都市型商圈的聚集与扩散分析_以广州天河路商圈为例

合集下载

天河区商铺市场分析

天河区商铺市场分析1. 引言天河区作为广州市的重要商业区之一，商铺市场的发展备受关注。

本文将对天河区商铺市场进行分析，探讨其发展态势、竞争环境和前景展望，旨在为投资者提供有针对性的市场洞察。

2. 天河区商铺市场概况天河区商铺市场的范围主要集中在天河北街、天河东街、天河南街等繁华地段。

商铺分布较为密集，涵盖了众多行业，包括零售、餐饮、服务业等。

近年来，随着天河区经济的快速发展和人口的增加，商铺市场也得到了快速扩张。

3. 市场发展态势3.1 商铺供需状况天河区商铺市场供需状况良好。

根据数据统计，近年来商铺的出租率保持在较高水平，供不应求的现象比较普遍。

尤其是天河北街商铺，因其地理优势和人流量大，受到很多企业的青睐，租金价格相对较高。

3.2 商铺租金水平天河区商铺市场的租金水平不断攀升。

由于商业地段有限，且需求旺盛，租金价格逐年递增。

根据市场调研，天河区商铺租金通常以每月每平方米100-200元的价格出租，而在人流量较大的商圈内，甚至可以达到300元以上。

4. 商铺市场竞争环境4.1 主要竞争对手天河区商铺市场的主要竞争对手包括商场、购物中心和其他商铺。

4.1.1 商场和购物中心商场和购物中心由于集中多个商铺和品牌，提供了一站式购物的便利，因此具有较强的竞争力。

天河区的正佳广场、太古汇等商场是这一竞争对手的代表。

4.1.2 其他商铺除商场和购物中心之外，还有许多其他类型的商铺与天河区商铺市场构成竞争关系，例如餐饮店、服装店、美容美发店等。

4.2 竞争优势及劣势天河区商铺市场的竞争优势主要有地理位置优越、商圈成熟、人流量大等方面。

这些优势吸引了大量消费者和企业前来经营。

然而，商铺市场竞争也存在一些劣势。

首先是商铺租金的上涨，给商户带来了较大的负担。

其次，竞争对手的增加也给商铺市场带来了一定的压力，企业需要拥有特色和竞争优势才能在激烈的市场中立足。

5. 市场前景展望天河区商铺市场具有较好的发展前景。

随着天河区经济的不断发展和人口的增加，商铺市场的需求将继续扩大。

天河城商圈分析

各商场/商圈的人流量对比（百分比）－一周总人流量
2005 2004
100 100
57 48 35 29 34 11 8 3 18 3 12 5 6 12 6 8
5
5
8
城
佳
百
谊
城
场
心
谊
货
百
河
正
广
友
物
广
中
友
百
广
天
路
路
购
华
贸
代
登
西
京
市
天ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中
世
时
摩
南
北
环
中
*注:一周客流量=工作日数据x5+休息日数据x2

尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。该报告综合了此次调研项目的一些主要发现。
2
Copyright © 2005 ACNielsen a VNU business
广州市各区人口与生产总值（2003）

近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持 2003年末，广州市总人口=725.19万人续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次 2004年末，广州市总人口=737.67万人于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。
社会消费品零售总额
1675.05亿元
+12.1%
贸易业零售总额
餐饮业零售总额限额以上企业*零售总额
1363.45亿元
300.45亿元 424.22亿元
+13.8%
+6.6% +17.1%
消费价格总水平
--
+1.7%

2011年广州市商圈的基本格局及趋势

2011年广州市商圈的基本格局及趋势广州商业总会课题组1摘要：随着城市商业的不断发展演化，广州市目前已经形成了三个都会级商圈和七个区域级商圈，并呈现出商圈集聚度高、涵盖面广、特色明显和影响力大的基本特点。

2011年广州十大商圈的生态系统在主客体和商圈环境上各有自己独特的表现，并形成了各自鲜明的特色。

展望2012年，广州市商圈将会出现系列新的变化，表现在：一是国家中心城市和国际商贸中心的定位将有力促进商圈提升；二是地铁新线路开通将加速一批新商圈的形成和发展；三是各大商圈内业态业种格局将进一步优化；四是政策推动和新区成熟将孕育一些新商圈的形成。

关键词：广州商圈、生态系统、基本格局、发展趋势一、2011年广州市商圈基本格局及特征（一）广州市商圈基本格局根据商品和服务中心地理论(central place theory)，商圈是指商服中心以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该中心来消费的顾客所分布的地区范围。

商服中心，即商圈的中心地，是指商品和服务的布局场所，即出售商品和提供服务的具有固定地理位置的各种商业组织，包括各种店铺，大型购物广场，和能够产出聚集效应的大型综合性商业聚集区等2。

随着城市商业的不断发展演化，目前广州市已经形成十个主要零售商圈，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈、珠江新城商圈、环市东商圈、东山商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈、江南西商圈、番禺商圈。

各商圈概况如表1所示。

表1 广州市商圈基本概况12李志强，傅明华，基于中心地模型的竞争条件下商圈形态研究上述十大商圈按等级标准划分，都会级商圈三个，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈；区域级商圈有七个，分别是环市东商圈、东山商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈、番禺商圈、江南西商圈、广州大道北商圈。

按商圈发展周期划分，发展较为成熟的商圈有六个，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈、环市东商圈、东山商圈、江南西商圈；处于成长阶段的新兴商圈有四个，分别是珠江新城商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈、番禺商圈。

商圈分析

广州天河城的商圈分析简介：天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，曾经被誉为“ 中国第一商城”，随着交通状况的不断改善，商圈的辐射范围越来越广。

近年来，随着广州市的大型购物场所不断建成，尤其是天河商圈一带多个大型购物广场的相继落成，天河城面临的竞争日趋激烈。

天河城商圈：天河城占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米，规模很大，经营的商品种类很多，交通便利等有利因素使得天河城商圈的辐射范围比较广。

天河城的主要商圈：小资料：1.知名度：有绝对的优势，无提示认知率远远领先于其他商场，显示天河城是广州购物场所的象征。

其中天河城在高收入群体中拥有更高的认知率。

2.光顾频率：从光顾该商圈的频率看，天河城消费者最高，表示天河城的消费者中，固定性或习惯性地光顾的群体的比例较高，天河城对消费者持续吸引程度也相应较高。

与去年相比，天河城消费者的光顾频率显著上升，其他商圈消费者的光顾频率有所下降，而中华广场则只有略微上升。

■商圈景气状况：□人流量：现在天河区总人口约为80万人，而且这部分人基本为中高收入阶层，经济条件较好。

这使得购买力非常强大。

目前的日平均客流量已达到 30 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 81 万人次。

各商场/商圈的人流量对比（百分比）－一周总人流量□社会零售总额：89.9亿元天河商圈的主要消费群是70后和80后的消费者, 以女性为主，年龄则以24岁左右的年轻消费群体占多数，平均年龄在27～28岁左右，他们的平均教育程度高于其他商圈，管理阶层人士较其他商圈多；消费者的平均收入水平也比其他商圈要高。

70年代与80年代出生的人正是消费购物的主力，90后作为未来的主力消费群体，已经在三个商圈都占有一定的比例。

天河城正佳中华广场北京路广百世贸中心环市路友谊时代友谊中天购物城从收入上看，天河商圈的消费者家庭月收入在1万元以上的占30%群体由此可见，天河城商圈的购买力是比较强的，大多数商店的目标顾客是白领阶层的。

都市型商圈的聚集与扩散分析_以广州天河路商圈为例

一、引言
随着工业化、城市化的快速进程，都市型商圈在城市中的地位越来越重要。城市化的进程促进了商圈的发展，为商圈提供了必备条件；而商圈随着能量的聚集和扩散，又为城市的发展增强了动力，促进城市化的进程。可以说，都市型商圈既是城市化进程的产物，又是推动城市发展的重要力量。都市型商圈主要功能表现为商圈的聚集与扩散，而它的竞争力优势也主要反映在这种功能的强弱上。所以，把握好商圈聚集与扩散的因素与机制，对都市型商圈的发展尤为重要。
-2-
一定程度上产生聚集效用，比如消费带动效用等，反过来又带动商圈的聚集。
经过商圈一段时间的聚集，到了商圈高速发展时期，此时人口和经济因素最为关键。商圈的扩散开始变的剧烈起来，商圈聚集了大量的能量向外释放，产生扩散效用，比如品牌区位效应等，又反过来促进商圈的聚集。在商圈高速成长阶段，四个关键因素又同时通过路径 2 对其作用。此时商圈大量的扩散需要更加便利的交通条件与之匹配，对商家的经营策略和经营定位要求更加严格。如果交通、经济等条件不能满足扩散的需要，商圈的扩散就会受阻，商圈的聚集就会产生不经济现象，最终影响到商圈的发展。到了商圈发展的成熟期与衰退期，商圈的聚集已基本完成。商圈主要表现在对外的扩散，此时商圈商家是影响商圈发展的主要因素。
天河路商圈作为广州最繁华的商圈，其辐射范围已超出珠三角区域，成为“华南第一商圈”。天河路商圈的发展推动了广州的城市化进程，繁荣了广州的经济，在商业方面占据着举足轻重的地位。如今，天河路商圈正处于高速发展时期，面临着许多的机遇与挑战。为使天河路商圈继续促进广州的经济发展，本文试图分阶段分析商圈聚集和扩散的过程和机制，对天河路商圈的发展并加以引导和控制，使之发挥更大经济效用。
购物、娱乐、餐天南百货、吉之

天河区商铺市场分析

天河区商铺市场分析天河区是广州市的一个繁华区域，也是一个商业发展极为活跃的地区。

在天河区的商铺市场上，无论是传统的零售店还是新兴的互联网平台，都呈现出蓬勃的发展态势。

首先，天河区商铺市场的规模庞大。

天河区是广州市的主要商业中心之一，拥有众多商铺和商场。

珠江新城、体育中心、天河城等地都是天河区商铺市场的热点区域，吸引着众多品牌和商家进驻。

商铺的种类也非常丰富，包括服装店、餐饮店、咖啡店、百货商店等。

其次，天河区商铺市场的竞争激烈。

由于商铺众多，吸引了许多品牌和商家进驻，导致市场竞争激烈。

各个商家都在尽力提高自己的产品和服务质量，以吸引更多的消费者。

特别是随着互联网和移动支付的发展，许多新兴的互联网平台也进入了天河区商铺市场，与传统商铺展开竞争。

再次，天河区商铺市场的消费需求多样化。

天河区人口众多，消费群体广泛，消费需求也非常多样化。

天河区有大量的写字楼和高档住宅区，其中的白领人群和高收入人群消费能力较强，崇尚个性化、高品质的消费方式。

同时，天河区还有许多大型商场和娱乐场所，吸引着年轻人和家庭前往消费。

因此，商铺市场需要不断调整经营策略，以满足不同消费者的需求。

最后，天河区商铺市场也存在着一些挑战和机遇。

一方面，由于商铺数量众多，空置率相对较高，租金和竞争压力也较大。

另一方面，天河区商铺市场仍然有巨大的发展空间，特别是在互联网经济和新零售模式的推动下，商铺市场有机会实现进一步创新和升级。

总的来说，天河区商铺市场庞大且竞争激烈，消费需求多样化。

商铺市场需要与时俱进，运用新技术和创新模式，以满足不同消费者的需求。

同时，商家还需要提高产品和服务质量，不断创新经营策略，以在市场竞争中立于不败之地。

天河区商铺市场的发展变化一直与天河区的城市发展和人口变化相辅相成。

随着人口的不断增加和城市发展的迅速推进，天河区商铺市场也呈现出持续扩大和多元化的趋势。

首先，天河区商铺市场的发展得益于天河区作为广州市的商业中心和核心商圈的地位。

大中型城市商圈重心移动影响因素及其动力

大中型城市商圈重心移动影响因素及其动力内容摘要:随着经济与城市商业的发展,商圈在大中型城市经济贡献中的地位逐步提高,以其特有的污染少、直接带动消费、接近消费者等优势,受到了越来越多的重视。

而商圈重心在大中型城市的商圈发展过程中显现得比较突出,其核心优势是带动整个商圈的发展。

商圈重心移动的影响因素及动力对一个商圈的形成、走势、规模及前景具有重要的预测作用,这些都会在商圈的发展轨迹上有所体现,本文以发展较为成熟的广东省广州市天河路商圈为例对此进行探讨。

关键词:商圈重心移动天河路商圈影响因素商圈,是指商店吸引顾客的地理区域,或来店顾客居住的地理范围。

商圈重心是指商圈中人流量、客流量、交易量、商户数量最集中的区域,简单来说是商圈中最核心的部分。

传统上经常将商圈划分为三个层次:中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。

中心商业圈占商圈顾客总数的55%-70%,顾客在人口中所占的比重最高,单个顾客的平均购货额也最大,很少同其他商圈发生重叠。

次级商业圈占商圈顾客总数的15%-25% ,是位于中心商业圈外围的商圈,顾客较为分散(唐红涛,2007)。

边缘商业圈包含了剩余部分的顾客,最为分散。

商圈重心是商圈辐射能力中最强的部分,商户数量集中,商品种类全面,有自身的突出特色和定位,与周围商业的业态互补及错位经营较为合理,可满足顾客的多种需求,所带来的人流量占据整个商圈中很大的比例,且其人流量中有购买行为的顾客(交易率)也属最多,交易量大,营业额较高,其地位可得到商圈内部和顾客的高度认可,并会形成以其为核心的商圈集聚效应。

商圈重心的影响因素商圈重心在整个商圈发展的过程中占据着最为重要的位置,但由于各种因素的推动及影响,商圈重心处于一种动态性的变化之中。

随着时间的推移,当下商圈重心在商圈中的地位将会不断地被强化或被弱化,它预示着一个商圈的发展正在发生着变化。

商圈重心的地位被强化则意味着其目前符合商圈的发展方向或商圈正处于不断壮大的发展进程中,被弱化则说明在商圈中出现了对其重心地位有威胁的更为适合商圈发展的单位或商圈处于衰落进程之中。

天河商圈市场调研报告

天河商圈市场调研报告1. 引言天河商圈位于广州市天河区，是广州市最繁华的商业区之一。

以其众多商场、购物中心、酒店、餐饮店以及娱乐设施而闻名，吸引了大量的消费者和游客。

本市场调研报告将对天河商圈的市场情况以及消费者行为进行详细分析。

2. 市场概况天河商圈拥有众多大型商场和购物中心，如天河城、太阳新天地、正佳广场等。

商圈内还有多家五星级酒店和知名国际品牌的连锁餐饮店。

此外，商圈周边有多所高校和写字楼，也增加了商圈的人流量。

因此，天河商圈的市场潜力巨大。

3. 消费者行为分析3.1 消费者群体天河商圈的消费者群体多样化，包括年轻人、上班族、家庭主妇等。

年轻人在商圈内购买时尚潮流服饰、数码产品和娱乐设备的需求较高；上班族则更加注重购买高品质的服装、餐饮及日用品；家庭主妇在商圈内主要购买生活用品、食品和家居装饰品。

3.2 购物习惯天河商圈的消费者多以购物为主要目的，许多人会在周末或假期慕名而来。

消费者通常会在商圈内逛街购物，然后在商场或购物中心内用餐。

他们更倾向于购买知名品牌和高质量的商品，对价格的敏感度相对较低。

消费者在购买商品时注重品质和服务，并愿意为良好的购物体验支付更高的价格。

3.3 消费者需求天河商圈的消费者需求主要集中在时尚、品质和个性化方面。

他们希望能够购买到最新、最潮流的服装、饰品、数码产品等；在餐厅用餐时，他们希望能品尝到各种美食；此外，消费者还对购物环境和服务质量有较高的要求，希望体验到高品质的购物和服务。

4. 竞争分析天河商圈面临着激烈的竞争。

本地市场主要由大型商场和购物中心占据，而国际品牌的连锁店也有相当的市场份额。

与此同时，电子商务的崛起也给传统实体商店带来了冲击。

为了应对竞争，商圈内的商家逐渐采取多元化经营策略，提供更多的服务和体验，如餐饮服务、娱乐设施和定制化商品等。

同时，商家也纷纷加强线上销售渠道，与电商平台合作，为消费者提供更多购物的便利。

5. 市场前景天河商圈以其繁华的市场环境、多样化的购物选择和高品质的服务，吸引了大量的消费者和游客。

商贸流通业高速成长背景下都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略——以广州天河路商圈为例

一
营的方法，具体地说就是多种业态在相关商业区域内的取舍选择，这个过程主要通过相关业态的互补性作用来达到
最佳的商流、人流的效果，是商圈持续繁荣的核心要素。
商圈” 。从天河路上纵览，北依次为广州市购书中心、维多路
所分布的地理区域。一般可归纳为三点：第一，商圈是一
个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域；第
的繁荣景象，充分证明了现代商业地产集中化的发展趋
势。同样，伴随着这个发展趋势，关注商圈繁荣因素的研
二，圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购商买空间，而且这个地理区域空间很容易在地图上标示出；第三，商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的 “ ”的 “ 场商业场 ” ，商业活动就是在这个商
随着２Ｏ世纪９Ｏ年代中后期中国进入商贸流通业的大发展时期，中国各大城市中心区的现代商业和商业地产进
１都市型商圈业态组合及相关概念
１商圈及都市型商圈．１商圈又称商势圈，通常是指一个零售店或商业中心的
营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客
［摘要］都市型商圈作为城市的主要商圈，其持续繁荣和发展对城市经济的发展有重要意义，其繁荣景象也是城
市商业发展水平的体现。近年来随着商业地产的兴起，大城市都市型商圈的发展十分迅速，但是理论界对怎样培育、发展并保持都市型商圈的持久繁荣的研究还是十分缺乏．本文通过对广州天河路商圈发展各个时期的业态组合选择的分

天河城商圈调研报告

天河城商圈调研报告
布局特点：
• 天河城商圈主要包括了工作、娱乐、购物、居住的功能。其中包括了天河又一城、天河城百货、天河城购物中心、正佳广场，广百百货等购物中心，天河城东侧有个天河街小区，是居民居住的地方。天河城商圈布局较为合理，基本满足人们的各种需求。
区位：
• 天河城附近商圈是位于广州的中心区天河区，地理位置优越，座落于广州城市新中轴线上，其中天河城作为商圈的中心，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，位于广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上， 60多条公交线路在此设站，交通极为便利。
ห้องสมุดไป่ตู้
天河城商圈商铺市场分析：
• 天河城商圈的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点，周边专业市场做辅助配套的经营模式。天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。
购物消费情况：
• 我们来分析下消费者选择购物区的几个重要原因： 1.地理位置优越，交通便利； 2.购物区卖出的产品类型多，让消费者有更多选择； 3.购物区除具有本身最重要的购物功能外，还另附带有一些娱乐、餐饮及另外一些功能，让消费者体会到‘“一条龙”的服务。
天河城商圈的优势：
• 天河优越的地理位置、交通的便捷及在CBD所具有的各种职能，注定天河城商圈成为众人理想的购物区。周峰：目前天河城广场的日均人流量是35万人次，长假期时依靠地铁等交通工具带动的日均人流量可达80万人次，整个商圈的日均人流量至少有50万人次， • 在与中华广场、上下九步行街等广州众多的商业圈人流量对比中，天河城占绝对的领先优势，比第二的中华广场多了一倍左右

广州天河城商圈分析

广州天河城商圈——调查分析引言 (3)一研究背景 (3)二广州主要商圈的人流量情况 (4)三广州主要商圈的消费者构成 (5)四消费者选择天河城广场的因素 (5)五天河城的经营分析 (7)1.原有天河城租户选择进驻天河城的原因 (7)2.重整商家品牌结构 (8)六总结 (8)引言天河城广场该区目前最大的购物中心，它是由广东天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和财力建设的。

天河城拥有得天独厚的地理优势，所以它有着十分便利的交通。

不仅有地铁3号线的两条分支，还有地铁1号线经过这里。

另外，在天河城的中心位置还有广州机场快线的转接站。

附近还有广州CBD中央商务区、天河体育中心以及火车东站，此处公交线路多达六十多条，交通优势不言而喻。

1996年8月18号还是营业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。

天河城共计斥资十多亿元，总占地面积超过4万平方米，其中建筑面积也有16万平方米。

一研究背景天河城广场是广州第一个大型、综合性购物中心。

历经十几年的发展，其中租赁业务还是健康快速的进行。

直到繁华的今日，天河城购物中心的客流量依然是其他购物商场不能超越的。

最近几年广州市的大型购物中心不断涌现，特别是天河城附近，各大商场间的竞争越来越激烈。

前几年，天河城广场重新定位了品牌类型，在广场内部队业态和物业都进行了重新规划，目的是为了增加经营收益，跟随社会潮流，力争在同行业间保持领先。

随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。

此外，得益于天河城周围便利的交通条件，天河城的客流量也大幅增涨，这也带动了天河城购物中心的资金流动和利润增长，天河城的潜在动力正在被不断开发出来。

天河城购物中心将会被更多的顾客和投资商看中。

近年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。

对于正在升值期的天河城购物广场是很大的竞争对手，鉴于目前严峻的局势，一方面，天河城必须根据市场的变动和发展，对购物中心的格局和模式进行相应的整改。

广州商业布局分析

广州商业布局分析广州是中国南方的重要城市，也是广东省的省会。

在过去几十年里，广州已经迅速崛起为一个重要的商业中心，吸引了大量企业和投资者。

广州的商业布局主要集中在城市中心和周边地区。

本文将对广州的商业布局进行详细的分析。

首先，广州的商业核心区主要集中在天河区和珠江新城区。

天河区是广州的商业和金融中心，拥有大量的商业办公楼和购物中心。

这里有许多高端写字楼，吸引了很多跨国公司和金融机构入驻。

在天河区和珠江新城区，还有众多的五星级酒店和高端购物中心，为商业人士和游客提供了很好的服务。

其次，广州还有一些特色商业区。

例如，越秀区是广州的文化和旅游中心，有许多历史建筑和文化景点，吸引了大量游客。

同时，越秀区也有一些有特色的商业街区，如北京路步行街和沙面商业区等，这些地方以其独特的餐饮和购物体验受到广大消费者的欢迎。

此外，广州还有一些产业集聚区。

例如，白云区是广州的汽车和电子产业基地，有众多的汽车和电子企业。

白云区还有一些大型的商业综合体，如白云广场和TianBang International Shopping Center等，为居民和企业提供了便利的购物和娱乐环境。

除了以上几个主要商业区域外，广州还有一些周边地区正在迅速发展。

例如，广州南站周边的商业区域近年来得到了很大的发展，有很多商业办公楼和购物中心。

广州南站是一个重要的交通枢纽，吸引了很多人流，为商业发展提供了很大的机会。

总体来说，广州的商业布局呈现出多样化和分布均衡的特点。

这种布局不仅有助于各个地区的经济发展，也为广州的居民和游客提供了丰富多样的商业和消费选择。

然而，广州商业布局也面临一些挑战和问题。

一方面，部分商业区域的发展速度相对慢，还存在一些空置的商业办公楼和购物中心。

另一方面，一些商业区域的发展不够协调，导致商业资源的过度集中和竞争加剧。

为解决这些问题，政府需要加强规划和管理，提高商业环境和服务水平，吸引更多的投资和企业。

总结起来，广州的商业布局在不断完善和发展中，呈现出多样性和均衡性。

广州大型购物中心经营状况分析及启示

广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。

另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。

本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。

一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。

2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。

3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。

而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。

而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。

（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。

作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。

早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。

天河区商铺市场分析

天河城商圈简要分析目前广州有三大商圈较为成熟，包括北京路商圈、天河城商圈以及中华广场商圈。

天河城商圈的分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。

天河城商圈凭借着地铁一、三号线的交通优势、广州CBD-天河北商务办公的区域优势及广州市天河体育中心的资源优势，在短短的几年时间已发展成为广州市商圈的老大，其商业发展已经成为广州市潮流发展的领航者。

一、商业物业分布特征天河城商圈的物业主要坐落于天河路、体育东路、体育西路三条龙脉两侧。

代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场三大商业广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置；体育西路的维多利广场，体育东路的财富广场以其商务办公优势带动了物业裙楼商业的发展；天河南一路、天河南二路、体育东横街等次要道路两侧形成了大量物业的首层商铺。

天河城商圈的商铺从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口可以说是淋漓满目，各种规模、档次的商铺布满天河城商圈。

二、天河城商圈基准地价情况现行的基准地价是广州市国土资源和房屋管理局2008年10月1日发布的，基准日期为2007年1月1日，商业基准地价是网格点基准地价和路线价加价予以表示，内涵为首层楼面地价。

网格点基准地价显示天河城广场的地价为6882元/m2，以此为中心向四周递减。

路线价加价也明显表示了天河城商铺各路段的商业情况，路线价加价情况如下：三、政府公布的参考租金情况根据广州市国土资源和房屋管理局2008年公布的参考租金，天河城商圈中天河路以500元/m2·月位居榜首，再一次证明天河城广场、正佳广场等浓厚的商业氛围。

天河区部分路段租金参考价四、商圈租赁情况天河城商圈的商业主体主要集中在大型购物中心。

租金情况基本是以天河城为中心，向四周呈阶梯式的递减。

目前，天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上，正佳广场首层租金900元/㎡；维多利广场首层500—800元/㎡左右，天河北的大型群楼商铺首层临街最高到400—500元/㎡的月租金；天河南一路较好的商铺租金也在900元/㎡左右，放盘价一般也在10万元/㎡。

8888都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略 2009-07-24 1031

都市型商圈繁荣的业态组合及改进策略2009-07-24 10:31分类：商贸流通评论字号：大中小——以广州天河路商圈为例广东商学院流通经济研究所王先庆李泉泉摘要：都市型商圈作为城市的主要商圈，其持续繁荣和发展对城市经济的发展有重要意义，其繁荣景象也是城市商业发展水平的体现。

近年来随着商业地产的兴起，大城市都市型商圈的发展十分迅速，但是理论界对怎样培育，发展，并保持都市型商圈的持久繁荣的研究还是十分缺乏，本文通过对广州天河路商圈发展各个时期的业态组合选择的分析，对比亚洲地区其他知名商圈的业态组合，论述了国内都市型商圈发展中可能存在的问题，并在此基础上提出一些相关的改进建议。

关键词：都市型商圈；持续繁荣；业态组合一、都市型商圈业态组合及相关概念（一）商圈及都市型商圈商圈又称商势圈, 通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围, 或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。

一般可归纳为三点第一、商圈是一个具体的区域空间, 是一个大致可以界定的地理区域；第二、商圈是一个具体的销售空间, 同时又是一个具体的购买空间, 而且, 这个地理区域空间很容易在地图上标示出；第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物理学中的“ 场” 的“ 商业场” , 商业活动就是在这个商业场中进行[1]。

都市型商圈就是指位于城市中心区的商圈，指的是在城市中心特定区域内,由商业企业网点集聚所形成而对周围企业、消费者所产生交互作用(包括辐射、吸引双向活动) 的一定空间范围,这些商贸网点集聚的特定空间区域一般在城市的中心，或城市次级繁荣带。

（二）零售业态及业态组合零售业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态，零售业一般分为餐饮食杂店、便利店、折扣店、超市、百货店、专业店、专卖店、购物中心、电视购物、邮购、网上商店等17种业态。

通常情况下业态与经营方式关系密切，经营方式越是多样化，业态就会随之变换形态而呈多样化。

都市型商圈聚集的影响因素研究

（8）安全卫生（B8）。商圈内的安全与卫生状况也是影响商圈聚集与发展比较重要的因素之一，在顾客进行消费时，能够保证消费者安全并给消费者提供一个舒适、干净、卫生的环境也是至关重要的。
（9）城市规划（B9）、商业中心转移（B10）、商圈的延伸性（B11）以及政府支持（B12）是相辅相成的。有关未来的规划既会造成一些商圈的兴起和繁荣，也会造成一些商圈的衰败。如果该商圈位于区域规划中未来的城市商贸中心，就会得到政府的大力支持，商圈发展就会潜力无限；相反，如果该商圈目前发展状况不错，而在城市规划中城市商业中心还要转移，这里就将不再是商业中心。一个商圈目前所处的位
段分析。研究结果表明，影响一个商圈聚集的因素很多，其中最为主要的是赢利因素、环境因素和发展因素。而这
三种因素又在商圈发展的不同阶段发挥着不同的效应。因此，在引导一个商圈发展时，首先要判定该商圈所处的
生命周期阶段，找出其中最为关键的影响因素，然后再根据相应的影响因素及存在的问题进行合理规划与指导。
化 B6、地理交通因素 B7、安全卫生 B8。发展因素类：城市规划 B9、商业中心转移 B10、商圈的延伸性 B11、政府支持 B12。（参见图 1）
其中，次要素层 B 都是影响天河路商圈聚集的内部经济指标和外部环境指标，各具体指标分别解释如下：
（1）市场因素（B1）。影响商圈形成与发展的市场因素是多方面的，商圈内的商业业态、商品品种、服务对象、营销力度、商店名誉、竞争状况、市场饱和度等对天河路商圈的聚集都具有十分重要的影响。
中国流通经济 2010 年第 12 期
□经贸论坛
都市型商圈聚集的影响因素研究
王先庆
（广东商学院流通经济研究所，广东广州 510320）

现代城市商业聚集与商圈的发育成长_以广州大道北商圈为例

第三，周边状况。主要指商圈周边的一些配套设施、公共服务机构、文化休闲设施，如银行、休闲中心、市政建设及周边环境等。这些能够反映一个商圈的完整性及商圈的等级，能够为顾客提供方便，能够给商家提供一个良好的作业环境，提高它们投资的积极性，因此也是影响商圈发展的一个因素。
（3）发展因素。考察一个商圈，不仅要看商圈目前的发展状况，更重要的是预测商圈未来的发展潜力，只有那些有发展潜力的商圈才值得投资。在影响商圈发育成长的众多因素中，也有一些会对它的发展潜力产生影响，如城市规划、政府支持、商圈空间的延伸性等，这里称之为发展因素。政府制定的城市规划、商业中心的转移及政府的支持是相辅相成、相互关联的，同时也会对商圈的发展潜力产生深刻影响，因为这些有关未来的规划会引起一些商圈的兴起和繁荣，同样也会导致一些商圈的衰败。
表 4 广州大道北商圈的成长条件
影响商圈发育与成长的因素
经济发展水平
经济成本赢利因素
消费力及客流量
市场因素
地理因素环境因素
周边状况
广州大道北商圈具备的条件
2008 年，广州市地区生产总值（GDP）突破 8000 亿元，达 8215.82 亿元，广州市人均 GDP 为 81233 元（按常住人口平均数计算，折 11696 美元）。2007 年，广州市恩格尔系数为 36.5%，消费层次不断提升。2007 年，广州市人均住房面积达 19 平方米以上。私家车拥有量不断增加。
发展因素
政府支持城市规划商圈空间的延伸性
58
圈繁荣的一个标志。赢利因素是影响商圈形成与发展最重要也最基本的一个因素。
第一，经济发展水平。商圈的形成与发展离不开经济的发展，与商圈发展有关的经济环境指标主要有人均国民生产总值、恩格尔系数、住房面积、人均汽车拥有量等，它们直接或间接地影响消费者的收入支出水平、消费结构及消费方式等消费特征，进而影响消费者的购买力，关系到经营者的销售额及赢利问题。

广东省珠三角商圈分布及分析

广东省珠三角商圈分布及分析广州商业圈分布十大商圈1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。

目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。

而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。

从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。

但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。

坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。

天娱广场天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas 等。

东方宝泰购物广场广州首家“非 MALL”商业体东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。

由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。

该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。

而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。

作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。

与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。

谈谈商圈分析

谈談商圈分析----零售學市場調查實踐報告广义的商圈指一个都市中稳中有降个繁荣商业带的分布，如北京的西单、王府井等。

狭义的商圈指以店的所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居信的地理范围以下我将对广州商圈进行一个可行性分析.自从广州市在2003年制订《广州市商业网点发展规划(2003～2012年)》以来，广州的商业发展迅猛，正在从商家竞争走向商圈竞争。

2009年是规划中中期的末段，广州整体商圈发展的现状如何呢？三大商圈占据了广州商业的半壁江山，北京路商圈仍为龙头根据达闻通用市场研究公司2009年度的调查结果显示，有21.6%的人在最近一次逛街购物的时候去了北京路，居所有购物场所的首位。

天河城和上下九分别以14.9%和14.5%的比例分居第2、3名。

与这三大商圈相比，江南西、中华广场、农林下路都相差甚远，传统的南方大厦商圈更是不见影踪。

北京路一直是广州传统的商圈，北京路步行街中段、北段实施全天候步行，而长约410米的南段(泰康路—沿江路)正有待开通。

北京路全线步行化后，步行街将一直延伸到沿江路上，以北京路为中心的国际商贸圈规模将进一步扩大。

作为广州最有特色的一个商圈，除了传统的商业功能以外，北京路商圈还承担着传承广州历史的责任。

千年古道遗址、立体光带、冰柱喷泉等新景观，极大美化了北京路的购物环境。

上下九商圈的上九路、下九路、第十甫路，是广州市三大传统繁荣商业中心之一，共有各类商业店铺238间和数千商户。

其独特的岭南建筑文化、浓郁的西关民俗文化和远近闻名的饮食文化，让上下九的商业在其发展过程中自觉地融入到这些深厚的文化特色中。

三大商圈中，北京路、上下九都是以步行街带动整体商业氛围。

而天河商业圈则是以天河城为代表，汇聚了广百天河中怡店、正佳广场、维多利、摩登百货、天河娱乐广场等多家大型商场，商业面积达70多万平方米，再加上将要落成的万菱汇、太古汇等项目，其商业面积将超过100万平方米。

天河路商圈集聚200多个餐饮品牌轻餐饮将成发展趋势

天河路商圈集聚200多个餐饮品牌轻餐饮将成发展趋势编者按：作为华南第一商圈，在全长约2.8公里，商圈商业零售总面积近120万平方米，聚集了天河城、正佳广场、天环广场、太古汇、万菱汇、VT101、时尚天河、广百百货等购物中心、百货，以及天河电脑城、太平洋数码广场等6家电子产品集贸综合体。

经过20年的发展，天河路商圈各商业项目历经了几轮调整，形成了如今的商业局面，并在2015年商品销售总额达8900亿元，社会消费品零售总额突破540亿元。

天河路商会预计，到2020年，天河路商圈的商品销售总额将从千亿级进入万亿级，剑指世界级商业门户。

在此背景下，赢商网策划《天河路商圈系列调查报道》，细究天河路商圈各商业项目的经营情况以及业态品牌布局，探寻各商业项目差异化之路以天河路商圈未来发展走向。

随着经济增速放缓及电商持续冲击的影响，餐饮消费的需求加大，导致天河路商圈的商场业态组合发展相应的变化。

下面赢商网为大家分析天河路商圈目前餐饮发展趋势。

天河路商圈餐饮业态一览非中式餐饮占比大幅提升餐饮作为吸引客流最直接、最快的业态，比例增长迅猛。

据赢商网统计天河路商圈6个主要购物中心内涵盖了中式正餐、面包糕点、东南亚菜、日韩料理、甜品甜点美食广场等200多个餐饮品牌。

由于广州位于沿海地区，消费者对异域美食的接受度日益提高，日韩、东南亚等地缘性较强的菜系在广州天河路商圈一带广泛分布，而西餐的种类也日趋丰富。

跟中餐品牌相比，非中式餐饮业态在天河路商圈购物中心占比大幅提升。

轻餐饮成为一股崛起的新力量重餐饮投资额、租金、设备设施和人员的投资比较较为大。

相对于重餐饮而言，轻餐饮对营业面积、位置上没有那么严格的要求，不需要特殊的排烟、排油处理，在出品上更能适应购物中心主流消费者快节奏的需求，同时更容易研发新的特色和卖点。

对购物中心而言，轻餐饮除了在出品上更多元化外，更能给购物中心提供更客观的收入。

此外，对比起传统餐饮门店，由于轻餐饮门店面积区间约为300平方米至500平方米之间，因此租金相对较为便宜。