上海新江湾城板块专题研究
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新江湾城C概念策划PPT课件
19
精品课件
休闲商业走廊:
典雅风尚型
时尚前卫型
生态环保型
以德国卫星城商业街 的设置为蓝本，街面比 较严实，立面上作一些 凹凸变化,透出一份典 雅和庄重;
以澳大利亚滨水达伶 港为蓝本，通过金属和 玻璃塑造时尚前卫的造 型。顶部可以设置太阳 能板，有效的利用自然 清洁能源，用来提供给
以日本富士山附近的生 态商业街为蓝本，将绿色 植物与现代商业设施自然 结合，使得商业环境更加 优美舒适。
12
精品课件
C1社区概念
开放OPEN、共享SHARE、超越EXCEED
PARTYBAY
精神饱满
时尚
社交
夜繁华
生活味…
13
精品课件
C1社区商业定位
目标客户：创智人群 ——区域内的高级知识人群以及海外归国或来华 的知识创业型人员 消费群背景：文化、休闲、运动 ——休闲时间有足够的活动选择（利用大社区的 运动设施、大型社区中心） 消费群需求：高品味、文化知识主题
乐晚会 休闲商业走廊：钢琴吧、陶艺。。。 LOFT工作创意空间：艺术家画廊、作品展、时装秀
22
精品课件
第二篇 规划篇
P第A二R篇TYB规A划Y篇
23
精品课件
规划目标
综合性－集生活、工作和休闲于一体的社区
生活。
适应性－每个人都能终生生活在同一邻里中
而无需迁离。
多样性－有不同形式和价格的住房以满足各
新江湾城C1地块阶段性汇报
中海发展（上海）有限公司 2004 .12
1
精品课件
第一篇 概念篇
PARTYBAY
2
精品课件
国际都市发展：萌芽-发展-成熟-膨胀-功能再造
上海新江湾城C5-8地块综合项目
ELEVATIONS
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
公寓式酒店
北立面 North Elevation
東立面 East Elevation
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
北立面 North Elevation
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
浅黄色石材
東立面 East Elevation
Benoy
SOHO 1 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
浅黄色石材
東立面 East Elevation Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
南立面 South Elevation
灰色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
Benoy
1第一部分: 设计效果 PART 1: DESIGN VISION
Benoy
Benoy
Benoy
Benoy
2 第二部分:建筑及规划设计 PART 2: ARCHITECTURE & PLANNING DESIGN
Benoy
屋顶平面图
ROOF MASTER PLAN
Benoy
屋顶平面图
l Architecture l Master planning l
Interiors
l
Graphics
l
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
公寓式酒店
北立面 North Elevation
東立面 East Elevation
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
北立面 North Elevation
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
浅黄色石材
東立面 East Elevation
Benoy
SOHO 1 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
浅黄色石材
東立面 East Elevation Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
南立面 South Elevation
灰色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
Benoy
1第一部分: 设计效果 PART 1: DESIGN VISION
Benoy
Benoy
Benoy
Benoy
2 第二部分:建筑及规划设计 PART 2: ARCHITECTURE & PLANNING DESIGN
Benoy
屋顶平面图
ROOF MASTER PLAN
Benoy
屋顶平面图
l Architecture l Master planning l
Interiors
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Graphics
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上海新江湾城板块专题研究
保辉•香景园 加州水郡二期 祥生•御江湾
华润•橡树湾三期
均价4-5.5万元/ ㎡（精装）
仁恒怡庭
均价5-8万元/ ㎡（精装）
三湘•七星府邸
九龙仓•玺园
均价4.5万元/ ㎡（精装）
盛世新江湾 银亿•领墅 旭辉•江湾墅 江湾尊堡
建发•江湾萃
均价3.5万元/ ㎡
保利维拉家园
均价3.5万元/ ㎡（精装）
代表楼盘
代表楼盘
华润橡树湾
项目推广画面
代表楼盘
华润橡树湾
大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。
项目推广画面
代表楼盘
九龙仓玺园
项目信息介绍 新江湾城核心 轨交10号线殷高东路站旁。 开 发 商：上海绿源房地产开发有限公司 产品形态：小高层（12幢12-13层） 建筑面积：10.07万平米 容 积 率：1.7 销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于 社区前排视野宽阔。 销售均价：45000-50000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：殷行路1000号（近淞沪路） 售楼电话：65068888
医疗
海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝 鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。
商业——14万平米商业区
新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配 套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。
公园
生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心 公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生 态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
上海新江湾城的初步思考
上海新江湾城的初步思考上海新江湾城是上海市于2024年启动的一个城市更新项目，位于杨浦区江湾镇，面积约为1977亩。
该项目计划将现有的老旧工业区进行改造，打造成集居住、办公、商业、文化等多功能于一体的宜居城市。
对于这一城市更新项目，我进行了初步的思考，以下是我的观点。
首先，上海新江湾城的打造能够有效改善区域的环境质量。
该地区原本是一个老旧的工业区，工业活动带来的污染问题相对较为严重。
通过进行城市更新，可以引入更多的绿化和环保设施，提升空气和水质量，改善居民的生活环境。
同时，通过更新工业设施，减少排放和废物产生，进一步降低污染的程度。
其次，上海新江湾城的建设有助于推动区域经济发展。
上海作为国际大都市，其城市经济发展迅速，需求不断增长。
而传统的老旧工业区往往存在产业结构不合理、产能过剩等问题，无法适应城市经济的需求。
通过城市更新，可以引入新的产业和业态，提升经济发展的水平。
同时，城市更新还有望吸引更多的企业和人才，促进区域的创新与创业，进一步推动经济的发展。
第三，上海新江湾城的建设可以提升居民的生活品质。
城市更新不仅仅是对建筑和设施的更新，更是对社区和居住环境的改善。
通过引入更多的公共设施和服务，如娱乐设施、健身设施、社区活动等，可以提升居民的生活质量，增加居住的幸福感。
与此同时，通过改善交通和基础设施，提高城市的可达性和便利性，也能够提升居民的生活质量。
第四，上海新江湾城的建设具有一定的历史文化价值。
江湾镇是上海市的一个历史悠久的地方，有着丰富的文化底蕴。
通过城市更新，可以保护和发掘区域的历史和文化遗产，建设具有地方特色的文化设施和景观，丰富居民的文化生活。
同时，这也有助于提升区域的文化吸引力，在文化产业和旅游业方面发挥作用。
最后，上海新江湾城的建设需要充分考虑可持续发展的原则。
城市更新在推动经济发展的同时，也需要关注环境和社会的可持续发展。
需要通过科学的规划和设计，合理利用和保护资源，提高能源和资源利用效率，降低对环境的影响。
一座承载上海新梦想的城区——“新江湾城”的规划设计
心 ．是江湾 一五角场城市副 中心的重要
组成部分 是 以知识型办公 为主导 的商
务功能区。
务产业 为主体 的知识型服务 中心 与复
旦大 学江 湾新校区 ” 左一 右”联动发 一 展 ，共 同构筑新江 湾城 中央区 ６江湾天地板块 江湾天地 以滨水休 闲为主导 ，是居 住与公共活动 紧密结合 的综 合社 区 ，依
住 区整体 空 间进行 控制 ．以形成整体协
调 的景 观形象 。通过对街道 景观 、开放
空 间景观 的设计 ．促进在 新江湾城 内形
成具 有独 特性 的街 道空 间性格 ．使 居住
兹 贝格建筑设 计有限公司 四家国际设计
公 司 ．最 终 在 美 国 Ｊ ｈｓｎ Ｐ ａ ｏ ｎｏ ｈ ｉ 司 方 ｎ公
内部 的延伸 。
４＋ 系统化的居住 区整体空 间景观形
积约 ８ ７ ． ％ 公共绿地 占用地面积约 ２ ％ Ｏ
以上 ． 总居住人 口约 ６ 万人 。 ～８ 上海城 投置业有限 公司对新江湾城
在新江湾城 具体开发过 程 中．对 居
的规划设计 方案进行 了国际征 集 ，邀请 了美 国 Ｊｈｓｎ Ｐａ ｏ ｎｏ ｈｉ ｎ公司、德 国 Ｓ Ａ公 Ｂ
维普资讯
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住 区整体 空 间进行 控制 ．以形成整体协
调 的景 观形象 。通过对街道 景观 、开放
空 间景观 的设计 ．促进在 新江湾城 内形
成具 有独 特性 的街 道空 间性格 ．使 居住
兹 贝格建筑设 计有限公司 四家国际设计
公 司 ．最 终 在 美 国 Ｊ ｈｓｎ Ｐ ａ ｏ ｎｏ ｈ ｉ 司 方 ｎ公
内部 的延伸 。
４＋ 系统化的居住 区整体空 间景观形
积约 ８ ７ ． ％ 公共绿地 占用地面积约 ２ ％ Ｏ
以上 ． 总居住人 口约 ６ 万人 。 ～８ 上海城 投置业有限 公司对新江湾城
在新江湾城 具体开发过 程 中．对 居
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案例借鉴：新江湾城
新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。
上，先配套后居住，先环境后建 来自”。首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。
旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨[1]
![旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/adc51e4a9e31433238689375.png)
100-300万
欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业 总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企 业高管等。
善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会 活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。 拥有名车，经常出国旅游。
30-100万
外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、 外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人 员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高 级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。
•专业化精品住宅
•旭辉MINI豪宅开山之作‖业界典范·全国影响
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
•纵观上海豪宅格局
时间
缘起/支撑
•适当利用微地形的变化， 塑造出起伏的竖向效果。
•洋房5层-7层建筑组合布 局,形成错落的竖向空间。
•改变入户方式组织组团 •改变建筑形态组织组 团
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
•构建群落空 间
产品升级化建议—联排独栋化
•五角场
•上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区
•现状不足 •前景可期
•乘时借势·概念先行
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旭辉地产新江湾城项目概念定位探讨 [1]
•精品资料网（） 专业提供企管培 料
反视项目自身‖产品支撑
•国 •权 •北 •路
•项目
• 用地面积： 26020㎡
•高官
A1-05_新江湾城发展模式案例研究
对应案例研究：上海新江湾城
功能定位与布局
功能定位与布局
• 新江湾城总体定位为“绿色生态港，国际智慧城”，是一个知识型、生态型的宜居 花园城区
• 总体布局分为六大板块，包括以生态居住为特色的都市村庄、自然花园，以知识教
育、创新研发为主导的知识商务中心、复旦大学江湾新校区，以及体现区域生态、休 闲特色的新江湾城公园和江湾天地。
自然花园
是为知识精英阶层打造的居住区，以生态 为特色的高尚生活中心。
都市村庄
是新江湾城的主体聚居区，以绿色 开放空间为核心的多元化居住混合区 域。
知识商务中心
是新江湾城的商务中心，是江湾-五角场城 市副中心的重要组成部分，是以知识型办公 为主导的商务功能区。
对应案例研究：上海新江湾城
总体开发模式
江湾天地
以滨水休闲为主导，是居住与公共 活动紧密结合的综合社区，依托滨 江优势，开发游艇码头、水上公园 等项目。
新江湾城公园
城区核心，是依托复旦大学江湾新校区， 以信息服务产业为主体的知识型服务中心， 与复旦大学江湾新校区“一左一右”联动 发展，共同构筑新江湾城中央区。
复旦江湾新校区
2003年12月30日举行奠基典礼，并 于2005年复旦大学1历程
区域背景
• 位于上海市杨浦区北部，原为空军部队江湾机场用地。 规划面积9.45平方公里，其中由城投总公司实施综合开发的
开发历程
1.土地用途转性
•1996年5月上海市与空军签署《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》 •1997年4月江湾机场9000亩土地转交上海市，军事用地转性为城市建设用地
税收减免
•由于对社会公共利 益的贡献，可望获得 部分税收的减免或返 还
异地平衡
新江湾城板块分析
新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。
据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。
从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。
其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。
进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。
上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。
事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。
据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。
在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。
搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。
房地产上海新江湾城的初步思考
标志物的建立（雕像/典型建筑）等。
现有的交通规划仍不能满足
“三线一隧四路”的格局可部分缓解，但 没有解决根本问题
轨道交通“三线”：即西侧明珠一号线延伸段、中部 M1线、东侧M8线。 大连路越江隧道 淞沪路道路拓宽工程/周家嘴路（黄兴路—军工路）拓 宽工程/政立路（逸仙路—淞沪路）道路辟通拓宽工程。 /大连路（霍山路一四平路）道路拓宽工程
研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
静安寺板块 老黄浦中心区板块
湖南路板块 华山路丁香兴国板块
徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块
古北板块
存在必有合理性
历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作 为的有力条件
交流是学校与社会/学校与产业/学校与居 住的最佳纽带
1-2交流改变性质，营造独特优势
“交流”：国内的交流/国际的交流，可 迅速拔高定位 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾 城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向 交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
现有的交通规划仍不能满足
“三线一隧四路”的格局可部分缓解，但 没有解决根本问题
轨道交通“三线”：即西侧明珠一号线延伸段、中部 M1线、东侧M8线。 大连路越江隧道 淞沪路道路拓宽工程/周家嘴路（黄兴路—军工路）拓 宽工程/政立路（逸仙路—淞沪路）道路辟通拓宽工程。 /大连路（霍山路一四平路）道路拓宽工程
研究可以给新江湾启示
8,000的市场在这里！
静安寺板块 老黄浦中心区板块
湖南路板块 华山路丁香兴国板块
徐家汇板块 打浦桥板块 小陆家嘴板块 世纪公园板块 太平桥板块
古北板块
存在必有合理性
历史的积累 商业的带动 特殊的政策 政府的扶持 规划的导向
新江湾城有什么? 能托得起一个占地600万方的大型高尚板块吗?
他们，愿意放弃其它地方众多的选择，愿意驱车 横跨上海，愿意远离工作单位，花100万住在 这里吗?
这里，肯定有什么吸引他们的独特之处。
如何克服困难，实现
从航空城到生态居住城的 超音速腾飞?
我们相信， 丑小鸭真的可以变成
白天鹅!
启示：突变！
跳跃的发展，需要跳跃的思维 先地产营销，再房产推广
我们的思考（1）
1,500亩复旦大学用地，是新江湾城可作 为的有力条件
交流是学校与社会/学校与产业/学校与居 住的最佳纽带
1-2交流改变性质，营造独特优势
“交流”：国内的交流/国际的交流，可 迅速拔高定位 国际交流定位的形成能迅速扭转原江湾 城的低档定位，大幅抬升地价 以教育为依托，将全上海国际国内双向 交流一站式服务中心集中设在新江湾城 土地属性无法改变，但软体可重新塑造： 国际居留地 INTERNATIONAL SETTLEMENT
新江湾城C6地块市场初步分析
新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。
上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。
高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。
但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。
考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。
从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。
二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。
计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。
在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。
新江湾城
业内知名专家、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，与前两代国际社区不同，新江湾城面向的是 包括外籍人士在内的所有追求高品质生活人群，如此才能体现国际社区包容性的本质。
自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九 龙仓、美国铁狮门、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升 级换代。新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最 快的板块之一。新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、尚浦领世、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场 高度认可。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建 设中独占鳌头、万众瞩目，扮演着开拓者与领头羊的角色。
与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的 生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场 认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环 保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。
上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。业内预计下一波放量将在新崛起的板块中 实现，新一代国际社区的表现尤为强势。宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动 产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。位于外滩滨江的江 景豪宅和市中心豪宅，虽然涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出。数据显示，新政之后，杨浦区市场的 回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。
自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九 龙仓、美国铁狮门、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升 级换代。新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最 快的板块之一。新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、尚浦领世、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场 高度认可。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建 设中独占鳌头、万众瞩目，扮演着开拓者与领头羊的角色。
与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的 生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场 认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环 保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。
上海豪宅市场2011年的成交逐渐放量，被抑制的需求进一步释放。业内预计下一波放量将在新崛起的板块中 实现，新一代国际社区的表现尤为强势。宇地产市场研究部指出在通胀压力下有超过六成的财富人群仍选择不动 产投资，与此同时，越来越多的海外华人和外籍人士也加入到中国豪宅的主力购买人群之中。位于外滩滨江的江 景豪宅和市中心豪宅，虽然涨势不明显，但因其传统优势地位及区位突出。数据显示，新政之后，杨浦区市场的 回暖速度在16个区县中是最快的，3月杨浦区成交共计0.9万平方米，环比增幅达1053.6%。
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
价22000元/
㎡
-
-
-
2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
20000
80000
15000
60000
10000
40000
5000
20000
0
鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34
㎡
-
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2.5-3元/㎡/
天
（物业费3元
/㎡/天 ）
五角场办公市场总结
五角场板块办公市场特点：
区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。
区域产品出售价格在23000元/㎡左右，比大柏树区域略高，但差距不大。
区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。
亡率7.81‰，户籍人口自然增长率为-2.15‰。
户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人
杨浦区高等教育资源
本项目
杨浦区内集聚了复旦大
学、同济大学、上海财经大
学、上海理工大学、第二军医
大学、上海水产大学、上海体
育学院、上海远程教育集团等
众多高校。
杨浦区内聚集66个国家级
重点学科、22个国家级重点实
专题（四） 文化建设
上海新江湾商业综合体地块项目定位报告_101PPT(1)
报告目录
一、地块分析
二、经济与人口研究
三、、项目主题定位
一、地块分析
区位介绍
地块分析
区位介绍
本地块位于上海市杨浦区。
杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新
区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯
25000
100000
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60000
10000
40000
5000
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鞍山板块
东外滩板块
黄兴板块
五角场板块
新江湾城板块
供应面积（㎡）
30524.34
万科上海新江湾城地块定位报告
新江湾 城 五角 场
■产业构成
十一五规划五角场是九个城市市级商业中 心之一。功能定位为以大学城中央社区为特 色，融商业、金融、办公、体育、文化、高 科技研发及居住为一体的综合性市级副中心。 2010年五角场地区规划有100万办公、50 万商业。目前项目正在进展。
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
土地属性
【城市角色】 【交通条件】 【配套设施】 【环境景观】 【新江湾城】 【创智天地】
■新江湾城
1、复旦新校区30万平方米， 1万名左右的学生，以留学 生和研究生为主，08年开始招生； 2、江湾天地，以游艇码头为主题的休闲度假区，包括酒 店、高级公寓等。 3、中央公园。容积率在1.6左右的居住区、以及占地15 万的休闲公园。
创智天地销售创 智SOHO，科技 园确定方案
万达广场、 百年又一城 商业进一步 成熟，万达 写字楼开始 入住
C4,c6开始销售
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——新江湾城成长周期
结论：新江湾城前景良好，06年开发商入市好时点，项目后期完 全可以吸引中高端客户。开发节奏是需要重点研究的问题。
前期项目入住， 板块人气上升， 生态豪宅属性凸 显 本板块内部商业 办公楼开始有产 业入住
创智SOHO、创 智中心和江湾体 育公园成熟，科 技园开始上市
万达和百年 成熟，其他 项目上市
外高桥 方向 至南站 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 至淮海路
至人民 广场
陆家嘴 方向
土地属性——总结
我们需要根据板块的成长周期，合理的制定项目开发策略！
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曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染
现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。
石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定 位，为上海描绘出世界的新亮点。 地王频出： 2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478% 。 巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。 价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心 价格齐头并进。
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
总体规划
复旦江湾新校区
滨江休闲带
江湾城公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市 村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系 工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。
市政配套
华润橡树湾
项目信息介绍 紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。 开 发 商：坚实置地（上海）有限公司 产品形态：高层公寓，联庭别墅 建筑面积：230782平米 容 积 率：1.6 销售进度：80平米精装公馆 180平米、280平米超 大平层即将升级上市。 销售均价：40000-55000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：国浩路88号（近政和路） 售楼电话：55250998
交通
随着各级道路系统的完善，特别是轨道8、10号 线的开通，区域内呈现便捷、立体、多元的交通 格局。
住宅规划
社区中心与邻里中心结合。通过社区中心 建筑群的设置，形成新江湾城的公共活动核 心地段，并与邻里中心公共建筑结合，满足 居住区生活需要。 新江湾城毗邻上海四大城市副中心之一的 五角场，规划以中高档生态住宅为主，与五 角场的商业中心规划互相呼应。 整体城区以低层独栋住宅、低层联排式住 宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由 低到高、从两侧向中间依次分布。
2006.6
C5地块
住宅、商业
25.18万方1.86Biblioteka 46.79万方5221
美国汉斯集团
2006.11 2007.1 2007.6 2007.11 2008.1 2009.12
C2地块 05-2地 D1地块 D3地块 F地块 C6地块
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、商办 住宅
14.42万方 2.27万方 5.92万方 5.42万方 26.7万方 11.45万方
新江湾城
新江湾城位于上海市东北部，南接杨浦 区，西接虹口区。具体位置为西起逸仙路、 国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠 闸殷路。 随着五角场城市副中心、黄浦江岸线杨 浦段、新江湾城、M8线等重大市政工程相 继开发，建设逐渐东移，板块面临着千载难 逢的发展机遇。 新江湾城规划面积9.45平方公里，规划 居住人口6--8万人，是上海市中心城区最大 的可供集中成片开发的土地。 新江湾城规划设计上充分吸收国际先进 理念和智慧，以创造“生态人居”为目标， 将建成21世纪上海中心城区知识型、生态 型花园城区。
D1
土地出让
新江湾城地区土地出让成交情况一览表（不含商业地块）
成交时间 2005.2 地块名 C1地块 土地用途 住宅 占地面积 17.68万方 容积率 1.6 建筑面积 28.29万方 楼板价（元/㎡ ） 5616 中标单位 上海珠江 备注 —— 2010.11美国汉斯 将C5地块项目公 司70%股权转让富 力与合景泰富，上 海城投悦城置业 30%股权今通过挂 牌进行股权转让 —— —— 2009.4地块转让 至九龙仓 —— 2009.11上海城投以 26.6亿元收购36%的 股权，参与该块开发 ——
医疗
海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝 鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。
商业——14万平米商业区
新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配 套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。
公园
生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心 公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生 态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。
项目充分吸收海派建筑的细腻与 大气，倾力打造沪上高标准精装修
公寓的豪华高尚社区，开创城市领
袖精英的专属尊崇领地。 放大了客厅等公共区域的面积配 比，但卧室偏小，无法淋漓尽致地 体现豪宅的气派感与高舒适度。
代表楼盘
企业品牌展示厅
九龙仓玺园
销售现场包装
半开放酒庄&客户接待 示意图 销售沙盘
萦绕在销售展示中心的高琴曲、半开放的酒庄、精工细作的广告 物料，精心营造项目的高端属性。 企业品牌展示厅，以时间为轴，演绎品牌历程，增强客户信心。
2007.06 浙江绿城获得D1地块，楼板价 12509元/㎡，翻新上海地王纪录
D3 2007.11 仁恒地产获得D3地块，楼板价 20000元/㎡ ，上海地王记录再翻新 2008.01 美国铁狮门获得F地块，楼板价7500元/㎡ ，成交总价最高纪录 2009.12 中建地产获得C6地块，楼板价32484元/㎡ ，创造了楼板价新高 2010.05 上海城投获得C4地块，楼板价10254元/㎡
保辉•香景园 加州水郡二期 祥生•御江湾
华润•橡树湾三期
均价4-5.5万元/ ㎡（精装）
仁恒怡庭
均价5-8万元/ ㎡（精装）
三湘•七星府邸
九龙仓•玺园
均价4.5万元/ ㎡（精装）
盛世新江湾 银亿•领墅 旭辉•江湾墅 江湾尊堡
建发•江湾萃
均价3.5万元/ ㎡
保利维拉家园
均价3.5万元/ ㎡（精装）
代表楼盘
代表楼盘
华润橡树湾
项目推广画面
代表楼盘
华润橡树湾
大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。
项目推广画面
代表楼盘
九龙仓玺园
项目信息介绍 新江湾城核心 轨交10号线殷高东路站旁。 开 发 商：上海绿源房地产开发有限公司 产品形态：小高层（12幢12-13层） 建筑面积：10.07万平米 容 积 率：1.7 销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于 社区前排视野宽阔。 销售均价：45000-50000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：殷行路1000号（近淞沪路） 售楼电话：65068888
代表楼盘
仁恒怡庭
项目信息介绍 创新设计，仁恒置地城市叠墅扛鼎之作，目前 板块内销售均价最高产品 开 发 商：上海仁恒置业发展有限公司 产品形态：大平层公寓、叠加别墅 建筑面积：6.5万平米 容 积 率：1.2 销售进度：主推167平米三房以及197平米四房 精装大户型花园洋房 ，后续将推出200-350 平米顶级花园豪宅 销售均价：50000-80000元/平米 装修情况：精装修 项目地址：政和路388弄40号（近国晓路） 售楼电话：55251888
教育——15所学校，2所托老所
幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园等 小学：复旦科技园小学等 中学：同济第一附中、上海音乐学院附中等 大学：复旦大学、同济大学、建材大学、上海财 经大学、解放军第二军医大学、上海金融高等专 科学院、上海电视大学、上海体育学院。 教育配套齐备且资质优良，重点院校云集。
未来上海豪宅版图的“第三极”
Shanghai’s third and newest hub for luxury living.
“稀”山而成就了佘山，“稀”水而闪耀了黄浦江的两岸， 一个未被采掘的宝藏——“湿地”，正在预言新江湾的未来！
上海新江湾城板块专题研究
绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
C5地块
备注：由美国汉斯集团所持有的新江湾C5地块另70%股权，2010年11月初，以23亿元的价格 转让给了富力地产与合景泰富地产。
叁
住宅市场
楼盘汇总 代表楼盘 成交量价
楼盘汇总
公馆1088
均价2.7-2.8万元/ ㎡
期房预售
新江湾城住宅项目分布地图
即将上市 工地楼盘 新城御景
均价3.2万元/ ㎡（精装）
报告目录
壹。板块介绍
贰。土地市场
地理位置及概况；总体规划；市政配套；住宅规划
叁。住宅市场
土地出让回顾；土地出让规划
肆。未来展望
楼盘汇总；代表楼盘介绍；成交量价
2011年住宅供应；2011年价格走势
壹
板块介绍
地理位置及概况 总体规划 市政配套 住宅规划
地理位置及概况
新江湾 城
五角场
如何实现跨越？
第三代国际居住区的全新板块功能定位，实现板块价值重塑； 享受,但不依附于万达广场为中心的五角场商圈，强化板块更宜居的核心优势； 以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”模式进行板块打造，板块价值最大化；
营销推广上，主打“城市最大绿洲”，以最生态最宜居做为引导，获取市场高端认知。
代表楼盘
06年，华润置地在上海正式开发橡树湾项目，并在北京橡树湾产品体系上，进行了 全面升级。依然是绿树红墙，钟塔连廊，但上海橡树湾的建筑风格却是新英格兰风 情，在都市自然基础上，增加了贵族气质，更是独创了联庭别墅的高端产品类型。
华润橡树湾
项目产品特色
左图：英式建筑风格 右图：联庭别墅， 再现庭院空间