天河城和正佳广场租金水平
武汉市大型商场租金一览表
北京
上海
南京
广洲
成都
重庆
重庆 凯瑞商都 江南商都 重庆太平洋 温州开太 温州时代 温州联合 温州嘉乐广场 温州 温州丽姿华都 温州府前街 温州丹璐国际购物中心 温州媛媛 金华第一百货 天津伊势丹 友谊滨海 天津劝业场 天津新安瑞泰 天津 唐沽金元宝 天津百盛 天津滨江商厦 天津华联 天津友谊家世界 要求：1、以上名单中属于租赁场地经营的商场 2、调查时间越短越好 3、年份以07年为佳
武汉地区大型商场租赁情况一览表商场租期内是否递增大洋40300010新世界时尚店65200020新世界徐东店55200020新世界武昌店42110020面积所有设备及装修由承租方承担25万35年一次递增每次递增不超过535年一次递增每次递增不超过522万35年一次递增每次递增不超过5租金调查一览表地区商场年份租期年营业额万元租金模式北京北京中友百货王府井百货君太百货燕莎友谊商城华堂商场城乡贸易中心赛特集团百盛购物中心翠微大厦双安商场北辰购物中心上海上海武宁百货上海春天百货上海第一百货上海八佰伴永安百货东方商厦恒隆广场中信泰富置地广场南京南京金鹰南京商厦南京新街口百货南京中央商城南京苏宁环球购物中心广州友谊广州时代广州新大新广州百货广州中华广场成都成都伊藤商厦成都人民商场成都王府井成都仁和春天成都太平洋百货重庆重庆富安新大兴重百大楼万洲新世纪重庆新世纪重百世纪新都重庆王府井百货凯瑞商都江南商都重庆太平洋温州温州开太温州时代温州联合温州嘉乐广场温州丽姿华都温州府前街温州丹璐国际购物中心温州媛媛金华第一百货天津天津伊势丹友谊滨海天津劝业场天津新安瑞泰唐沽金元宝天津百盛天津滨江商厦天津华联天津友谊家世界面积要求
租金调查一览表
地区 商场 北京中友百货 王府井百货 君太百货 燕莎友谊商城 华堂商场 城乡贸易中心 赛特集团 百盛购物中心 翠微大厦 双安商场 北辰购物中心 上海武宁百货 上海春天百货 上海第一百货 上八佰伴 永安百货 梅龙镇 东方商厦 恒隆广场 中信泰富 置地广场 南京金鹰 南京商厦 南京新街口百货 南京中央商城 南京苏宁环球购物中心 广州友谊 广州时代 广州新大新 广州百货 广州中华广场 成都伊藤商厦 成都人民商场 成都伊藤双楠店 成都王府井 成都仁和春天 成都太平洋百货 重庆富安新大兴 重百大楼 万洲新世纪 重庆新世纪 重百世纪新都 重庆王府井百货 年份 面积 (M2） 租金 （万/年） 租期（年）
天河写字楼主要集中在哪些地方 租售比是多少
天河写字楼主要集中在哪些地方租售比是多少写字楼是白领们经常出入和办公的场所。
在这里有他们的欢声笑语，也有他们忙碌的身影。
在日常生活中，我们不管在什么地方租赁办公楼，都要对这里的地势有所了解。
只有这样在找写字楼的时候，才能够顺利很多。
那么，天河写字楼主要集中在哪些地方，租售比是多少呢？下面小编给大家详细的讲解下有关这方面的相关知识。
天河写字楼主要集中在哪些地方１、天河区写字楼主要位于天河北和珠江新城两大商圈，这两个区域是广州甲级写字楼的主要供应地。
其中天河北板块今年将要落成的项目有粤海天河城大厦，而珠江新城则有国际金融广场、富力发展中心。
据了解，去年甲级写字楼单位实际供应短缺，加之受住宅方面的政策影响，使大量资金转而投入商用市场，导致写字楼价格有所上升。
２、在天河区，大部分写字楼位于天河区天河北路，广州的CBD中信广场，耀中广场、中泰国际广场等等。
具体的写字楼所处的地段不同，在租赁的时候，价格也有所不同。
天河写字楼租售比是多少１、通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
由于，现在房价的不断上涨，在我国很多地方的房价租售比已经严重失调。
造成这一情况原因有很多，但是主要的原因为房价的不断上涨。
所以，购房者在购买商铺的时候，要根据手里的资金和当地房价来进一步的思考是否适合购买商铺。
２、国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1:250以内。
但是，随着近年来，我国各城市的房价的不断上涨。
大多数城市的房价租售比已经严重失调。
有的已经达到1:600，已经严重超出国际上规定的租售比比值。
而在广州的房价也呈不同程度的上涨。
租售比值也已经达到了1:440，需要租赁37年才能收回房租。
最后总结：本文通过对天河写字楼主要集中在哪些地方，租售比是多少。
相关知识的讲解，让我们了解到在天河大部分写字楼位于天河区天河北路，广州的CBBD中信广场，中泰国际广场等等。
而天河写字楼租售比是多少，在天河的房价租售比已经达到了1:440，已经超出国际上规定的比值。
广州七大商圈
四线三圈■拓展“四线”商业带快速干道和快速轨道放射线既是旧城区与城市新拓展地区的连接线，也是商业网点发展的命脉线和支撑线。
要沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。
---- 东推进依托快速轨道交通和快速干道，向广州经济技术开发区、黄埔区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代活力和具有较强辐射力的东部商业带。
---- 西延伸利用芳村区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带；---- 南跳跃充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。
---- 北培育依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。
■打造“三层商圈” “三层商圈”是指依托内、中、外三圈层构建的大商圈。
三圈层既是体现商业网点空间关系的基准层，也是刻划商业网点空间分布特性和商业网点由内向外拓展态势的空间结构。
要按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。
---- 内精移出不适宜在内圈层发展的业态，打造城市商业精品，提升商业层次，把内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。
---- 中厚依托中圈层地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层成为发挥“承内启外”作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈；---- 外强借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。
正佳广场
连载（原创）中国最佳购物中心成功内幕（正佳广场）面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？在一个成熟和竞争高度激烈的商圈切入市场的制胜砝码；通过全新的理念传播形成整体营销中强大的品牌势能；在解决对场内商铺的绝对控制权的前提下的成功的商铺销售策略；化解经营危机自主建设开发商的商业经营管理体系的曲折道路。
正佳广场概况正佳广场坐落于广州市天河路，占地面积57000平方米，总建筑面积38万平方米，总投资40亿元人民币。
其中购物中心面积30万平方米，地上7层，地下2层半，总车位 1500个。
以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，由美国著名的购物中心专业设计公司捷得设计师事务所与广州设计院共同合作设计。
是完全贯彻“体验式消费”模式，将购物与“体验”融合，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
正佳广场的发展历程2001年，广州市最大规模的商业体验之都——正佳广场，在省市领导和各部门的大力关怀和支持下，由广州正佳企业有限公司全面开发建设，并于当年8月16日全面开工。
2002年10月底，正佳广场正式定为“亚洲体验之都”，以“推动中国商业国际化进程”为历史使命。
2003年3月30日正佳广场封顶，中央、省、市领导、海内外商界人士、社会各界嘉宾300余人一起出席了封顶仪式。
包括百佳、家乐福、广百、友谊等知名商家在内的十二家大型超市、二十多家大型百货公司表示希望进驻。
2003年4月26日，由正佳广场主办的“2003年珠三角MALL国际化运营战略高峰论坛”在广东国际大酒店正式举行。
正佳广场作为业界巨头，成为论坛瞩目的焦点。
2003年5月1日正佳广场总体面积3%的M层黄金铺位公开发售，仅3天销售额达3亿，震撼中国商界。
2003年5月22日广东省副省长许德立、省政府副秘书长郭成奎、省建设厅副厅长程良洲莅临正佳参观指导。
正佳广场’
广州正佳广场强势开市尚存四大悬念2005-1-15 12:05:25 分享至:关键字：正佳广场距天河城咫尺之遥，规模是后者的两倍。
历经13年风雨波折后(见下表)，号称最新的“亚洲第一MALL”的正佳广场终于传出铁定开业的消息。
（世界第一摩尔目前为68万平方米我国的北京金源摩尔，但东南亚各国如菲律宾、马来西亚、新加坡以及东亚的韩国、我国台湾地区、中东各国等现在都在建设超巨型摩尔，未来的排名还很难讲）今日，正佳广场将携其庞大的42万平方米商业面积强势入市。
与此同时，百佳、屈臣氏、广州友谊等各主力店均以旗舰店姿态提前开业助兴。
对此，业界认为，随着近在天河城咫尺的正佳开业，以“天河城＋正佳广场”为核心的华南第一商圈短期内难免有一场贴身肉搏战。
选择错位经营还是“窝里斗”，将是横亘在这两大商业巨头面前的一道难题。
与天河城同时胎动天河城与正佳广场这一前一后差不多相差10年的入市历程，恰恰是中国MALL 艰辛发展的一个侧影。
据广东连锁协会会长助理黄华军回忆，上个世纪90年代初，天河城与正佳已如一对刚受孕的胎儿开始躁动。
当时，它们的名字只是叶选平市长办公桌上一个叫做“广州世界贸易中心”项目模型中的两幢建筑物而已。
这个庞大的项目分成三个区域，规划的西区商务中心，便包含有写字楼、酒店和现在的天河城广场，东区会展中心是如今的正佳广场，中区国际金融中心是今天即将拆迁下沉的宏城广场。
“当时正佳广场交给了广州市政府去做，而模型中的西区商务中心项目，则交到了省政府手上。
”黄华军透露，天河城和正佳于1992年同时动工，从此花开并蒂，各取一枝。
前者有当时省里最有钱的“八大财神爷”作靠山，有赖于一批沉稳实干的创业队伍，奋战3年多，于1996年敲醒了沉睡的天河商圈，并于今天成为国内MALL的开山鼻祖。
而后者尽管拿了当时广州市仅有的两个合资零售业牌照中的一个，却因正大被金融风暴所累战线收缩，工地半路停工留下了一个沉寂8年之久的大坑。
2001年经过批准，广州大鹏房地产有限公司投入巨额参与正佳资产重组，该项目从2001年8月开始复工。
广州市八大区域商铺分析
广州市八区商铺分析一、天河区商铺市场分析天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。
其商业发展是广州市潮流发展的领航者。
自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。
短短的几年时间，天河商铺红红火火。
天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。
其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等；集中在石牌、岗顶的IT业商场有：太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等；集中在天河北路的群楼商铺小区主要有：希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等；还有体育西路的维多利广场、广州购书中心，黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心，东莞庄的天一广场等等。
再加上天河缓缓的东移步伐，车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。
天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外，乃至全国、世界各地充足的消费购买力，实现了商铺的四面开花。
(二)供求特征天河的商铺可以说是淋漓满目，满街满享都是，从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货，并且一直处于一个“兴奋期”。
天河商铺的出货量大，消化量也十分明显。
从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。
太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛，整个场的出租几乎是满位，首层、二层的顶手费都要上30~40万。
天河北路，中信以东的群楼商铺十分抢手，好的大型商铺几乎是供不应求。
天河城广场占据着天河的轴心位置，商铺租价不菲，动则上千元每平方M，但其仍处在一个有价无市的火热中。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
正佳广场调研报告1038305022
前言由广州正佳企业有限公司独家开发与建设的正佳商业广场是中国目前最大的购物中心。
整个项目占地5万多平方米，总建设面积近41万平方米，堪称商业性物业的“航空母舰”。
随着一九九六年天河城广场的营业，购物中心这一新型业态在广州便开始了蓬蓬勃勃地发展。
在短短六年时间内，广州市5万平方米以上购物中心的数量已经达到6家之多。
这其中有成功经营的例子，但大多数购物中心的经营状况却是不尽人意，与发展商的初衷差别较大。
为着正佳商业广场的健康发展，为着总结和吸取购物中心建设、开发和经营的经验与教训，我们从二00一年开始，经历一年零四个月的时间走访、调查各类型商业物业近300个，调查范围涉及广州、北京、上海、香港、台湾等多个地区，现将有关调查情况及有关信息集合成册以便于正佳商业广场在市场定位、硬件设计、经营念以及员工培训等方面取得第一手的详实资料。
调查内容：一、广州市商业格局二、正佳商业广场周边环境调查三、广州市旧城区商业状况调查四、广州市购物中心的规模、销售方式及商户时驻条件调查五、广州市代表性购物中心经营内容调查比较六、正佳商业广场潜在竞争者情况调查七、走访商业物名单调查方式：（1）对可比性物业进行现场实地调查。
（2）对消费者进行复核问卷，共计进行消费问卷300份。
（3）对商品经营者进行上门专访及调查等。
一、广州市商业格局广州市的零售商为业业态组成主要由：购物中心、百货店、商业街、超市、专业市场以及分散在城市各个角落的小商铺组成。
（详见广州市商业格局示意图）（一）购物中心在发达国家，购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。
在广州，最早的购物中心是一九九二年立项，一九九六年开业的天河城广场。
体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。
天河城广场是目前广州市所有购物中心中经营状况最好的一个。
正佳广场_??????
正佳广场2篇正佳广场是深圳市著名的购物中心之一，位于福田区的华强北商圈，是深圳最具规模和知名度的综合性商业建筑之一。
正佳广场一共有两个主要部分：正佳广场一期和正佳广场二期。
正佳广场一期建于2003年，是正佳广场的初始阶段。
这座建筑设计独特，外观华丽，吸引了大量的游客和购物者。
广场上设有多个楼层，每个楼层都有各种各样的商店和品牌，满足了购物者对不同商品的需求。
在正佳广场一期，你可以找到时尚服饰、电子产品、家居用品、美食、娱乐等各类商店和品牌。
正因为如此，正佳广场一期吸引了众多的游客和购物者，成为福田区的购物热点之一。
正佳广场一期还有一个特色区域，那就是美食街。
美食街集合了各种各样的美食品牌，包括本地特色菜肴、国际美食以及各种小吃。
无论你想品尝正宗的广东菜，还是想尝试不同国家的美食，美食街都能满足你的口腹之欲。
尤其是在节假日和周末，美食街更是游客们品味美食的热门去处。
除了购物和美食，正佳广场一期还有一个娱乐区域，提供了各种各样的娱乐活动，为游客们带来更多的乐趣。
例如，有一个专门的电影院，放映最新的电影大片；还有一个游戏中心，提供各种各样的游戏设施；还有一个KTV，供喜欢唱歌的人们一展歌喉。
所有这些设施和活动都使得正佳广场一期成为了一个综合性的购物娱乐中心。
正佳广场二期是在正佳广场一期基础上的扩建，于2011年投入使用。
正佳广场二期进一步扩大了广场的规模和范围，增加了更多的商店、品牌和设施。
正佳广场二期的设计和外观延续了一期的风格，依然华丽而独特。
在正佳广场二期，你可以找到更多的时尚品牌、高端精品、奢侈品和国际大牌。
这些品牌和商店吸引了来自世界各地的购物者和游客，正佳广场二期成为了一个时尚和品牌的天堂。
除了购物，正佳广场二期还在设有更多的餐饮场所和娱乐设施。
无论你是想吃正餐还是想品尝小吃，正佳广场二期都能满足你的需要。
这里有各种各样的餐馆和美食品牌，可以让你尝遍各种菜肴。
此外，正佳广场二期还有更多的娱乐设施，如电影院、游戏中心、KTV、运动场所等等。
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)
正佳广场
建筑规模：占地5.7万㎡ ，总建筑面积42万平
方米
主要物业类型： 购物中心：总建筑面积约30万㎡ (-1～7层
DHC、TOUGH、
ห้องสมุดไป่ตู้一层
中华广场
各层品牌布局
二层主要品牌
H&M、丝芙兰、Five Plus、2％、
二层
卡宾
中华广场
各层品牌布局
三层主要品牌
Taste、迪士尼、飞鸿移动、
三层
中华广场
各层品牌布局
四层主要品牌：手机数码通信
龙粤通信、诺基亚、摩托罗拉、
四层
索尼爱立信
中华广场
开业时间：1996年
业态配比： （零售：57%，餐饮：29%，休闲娱乐：14%） 主力店：
百货：天河城百货（3.4万㎡ ）
超市：吉之岛超市
零售：zara
经营状况：很好
天河城
天河城广场
-1F
主要商家：吉之岛
天河城
天河城广场
1F
主要商家：
服饰零售：ZARA、GUESS、
各层品牌布局
五层：中华百货
五层
中华广场
各层品牌布局
六层：特色餐饮
六层
中华广场
各层品牌布局
七层：美食广场＋大型餐饮
七层
中华广场
各层品牌布局
八层：中华广场电影城
八层
中华广场
各层品牌布局
九层：美容美体＋办公
九层
中华广场
中华国际中心
建筑面积：120000平方米
层数：62层
中信广场——写字楼
商业场竞争与环境分析
世贸新天地
2F 3F 4F 5F
18元（￥/月/平方米）
B1 1F 2F 中华广场 3F 4F 5F 6F 7F
600~1500元（￥/月/平方米） 800~1300元（￥/月/平方米） 提点30% 250~360元（￥/月/平方米） 180~240元（￥/月/平方米） 160~180元（￥/月/平方米） 100~140元（￥/月/平方米） 80~100元（￥/月/平方米） 60元（￥/月/平方米）
5F
8F
50~60元（￥/月/平方米）
30~40元（￥/月/平方米）
备注：6、7层为发展商自用
项目商业研究工作步骤
商业市场竞争与环境分析
项目属性研判与界定
项目商业定位 项目商业营销策略 项目商业推广策略
项目解析归纳
项目优势
政策优势 广州“北优”战略的实施，以旧白云机场为中心，南至广园路、西至机场路、北至华南 大道、东至白云山，总面积达12.8平方公里的广阔地域将规划建成一个“白云新城”。 其定位是以大型商业购物中心为轴，周边配套多个高尚住宅区。本项目所在位置是“白 云新城”的中心，将成为广州的都市副中心。 规模优势 项目总面积超过12.6万平方米、建筑面积逾28万平方米。拟斥资50亿元，打造为集商贸 城、酒店、写字楼、商场等功能的综合大型商业项目。 品牌优势 大连万达集团创立于1988年，迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高 级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元， 年纳税超过50亿元。集团拥有十分丰富的商业地产经历和招商经验，商业合作伙伴超过 5000家。已于全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货 店。 区域优势 项目所在的区域是“白云新城”的中心，邻近白云国际会议中心和广州体育馆，周边人 口数量高达160万。而且，“白云新城”日渐成熟后，人口数量将会全面增加。 项目背景优势 项目原址为广州旧白云机场。它历经近一个世纪，无数广州人在此留下了许多珍贵的记 忆，结下了极为深厚的情结。本项目特殊的历史背景因素，为项目的推动和发展起着重 要的作用。
广州九大标杆购物中心案例研究
广州九大标杆购物中心研究日期：2018年6月1位置广州市天河路208号8覆盖区域天河中心区、广州市区、珠三角2开发商天河城集团9消费者构成时尚潮流年轻人及管理阶层人士3商业建筑形态集中式商业10档次中高档4商业建筑面积(m 2)9.611业态购物、美食、娱乐、休闲、商务等5开业时间1996年12主力/品牌商户天河城百货、永旺、飞扬影院、zara 、环游嘉年华6停车位数量700个13开业平均租金55元/m 27经营定位现代化大型购物中心14现在平均租金750元/m 2天河城一.天河城天河城(TEEMALL)是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL 之一，曾经被誉为“中国第一商城”。
25%25%8%22%20%主力店次主力店儿童业态餐饮零售广州天河城业态布局比较，容纳了大型百货公司、大型超市、餐饮娱乐、电影院、各类品牌店200余家，成为广州首个“乜都有”商场。
a.全业态经营天河城品牌丰富，功能齐全，首次引进国际国内多个品牌，丰富了广州市的商业业态，满足各类消费者需求。
b.错位竞争随着商圈竞争加剧，天河城根据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌，走高档路线，与周边其他商场错位经营。
c.动线合理内部双环形动线，中庭、通道宽敞有序，不会造成太多的商业死角，消费者位置感好。
a.传统商业模式天河城保留传统的商业模式，整体业态品牌及商业运营上缺乏亮点和创新点。
借鉴之处a.相比天河城地处城市繁华中心，本项目的区位条件决定了传统的购物中心商业模式不能适用。
未来，伴随同业竞争的加剧、电商冲击，能够带给消费者良好体验，且互动性强、主题鲜明的购物中心，将在这一轮调整大潮中胜出。
二.正佳广场正佳广场是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心，以划时代建筑设计、42万平方米超大规模，成就世界前十，亚洲城市中心最大的Shopping Mall，是中国最活跃的购物广场之一。
广州正佳广场的招商策略
第二部分正佳广场的招商策略（一）段宏斌点评正佳广场的招商之路其实走得相当顺利，它既没有像天河城广场一样四处奔波、处处碰壁，也没有像中华广场一样危机四伏、九死一生。
在成功借鉴了天河城广场、中华广场的发展道路之后，正佳广场凭借着良好的地段条件和强大的招商团队，在开业前实现了90%的开业率。
然而，良好的开业率并不代表招商就已经取得成功，超级主力店、富有特色的餐饮类次主力店及追求数量而忽视质量的招商都会在经营过程中产生相应的影响。
正佳广场的招商工作同样值得我们深思。
问题与机遇正佳广场(商业：娱乐：餐饮＝52：30：18)的购物中心黄金比例是如何诞生的？这一比例适用于中国的购物中心吗？一开始，正佳广场也是大致按照这个比例来招商的，却在实际工作中遭遇了尴尬。
那么，在招商工作中的业态、业种应如何分配才更加合理？如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实践最佳的业态、业种分配方案？正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？事件与历程：2003年的广州，万象更新，曾经一度万众瞩目的正佳广场，也从这一年里开始显现出复工的迹象。
规划方案定案、项目开始动工，招商工作就开始提上议事日程。
从地段条件来看，正佳广场的招商工作应该一点也不难，因为这一地段经过天河城广场的培育，已经成为寸土寸金的黄金地段，一间商铺的租金动辄达到1000元/平方米/月，而且一铺难求。
在此地段推出的正佳广场，正填补了市场的空缺点，天时、地利、人和皆得，招商的难度看上去不高。
然而即使是这样，也并不代表着正佳广场的招商就会取得成功。
一利必有一弊，正佳广场看上去非常理想的招商条件，仍然存在着众多的“雷区”和“陷阱”，它们是：正佳广场招商的第一道难关：招商虽然不难，但是如何填满商场却比较困难正佳广场是一个建筑面积达38万平方米的大型购物中心，它的商业面积数倍于相邻的天河城广场，如何填满这样一个超大体量的购物中心，对于任何一个开发商、任何一个招商团队来说都是一个严峻的考验。
天河城和正佳广场租金水平
天河城各楼层租金水平B1吉之岛超市1F精品、手表1F：2000-23002F天河城百货、男装2F: 1900-21003F天河城百货、女装、化妆品3F：1800-19004F天河城百货、数码4F：800-9005F天河城百货、儿童、影像、书籍5F：600-6506F美食6F：200-3007F天河城百货、美食7F：100-200天河城百货的商场扣点在30%左右正佳广场各楼层租金水平B1美食1F珠宝、知名品牌1F：1500-20002F男女服饰（友谊商店）2F：800-15003F时尚服饰（友谊商店）3F：800-12004F数码运动（友谊商店）4F：500-8005F文具家庭用品5F：500-6006F美食6F：300-4007F电影院、游乐场7F：100-200星巴克在广州正佳广场店100平方米左右，每平方米租金的价格约2500元，一个月租金的成本约25万元，包括如下品牌的租金水平：广洲正佳广场知名品牌租户租金参考表：租金年收入3.5亿左右（含管理费50-60元/平/月），平均租金150-160元/平左右（含管理费）。
电影院 飞扬影城 110-120元/平（含管理费），五楼超市 (1000 -3000平米) 百佳超市 80元/平（含管理费），负一层大卖场(+1万平米) 人行道（鞋类卖场）300元/平（含管理费）KTV 欢歌KTV120元/平左右（含管理费）楼层主要商户租金水平7F-娱乐天地飞扬影城110-120元/平（含管理费）6F-美食/家居大型餐饮大椰丰饭90元/平（含管理费）5F-儿童/家居溜冰场冰河湾真冰120元/平（含管理费）4F-运动/数码KTV欢歌KTV120元/平左右（含管理费）3F-美食/时尚快速餐饮KFC\麦当劳300元/平(含管理费)美食广场200-220元/平（含管理费）2F-潮流品牌奥特莱斯折扣店丽丽百货，二房东性质。
租金120元左右（含管理费）；百货公司友谊商店180-200元/平（含管理费）1F-时尚品牌服装G2000、佐丹奴等，一楼租金1000元/平（含管理费）；首饰黄金珠宝周大福、钻石世家、金叶珠宝平均租金1000元/平（含管理费）；百货公司友谊商店180-200元/平（含管理费）MF-时尚港大卖场(+1万平米)人行道（鞋类卖场）300元/平（含管理费）-1F-停车场超市(1000-3000平米)百佳超市 80元/平（含管理费）正佳广场各楼层租金水平月租金的成本约25万元，其每月纯利达到30万元左右。
广州市各商圈商业
广州市各商圈商业广州市各商圈商业、商业项目介绍——姚通1、上下九商圈：（1）荔湾广场：荔湾广场经营面积达14万平方米，分为南中庭和北中庭。
临近上下九步行街的C区（C、D区为南中庭）为综合性商场，价位约每平方米150元。
北边的A、B区3楼租金相对高过南中庭，做珠宝、水晶批发市场。
连接南北中庭的E区，定位也是做珠宝水晶专业市场。
该区价位较低，每平方米在38-40元。
（2）名汇商城：名汇商城是下九路商业步行街旅游定点样板商城，进驻名汇的品牌有：维温、江南布衣、月亮岛等，即将陆续进驻的品牌有：麦当劳、ampm、皮匠世家、莱尔斯丹、佛罗伦、鳄鱼恤、Joy&Peace、东方眼镜、国信通讯等。
其首层临街商铺售价为每间100万元起。
2、北京路商圈：（1）广百新翼：广百新翼位于北京路广州百货大厦西侧，总占地约6500平方米，商场总面积45000平方米，总高为27层，塔楼为写字楼。
另外共有四层停车场约500个车位。
广百新翼“魅力都市”商场以时尚为主题，商场采用独立式商铺设计，1－9层与广百平行相通，全开敞式铺位布局，由广百统一经营管理，特设中西餐厅、游戏室、网吧等。
租价55元/平方米。
（2）名盛广场：名盛广场位于广州市北京路广州百货大厦对面，总建筑面积达14万平米，是集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多功能为一体的商厦，九层商业面积7万平米，二十层写字楼4万平米，三层停车场3万平米。
有车位600个。
租价在100元／m2／月左右。
3、环市路商圈：（1）友谊商店：位于环市东路的友谊商店总店自有经营场地2万平方米，经营商品8万多种。
正在进行的“以改造带动品位提升，以改造促进加速发展”的升级改造项目，友谊商场主动伸出了“左右手”——“左手”与世贸广场连接空中走廊，“右手”启动的“西扩工程”与白云宾馆、丽柏广场群楼连接，打造一个以广州友谊环市东总店为中心、三位一体的国际精品购物圈。
（2）丽柏广场：位于环市东路白云宾馆旁的高档精品商城丽柏广场，与著名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场，共同构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。
广州天河城分析
从今天开始为大家分享100个商业项目案例，想来想去就从家门口的开始吧~介绍大家最熟悉不过的——天河城。
天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
天河区商铺市场分析
天河城商圈简要分析目前广州有三大商圈较为成熟，包括北京路商圈、天河城商圈以及中华广场商圈。
天河城商圈的分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。
天河城商圈凭借着地铁一、三号线的交通优势、广州CBD-天河北商务办公的区域优势及广州市天河体育中心的资源优势，在短短的几年时间已发展成为广州市商圈的老大，其商业发展已经成为广州市潮流发展的领航者。
一、商业物业分布特征天河城商圈的物业主要坐落于天河路、体育东路、体育西路三条龙脉两侧。
代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场三大商业广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；体育西路的维多利广场，体育东路的财富广场以其商务办公优势带动了物业裙楼商业的发展；天河南一路、天河南二路、体育东横街等次要道路两侧形成了大量物业的首层商铺。
天河城商圈的商铺从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口可以说是淋漓满目，各种规模、档次的商铺布满天河城商圈。
二、天河城商圈基准地价情况现行的基准地价是广州市国土资源和房屋管理局2008年10月1日发布的，基准日期为2007年1月1日，商业基准地价是网格点基准地价和路线价加价予以表示，内涵为首层楼面地价。
网格点基准地价显示天河城广场的地价为6882元/m2，以此为中心向四周递减。
路线价加价也明显表示了天河城商铺各路段的商业情况，路线价加价情况如下：三、政府公布的参考租金情况根据广州市国土资源和房屋管理局2008年公布的参考租金，天河城商圈中天河路以500元/m2·月位居榜首，再一次证明天河城广场、正佳广场等浓厚的商业氛围。
天河区部分路段租金参考价四、商圈租赁情况天河城商圈的商业主体主要集中在大型购物中心。
租金情况基本是以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。
目前，天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金900元/㎡；维多利广场首层500—800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高到400—500元/㎡的月租金；天河南一路较好的商铺租金也在900元/㎡左右，放盘价一般也在10万元/㎡。
2023年广州住房市场租金标准
2023年广州住房市场租金标准随着广州经济的快速发展和城市化进程的加快，广州住房市场一直保持着持续的繁荣态势。
作为中国南方一线城市，广州不仅有着良好的自然资源和气候条件，还吸引了大量外来人口前来发展就业，这也使得住房需求持续增加，导致租金标准也在不断上涨。
本文将对2023年广州住房市场租金标准进行详细分析和探讨。
首先，我们可以从广州不同区域的租金情况来进行分析。
以天河、海珠、越秀、荔湾、番禺等繁华地段为例，这些区域由于地理位置优越、交通便利、商业繁华等因素，导致租金水平普遍较高。
一般来说，这些地段的房屋租金一般在每平方米8-15元之间。
而在这些区域的独栋别墅、洋房等高档住宅的租金更是高昂，普遍在每月2万元以上。
而黄埔、增城、花都等远郊区域的租金则相对较低，一般在每平方米5-10元之间。
其次，我们可以从房屋类型来分析租金标准。
不同类型的房屋在租金上也有明显的差异。
以公寓为例，一般来说，普通小区的两室一厅公寓每月租金在3000-5000元不等，而一线河景公寓、花园式公寓等高档公寓的月租则能达到8000元以上。
而对于独立房屋、别墅、洋房等高档住宅来说，租金更是高额可观，一般在1万元以上。
再者，不同条件下的租金差异也是较大的。
比如，新房和旧房的租金就有明显差别，新房的租金普遍会高出20%-30%。
而不同装修风格、家具设备齐全度等因素也会影响租金水平。
同时，所在楼层、朝向等因素也会对租金产生影响。
例如，高楼层、朝南的房屋租金一般会比较高。
最后，还有一个重要因素是社会经济因素的影响。
广州的租金标准也受到整体经济形势、社会政策等因素的影响。
比如，通货膨胀、人口增长、政府政策等都会对租金水平产生一定影响。
综上所述，2023年广州住房市场租金标准受到多种因素的影响，从地域、房屋类型、条件、社会经济因素等各个方面来看，租金标准呈现出多样化的情况。
未来随着广州城市建设的不断完善和完善，以及城市经济的持续发展，住房市场租金标准也将不断调整和变化。
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天河城各楼层租金水平
B1吉之岛超市
1F精品、手表1F：2000-2300
2F天河城百货、男装2F: 1900-2100
3F天河城百货、女装、化妆品3F：1800-1900
4F天河城百货、数码4F：800-900
5F天河城百货、儿童、影像、书籍5F：600-650
6F美食6F：200-300
7F天河城百货、美食7F：100-200
天河城百货的商场扣点在30%左右
正佳广场各楼层租金水平
B1美食
1F珠宝、知名品牌1F：1500-2000
2F男女服饰（友谊商店）2F：800-1500
3F时尚服饰（友谊商店）3F：800-1200
4F数码运动（友谊商店）4F：500-800
5F文具家庭用品5F：500-600
6F美食6F：300-400
7F电影院、游乐场7F：100-200
星巴克在广州正佳广场店100平方米左右，每平方米租金的价格约2500元，一个月租金的成本约25万元，包括如下品牌的租金水平：
广洲正佳广场知名品牌租户租金参考表：
租金年收入3.5亿左右（含管理费50-60元/平/月），平均租金150-160元/平左右（含管理费）。
电影院 飞扬影城 110-120元/平（含管理费），五楼
超市 (1000 -3000平米) 百佳超市 80元/平（含管理费），负一层
大卖场(+1万平米) 人行道（鞋类卖场）300元/平（含管理费）
KTV 欢歌KTV120元/平左右（含管理费）
楼层主要商户租金水平
7F-娱乐天地飞扬影城110-120元/平（含管理费）
6F-美食/家居大型餐饮大椰丰饭90元/平（含管理费）
5F-儿童/家居溜冰场冰河湾真冰120元/平（含管理费）
4F-运动/数码KTV欢歌KTV120元/平左右（含管理费）
3F-美食/时尚快速餐饮KFC\麦当劳300元/平(含管理费)美食广场200-220元/平（含管理费）
2F-潮流品牌奥特莱斯折扣店丽丽百货，二房东性质。
租金120元左右（含管理费）；百货公司友谊商店180-200元/平（含管理费）
1F-时尚品牌服装G2000、佐丹奴等，一楼租金1000元/平（含管理费）；首饰黄金珠宝周大福、钻石世家、金叶珠宝平均租金1000元/平（含管理费）；百货公司友谊商店180-200元/平（含管理费）
MF-时尚港大卖场(+1万平米)人行道（鞋类卖场）300元/平（含管理费）
-1F-停车场超市(1000-3000平米)百佳超市 80元/平（含管理费）
正佳广场各楼层租金水平
月租金的成本约25万元，其每月纯利达到30万元左右。
（含管理费）。