案例借鉴：新江湾城

随后随着华润、绿城等品牌开发商进 入，楼面地价不断抬升，07年出让土 地地价在12000-20000左右；09年楼面 单价从2.3万-2.7万-3.2万/㎡ 。
新江湾城
规划现行：新城具有全局性的规划理念，将整体划分为5大功能区分鲜明
的主题性板块。 板块之一：滨江板块
滨江板块
定位：为黄浦江旅游带的“北结点”，为休闲、旅游 中心； 配套项目：游艇俱乐部、主题公园、滨江高尔夫。
占地面积 建筑面积 17.6万㎡ 28万㎡
容积率
建筑类型 楼面单价 项目主力产品 首期开盘时间/价格 首期产品 项目四期待售产品、售价
1.6
11-18层高层和小高层 5617元/㎡，拿地时间05年1月 96-148㎡毛坯两房、三房 06.4.29，10000多元/㎡ 100-113㎡毛坯两房 30000元/㎡以上，100-140两房、三房 （2010.3）
新江湾城
借鉴点一：新江湾城具有足够高度、Βιβλιοθήκη Baidu度及广度的战略定位原则
高度：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略
定位，富有前瞻性与权威性。 深度：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特 性。 广度：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、 商业、工作、休闲等多元化需求。
案例借鉴、新江湾城
借鉴原因：
1、与项目具有类似性 类似点一：同样处于近郊区域，经济型产品板块；
类似点二：板块发展初期，配套缺乏，无典型样板项目引领；
类似点三：一级开发，“做地”的开发思路，提升板块价值； 类似点四：同样具有一定原生态资源。
2、项目有其明显的成功之处 成功点一、板块通过运营后，从期初的经济适用房区域转变为目前上海的生态居 住标杆区域； 成功点二、板块从期初地价5617元/㎡提升至目前最高价3.2万元/㎡。
板块之二：中央公园板块 中央区板块 定位：中央社区，知识产业的孵化中心和交流平台， “中央智力区”的核心和关键性项目； 湿地公园板块 配套项目：思想者天地（中央公园）、智慧大厦和智 慧广场、SOHO办公区。
中央居住区板块 江湾城市副中心板块
板块之三：湿地公园板块 定位：高档居住区、面向上海的知识型名流天地； 配套项目：湿地公园
•先地下后地上，先配套后居住，先环境后建筑
启示四：开发有序的产品策略
•首发小面积、低总价产品，弱化区域抗性 •后期主力进入品质改善型产品，强化项目优势
案例借鉴启示
启示： 启示一：有足够高度、深度、广度的定位原则
有前瞻性、权威性的高度定位，有强化新城特色的深度定位，有满足多元化需求的广 度定位。
启示二：鲜明特色的双主题定位，更具优势性
挖掘人文、教育、景观资源，嫁接特色价值的主题概念。
启示三：规划现行，熟地开发
•先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。
首期：配合复旦大学新校区，启动新江湾城中央区示范工程。卖中央
区的地。
二期：配合五角场的工程，启动江湾城市副中心示范工程，卖中央居
住区的地。
三期：启动滨江旅游示范工程，卖湿地公园、滨江旅游板块的地。
新江湾城首期产品——新江湾城1号
借鉴点四：有序的产品策略——主打舒适型产品 首发小户型、低总价产品，快速去化，弱化区域抗性。
新江湾城
借鉴点二：鲜明特色的双主题定位——绿色生态港，国际智慧城。
嫁接生态、国际文化交流两大特色主题概念，由六大主题板块，三 大重点项目和一条生态走廊组成，打造具有独特性、标志性的新城。
新江湾城
借鉴点三：合理的运营模式——规划现行，熟地开发；先造景后转让、先
定位后招商、先建绿后建房。
开发遵循三大理念：“先地下后地
上，先配套后居住，先环境后建 筑”。
首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。