o则该地块总价为万元。
A：98B：52C：54D：103E：工业用地的监测点评估价格6、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格2、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．603、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。
A．6.0B．6.9C．8.8D．9.04、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。
则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。
A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格5、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》6、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格7、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
A：条形基础B：独立基础C：整体式筏形基础D：桩基础E：执行层的组织协调8、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。
贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题
贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。
A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调2、住宅专项维修资金的使用须经__同意。
A．房产管理部门B．物业服务企业C．业主委员会D．业主大会3、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3B．5C．8D．154、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。
A：正常B：较低C：平均D：较高E：工业用地的监测点评估价格5、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：__。
A．施工许可证B．建设用地规划许可证C．建设工程规划许可证D．建设工程规划用地许可证6、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1200B．1150C．1100D．10507、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。
A：土地宗地号B：房地产门牌号C：房地产原始号D：房地产产籍地号(丘号)E：执行层的组织协调8、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。
A：1 177B：675C：688．2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格9、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值．【2007年考题】A：发明B：发现C：创造D：隐藏E：工业用地的监测点评估价格10、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产保险的需要考试试题
贵州2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产保险的需要考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场细分的阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A：目标确定B：调查C：分析D：归纳总结E：借款合同2、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格3、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造．该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元／㎡，房地产市场交易价格为6 000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元／㎡．则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正．【2005年考题】A：4 000元／㎡B：5 000元／㎡C：6 000元／㎡D：9 000元／㎡E：工业用地的监测点评估价格4、在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的。
A：环境要素B：性质C：产生原因D：空间E：执行层的组织协调5、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于。
A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调6、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。
A．收益现金流风险B．资本价值风险C．比较风险D．未来运营费用风险7、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。
A．公开市场价值B．谨慎价值C．快速变现值D．投资价值8、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的法律规定试题
贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的法律规定试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%2、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A．30%～40%B．40%～50%C．50%～60%D．60%～70%3、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4 000元／㎡。
若报酬率为6％，收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。
A：3 800B：4 500C：5 200D：5 600E：工业用地的监测点评估价格4、不属于房地产调整状况的内容是__。
A．经济状况调整B．区位状况调整C．实物状况调整D．权益状况调整5、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。
A：增加项目B：扣除项目C：排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调6、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。
单位：万元A．年份B．0C．1D．2E．3F．4G．5H．现金流入I．J．200K．200L．200M．200N．200O．现金流出P．800Q．R．S．T．U．V．净现金流量W．-800X．200Y．200Z．200Z．200Z．2007、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数8、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。
A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格9、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。
贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题
贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。
A．从容不迫型B．选择型C．凶猛型D．随机型2、卖方物业代理从__收取佣金。
A．买方B．卖方C．买卖双方D．协议中规定的一方3、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。
A：定额反映的生产要素消耗内容不同B：定额的编制程序和用途不同C：投资的费用性质不同D：专业性质不同E：执行层的组织协调4、测量学按照作用范围分类，不包括。
A：空间测量B：水文测量C：陆地测量D：海洋测量E：执行层的组织协调5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。
A：48．5B：49C：51D：45．5E：借款合同6、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。
A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售费用和销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格7、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%B．40%C．50%D．60%8、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。
半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。
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贵州2017年上半年房地产估价师理论与方法：假设开发法总结和运用举例考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不列入国民生产总值核算的是__。
A．出口到外国的一批货物B．经纪人为一座旧房买卖收取的佣金C．政府给贫困家庭发放的救济金D．保险公司收到一笔家庭财产保险2、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况B．经济状况C．物价状况D．房地产状况3、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件4、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是__。
A．空间直线距离B．交通路线距离C．交通时间距离D．至市中心距离5、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。
A．一般保证B．贷款人、保证人分担责任的比例保证C．连带责任保证D．信誉保证6、竣工房屋价值一般按__价格计算。
A．概算B．结算C．预算D．决算7、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。
A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格8、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。
A．居民收入分配趋于平均化B．居民收入呈现出上升的趋势C．居民收入分配越来越平均D．居民收入分配两极分化越来越严重9、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。
A．两个方面：租金和物业增值B．三个方面：租金、物业增值和股权增加C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大10、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
(2007年试题)A：居住区B：居住小区C：居住组团D：居住社区E：执行层的组织协调11、开发投资的投资者主要是__。
A．赚取开发利润B．保值增值C．获得收益D．消费12、下列属于流动资产的是。
A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：执行层的组织协调13、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数14、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A．操作风险B．信用风险C．市场风险D．法律风险15、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为__万元。
A．850B．845C．869D．85716、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。
A：180 000元B：179 500元C：159 500元D：90 000元E：工业用地的监测点评估价格17、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是__。
A．50%B．65%C．60%D．154%18、下列不是拍卖的基本原则的是__。
A．公开原则B．诚实信用原则C．公正原则D．保留价原则19、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。
A．沉降缝B．伸缩缝C．温度缝D．防震缝20、房地产开发项目投资估算的范围不包括__。
A．土地费用B．房屋开发费C．销售费用D．物业管理费21、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。
A：450B：525C：600D：900E：执行层的组织协调22、房地产抵押自合同__之日起生效。
A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】A：43．2％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格24、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。
A．1250B．1750C．2050D．215025、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。
A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、固体废物按废物的形状可分为。
A：块状废物B：泥状废物(污泥)C：颗粒状废物D：粉状废物E：固体的废物2、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有__。
A．加大城市基础设施建设投入B．调整银行贷款利率C．调整公共住房政策D．调整房地产税收政策E．加快城市化进程3、建制镇总体规划的期限为__年。
A．3B．5C．10D．10～204、新设项目法人融资形式的特点有。
A：项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险C：从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产5、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．(2007年试题)A：分离B：独立C：对立D：融合E：借款合同6、协调是建设监理能否成功的关键。
其中外部的协调包括。
A：项目系统各种需求关系的协调B：项目系统内部关系的协调C：项目系统组织关系的协调D：与业主有合同关系的设计单位的协调E：与业主没有合同关系的社会团体的协调7、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。
A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券E：私募债券8、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。
A：直接费B：间接费C：直接工程费D：措施费E：企业管理费9、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。
A：12.45%B：10.26%C：11.98%D：9.68%E：借款合同10、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的。
A：位置固定性B：适应性C：寿命周期长D：各异性E：借款合同11、股票的基本特征包括。
A：盈利性B：无风险性C：价格的波动性D：流通性E：决策参与性12、以下关于房屋征收补偿的说法，不正确的是__。
A．因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费B．被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换C．对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格D．被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。
A．自然寿命B．剩余寿命C．经过年数D．剩余经济寿命14、房地产开发项目实行__。
A．资本金制度B．股份制度C．质量责任制度D．项目手册制度15、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。
A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%16、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A．发起者B．影响者C．决策者D．购买者17、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。
A．3%B．5%C．10%D．12%18、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。
A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告19、下列房地产中，不得抵押的有。
A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房C：列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产20、《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，__。
”A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金D．处5年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金21、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段22、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。
A．《物权法》B．《城市房地产管理法》C．《建筑法》D．《土地管理法》23、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。