上海新江湾城板块专题研究

2007.06 浙江绿城获得D1地块，楼板价 12509元/㎡，翻新上海地王纪录
D3 2007.11 仁恒地产获得D3地块，楼板价 20000元/㎡ ，上海地王记录再翻新 2008.01 美国铁狮门获得F地块，楼板价7500元/㎡ ，成交总价最高纪录 2009.12 中建地产获得C6地块，楼板价32484元/㎡ ，创造了楼板价新高 2010.05 上海城投获得C4地块，楼板价10254元/㎡
华润橡树湾
项目信息介绍 紧邻游艇码头及江湾天地、湿地、名校、轨道环绕。 开 发 商：坚实置地（上海）有限公司 产品形态：高层公寓，联庭别墅 建筑面积：230782平米 容 积 率：1.6 销售进度：80平米精装公馆 180平米、280平米超 大平层即将升级上市。 销售均价：40000-55000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：国浩路88号（近政和路） 售楼电话：55250998
10.81万方
10254
上海城投
——
土地出让
新江湾地区土地出让楼面价走势图
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2005-2 C1地块 2006-6 C5地块 2006-11 C2地块 2007-6 D1地块 2007-11 D3地块 2008-1 F地块 2009-12 C6地块 2010-5 C4地块 5616 5221 6677 12509 7500 20000 10254 32484
从2005年，新江湾城板
块公开招标拍卖出第一
块居住用地以来，土地 楼板价已从5616元/㎡
快速上涨到2009年的
32484元/ ㎡，上涨幅 度高达478%。新江湾 城正成为上海土地价格 增长最快的板块之一。
楼板价（元/平方米）
土地出让规划
12月2日，上海城投控股股份有限公司发布公 告称，公司下属全资子公司上海城投置地（集 团）有限公司拟将下属上海城投悦城置业有限 公司的30%新江湾C5地块股权通过上海联合产 权交易所挂牌方式进行股权转让。
教育——15所学校，2所托老所
幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园等 小学：复旦科技园小学等 中学：同济第一附中、上海音乐学院附中等 大学：复旦大学、同济大学、建材大学、上海财 经大学、解放军第二军医大学、上海金融高等专 科学院、上海电视大学、上海体育学院。 教育配套齐备且资质优良，重点院校云集。
1.6 1.3 1.7 1.2 3.37 1
23.08万方 29.51万方 10.07万方 6.5万方 90万方 11.45万方
6677 不详 12509 20000 7500 32484
华润置地 三湘集团 浙江绿城 仁恒地产 美国铁狮门 中建地产
2010.5
C4地块
住宅、商办
10.81万方
1-1.3
新江湾城
新江湾城位于上海市东北部，南接杨浦 区，西接虹口区。具体位置为西起逸仙路、 国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠 闸殷路。 随着五角场城市副中心、黄浦江岸线杨 浦段、新江湾城、M8线等重大市政工程相 继开发，建设逐渐东移，板块面临着千载难 逢的发展机遇。 新江湾城规划面积9.45平方公里，规划 居住人口6--8万人，是上海市中心城区最大 的可供集中成片开发的土地。 新江湾城规划设计上充分吸收国际先进 理念和智慧，以创造“生态人居”为目标， 将建成21世纪上海中心城区知识型、生态 型花园城区。
代表楼盘
华润橡树湾
项目推广画面
代表楼盘
华润橡树湾
大平层中央官邸，广告诉求多以产品面为主。
项目推广画面
代表楼盘
九龙仓玺园
项目信息介绍 新江湾城核心 轨交10号线殷高东路站旁。 开 发 商：上海绿源房地产开发有限公司 产品形态：小高层（12幢12-13层） 建筑面积：10.07万平米 容 积 率：1.7 销售进度：即将新推137-334平米阔绰房型，位于 社区前排视野宽阔。 销售均价：45000-50000元/平米 装修情况：精装，每平米精装标准达万元以上 项目地址：殷行路1000号（近淞沪路） 售楼电话：65068888
保辉•香景园 加州水郡二期 祥生•御江湾
华润•橡树湾三期
均价4-5.5万元/ ㎡（精装）
仁恒怡庭
均价5-8万元/ ㎡（精装）
三湘•七星府邸
九龙仓•玺园
均价4.5万元/ ㎡（精装）
盛世新江湾 银亿•领墅 旭辉•江湾墅 江湾尊堡
建发•江湾萃
均价3.5万元/ ㎡
保利维拉家园
均价3.5万元/ ㎡（精装）
代表楼盘
土地出让
新江湾城地区土地出让成交历史进程（不含商业地块）
2005.02 上海珠江投资获得C1地块，楼板价 5616元/ ㎡ ，新江湾城首个地王
2006.06 美国汉斯以项目公司股权收购模式获得C5地块，楼板价 5221元/㎡
2006.11 华润置地获得C2地块，楼板价 6677元/㎡ 2007.01 三湘集团获得05-2地块，地块成交楼板价不详
新江湾C5地块位于新江湾城核心位置，东至政 和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。 地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块 组成。公告称，截止至2010年10月，C5-4地 块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住 许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理 并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。
曾经。新江湾城原是空军江湾机场，紧邻上海现代工业发源地，同样存在工业污染
现在。新江湾城是继古北虹桥、碧云联洋后“上海第三代国际社区”。
石破天惊逗秋雨，有着上海市区内唯一一块湿地的新江湾城，如今，以“绿色生态港、国际智慧城”的高尚定 位，为上海描绘出世界的新亮点。 地王频出： 2005年初踏入商品房市场后短短5年内，先后诞生了6块地王，四年间地价上涨幅度高达478% 。 巨头云集：仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、保利地产、美国汉斯等国内外地产巨头争先进入。 价格飙涨：单价4.5万元/平米起，最高达到10万元/平米（目前上海均价为22000元/平米左右），与市中心 价格齐头并进。
报告目录
壹。板块介绍
贰。土地市场
地理位置及概况；总体规划；市政配套；住宅规划
叁。住宅市场
土地出让回顾；土地出让规划
肆。未来展望
楼盘汇总；代表楼盘介绍；成交量价
2011年住宅供应；2011年价格走势
壹
板块介绍
地理位置及概况 总体规划 市政配套 住宅规划
地理位置及概况
新江湾 城
五角场
新江湾城 板块 五角场 板块
优势的生态环境决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间；全新的板块塑造，规划配套 先行的开发顺序，政企合作运营，成就了如今的新江湾城…
贰
土地市场
土地出让回顾 土地出让规划
土地出让
新江湾城在一级开发商上海城投的规划先行、 熟地开发、后土地招拍挂进行市场拍卖模式下， 使得板块成为各房企逐鹿上海土地市场的主要战 场，也成为上海地价飙升最快的区域。 2005年初踏入商品房市场开始至今的短短5年 时间里，先后诞生了6块地王。 目前已有10家地产巨头进驻新江湾城，分别为 上海城投、珠江投资、华润置地、中建地产，中 国香港九龙仓，新加坡仁恒置地，美国铁狮门、 美国汉斯地产、富力地产、合景泰富。
医疗
海江医院、华佳医院、安康医院、安泰医院、蓝 鹰医院、社区医院等，目前医疗配套较弱。
商业——14万平米商业区
新江湾城商贸中心、主干道沿街商业等，商业配 套薄弱，但前往五角场商圈比较方便。
公园
生态植物园、水上公园、水生植物园、邻里中心 公园、抗战纪念公园等。板块内规划建有众多生 态休闲型公园，景观资源丰富、生态环境优良。
项目充分吸收海派建筑的细腻与 大气，倾力打造沪上高标准精装修
公寓的豪华高尚社区，开创城市领
袖精英的专属尊崇领地。 放大了客厅等公共区域的面积配 比，但卧室偏小，无法淋漓尽致地 体现豪宅的气派感与高舒适度。
代表楼盘
企业品牌展示厅
九龙仓玺园
销售现场包装
半开放酒庄&客户接待 示意图 销售沙盘
萦绕在销售展示中心的高琴曲、半开放的酒庄、精工细作的广告 物料，精心营造项目的高端属性。 企业品牌展示厅，以时间为轴பைடு நூலகம்演绎品牌历程，增强客户信心。
未来上海豪宅版图的“第三极”
Shanghai’s third and newest hub for luxury living.
“稀”山而成就了佘山，“稀”水而闪耀了黄浦江的两岸， 一个未被采掘的宝藏——“湿地”，正在预言新江湾的未来！
上海新江湾城板块专题研究
绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
如何实现跨越？
第三代国际居住区的全新板块功能定位，实现板块价值重塑； 享受,但不依附于万达广场为中心的五角场商圈，强化板块更宜居的核心优势； 以“先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房”模式进行板块打造，板块价值最大化；
营销推广上，主打“城市最大绿洲”，以最生态最宜居做为引导，获取市场高端认知。
代表楼盘
九龙仓玺园
项目产品特色
社区景观
社区景观打造不菲，由美国LSI公司设计。整个社区汲取了西方皇家“三段式外立面” 的经典建筑秩序，社区中东南亚风格下沉式广场，将皇家园林尊贵气息。 社区内树木均从南非空运而来，成树移植，打造了五星级酒店般的唯美景观。
代表楼盘
九龙仓玺园
项目产品特色
装修&户型
代表楼盘
06年，华润置地在上海正式开发橡树湾项目，并在北京橡树湾产品体系上，进行了 全面升级。依然是绿树红墙，钟塔连廊，但上海橡树湾的建筑风格却是新英格兰风 情，在都市自然基础上，增加了贵族气质，更是独创了联庭别墅的高端产品类型。
华润橡树湾
项目产品特色
左图：英式建筑风格 右图：联庭别墅， 再现庭院空间
代表楼盘
仁恒怡庭
项目信息介绍 创新设计，仁恒置地城市叠墅扛鼎之作，目前 板块内销售均价最高产品 开 发 商：上海仁恒置业发展有限公司 产品形态：大平层公寓、叠加别墅 建筑面积：6.5万平米 容 积 率：1.2 销售进度：主推167平米三房以及197平米四房 精装大户型花园洋房 ，后续将推出200-350 平米顶级花园豪宅 销售均价：50000-80000元/平米 装修情况：精装修 项目地址：政和路388弄40号（近国晓路） 售楼电话：55251888
D1
土地出让
新江湾城地区土地出让成交情况一览表（不含商业地块）
成交时间 2005.2 地块名 C1地块 土地用途 住宅 占地面积 17.68万方 容积率 1.6 建筑面积 28.29万方 楼板价（元/㎡ ） 5616 中标单位 上海珠江 备注 —— 2010.11美国汉斯 将C5地块项目公 司70%股权转让富 力与合景泰富，上 海城投悦城置业 30%股权今通过挂 牌进行股权转让 —— —— 2009.4地块转让 至九龙仓 —— 2009.11上海城投以 26.6亿元收购36%的 股权，参与该块开发 ——
2006.6
C5地块
住宅、商业
25.18万方
1.86
46.79万方
5221
美国汉斯集团
2006.11 2007.1 2007.6 2007.11 2008.1 2009.12
C2地块 05-2地 D1地块 D3地块 F地块 C6地块
住宅 住宅 住宅 住宅 住宅、商办 住宅
14.42万方 2.27万方 5.92万方 5.42万方 26.7万方 11.45万方
C5地块
备注：由美国汉斯集团所持有的新江湾C5地块另70%股权，2010年11月初，以23亿元的价格 转让给了富力地产与合景泰富地产。
叁
住宅市场
楼盘汇总 代表楼盘 成交量价
楼盘汇总
公馆1088
均价2.7-2.8万元/ ㎡
期房预售
新江湾城住宅项目分布地图
即将上市 工地楼盘 新城御景
均价3.2万元/ ㎡（精装）
交通
随着各级道路系统的完善，特别是轨道8、10号 线的开通，区域内呈现便捷、立体、多元的交通 格局。
住宅规划
社区中心与邻里中心结合。通过社区中心 建筑群的设置，形成新江湾城的公共活动核 心地段，并与邻里中心公共建筑结合，满足 居住区生活需要。 新江湾城毗邻上海四大城市副中心之一的 五角场，规划以中高档生态住宅为主，与五 角场的商业中心规划互相呼应。 整体城区以低层独栋住宅、低层联排式住 宅、多层住宅和小高层住宅，按不同类型由 低到高、从两侧向中间依次分布。
总体规划
复旦江湾新校区
滨江休闲带
江湾城公园
自然花园
都市村庄
知识商务中心
新江湾城总体规划分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市 村庄及知识商务中心6大板块。庞大的造城规划除了商住外，还包括道路、景观、水系 工程的基本建设，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。
市政配套