购物中心业态经营比例-购物餐饮休闲1-1-1
各体量购物中心产品标准业态占比参考
1000
3楼
生活服务 5%
生活配套（美发、洗衣、眼镜店、 通讯服务、中介和烟酒便利等）
300
700
康健医疗服务
300
综合服务(金融、旅游、成教等) 100
2楼/3楼 1楼 1楼
休闲娱乐
7% 儿童
11%
生活服务 5%
各业态占比
主力店 30%
餐饮 31%
主力店
零售
餐饮
儿童
零售 17% 休闲娱乐 生活服务
2楼 2楼 2楼/3楼 2楼/3楼
2楼/3楼
1楼 1楼
餐饮 24.4%
主力店
零售
餐饮
儿童
零售
20% 休闲娱乐
生活服务
产品标准-3.5万㎡
业态 主力店 零售
占比 面积
子业态
面积
30.0% 10500
超市 影院 KTV
5500 3000 2000
20.0%
黄金珠宝、服饰、配饰、化妆品、
7000
鞋帽箱包
1800
康健医疗服务
1000 400
楼层
1楼/2楼 3楼 3楼
1楼
2楼 3楼
1楼/2楼/3楼
1楼/2楼 2楼 2楼
2楼/3楼 2楼/3楼
2楼/3楼
休闲娱乐 12.9%
儿童 10.6%
餐饮 21.4%
生活服务 5.1%
1楼
主力店 零售 餐饮
各业态占比
主力店 30%
零售 20% 儿童 休闲娱乐 生活服务
产品标准-1.5万㎡ A
业态
占比
主力店 30.0%
零售 20.0%
餐饮 26.6%
儿童 12.0% 休闲娱乐 6面积
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
购物中心的分类及比例
购物中心的分类及比例购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。
[2](1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.(2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。
商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。
(3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.1．美国分类方式及标准根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。
2．国家标准对购物中心的分类根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。
3．按照开发商背景及经营管理模式分类分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
4．按照购物中心规模分类1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上2．大型购物中心——12--24万㎡3．中型购物中心——6--12万㎡4．小型购物中型——2--6万㎡5．按照购物中型外观分类1．美国式简洁的外立面（2）童话般欧洲古堡式3．豪华高贵的现代派4．分散多建筑组成之建筑群5．购物乐园式6．园林型购物中心7．人文特色型购物中心8．免税型购物中心9．交通综合枢纽式10．地下型购物中心11．大盒子购物中心(Power center) 12．附带写字楼的摩尔6．按照不同国家类型分类1．美国加拿大式2．法国为代表之欧洲式3．日本式4．香港新加坡式5．菲律宾泰国之东南亚式。
shoppingmall业态组合
Shopping Mall 的业态组合 [图片]一. 业态组合一般遵循“5：3：2”购物中心的业态组合一般还是有一定规律的，在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，如果人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例来提升人气。
在零售、餐饮、娱乐三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。
这主要由于其收益也相对较低。
像电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间，同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。
娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。
而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。
餐饮业的商圈稍小，租金居中。
与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。
零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。
这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。
但店开多了以后，商圈半径自然就小了。
对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。
商业很难有规范化的业态，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
二. 对餐饮、电影院重视程度日益提高一般来说，一个购物中心，通常会由主力店、次主力店，以及一些辅助业态共同构成。
其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店，如迪信通、特力屋等，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、儿童游乐园等。
”百货和超市是购物中心的锚固点，它们的存在是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。
因此，当前各大购物中心都非常重视餐饮、特别是对品牌餐饮的引进。
城市业态选择及组合比例
城市建设与发展〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。
在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。
城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。
伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。
一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。
在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。
以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。
另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。
尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。
期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。
另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了/城市经营0的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。
而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。
城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。
但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。
因此,本文在总结前人研究成果的基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。
商场业态组合比例
商场业态组合比例商场业态组合比例是指商场内不同类型的商户所占比例。
商场的业态组合直接影响着商场的运营和吸引力，合理的业态组合能够满足消费者的多样化需求，提升商场的竞争力和盈利能力。
商场的业态组合应该根据所处地区的消费水平、人口结构、消费习惯等因素进行综合考虑。
一般来说，商场的业态组合可以包含以下几个方面的商户：1. 零售业：零售业是商场的主要业态之一。
零售业包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等各类商品的销售。
不同类型的商场可以根据消费群体的特点来选择相应的零售业商户。
例如，高端商场可以引进奢侈品牌，而中低端商场则可选择平价品牌。
2. 餐饮业：餐饮业是商场的重要组成部分，可以为顾客提供各种美食选择。
商场可以引进各类餐饮商户，包括快餐、中餐、西餐、特色餐饮等。
此外，还可以考虑引进咖啡厅、茶饮店等休闲餐饮场所，以满足顾客的休闲需求。
3. 休闲娱乐业：休闲娱乐业可以为商场增加吸引力和人气。
商场可以引进电影院、游乐场、儿童乐园等娱乐设施，为顾客提供休闲娱乐的场所。
此外，还可以考虑引进健身房、桌球馆等体育娱乐场所，满足顾客的健身和娱乐需求。
4. 服务业：商场可以引进各类服务业商户，如美发美容店、SPA按摩店、珠宝店等。
这些商户能够为顾客提供个性化的服务，提升商场的服务品质和顾客满意度。
5. 教育培训业：商场还可以考虑引进教育培训机构，为顾客提供学习和培训的机会。
这些机构可以包括语言培训、艺术培训、职业培训等，满足不同顾客的学习需求。
6. 其他业态：商场的业态组合还可以根据当地的特色和顾客需求进行扩展。
例如，商场可以引进农产品直销店，提供新鲜农产品的销售；商场也可以引进文化创意产业，推广当地的传统文化和手工艺品。
商场的业态组合比例应该根据市场需求和商场的定位来确定。
一般来说，商场的业态组合应该保持多样性和平衡性，不宜过于单一或过于偏向某一业态。
同时，商场还应该根据市场变化和顾客需求进行调整和优化。
商场的业态组合比例是商场运营成功的关键之一。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
购物中心业态经营比例购物餐饮休闲
购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1. 引言购物中心是现代城市生活中不可或缺的重要组成部分，随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心也不断演进和发展。
购物中心业态的经营比例对其运营及市场影响具有重要意义。
本文将围绕购物、餐饮和休闲三个业态，探讨购物中心业态经营比例的相关问题。
2. 购物业态购物业态是购物中心的核心经营内容，也是消费者最为关注的部分。
购物中心的经营比例应合理分配，以满足不同消费群体的需求。
一般来说，购物业态应占据购物中心的主要部分，以吸引人们前来消费。
购物业态的细化可以包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等。
这些不同的购物品类可以根据消费者的需求和市场趋势进行合理的配置，以实现销售最大化。
3. 餐饮业态餐饮业态在购物中心中扮演着重要角色，不仅提供消费者用餐的地方，还可以为购物中心增添人气。
购物中心的经营比例也需要考虑餐饮业态的合理分配。
餐饮业态的细化可以包括快餐、中餐、西餐、咖啡厅等不同类型的餐饮店铺。
这些不同类型的餐饮店铺可以根据购物中心的定位和消费者需求进行合理配置，以满足不同消费群体的口味偏好。
4. 休闲业态休闲业态是购物中心中补充性的经营内容，能够为消费者提供放松身心的场所。
购物中心的经营比例还应考虑休闲业态的适当安排。
休闲业态的细化可以包括电影院、游乐场、健身房等。
这些休闲设施的设置不仅可以为购物中心增加消费点，还可以带来额外的收入。
5. 购物中心业态经营比例的决策因素购物中心业态经营比例的决策需要考虑多个因素，包括但不限于以下几个方面：5.1 消费人群特点购物中心的消费人群特点将直接影响业态经营比例的决策。
不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者对购物、餐饮、休闲的需求存在差异，因此应针对消费者特点进行合理的业态配置。
5.2 地理位置和竞争对手购物中心的地理位置和周边竞争对手也是经营比例决策的重要因素。
地理位置决定了购物中心的客流量和消费能力，而周边竞争对手的经营情况将直接影响购物中心的市场份额。
案例解析购物中心业态配比与模式分析【范本模板】
案例解析｜购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。
本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析,并附有案例。
一、业态构成按功能性把购物中心的业态（专题阅读）分为零售(专题阅读）、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态.统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12％、服务5％。
与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12％。
而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8％、5％.这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理,尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。
购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表二、各业态分析1。
零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55。
3％的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9％；区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24。
9%。
这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。
不同区域购物中心零售业态情况表2。
餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看,都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34。
7%；区域型购物中心60.3％的餐饮业态为中餐,其次为东南亚餐10。
8％；社区型购物中心51％的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%.这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化,区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。
社区型购物中心业态组合与配比技巧【精选文档】
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路,中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型.目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入,以抓住人们”最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点.本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧,有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市,则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少,增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐）,以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的,而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态.作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。
区域型购物中心,商业体量及业态配比
城市 发达国家
上海 无锡 青岛 宁波
人均商业面积 1.2 2.16 1 1.2 1.1
消费力
核心商圈消费者的消费力强弱
关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式：
项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡
人口
核心商圈内的消费者人数
关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式：
项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数
举例：
某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈 内人口数10万人，那么商业地量为0.5㎡/人× 10万，商业体量应该为5万 ㎡左右。
从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地 区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购 物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描 述这样一种联系。
理论二
分析
我们在第一章数据分析过程中，需要一个有效的判断标准，我们将实际商 业体量与通过消费力计算出的理论商业体量的比例B/A，作为业态比例消费力 取值系数C，即：C=B/A 。
举例来说，按下表所示，整体商业裙楼规划三层，单层20000平米，那么， 零售：餐饮娱乐≈60%：40%
楼层 负一楼
一楼 二楼 三楼
商业面积（㎡） 15000 20000 20000 20000 75000
零售面积（㎡） 12000 19000 13000 1000 45000
餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000 19000 30000
理论一
人口密度
浅析购物中心的业态比例
浅析购物中心的业态比例在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
天霸设计公司认为，购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一般来说，购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。
从北京西单大悦城来看，人气旺中心商圈的购物中心零售、餐饮、娱乐三大业态分布的比例，一般为5：3：2。
不过北京的购物中心普遍存在高档化、雷同化，娱乐性相对不足的问题，所以，新建购物中心的定位，更应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。
从不同业态的功用来说，中心商圈大卖场可以拉人气，百货零售可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求。
但各业态比例要找到平衡点。
如主力店与次主力店、品牌店要相得益彰。
主力店是龙头，主要可以拉动人气，合作期较长，但租金较低，对项目的贡献主要表现在对消费者的号召力;次主力店和品牌店是补充，品牌专卖店租金较高，但合作期较短，其主要贡献体现在租金方面;餐饮对项目的贡献主要体现在延长消费者在购物中心的停留时间，拉动非购物消费者，但租金较低，合作期长于品牌专卖店;文化娱乐商户对项目的主要贡献在于增加购物中心的文化氛围和互动气氛，但要有特色。
传统的购物中心把大部分精力和场地用来堆积主力店、次主力店和百货业态，餐饮娱乐等配套业态的占比一般都在15%--20%之间。
但在商业竞争激烈、同质化越来越突出的今天，如何让消费者更长时间的留在卖场里成了首要问题。
以大悦城为例，配套业态的占比已经达到35%，恰巧弥补了周边卖场的空白为西单商圈的消费者提供了休闲、餐饮的服务，同时配以品牌次主力店来满足不同需求的消费者。
商业规模计算及业态组合比例
商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。
商业购物中心功能业态组合比例
• 高档住宅区附近 • 核心商圈1公里 生活方式购物 • 自然条件优越 中心 • 次级商圈3公里 • 1-5万平米
• 主力店面积占比0-50% • 美国COCOWALK
“体验经济”理论认为，未来商业要吸引更多人，需要增加体验功能业态
商业购物中心类型及特征——功能业态规模比例
万达城市商业广场的特点：
万达更多选择非零售业态，更强调体验式消费，明确规定：
体验式消费要大于50%，尤其是文化娱乐和餐饮。 其次，餐饮的比重要够大，每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面 积当中会超过20%，所以每个万达广场原则上里面的餐饮会超过30家 ，甚至有些还会达到40多家。
中国的购物中心不是卖出去的，而是吃出来的，民以食为天。（王健
商业购物中心类型及特征——功能业态组合比例
类型 选址特点 商圈范围
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈40公里 • 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈10公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20% • 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5% • 购物80-95% • 餐饮10-20% • 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-4
代表项目
• 香港ifc
• 城市中心区域 城市购物中心 • 10万平米以上 区域购物中心 • 区域中心 • 5-8万平米
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场
• 2-3个主力店
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% • 深圳花园城 • 1-2个主力店 • 伊藤洋华堂
购物中心业态选择、规划与配比技巧
购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
购物中心业态的选择与规划业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。
业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。
购物中心各品类业态配比分析(50页)
快餐
41
咖啡
54
绿茵阁 西提牛排
俏江南 呷哺 快乐柠檬 一茶一座 禾绿回转寿司 面包新语 满记甜品 肯德基
星巴克
25
餐饮类
连锁餐饮品牌中，快餐占比最大（20%）。
流行度： 快餐＞中餐＞日韩料理/泰式餐＞火锅 注： 快餐含中式及西式快餐，中餐指中型、大型中餐厅
26
餐饮类
相比中式快餐，西式快餐的集中度更高。
其他业态
服装商铺数量减少，主要原因：
■百货进驻购物中心：在早期，百货以单体店形式存在，而如今不少百货以租户身份进入购物中心，
由于其占用面积1-4万平方米，因此必然导致服装零售商数量减少；
■集合店的增加（小百货、精品百货）：如百丽的map、novo等，通常本身并不是服装品牌，而是服
装零售商，结合多个服装品牌组团进入购物中心，由于占用面积较大。
10
鞋/箱包类
11
鞋/箱包类
102个购物中心中，共有1800个鞋/箱包商铺，平均每个商场18个商铺。
此类业态的装修要点：
▪门面：此类业态需要外展示，店铺门
面需提高玻璃面积的通透率；
▪灯光：鞋类、箱包需要重点照明，吊
9%
顶灯光可简化，但需增加射灯或暗藏灯
管，以柔美的光线或背景突出产品的特
色。
12
鞋/箱包类
—3D、IMAX创新观影技术为观影者打造全新视 觉盛宴。
1 %
29
休闲娱乐类
健身俱乐部深受年轻消费者关注。
—消费者主要为20—40岁的上班族及追求健 康休闲的家庭主妇； —大众健康意识增强，室内私密、空气清洁、 器械完备的健身俱乐部成为该群体的生活需求。 —可以解决高楼层消费困境。
以研究百联又一城购物中心的经营业态的餐饮比重发展研究零售经营业态的发展
以研究百联又一城购物中心的经营业态的餐饮比重发展研究零售经营业态的发展随着休闲消费时代的到来，零售业经历了四次变革并且仍然在持續的变革中。
集零售商业，休闲娱乐，餐饮业为一体的大型购物中心逐渐进入人们的视野并且深受人们的喜爱。
多元化业态经营的购物中心拥有特定的消费者群体，也有着特殊的需求。
本文从以研究五角场百联又一城购物中心餐饮业比重变化这一小方面从而研究其零售经营业态的变化。
【关键词】五角场百联又一城购物中心餐饮业业态零售业在五角场商圈，餐饮的类型许许多多，餐饮店铺的品牌也十分多。
轻餐，快餐，大时代，美食广场，进口城市超市等等。
餐饮业作为五角场中的主流产业，在百联又一城购物中心的功能业态中也占有很大比重，其近年来得到飞速发展，不仅比重逐年增加，餐饮品牌和运营模式也变得多元化，从某种程度上五角场百联又一城购物中心的经营业态发生了改变。
零售业态发生了变革。
所以我们以餐饮业的比重变化为主要研究对象，通过更彻底地调查研究其餐饮业态比重的变化，发放问卷研究消费者的对于零售行业的需求对其总的经营业态展开分析。
以百联又一城的餐饮业为切入点，通过更彻底地调查研究其餐饮业态的现状，对其总的运营业态展开分析。
民以食为天，在体验式消费备受关注的今天，餐饮业态往往是一家商场不可或缺的部分。
现代餐饮业迎合年轻人的喜好，为商场吸引更多的人气。
针对餐饮业关于整个商场业态的影响设计调查，更透彻地分析餐饮业对于商场业态的带动作用。
随着中国经济的快速增长，城乡居民收入水平不断提高，全国以东部地区为主的餐饮业取得较快发展，餐饮市场规模不断扩大，已成为重要的经济增长点。
随着经济的繁荣和国民收入的增加，餐饮消费者的消费主体、消费观念、消费方式也不断转变，这为餐饮业提供了更多的发展机会，同时也为百联这样的商场提供新的商业机会以及竞争方向。
一、百联又一城餐饮分布为了深入了解百联又一城餐饮业商铺的具体分布状况，我们来到位于上海杨浦区五角场中心的“百联又一城”进行了实地考察。
商业面积与人口 业态比例
主题商业商业面积与人口比例一、辐射范围从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范围内的商品贸易产生影响。
比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。
虽然不同量级的小商品批发市场辐射范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。
超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。
处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。
百货的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地扩大了辐射范围。
娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。
一般而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限制，同时还占据很大的面积。
尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量的人流正是百货等商业业态所渴求的。
在发育比较完善的大型商业中心，商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。
二、租金成本关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。
用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。
根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365)其中经营面积=总面积—公摊面积在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。
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购物中心业态经营比例:购物餐饮休闲1:1:1
购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1
人们消费观念和消费习惯的改变，令购物中心业态经营的“黄金比例”也被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式。
业内人士表示，现在的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。
近年来，大型综合商业体内的美食广场普遍呈现火爆局面，商业综合体内的各式特色餐饮深受百姓欢迎，一些地方经常出现拿号排队的现象。
在毛利逐年下降的情况下，搭配高比例的餐饮业态成为商业地产突破利润局限的新举措。
购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲“1：1：1”的消费模式。
业内人士表示，餐饮业已成为商业综合体的招商重点。
调查：餐饮区成人气聚集地
走访本市大型商场综合体了解到，不管是银河国际购物中心还是大悦城以及水游城等商业综合体，现场人气最旺的不是奢侈品牌、服饰品牌等购物片区，而是餐饮主力店。
大约80%以上的商场主要依靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择餐饮拉动人气，不少老的大型商场也借助餐饮突破发展瓶颈。
银河国际购物中心经营管理处副总裁路贤说：“如今商场消费需求正在发生变化，不仅为了购物，在大型商场和购物中心，人们会更加注重对餐饮、休闲娱乐等多方面的需求，这也是商业综合体的发展趋势。
比如以前的商业街内，几乎没有餐饮业，后来发展到占商业综合体的10%，如今由于餐饮业的重要性已经发展到40%。
”
餐饮对大型商场的拉动，主要体现在人流方面，无论是客流带动型的星巴克，还是体验型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端饮食等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。
商家：餐饮区能撑起半边天
纵观本市商场业态配比，都有这样一个特点，那就是餐饮主力店在商场业态中都占有着相当大的比重。
在以前的传统商场中，餐饮业所占比重约为20%至25%，在现在的商业体中的餐饮业态甚至超过了30%达到40%。
餐饮业态为何会受到大型商场和购物中心如此高的重视？
业内人士分析，餐饮业在整个商业体中占有如此重要的位置，在于餐饮业态对于普通的消费人群具有很强的号召力。
每次到商场和购物中心，目前对于很多人而言，最大的兴趣在于发现美食，接下来才会考虑去购物消费。
大型购物中心、百货商场之所以更青睐餐饮，是因为餐饮业态得到了广大消费者的认可，与其他商场业态相比，风险降低而且收益更快。
可以说，体验式商业的最典型代表就是餐饮，“购物中心不是卖出来的，而是吃出来的”观点正逐渐体现出来。
餐饮：进入综合体营业额攀升
业内人士称，以前商业综合体是主动求着餐饮加盟，而现在都主动招商找上门，这说明餐饮在商场所占的比重逐步增大。
餐饮本身应该作为大型综合性百货配套设施的一部分，商场要给消费者提供一个购物之余休闲就餐的环境和服务。
某餐饮业老总说：“在选择商铺时，最看重商业体量、运营团队、地段三大要素，当然还要看租金。
一旦看准了该地的商业氛围浓厚，人气很旺，运营管理也很规范，租金又很实惠，由于选址正确，生意往往都会异常火爆，这地方的商铺租金也翻倍涨。
”
某连锁餐饮业主管说：“我们的火锅经营已有10多年时间。
以前，都是选择一些沿街商铺来开店，生意也不错。
近几年，城市综合体发展很快。
慢慢发现，城市综合体更能够凝聚
人气，有更好、更规范的管理。
相比之下，城市综合体也能帮投资人降低很多风险。
比如，现在在马路旁边开一家餐饮店，下雨或者寒冷的冬天，人就会少一些。
一旦修路、修地铁，对临街商铺的餐饮生意也会有很大影响。
而开在商业综合体，人气永远不用担心，这样营业额自然会高。
感谢您的阅读！。