案例借鉴：新江湾城
案例分析
案例分析首先认识沈ＸＸ——“沈少爷”(该客户是先前在我们这里成交的一个房东，比较精明。
所有店员工当不下10个同事跟踪过，都是无果而终。
)是在1个多月前的一次带看中，为了大片撒网，大片捕捞，我打通了沈少爷的电话，详细询问了一下需求，推荐了房子，开始了第一次带看，由于他答应看房实在过于爽气……不免让人怀疑他是中介，所以决定一套钥匙房带他先逛逛，面谈之后觉得此人好忽悠，主要表现在自大，怕老婆（其实是女朋友），老实交代自己的月收入和感情史等等……初次建立信任关系成功。
(和客户初次见面中首先要建立信任度，信任度一旦即建立，你的成交就进了一步。
)此后集中几套房子带看了2组殷行路850弄的房子……房子性价比各方面都是可圈可点，我自认为匹配的还是相当准的。
（匹配一定要到位，即使不到位也要把客户的需求真正弄清楚，做好下次匹配的准备。
）一套2房的看完后立刻开始拉我谈价格，然后开始卡位，（卡位——别给客户太多的选择空间，谁先出价谁先死！）洗脑，此时他当即要求中介费打折，（别拿自己的钱让给客户作为成单的筹码）我明确跟他说：“大家都是出来混口饭吃的，你少给了，我吃什么，这么好的房子又不是卖不掉，你付我钱我帮你做事，就那么简单。
（做大做小——在客户面前做一个大角色或者实效角色，小杜在这里扮演了一个小角色，说自己也不容易，只是出来混口饭吃，让客户动了恻隐之心。
）你想你要是找个垃圾业务员，房价很高，中介费帮你打点折，你花的是冤枉钱，中介方是损失了一部分利益，但那根本不管你的事，你损失的更多！对中介只是少赚！对你来说则是多付房价钱！你乐意啊？我相信没人愿意去跟中介公司搞这中介费的事吧？…………”（让客户换位思考，告诉客户假如——好的业务员是会讲故事的业务员，给客户假设一种情况问他该怎么办）随之把他抬上一个很上档次，很高的一个地位和一个身价……当他飘飘然的时候告诉他，（当客户一旦丧失理智的时候，客户才是最冲动的，这个时候逼意向是最容易的。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索本文以上海杨浦区新江湾城道路绿化改建为例，通过对道路行道树的更新、选择，搭配，从品种、色彩、土壤改良、盖板、机非带种植模式及后期绿化管养方面进行了有益的探索、实践与总结，旨在为申城道路绿化的营建探索一种新的推广模式与样板。
标签：行道树;土壤;一路一品;一路一色;统一规划;规模化随着“一带一路”“践行绿色发展新理念的诞生，加强生态环保合作，建设生态文明，共同实现“2030年可持续发展目标理念”，城市更新将成为上海城市可持续发展的主要方式。
【1】城市道路不仅需要满足城市交通流畅、安全、迅速、运输经济的要求，同时也应有益于使城市环境整洁、宁静、朴素大方和生动美观。
【2】结合杨浦区新江湾城12条道路绿化改建，将其作为一个创新探索契入点，针对如何选用合适行道树这一难题进行研究。
在方法、理念上力求突破传统，以科学、合理、崭新的视角来探讨一个可推广的城市道路绿化新模式。
一、项目概况（一）项目背景新江湾城总用地面积973.1公顷，规划定位“生态型、知识型、花园城区”为一体的新城区，“绿色、生態、多样性”为其特点。
经实地调研，原有行道树80%以上为香樟，色彩单调，且大部分行道树姿态差，土壤肥力差，垃圾多，长势弱，不符合《行道树栽植技术规程》基本要求。
因此，结合“全国园林街道建设和双创”要求，采取新的设计手法与理念，实现街区风貌协调、功能优化、环境优美，进一步提升区域人居品质、增加城市色彩、体现“温暖、时尚、安全”的街区道路特色景观。
（二）项目概况新江湾城12条道路绿化改建范围涉及淞沪路以西、江湾机场留用土地内的殷行路、殷高东路、三门路、学德路、国泓路、睿达路、政芳路、政云路、政青路、国安路、清流环二路、清流环三路。
总长约为12.375公里，改造绿地面积约为2.6万平方米。
12条道路分为“三纵、五横、两环”构架规划行道树。
二、营造实践（一）设计特色及方法“一路一品一色”、兼顾四季有景是本次道路改建的设计特色;“统一规划、分期实施;保留、延续、更新”是本次推行探索的新方法。
一座承载上海新梦想的城区——“新江湾城”的规划设计
组成部分 是 以知识型办公 为主导 的商
务功能区。
务产业 为主体 的知识型服务 中心 与复
旦大 学江 湾新校区 ” 左一 右”联动发 一 展 ，共 同构筑新江 湾城 中央区 ６江湾天地板块 江湾天地 以滨水休 闲为主导 ，是居 住与公共活动 紧密结合 的综 合社 区 ，依
住 区整体 空 间进行 控制 ．以形成整体协
调 的景 观形象 。通过对街道 景观 、开放
空 间景观 的设计 ．促进在 新江湾城 内形
成具 有独 特性 的街 道空 间性格 ．使 居住
兹 贝格建筑设 计有限公司 四家国际设计
公 司 ．最 终 在 美 国 Ｊ ｈｓｎ Ｐ ａ ｏ ｎｏ ｈ ｉ 司 方 ｎ公
内部 的延伸 。
４＋ 系统化的居住 区整体空 间景观形
积约 ８ ７ ． ％ 公共绿地 占用地面积约 ２ ％ Ｏ
以上 ． 总居住人 口约 ６ 万人 。 ～８ 上海城 投置业有限 公司对新江湾城
在新江湾城 具体开发过 程 中．对 居
的规划设计 方案进行 了国际征 集 ，邀请 了美 国 Ｊｈｓｎ Ｐａ ｏ ｎｏ ｈｉ ｎ公司、德 国 Ｓ Ａ公 Ｂ
维普资讯
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案例借鉴：新江湾城
新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。
上，先配套后居住，先环境后建 来自”。首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。
机场改造案例
规划重点
融入空间要素控制 明确刚性控制与弹性控制 单元编码图 规划文本
总图图则
“五线”控制图则 现状图则
规
划 成 果
规划图则
单元图则
规划图则 城市设计引导图则
规划图纸
地块编码图 地块图则 分图图则用规划 公共服务设施规划 道路交通规划 绿地与景观系统规划 市政与公共安全设施规划
2 土地使用规划
大区域协调
2 土地使用规划
总体规划相关规定 结合城市功能需求 城市设计空间形象
核算
建设量
2 土地使用规划
规划用地平衡表
用地性质 用地性质名称 用地面积(ha) 占总用地(%) 建筑面积(万平方米)
C C1 C2
C3 C5 D
D1 E E1 G G1 G2 R R2 S S1 S2 S3 U U2 U9 总用地
2 土地使用规划
用地规模
总用地面积274.75公顷
已批已建情况
已批、已建、已有规划意向用地 现状保留单位 涉及大量拆迁的用地
2 土地使用规划
用地性质控制
《城市用地分类与规划建设用地标准》
借鉴《北京中心城控制性详细规划》 A类——小类（公益+基础）： G、S、U 、C（除C2）、R22、R24 B类——中类（商业开发）：C2、R2（除R22、R24）
市级居住区级居住小区级居住组团级区域协调新城组团132万人划分三个居住区35万人4个居住小区7个居住组团公共服务设施分级城市居住区规划设计规范分级多点相对集中市级用地公共服务设施规划公共服务设施分级城市居住区规划设计规范分级多点相对集中居住区级用地图标公共服务设施规划公共服务设施分级城市居住区规划设计规范分级多点相对集中居住小区级用地图标公共服务设施规划公共服务设施分级城市居住区规划设计规范分级多点相对集中居住组团级图标公共服务设施规划公共服务设施分级城市居住区规划设计规范分级多点相对集中公共服务设施规划教育设施规划1小学500米服务半径与规划区东侧居住小区统筹考虑24班24万人公共服务设施规划教育设施规划图20万教育设施规划2幼儿园300米服务半径12班10万人8班07万人公共服务设施规划位置类型用地面积公顷建筑面积平方米班数备注0614小学14524班规划新建1009小学12824班规划新建0613幼儿园280012班规划新建0704幼儿园280012班规划新建0903幼儿园规划新建1016幼儿园规划新建10万医疗设施规划医疗设施用地面积307公顷占总建设用地面积的112卫生站115万人处公共服务设施规划位置性质个数用地面积公顷建筑面积平方米建设类型0605综合医院独立占地0611卫生站300规划新建0705卫生站300规划新建0906卫生站300规划新建1010卫生站300规划新建医疗设施规划图文化体育设施规划市级文化中心核心功能区内公共服务设施规划位置性质个数用地面积公顷建筑面积平方米建设类型独立占地0610文化活动中心独立占地0611文化活动站600规划新建0705文化活动站600规划新建0906文化活动站600规划新建1010文化活动站600规划新建0608居民健身设施结合绿地0705居民健身设施结合文化活动站0906居民健身设施结合文化活动站10131014居民健身设施结合绿地商业金融设施规划市级商业金融中心核心功能区内文化东路北侧居住区级商业服务设施500米服务半径公共服务设施规划位置性质个数用地面积公顷建筑面积平方米建设类型独立占地0609居住区级商业服务独立占地1012居住区级商业服务独立占地0611社区商业服务3000规划新建0705社区商业服务1500规划新建0906社区商业服务1500规划新建1011社区商业服务3000规划新建0611市场500与社区商业服务合建1000与相关设施结合社
大学修建性详细规划案例分析
华东师范大学松江校区规划
松江校区位于松江大学城内，规划总用地 100公顷，在校生规模约1.5万人。从整体上看， 功能布局为：中心是教学区，行政区位于北面，
东南角是体育区，在基地的中部有一条南北向
的轴线。 方案中对中心湖的处理手法是值得我们借鉴 的。
4
中心湖
在基地内开挖了大量的水面，水 面周边以人工的硬质界面为主。中 心教学区周边以水环绕，形成岛状， 构成视线和活动中心。 中轴线南北向穿过中心教学区和 行政区，湖的西面是公共实验区， 与公共教学区一同坐落在整个基地 的中心。外围则是体育、生活等辅 助功能。
厦门大学漳州校区 诗性思维和体验性设计
厦门大学新校区将百年果林保护
下来，将其作为整个校园的生态景观
核心，进而在果林旁边开挖人工湖面 将其凸现出来，并使湖畔成为校园公 共活动中心；将建筑群与自然地形， 绿化脉络有机结合，使山水特征和校 园特色公共活动空间达到统一。 正是这样诗意的设计，使这一方案 摆脱了当时千篇一律的校园规划模式， 营造出一个富有特色的校园
空间结构
空间结构上采用“一轴两带“的 空间结构：”校前区—图文信息中 心“主轴、人文共享枢纽带和生态 共享带。 其中主轴：主轴线为一系列的广 场开放空间，序列从东大门为入口， 以中部的图文信息中心为对景，尺 度舒坦，高潮迭起。 生态共享带：同为江湾城绿化水 系的一部分，以植物为主，建设少 量的活动场地和景观建筑是师生感 悟自然、接触自然的公共园林
中南大学校园规划
规划布局将校园主入口布置在潇湘大道上，
滨临湘江，视野开阔，交通便捷。从主入口引 入一条步行广场景观轴线，将湘江风光引入校 内以图书馆与公共教学楼为轴线形成对景。图 书馆与公共教学楼为校园主要共享教研资源， 布置在校园中心，与学院区，新老区学生公寓 联系便利，临城市支路，也便于与北部的大学 城区共享。从主入口广场引出了一条流线型的 绿色通道，沟通校园内部各功能区，联系老校
CRIC克而瑞案例新江湾城案例解读
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选择一流的住宅地产开 发商 选择一流的住宅地产开 发商
D1地块
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D3地块
F地块
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寻找世界一流的商办地 产开发商
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
• 土地二级开发规划控制 • 土地二级开发推广统一控制 • 土地二级开发实时监控
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
13
土地出让策略
易居中国参与土地出让招标条件制定，灵活设定竞购企业条件，确保项目土地的成功出让
地块 竞购条件
• 银行存款在１亿美元及以上，在境内进行工商登记，领有营业执照，具有房地产开 发一级、二级资质，注册资本金在1500万元人民币及以上，近三年房地产开发量 在30万平方米（或近三年房地产开发投资额在４亿人民币）及以上的企业 易居中国合作战略伙伴企业内部股权转让
1
土地储备规划调整阶段(19962003) 荒无人烟 急需生机
2
公建建设阶段(2003-2005) 绿意渐现 美态渐出
3
土地出让开发阶段(2005-) 万物苏醒 生机盎然
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
6
策划定位
通过政府、一级土地开发商以及易居克而瑞等外部机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华， 从“经济适用房示范区”到“绿色生态港、国际智慧城”，赋予地块以生命力
虚拟组织结构创新
• 引入外来专业策划推广机构 • 引入专业外来工程建设机构 • 引入专业法律法务机构 • 引入市城建档案馆管理档案 • 委托街道管理城区部分职能
城区管理创新
上海高档社区案例
政策及 产业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国” 之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。
高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、 叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施 落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家500强企业 500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
开发历程
古北新区全区分二期建设，古北路以西为一期，1995年完成 全部建设，2000年已发展成为上海知名的国际社区；古北路 以东为古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之 时应运而生，它既继承了一期的建筑特色及优势，又摒弃了一 期在外观、户型等方面的弊端。
二期 一期
一期
建设时间：1992-1995 用地面积：52.3公顷 建筑面积：约70万平方米 开发商：上海古北新区联合发展有限公司 开发动力：建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能， 匹配完善的大虹桥经济区域。 古北一期项目 万科古北商务楼（南、北）、美丽华公寓、美丽华商务楼、金麟公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓、明珠大楼、西郊花 园别墅、碧玉公寓、名都城、名都城别墅、名都古北、广场大厦、金龙公寓、金象公寓、金鹿公寓、金马公寓、金狮公寓、 维多利亚广场、巴黎花园、马赛花园、里昂花园、雅典花园、罗马花园、四季晶园、鹿特丹花园、上城、伦敦广场
土地使用权价值评估案例
• 四、评估基准日：2007年6月21日 • 五、评估日期：２００７年６月２１日
• 六、地价定义：评估对象地块被淞沪路、 殷行路、政澄路和国晓路围合而成，地块 形状方正，植被已铲平成净地，生态环境 良好。宗地使用面积为59254 m２土地用地 性质为住宅用地，国有土地使用权法定最 高使用年限为50年。
六、待估土地价格预算
对传统计息方式和现金流量折现法进行比较： 两种计算结果相差272737.2674128.655=198608.345万元，造成该差异的 主要原因在于传统计息方式未考虑资金的 时间价值，因此此地块的估值以现金流量 折现方法计算的结果为主。
2、基准地价修正法
（该基准地价基准日为2003年6月30日。评估 以《上海市基准地价表》，四级住宅用地 楼面地价，其楼面地价为3300元/平方米。） 1期日修正的确定：期日修正系数为127%（参 考同期房地产价格指数表） 2容积率因素修正确定：评估土地的容积率为 1.7，所处地区为四级，用途为住宅用地， 参考同期所在地容积率修正系数表，得出 容积率修正系数为1.033.
1、假设开发法
• （3）预计开发完成后的楼价： • 从2001年到2006年，上海市GDP总量、人均GDP和居民人 均可支配收入三指标均以超过10％的增幅高速增长 • 保守估计，07年的需求量增幅将达到42％以上，08、09年 需求增幅将分别保持不低于40％、30％的增长。 • 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12.7％，其中04 年价格飙升25.4％， • 即便06年全市均价涨幅为5.1％ ，市场趋于理性和健康， 07年6月初，全市均价还是 攀升至8919元/平米，比06年全 年均价上涨高达26.7％ • 结论：预测2008年房价会上涨16%，2009年继续上涨18%， 即08年平均房价达到19000*（1+16%）=22040元/平米，09 年达到22040*（1+18%）=26007元/平米。
上海市新江湾城地块项目简报
房型 配比 （%）
销售 价格 元/M2
销售均价 主力总价
元/M2
万元/套
物管费用 元/M2·
月
销售 率 （%）
开盘 日期
交房 日期
新江 湾 城· 东森 花园
杨浦 区政 悦路 288号
上海 闸殷
梦想3 路180
期
号
新江 湾城1 号作
品 （合 生江 湾国 际公 寓）
政和 路991
号
建德 国际 公寓
政悦 路588
1，新江湾城起源与规划 2，类似案例比照分析 3，新江湾城现状分析 4，需求产品之目标客层 5，比照分析之同类物业 6，市场研判之区域板块 7，建筑类型之物业产品
1 起源与规划 新江湾城 Origin New Jiangwan city
旧机场的历史变迁。
如今的新江湾城，原为空军江湾机场。 1939年建立开场，一直以来是军事禁区； 1994年7月机场正式停飞； 1997年4月30日交还地方政府； 2000年上海市政府提出新江湾城的区域规 划，展示了新江湾城的美好未来与前景。
东森 花园
单价范围为8600-11000元/平方米； 销售均价为9400元/平方米 主力房型为3房： 135-151平方米/套； 主力总价4房为：128-142万/套；
价格区间
单价范围为9500-12000元/平方米； 销售均价为10900元/平方米 主力房型为2房：99-114平方米/套； 主力总价2房为：108-125万/套〔送等 面积地下室〕
4房
复式
套数 总面积
新江湾城板块综合分析
规划远景看好！ 周边配套缺乏！ 知识底蕴浓厚！ 交通条件改善！
五
角 场
商
·
A1-05_新江湾城发展模式案例研究
对应案例研究：上海新江湾城
功能定位与布局
功能定位与布局
• 新江湾城总体定位为“绿色生态港，国际智慧城”，是一个知识型、生态型的宜居 花园城区
• 总体布局分为六大板块，包括以生态居住为特色的都市村庄、自然花园，以知识教
育、创新研发为主导的知识商务中心、复旦大学江湾新校区，以及体现区域生态、休 闲特色的新江湾城公园和江湾天地。
自然花园
是为知识精英阶层打造的居住区，以生态 为特色的高尚生活中心。
都市村庄
是新江湾城的主体聚居区，以绿色 开放空间为核心的多元化居住混合区 域。
知识商务中心
是新江湾城的商务中心，是江湾-五角场城 市副中心的重要组成部分，是以知识型办公 为主导的商务功能区。
对应案例研究：上海新江湾城
总体开发模式
江湾天地
以滨水休闲为主导，是居住与公共 活动紧密结合的综合社区，依托滨 江优势，开发游艇码头、水上公园 等项目。
新江湾城公园
城区核心，是依托复旦大学江湾新校区， 以信息服务产业为主体的知识型服务中心， 与复旦大学江湾新校区“一左一右”联动 发展，共同构筑新江湾城中央区。
复旦江湾新校区
2003年12月30日举行奠基典礼，并 于2005年复旦大学1历程
区域背景
• 位于上海市杨浦区北部，原为空军部队江湾机场用地。 规划面积9.45平方公里，其中由城投总公司实施综合开发的
开发历程
1.土地用途转性
•1996年5月上海市与空军签署《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》 •1997年4月江湾机场9000亩土地转交上海市，军事用地转性为城市建设用地
税收减免
•由于对社会公共利 益的贡献，可望获得 部分税收的减免或返 还
异地平衡
新江湾城C6地块市场初步分析
新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。
上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。
高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。
但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。
考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。
从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。
二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。
计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。
在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索1. 引言1.1 背景介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要城市开发项目，占地面积约为16平方公里，是上海市区最大的城市更新项目之一。
近年来，随着城市发展和人口增长，交通拥堵和环境污染等问题日益突出，为改善居民的生活质量，提升城市形象，新江湾城开展了一系列道路绿化改建实践探索。
作为上海市的示范性城市更新项目，新江湾城在道路绿化改建方面积极探索创新，提高城市绿化水平，改善空气质量，打造宜居的城市环境。
通过对道路绿化改建的实践探索，新江湾城取得了一定的成效，为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
本文旨在介绍新江湾城12条道路绿化改建实践探索，从项目介绍、改建方案、绿化成效、道路设计和社会影响等方面进行深入分析和探讨，总结成功经验，展望未来发展。
通过对新江湾城道路绿化改建实践的研究，可以为其他城市的绿化改造工作提供借鉴和参考。
2. 正文2.1 项目介绍新江湾城是上海市杨浦区的一个重要地标，也是一个繁华的城市社区。
为了改善城市环境和提升居民生活质量，新江湾城进行了一系列道路绿化改建实践探索。
这些实践探索的目标是通过对道路和街道的重新设计和改建，打造一个更加宜居、宜游、宜商的城市环境。
在项目介绍中，新江湾城12条道路绿化改建实践探索的初衷是为了提高城市绿化覆盖率，改善空气质量，促进居民身心健康。
这些道路跨越商业区、居民区和公共区域，是连接整个社区的重要通道。
改建的初衷是通过提升道路绿化水平，提升城市形象，打造宜居宜游城市空间。
项目涉及的道路改建主要包括道路的隔离带、人行道、绿化带和交通标识等。
通过重新规划道路空间，增加绿化植被，提升景观效果，改善交通流线，打造一个安全、便捷、美观的城市道路。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索是一项全面提升城市品质的项目，为城市绿色发展提供了有益经验和借鉴。
通过这些实践探索，新江湾城将成为一个更加宜居宜游的城市，为居民和游客提供更好的生活体验。
2.2 改建方案改建方案是新江湾城道路绿化改建工程的核心部分，通过科学规划和合理设计，使道路更加美观、环保和舒适。
新江湾城土地运营案例介绍要点
借鉴之处新江湾城土地运营的成功，可为胜利圩土地项目提供可借鉴的建议成功之处城区定位• 借劣外脑力量，对区域进行高起点定位。
• 区域形象定位鲜明，形成独特特色。
• 根据产业发展趋势，合理筛选区域产业定位。
可借鉴点启劢引擎• 样板段、道路等设斲兇行建设为项目创造启劢引擎• 引进实力雄厚的商业合作伙伴，加强商业引擎一级开发• “兇公建后卖地”的策略枀大提升土地价值。
• 公建配套高起点建设，确保城区高品质。
• 灵活确定一级土地开发融资模式。
土地推广• 重视城区整体品牌建设推广。
• 聘请与业土地运营机极进行多渠道土地推广运作。
• 灵活设立标准，引入适合开发企业，保证开发品质。
• 借劣易居中国的3000家企业合作伙伴，提前锁定目标宠群。
胜利圩项目公建设施• 部分公建设斲的兇行建设枀大提升土地价值。
• 公建配套高起点建设，确保城区高品质。
首期供地• 凢借易居中国的战略伙伴关系，全球范围内推广、沟通，寻找合适的开发商• 选择交通便利、绿化效果良好的地块作为首期供地• 为确保区域开发的成功，在价格上做出了一定的让步失败之处人员架构• 借劣外脑，采用虚拟组织架极• 项目前期整体城区道路设斲、公园设斲、公建设斲兇行建设，导致前期投资额度巨大，造成企业资金压力大，影响公司运营 26
E-HOUSE CHINA / 200811 Thanks For Your Time! 27。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索
新江湾城12条道路绿化改建实践探索【摘要】新江湾城作为上海的城市更新项目之一，对道路绿化的改建实践进行了探索。
本文首先介绍了改建的背景，包括城市更新需求和提升市民生活品质的目标。
接着阐述了改建的具体内容，包括绿化植被、景观设计等方面的实践措施。
随后分析了改建的成效，如提升空气质量、改善居住环境等方面的效果。
最后探讨了改建过程中的难点，如资金投入、施工难度等问题。
在分析了改建的启示和建议，同时展望了未来在城市绿化改建方面的发展趋势。
通过这些实践探索，新江湾城为其他城市提供了有益的经验和借鉴。
【关键词】新江湾城, 道路绿化, 改建实践, 探索, 改建背景, 改建目的, 改建内容, 改建成效, 改建难点, 改建启示, 改进建议, 未来展望1. 引言1.1 新江湾城12条道路绿化改建实践探索新江湾城位于上海市虹口区，是一个拥有浓厚历史文化底蕴和现代城市气息的地区。
为了改善城市环境、提升市民生活质量，新江湾城进行了12条道路绿化改建实践探索。
这一举措旨在通过绿化改建，美化城市道路环境、增加绿色植被、改善交通畅通性，为市民创造更宜居宜业的环境。
改建背景新江湾城位于上海市的核心位置，是一个重要的城市门户和商务中心。
但由于城市快速发展和人口增加，城市道路绿化严重不足，环境质量下降，市民生活受到影响。
进行道路绿化改建成为当地政府亟需解决的问题。
改建目的通过道路绿化改建，提升城市道路环境，增加绿色植被，改善空气质量，提升市民生活质量。
也为城市注入新的活力和文化氛围，提升城市形象和吸引力。
改建内容新江湾城12条道路的绿化改建主要包括绿化植被的更新和增加、道路景观的设计和优化、道路照明系统的改进、道路交通组织的优化等内容。
通过多方面的改建举措，使得道路环境更加美观，交通更加便利。
改建成效经过改建，新江湾城的道路绿化得到了明显改善，市民生活环境得到了提升，城市形象也更加美好。
道路绿化改建也为周边商业、居民区域带来了新的发展机遇。
上海新城开发案例PPT课件
开发成果
➢一期从1992年下半年起开发，至1996年10月区内建起维多利 亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里 昂花园及雅典花苑等多幢高级公寓大厦。 ➢二期采用了联合开发的方式，引入了多家公司共同建设。经 过十多年的发展，已经成为上海市最大的高标准涉外住宅区。
28
古北新区土地开发
24
古北新区开发模式
先做规划 风貌控制 分块开发
25
古北新区定位
规模化 现代化 “涉外高级居住区”
26
古北新区规划
➢古北新区分两个阶段开发，古北路以西区域为古北一期， 占地52.3公顷，总建筑面积约70多万平方米，现在已经全部 开发完成。 ➢古北二期位于古北一期东侧，规划占地面积57.7公顷，建 筑面积103万平方米，由九家开发商共同打造，开发的规模 已经大大的超过了一期工程。
广手段，不断强化新江湾城在上海市场、全国市场的 地位，吸引了众多著名开发商的关注；
➢ 通过各类公益活动、接待事件的良好执行，在政府层 面形成良好企业形象。
12
功能开发
2006年，新江湾城的少量公 建初步建成，2008年大量公建项 目已基本建成。
此外开发商进行了公建招商， 引入了SMP极限运动中心、美格 菲体育会所、宋庆龄幼儿园等。
地块名 CI C2 D1 D3
发展商 合生珠江 华润置地 浙江绿城 仁恒地产
出让金额
楼板价
成交时间
15.89亿元
约5600元/平米
15.41亿元
约6600元/平米
12.6亿元
约12500元/平米
13.01亿元
约20000元/平米
2005年 2006年 2007年 2007年
15
城市规划案例——上海杨浦区江湾-五角场
上海市大学生科技 创业基金会：全国 首家从事推动大学 生进行科技创业活 动的非营利性公募 基金会，累积投资 5700万元，投资项 目300多个，撬动 社会资金1.3亿
环球雅思：国内最 大英语培训机构之 一,全国十大知名学 校，每年培训30多 万学员。
现状分析
智力型企业依托的基础条件：学校
上海财经大学
五角场的发展较晚，但在规划起点上要高于上海市另一副中心徐家汇。与徐家汇不同 的是，五角场并不是单一的大上海商业副中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形 成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互 呼应发展的综合模式化城市副中心。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断 发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”。
城市规划案例参考——上海“江湾-五角场”
日期：2014.6.23
案列位置
江湾-五角场：上海四大城市副中心之一，其南部位置为上海十大商业中心之一， 因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名
江湾
五角场
30年代
80年代
如今
目录
1.城市背景 2.规划分析 3.发展思路 4.区域定位 5.规划目标 6.规划范围设计 7.现状分析
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色
的城市公共活动中心
高端知识 创新基地
知识创新 中央社区
商业商务 区
杨浦城市副中心规划
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部
南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 中部—— 知识创新中央社区，打造上海中央智力区； 北部—— 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中 心等；
酒店管理_人力资源案例分析
商务人力资源课程论文题目酒店管理人力资源案例分析系别外语与公共教育学院专业商务英语班级1001学生姓名徐春学号*********指导教师张戈2012年6 月酒店管理人力资源案例分析案例：据xx酒店总经理于某估计，该回酒店每年因雇员流动造成的经济损失高达十几万元人民币。
这对于一个民营酒来说已经巨额损失了。
其中每一员工流动造成的损失平均为500元,而该酒店的雇员流动率为70-75％。
总经理于某说，该酒店每年每一员工流动造成的经济损失至少为1000元。
除去经济方面的损失外，雇员流动问题也给饭店业服务质量带来不可估量的损失。
其主要损失为：流动员工离店后给非流动员工增加了工作量，从而使服务质量下降；新雇员工的培训；以及顾客因其所熟悉的员工离店而另顾其他饭店等等。
现今，雇员流动问题是困扰着我国旅游业，特别是饭店业的主要问题之一。
据资料显示：近年来，酒店餐饮从业人员的平均流失率达到了36.8%。
餐厅员工的流失率为29.7％；厨房员工流失率为39.9％。
其中餐厅和厨房员工流失贡献率分别为53.8％和48.4％。
为什么会造成如此多的员工流失率呢？我国饭店雇员流动情况大致可分为两类，第一类是雇员在饭店业内的横向流动，第二类是雇员向薪水高、特遇好的旅游业以外的大公司流动。
这两种流动均给饭店业带来巨大的经济损失和服务质量方面的问题。
该如何解决这类问题呢？目前，还有很多老旧，保守的人认为服务性行业是那些没有任何技能，找不到任何固定工作的人才会涉足的行业。
作为新一代的人，我们应该明确，服务性行业才是未来的发展趋势，服务业有着无可限量的未来。
我应该用科学的眼光，科学的方法来管理、发展服务性行业。
服务性行业最根本的核心是——人，需要让人满意，更需要人的服务。
如何管理好人员就是一门学问，人力资源管理。
酒店，以目前来看，是服务性行业的主干之一，如何解决酒店人员流失也需要人力资源管理。
目前，还有很多酒店还未意识到人力资源的战略性地位和重要性。
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新江湾城
借鉴点二：鲜明特色的双主题定位——绿色生态港，国际智慧城。
嫁接生态、国际文化交流两大特色主题概念，由六大主题板块，三 大重点项目和一条生态走廊组成，打造具有独特性、标志性的新城。
新江湾城
借鉴点三：合理的运营模式——规划现行，熟地开发；先造景后转让、先
定位后招商、先建绿后建房。
开发遵循三大理念：“先地下后地
新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。
上，先配套后居住，先环境后建 筑”。
首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
占地面积 建筑面积Biblioteka 17.6万㎡ 28万㎡容积率
建筑类型 楼面单价 项目主力产品 首期开盘时间/价格 首期产品 项目四期待售产品、售价
1.6
11-18层高层和小高层 5617元/㎡，拿地时间05年1月 96-148㎡毛坯两房、三房 06.4.29，10000多元/㎡ 100-113㎡毛坯两房 30000元/㎡以上，100-140两房、三房 （2010.3）
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。
案例借鉴、新江湾城
借鉴原因：
1、与项目具有类似性 类似点一：同样处于近郊区域，经济型产品板块；
类似点二：板块发展初期，配套缺乏，无典型样板项目引领；
类似点三：一级开发，“做地”的开发思路，提升板块价值； 类似点四：同样具有一定原生态资源。
2、项目有其明显的成功之处 成功点一、板块通过运营后，从期初的经济适用房区域转变为目前上海的生态居 住标杆区域； 成功点二、板块从期初地价5617元/㎡提升至目前最高价3.2万元/㎡。
随后随着华润、绿城等品牌开发商进 入，楼面地价不断抬升，07年出让土 地地价在12000-20000左右；09年楼面 单价从2.3万-2.7万-3.2万/㎡ 。
新江湾城
规划现行：新城具有全局性的规划理念，将整体划分为5大功能区分鲜明
的主题性板块。 板块之一：滨江板块
滨江板块
定位：为黄浦江旅游带的“北结点”，为休闲、旅游 中心； 配套项目：游艇俱乐部、主题公园、滨江高尔夫。
板块之二：中央公园板块 中央区板块 定位：中央社区，知识产业的孵化中心和交流平台， “中央智力区”的核心和关键性项目； 湿地公园板块 配套项目：思想者天地（中央公园）、智慧大厦和智 慧广场、SOHO办公区。
中央居住区板块 江湾城市副中心板块
板块之三：湿地公园板块 定位：高档居住区、面向上海的知识型名流天地； 配套项目：湿地公园
•先地下后地上，先配套后居住，先环境后建筑
启示四：开发有序的产品策略
•首发小面积、低总价产品，弱化区域抗性 •后期主力进入品质改善型产品，强化项目优势
首期：配合复旦大学新校区，启动新江湾城中央区示范工程。卖中央
区的地。
二期：配合五角场的工程，启动江湾城市副中心示范工程，卖中央居
住区的地。
三期：启动滨江旅游示范工程，卖湿地公园、滨江旅游板块的地。
新江湾城首期产品——新江湾城1号
借鉴点四：有序的产品策略——主打舒适型产品 首发小户型、低总价产品，快速去化，弱化区域抗性。
案例借鉴启示
启示： 启示一：有足够高度、深度、广度的定位原则
有前瞻性、权威性的高度定位，有强化新城特色的深度定位，有满足多元化需求的广 度定位。
启示二：鲜明特色的双主题定位，更具优势性
挖掘人文、教育、景观资源，嫁接特色价值的主题概念。
启示三：规划现行，熟地开发
•先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房
新江湾城
借鉴点一：新江湾城具有足够高度、深度及广度的战略定位原则
高度：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略
定位，富有前瞻性与权威性。 深度：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特 性。 广度：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、 商业、工作、休闲等多元化需求。
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。