如何做好物业设备设施管理

如何做好物业设备设施管理

内容摘要：设备设施运行管理是物业管理过程中的重要一环，是保证人们正常生活和工作的基础。设备设施管理也是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

关键词：运行管理管理体系维修保养计划管理

在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。我们学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理部门参于市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径，也是落实“三个代表”的实际行动，这是历史发展的趋势。

一、设备设施管理在物业管理中重要性

现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备设施的品质性能、系统结构和运行状况。在物业区域内，设施设备的维护与管理是物业管理活动中重要的一环。人们对物业的工程维修工作常常有这么一个误区，认为工程维修只要出现问题就去维修。这是片面的，物业工程维修人员的工作不仅是发现问题及时处理解决。实际工作中更需要工程人员有综合管理能力，既要会日常维修，更要精通工程设施设备的管理，同时具有良好的客户服务意识、服务理念，有认真负责的工作态度以及强烈的责任感和沟通表达能力。我们不仅仅要在出现问题时维修，更重要的是对设施设备进行有效维护与管理，制定合理的工程维修养护计划，并遵照计划去实施开展工作。作为一名物业工程人员不是等出现了问题再去做亡羊补牢的事，还要有防患于未然的工作意识。凡事预则立，无预则废。主动的做好设备设施维保工作，既能节省设备维修成本，增加其使用寿命，使设施设备处于一种良好的运行状态。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备设施的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越突出。事实上，设备设施管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面：

（一）关系到声誉和生存

作为企业管理的重要组成部分，设备设施管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设备设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备设施经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。

（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用

设备设施管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备设施的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备设施的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备设施一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设备设施的不断发展和普遍使用，设备设施所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备设施管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备设施经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。

（三）关系到技术安全和环境保护

若设备设施的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。若设备设施陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备设施和人身事故及社会公害，是现代设备设施管理的重要课题。物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备设施管理是企业技术进步的根本保证。

二、物业设备设施管理的现状

物业设备设施是是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分。人们对物业设备的功能需求不断提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有系统化、多样化和综合性等特点外，一般还具有以下特点：（一）维修管理综合技术性强

随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中，门类繁多，涉及专业面广。物业设施设备包括给排水系统、消防系统、通风空调系统、电气系统、交通（电梯）系统、保安监控系统、自动化控制系统、停车场管理系统等多项功能，在这些设备的管理和维护过程中，牵涉到十几个技术工种，其中各个工种之间构成一个复杂的系统，对维修管理人员技术水平要求越来越高。因此物业管理部门必须引进和培养大批综合技术性强的人才，并且对各部门人员组织得当，确保各项设备设施顺利运转。

（二）维修成本高

当前新兴的建筑更多地将以大型建筑，高层建筑，综合建筑和智能建筑为主，建筑设备工程技术更是趋向于集建筑设备自动化、智能化、一体化的方向发展。目前建筑设备工程在建筑工程基本建设投资中的比重增长很快，一般工程占工程总投资比例20%-30%，对于一些高档建筑、智能建筑中的设备工程占工程总投资比例甚至达到了40%-50%。如此高成本的设备投资，会使设备维修更新成本增加。另外，使用效能更高、更舒适方便的新型设备的一次性投资较大，维修更新这种设备的成本就更高。

（三）突发事故损失大

通常物业设备的故障发生有很强的突发性，而传统的设备管理模式又常以事后维修为主。而随着人们生活水平的提高，人们的日常生活和工作对物业设备的