广州天河城广场经验谈
广州时尚天河商业广场购物中心调研分析报告
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项目不足
2、追求艺术 忽视安全隐患
时尚天河商业广场的艺术设计是它的一大亮点，但为了艺术忽略重要安全问题的做法是不可取的； 绝大多数安全出口用于涂鸦，导致安全出口被隐藏在画作中，一旦发生火宅等安全事故，消费 者无法第一时间识别逃生出口，存在巨大安全隐患；
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项目不足
3、导视不完善 消费者购物易迷失
精品超市
过道弧度
景观小品
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项目亮点
4、艺术氛围营造 增强感官体验
时尚天河商业广场一直致力为消费者提供在购物中的艺术享受，一期分为品牌荟萃街区、个性精品 店街区、潮流缤纷百货区、美食广场四大主题区，配合灯光、景观小品的设置运用，增强消费者购 物过程中的感官体验，商场招商过程中对商户的装修同样有严格要求；
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经验总结
承接地面人气 引导人群向下流动
案例分析：天河又一城 天河又一城与时尚天河同为地下商业，两者距离极近；时尚天河在规模、整体风格打造以及品牌规格上比天河又 一城更具优势，但人流量却远不如又一城；究其原因，在于天河又一城不仅直接与地铁口接驳，而且还与周边广 百百货等成熟商业项目接驳，最大限度承接地面人流；
时尚天河拥有3000多个商铺，商铺面积多为20~40平方米，呈现“多、小、散”的特点；导视系 统不完善，缺乏引导性，绝大部分消费者表示购物就像在走迷宫，易造成购物疲劳；
广州天河城广场
广州天河城广场2005-3-29 9:34:27 广东商业网天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十年的经营，被誉为“中国第一商城”。
建筑/经营面积：天河城地面7 层，地下 3 层，建筑面积 16 万平方米。
其中 8 层为商业经营场地，约 10 万平方米。
停车数量：地下两层停车场，可停放上千辆汽车。
投资总额：天河城总投资约 12 亿元人民币。
试业时间：天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2 月 9 日建成试业。
规划与设计：天河城在规划设计上充分考虑了大型购物中心的特点和市民消费的视觉感受和消费心理。
室内，空间大、通道宽，四面开门、门门相通，“ 城” 中有街、街内设店，环型设计、没有背角；室外，前有广场（ 3000 多平方米），后有花园（ 5000 多平方米），周边通车，地铁站直达商场。
这样的规划与设计，在国内是独一无二的。
天河城的商业定位设计是中高档，与之相适应，装修和设备都要求上档次，要有“ 一流设计、一流装修、一流设备” 。
因此天河城不仅设计精良、布局考究，而且装饰豪华、设备先进。
气派的中庭、富丽的大堂、大理石地面、铝扣板天花、汉白玉包柱，以及森林绿大理石和蜂窝铝板的外墙，代表着当时较高的装修水平。
商场设施：天河城内拥有一流的“ 硬件” ： 4 台各 2000 冷吨和 1 台 1000 冷吨的目前国内最大的美国开利空调机组， 62 部日本三菱手扶电梯和 28 部垂直电梯， 2000 门容量的日本NEC 程控电话系统和英国全自动的消防保安系统。
经营与管理：天河城全部实行租赁经营，要求“ 一流经营、一流管理、一流效益” 。
1996 年2 月 9 日试业不久，国内租赁市场便步入萧条期，但天河城却逆市而上，开业率和租金收入逐年大幅度上升。
出租率 1998 年底已达 97% ，基本实现全城开业。
租金收入每年都以两位数的增长率提高。
4天河城：鱼与熊掌兼得
天河城：鱼与熊掌兼得1996年开业的广州天河城广场, 如今已经成为广州市最繁华的零售商业中心。
目前的日平均客流量已达到30万人次，节假日客流量更多，每年都会出现人流超过80万人次/日的高峰，令人叹为观止。
其店铺的出租率已达99%，基本入场经营的租户约300家，年营业额约40亿元。
凭借租金收入，天河城投资已经基本收回。
在国内购物中心和商业地产项目纷纷受挫和失败的情况下，广州天河城成功的奥秘何在?行业背景: 挫折与挑战（一级）受国外零售新业态的启发和影响，购物中心在中国已经大量涌现。
目前，国内已经建成的购物中心共有152个，主要分布在上海、北京、深圳、大连、广州和武汉居等城市。
然而，这些购物中心的运营情况却很不理想。
从硬件角度而言，要建成购物中心要似乎并不困难，但建成之后的购物中心如何在经营中盈利甚至生存，却是一个难题。
另一方面，作为中国房地产业中的大型商业地产项目, 购物中心备受房地产界从投资角度高度关注。
购物中心的市场策略的不成熟难免使其容易陷于盲目的商业风险之中。
中国购物中心普遍面临：人气难聚、招商失败、商家撤铺、资金链紧张、人事动荡等经营难题。
甚至中国排名前三的购物中心华南MALL、北京金源MALL、上海正大广场三大购物中心也面临着同样的问题。
误区:把购物中心卖“散”了（二级）开发购物中心，国际上通常的做法是只租不卖，维持统一的产权，以实现良好的整体营销和管理。
在国外，建成后的购物中心应该只租不卖的理念也已被广泛接受。
购物中心必须是产权统一的，卖散的就不是购物中心。
与此相反的是，国内开发购物中心拆散出售的做法相当普遍。
与国外情况相比，国内的购物中心开发商规模相对较小，也缺少商业地产信托和产业基金的支持。
而开发购物中心资金压力巨大，光靠自有资金和一些银行短期信贷往往无济于事。
在这样的情况下，国内的购物中心开发商往往希望能把物业卖掉，赚一笔快钱。
不过购物中心体量较大，要整体卖掉并不容易，因此开发商会将一部分拆成散铺出售，这样可以回笼一部份资，不然整个项目就有可能没法维持下去。
天河城商圈分析
各商场/商圈的人流量对比 （百分比）－ 一周总人流量
2005 2004
100 100
57 48 35 29 34 11 8 3 18 3 12 5 6 12 6 8
5
5
8
城
佳
百
谊
城
场
心
谊
货
百
河
正
广
友
物
广
中
友
百
广
天
路
路
购
华
贸
代
登
西
京
市
天ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中
世
时
摩
南
北
环
中
*注:一周客流量=工作日数据x5+休息日数据x2
尼尔森非常荣幸再次承担本次商圈研究项目。该报告综合了此次调研项目的一 些主要发现。
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广州市各区人口与生产总值（2003）
近年来，广州的经济增长迅猛，为零售业的提供了持 2003年末，广州市总人口=725.19万人 续发展的商业环境。其中天河区在经济发展方面仅次 2004年末，广州市总人口=737.67万人 于黄埔区，而大型零售商业网点方面居各区之首。
社会消费品零售总额
1675.05亿元
+12.1%
贸易业零售总额
餐饮业零售总额 限额以上企业*零售总额
1363.45亿元
300.45亿元 424.22亿元
+13.8%
+6.6% +17.1%
消费价格总水平
--
+1.7%
广州天河城-传统购物中心综合分析讲义
人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。
消费理念：
消费结构
1.消费者中以女性为主，年龄段在25岁左右。 2.该区域管理阶层人事较多，消费者收入水平高。 3.女士消费者多数是无预定目的地闲逛式消费。 而男士消费者一般目的性的消费。
业态亮点：现代百货零售品位的购物天堂
的大型百货公司－天河城百货，世界五百强之一的大型超市－吉之岛（JUSCO）， 五星级电影院－飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。 天河城百货位天河城于广州最具规模的现代化购物中心天河城的二、三、五、 七楼，总营业面积超过30000平方米，经营国内外各类服饰、皮具、金饰、家电、 食品等名优新特商品超过8万余种。
广州天河城
---传统购物中心分析
广州天河城(TEEMALL)是由广东天河城（集团）股份有
限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心。 开业日期：1996年8月
规模：大型购物中心
面积：
天河城占地4.1万平方米 建筑面积达16万平方米 地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米 地下两层停车场有约700个车位
沿街立面
建筑组合方式由方盒子+塔楼
沿街立面
沿街立面
区位：天河城位于广州心中轴线上
中信大厦 火车东站
天河城 体育中心
广州塔
天河城是广州最繁华的商业圈，是广州新城市的中心，是广州高端商业圈的代表和核心。
在广州天河城购物中心尽情购物与娱乐
在广州天河城购物中心尽情购物与娱乐广州天河城购物中心是广州市最繁忙的购物与娱乐中心之一。
作为南方最大的综合购物中心，它吸引了大批本地居民和游客。
天河城以其多样的商店、高端的品牌和丰富的娱乐设施而闻名，为顾客提供了一个极致的购物与娱乐体验。
天河城拥有众多国内外知名品牌的专卖店，覆盖了时尚、奢侈品、数码电子等多个领域。
在这里，您可以找到来自法国、意大利、美国等国的顶级品牌，如路易威登、爱马仕、Gucci等。
无论是时尚服饰、精品配饰，还是高端数码产品，天河城都能满足不同顾客的需求。
宽敞的购物区域以及整洁美观的陈列方式给人一种舒适和高品质的感觉，让顾客可以尽情地享受购物过程。
除了品牌专卖店，天河城还设有多层商场，提供各种各样的商品。
这里有家居用品、珠宝饰品、运动用品、书店等多种店铺，消费者能够一站式解决各类需求。
而且，商场内还设有超市和美食广场，供顾客购买日常用品和品尝美食。
不论您是购物家庭的主妇，还是品味独特的美食家，天河城都能满足您的需求。
不仅如此，天河城还拥有丰富多样的娱乐设施，让顾客可以在购物之余享受各种娱乐活动。
购物中心内设有电影院、游戏中心和儿童乐园等。
无论您是想观看最新上映的电影，还是想和家人一起玩游戏，或是带孩子到儿童乐园尽情玩耍，天河城都能提供您所需。
这里不仅仅是一个购物场所，更是一个整合了购物与娱乐的综合体。
对于购物狂热者来说，天河城提供多样的活动和促销，让顾客在购物过程中享受更多的优惠。
商场经常举办各种主题推广活动，如打折促销、品牌展销会等，吸引了大量的顾客。
此外，天河城还联合各大品牌定期举办时装秀、演出等活动，为顾客创造了更丰富的购物与娱乐体验。
总之，广州天河城购物中心作为一处综合购物与娱乐场所，不仅提供了丰富的商品和多样的娱乐设施，还为顾客带来了愉悦和舒适的购物氛围。
在这里，您可以尽情购物，享受购物的快乐，同时还能享受多样化的娱乐活动。
天河城的购物与娱乐体验一定会给您留下难忘的回忆。
广州天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货商业考察报告
外出考察报告（招商）时间：2月25日—26日地点：广州考察商业：天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货考察目的：正佳广场快速提升的原因2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012年排名第2位呢通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下：一、特色餐饮是正佳的最亮名片2006年我们到广州考察时，我其他顾客一样会在天河城购物，而当时正佳将“吃在广州”的文化引入到正佳广场，我们也在“大椰丰饭”体验了一次打雷下雨的海南椰林饭，给我们留下了深刻印象。
当时的正佳餐饮不为谋利，而是提升核心竞争力的一种手段。
如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力，海南菜、台湾菜、亚洲风味美食、日本料理、中西快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。
很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的，时间是最宝贵的资源，顾客将时间留在正佳，自然也就将“钱”留在了正佳广场。
二、内部品牌形象全面提升：“君子务本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招商调整工作，可以说是一次“大换血”，与之前相比，现在的正佳在品牌的结构、更新上有了新的变化，体现在时尚品牌的大量引进，店内人气旺，购物的氛围好，35岁以下年轻人占客群的60%-70%，家庭时尚休验的氛围更加浓厚，使得整个正佳广场有较强的时尚感，它不仅有时尚、前卫的服装品牌，如NOVO、H&M、ESPRIT等，主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的升级。
三、停车位：正佳广场共设置了1500个停车位，并且设置了便利、醒目的停车出入流线，它是天河中心最大的停车场。
便捷的停车场设计，对其可持续运营产生了深远的影响。
四、成为真正的商圈核心由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈，由于太古汇、万菱汇、正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造，天河商圈不断扩大，现在的正佳广场已成为真正的商业核心。
天河商圈市场调研报告
天河商圈市场调研报告1. 引言天河商圈位于广州市天河区，是广州市最繁华的商业区之一。
以其众多商场、购物中心、酒店、餐饮店以及娱乐设施而闻名，吸引了大量的消费者和游客。
本市场调研报告将对天河商圈的市场情况以及消费者行为进行详细分析。
2. 市场概况天河商圈拥有众多大型商场和购物中心，如天河城、太阳新天地、正佳广场等。
商圈内还有多家五星级酒店和知名国际品牌的连锁餐饮店。
此外，商圈周边有多所高校和写字楼，也增加了商圈的人流量。
因此，天河商圈的市场潜力巨大。
3. 消费者行为分析3.1 消费者群体天河商圈的消费者群体多样化，包括年轻人、上班族、家庭主妇等。
年轻人在商圈内购买时尚潮流服饰、数码产品和娱乐设备的需求较高；上班族则更加注重购买高品质的服装、餐饮及日用品；家庭主妇在商圈内主要购买生活用品、食品和家居装饰品。
3.2 购物习惯天河商圈的消费者多以购物为主要目的，许多人会在周末或假期慕名而来。
消费者通常会在商圈内逛街购物，然后在商场或购物中心内用餐。
他们更倾向于购买知名品牌和高质量的商品，对价格的敏感度相对较低。
消费者在购买商品时注重品质和服务，并愿意为良好的购物体验支付更高的价格。
3.3 消费者需求天河商圈的消费者需求主要集中在时尚、品质和个性化方面。
他们希望能够购买到最新、最潮流的服装、饰品、数码产品等；在餐厅用餐时，他们希望能品尝到各种美食；此外，消费者还对购物环境和服务质量有较高的要求，希望体验到高品质的购物和服务。
4. 竞争分析天河商圈面临着激烈的竞争。
本地市场主要由大型商场和购物中心占据，而国际品牌的连锁店也有相当的市场份额。
与此同时，电子商务的崛起也给传统实体商店带来了冲击。
为了应对竞争，商圈内的商家逐渐采取多元化经营策略，提供更多的服务和体验，如餐饮服务、娱乐设施和定制化商品等。
同时，商家也纷纷加强线上销售渠道，与电商平台合作，为消费者提供更多购物的便利。
5. 市场前景天河商圈以其繁华的市场环境、多样化的购物选择和高品质的服务，吸引了大量的消费者和游客。
广州天河城考察报告
天河城经验总结： 天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经
营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功 的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要 有以下几点：
10个商 家，20 个商铺
吊顶下3
无
米，估算 6.6-12、 梁在1.2 15
5.5、3.6 60-800平方
6-30米
6-30米
米左右
7
六层
9444
大型游艺厅及特色餐 饮
环游嘉年华5500平方
11个商 宴江南、金刚宴、银座小拾 家，14
个商铺
吊顶下3
无
米，估算 梁在1.2
6.6-12、 15
5.5、3.6
天河城广场市场调查报告
一、项目概况
➢ 建筑面积：天河城广场占地4.4万 平方米，总建筑面积33万平方米； 天河城购物中心建筑面积达16万平 方米。地面7层、地下3层，其中8 层为商业经营场地，建筑面积约11 万平方米。地下两层为停车场
➢ 经营定位：集办公、购物、休闲于 一体的大型综合商业中心；
➢ 主力店：吉之岛，天河城百货，城 市英雄动漫、奥特莱斯折扣店、飞 扬影院；
➢ 开发商：广东天河城(集团)股份有 限公司；
➢ 所处位置：位于广州城市新中轴线 上，地铁1、3号线交汇处；
➢ 开业时间：1996年8月18日正式开 业；
➢ 停车场：700多个停车位；
地理位置交通图
天河城地理位置及交通极为便利 位于广州城市新中轴线上，地铁1、3号线交汇处 是城市的核心中央商务区
二、总体商业概况
MALL的业态分析资料
MALL的业态分析资料MALL进入中国的历史不长，MALL管理与传统商场管理的确具有较大区别，国外MALL 管理公司积存了比较成熟的经验，在大城市引进国外MALL顾问公司管理大型shopping mall是完全必要的，通过我国自己培养的优秀商业管理人才，组建项目管理公司也是比较务实可行的方式，大型MALL由不一致业态组合，国内的优秀管理人才完全能够管理好自己的购物中心，从北京塞特到广州天河城的成功管理实践已经证明这是可行的一条道路，我们已经聚集一批商业精英，愿意为国内有实力守信誉的进展商提供MALL专业运营管理服务。
一、MALL经营管理模式shopping mall与传统购物中心差别大，首先是业态不一致，体量不一致，mall业态是不一致业态的聚合，购物、休闲、娱乐、餐饮一体化；其次，赢利模式不一致，传统购物中心大部分作为短期回收投资的项目，而MALL项目回报要看后期经营，属于战略投资项目；最后消费群体不一致，MALL涵盖消费群体更广，消费时间更长。
下面我们来看天河城广场的案例：成立于1992年8月18日的广东天贸集团从一开始就按中外合资股份制公司的路子创办，这个没有行政级别、用工合同制、岗位聘任制的大胆尝试，给天河城广场神话的缔造奠定了一块崭新的基石。
天河城广场集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，漫步天河城广场，仿佛走进了天上的街市，星星般闪烁的各类商品琳琅满目，吸引着八方来客。
活力、魅力、与无限繁华，天贸集团编织了一个美丽的梦。
天贸集团在天河城广场创下了十个最：最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报、最强力带动。
图１广州天河城广场广场内天贸南大与吉之岛天贸两家合资百货公司举足轻重。
从业态上说，大型购物中心须以大型百货商场作为中流砥柱，小商铺群星拱月；从定位上说，天南南大赢得白领阶层的心仪，吉之岛天贸迎合年轻一代的时尚；从业绩上说，两家百货开业以来营业额呈两位数增长，利润更是成倍递增。
以广州天河城为例谈大型商业中心动线设计
摘 要 : 以商业动线为切入点，从水平及垂直两方面探讨天河城在动线设计上的优缺点,指出人流的引导是动线设计的关键，应促
进 水 平 动 线 与 垂 直 动 线 之 间 的 互 动 ，实 现 最 优 设 计 。
关键词：大 型 商 业 中 心 ，动 线 设 计 ，天河城
中 图 分 类 号 : TU 984.13
就是从“人 ”出 发 ，从根本上改善贫穷的生活现状。 由文化凝聚积
4)
基 础 设 施 :道路系统急需建设与规划，电路、网络、通讯等淀的特色景观,平淡中见蕴藉，细 腻 中见诗情。但 当 下 ，古老的建
设施不完善。
筑 形 式 与 现 代 社 会 需 求 的 冲 突 ，应 如 何 协 调 发 展 民 族 文 化 并 传 承
置 ，是 中 国 大 陆 最 早 的 大 型 商 业 中 心 之 一 。天 河 城 是 一 座 大 规 模 、多 动 线 的 商 业 中 心 ，有 丰 富 的 业 态 及 特 色 中 庭 空 间 。经过 2 0 年 的 经 营 ，天河城已经成为一座集休闲娱乐、餐 饮 购 物 、商务酒 店 等 多 功 能 于 一 体 的 综 合 性 购 物 中 心 ，是 广 州 市 民 休 闲 购 物 的 主 要 选择之一，称得上大型商业中心的成功典范。 2 水平商业动线
统 ，规划消费者行为动线，使其按设计意图进行活动，避免疲惫感 和 迷 茫 感 的 产 生 ，是 商 业 中 心 设 计 的 关 键 所 在 。本 文 选 取 广 州 地 区大型商业中心的成功案例— 天 河 城为研究对象，以商业动线
为研究切人点，剖 析 其 动 线 设 计 上 的 优 点 与 不 足 ,为今后的大型
的 周 边 ，形 成 “贫 民 窟 ”。
民 居 整 体 环 境 氛 围 ），满 足 村 民 日 常 如 厕 、洗 浴 等 基 本 生 活 条 件 。
国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》应用题题库及答案(试卷号：2226)
国家开放大学电大专科《物业管理实务(2)》应用题题库及答案（试卷号：2226）盗传必究应用题1．请编制一个装修管理方案。
答：(1)日常装修管理①管理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
②跟踪施工情况，管理部主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。
③安全管理员24h值班，控制人员进出并做好相应记录。
④装修垃圾清运。
采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
(2)装修安全管理①安全管理组负责装修日常安全工作。
②与业户和施工队负责人签订安全责任书。
③装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁人内。
④需要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。
⑤安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
⑥发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。
2．案例：从“居民大院”到新型社区——成都物业管理方式的变迁90年代以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史名城那古朴而又独特的都市风貌。
走进“居民大院”，看到的往往是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了储藏间和厨房，令人行走都难以转身。
孩子们在院子里嬉戏，大人们则在人行通道一边聊天，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门了。
过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，没准儿会把院子里吵得个天翻地覆。
90年代初，随着社会的发展，特别是城市化进程的加快，二座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。
随着第一个新型社区——棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活(环境)，改变了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。
广州天河城分析
从今天开始为大家分享100个商业项目案例，想来想去就从家门口的开始吧~介绍大家最熟悉不过的——天河城。
天河城广场——只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我的广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位的统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流营运状况开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
广州天河城商圈分析
广州天河城商圈——调查分析引言 (3)一研究背景 (3)二广州主要商圈的人流量情况 (4)三广州主要商圈的消费者构成 (5)四消费者选择天河城广场的因素 (5)五天河城的经营分析 (7)1.原有天河城租户选择进驻天河城的原因 (7)2.重整商家品牌结构 (8)六总结 (8)引言天河城广场该区目前最大的购物中心，它是由广东天河城股份有限公司投入了大量的人力、物力和财力建设的。
天河城拥有得天独厚的地理优势，所以它有着十分便利的交通。
不仅有地铁3号线的两条分支，还有地铁1号线经过这里。
另外，在天河城的中心位置还有广州机场快线的转接站。
附近还有广州CBD中央商务区、天河体育中心以及火车东站，此处公交线路多达六十多条，交通优势不言而喻。
1996年8月18号还是营业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。
天河城共计斥资十多亿元，总占地面积超过4万平方米，其中建筑面积也有16万平方米。
一研究背景天河城广场是广州第一个大型、综合性购物中心。
历经十几年的发展，其中租赁业务还是健康快速的进行。
直到繁华的今日，天河城购物中心的客流量依然是其他购物商场不能超越的。
最近几年广州市的大型购物中心不断涌现，特别是天河城附近，各大商场间的竞争越来越激烈。
前几年，天河城广场重新定位了品牌类型，在广场内部队业态和物业都进行了重新规划，目的是为了增加经营收益，跟随社会潮流，力争在同行业间保持领先。
随着珠三角地区交通网络不断完善，城区范围外展，作为广州市中心地位的天河区辐射能力也在加强。
此外，得益于天河城周围便利的交通条件，天河城的客流量也大幅增涨，这也带动了天河城购物中心的资金流动和利润增长，天河城的潜在动力正在被不断开发出来。
天河城购物中心将会被更多的顾客和投资商看中。
近年邻近天河城的正佳广场以及广州市乃至珠三角地区的多个主题式大型购物中心纷纷开业。
对于正在升值期的天河城购物广场是很大的竞争对手，鉴于目前严峻的局势，一方面，天河城必须根据市场的变动和发展，对购物中心的格局和模式进行相应的整改。
广州大型购物中心经营状况分析及启示
广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。
另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。
本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。
一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。
2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。
而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。
（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。
作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。
早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。
广州天河城广场地下室底板施工温度及温度应力控制
广州天河城广场地下室底板施工温度及温度应力控制
钟伟文;郑四二
【期刊名称】《广州建筑》
【年(卷),期】1999(000)001
【摘要】随着建筑工程规模越来越大，大体积混凝土的施工应用也越来越频繁。
如何控制混凝土内外温度差和温度应力变形而造成的裂缝，提高混凝土的抗渗，抗裂和抗侵蚀性能，是其施工成败的一个关键问题。
本文结合天河城广场地下室底板大体积混凝土施工的具体情况，运用科学的方法计算出底板的施工温度和温度应力，提出了控制温差裂缝和温度应力裂缝的合理措施，并得到了成功的应用，对大体积混凝土的诫人有重要的参考意义。
【总页数】4页(P7-10)
【作者】钟伟文;郑四二
【作者单位】广州建筑工程监理公司;广州建筑工程监理公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU974
【相关文献】
1.基于ABAQUS的地下室基础底板温度场及温度应力分析 [J], 马向红;章杨松
2.高温季节对超长地下室大底板混凝土温度裂缝的控制与温度监测 [J], 李文岳;朱国满;李骞
3.地下室大体积混凝土底板施工混凝土温度裂缝的控制 [J], 陈刚
4.广州天河城广场经验谈 [J], 杨军艇
5.广州天河城广场 [J], 无
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广州天河城广场经验谈
杨军艇
天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。
天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。
地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。
天河城广场1996年2月9日建成试营业，到目前为止出租率已达96.7%，日平均人流量超过10万人次，最高达60万人次之多，已成为市民购物消闲的新热点和游客观光游览的新景点。
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金收入逐年增加，1996年为3500多万元，1997年增至1.31亿元，1998年1.6亿多元，目前的投资回报是令人满意的。
天河城广场成功的原因
1、地理位置优越，是天河城广场成功的前提。
商业行家的至理名言是：“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。
”像天河城广场这样的现代化大型购物中心，作为一种零售业新兴的业态模式，要市场认可，要消费者接受，选址问题至关重要。
现代大型购物中心的选址，必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体；三是交通便利，停车方便。
基于这样的思路，我们选择了现在的地点。
优越的地理位置使天河城广场独具“地利”之优。
○地理位置。
天河城广场座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。
随着城市中心的东移，广州市商业格局也呈现新变化。
天河区新商业区域的形成，代表了广州市商业中心不断东移的发展趋势。
得以集
中体现广州国际化大都市风采和景点的只有发展日趋成熟的天河区。
目前，天河
城广场确实成为了广州市观光游览的商业新景点。
○消费群体。
一般认为，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于50万人的固定消费群。
据统计，现天河区总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶
层，经济条件比较好。
这一居民结构，使天河城广场拥有一个相当数量的中高收
入消费群体。
○交通。
天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外天河城广场四面环路，有60多条公交车在广场前设站。
广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广
州旧城区相连。
建设中的地铁出入口直通广场地下一层，规划中的广州至黄埔轻
铁始发站设在广场南面。
广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中
心必不可少的。
2、市场定位正确，是天河城广场成功的关键。
在天河城广场筹建之初，我们就明确一个指导思想，就是与国际上先进购物中心模式接轨，在广州市形成有个性的业态模式，这样才能在竞争中立于不败之地。
“大规模、上档次、多功能、高品位”是天河城广场的市场定位。
○这一市场定位，是广州在迈向现代化国际大都市过程中对先进的商业零售新业态的呼唤。
国民经济发展是零售业态转变的基础。
专家认为，当某一地区年人均国内生产总值超过15000元时，就具备了创办购物中心这一新兴业态的经济基础。
广州市1994年人均国内生产总值已达到15000元，已具备了创办购物中心的条件。
天河城广场作为广州市第一家达到
国际档次的购物中心，在这种呼唤中应运而生，占有“天时”之机。
○这一市场定位，迎合了现代消费理念和需求。
传统概念的商业街，人气虽然鼎盛，但都因杂乱、道路狭窄、交通拥挤、停车不便等弊端，难以满足现代消费时尚。
现在，消费者购物不再仅仅是满足物质需要，同时也在追求一种寓购物于休闲中的情调，追求感官的享受和精神放松，这就是现代消费理念。
天河城广场浓缩了现代都市生活的各种内容，迎合了人们的现代化消费理念和需求，拥有“人和”之利。
3、经营策略对路，是天河城广场成功的保证。
○商铺只租不卖
要使商场有统一的规划和完善的管理，商铺只能租不能卖，这是我们经营天河城广场最大的心得。
如果把商铺分散卖给业主，业主既是所有者，又是经营者，其有权支配自己的商铺，那么我们无权干预其经营的品种和商品的档次，也不能控制其营业时间，这样很容易造成被动局面。
天河城广场的租户受严格的租约约束，接受物业公司的统一管理，保证了广场的功能、配套、档次和秩序。
商铺只租不卖，这是天河城广场统一管理的前提。
○功能组合配置要合理
在坚持多功能的前提下，强化合理配置。
在经营项目上，以百货公司为牵头，以商品销售为主，娱乐饮食为辅，配置必需的服务设施。
○选择两家各具特色的百货公司
天贸南大和吉之岛天贸两家大百货公司是天河城广场招租工作顺利进行的基础。
可以说目前这两家百货公司是天河城广场两根顶梁柱，共同带动、营造现代购物气氛，共同创造天河城广场的兴旺局面。
大型购物中心一般需有2—3家大百货公司入内经营，但如果其经营定位相差不远，目标顾客大体一致，就很难在购物中心内形成良性的竞争局面。
认识到这一点，我们一开始就把招租工作的重点放在引进两家大百货公司上，特别是引进外资百货，所选的对象必须具有值得学习、借鉴的成功经验。
因此，我们曾先后与香港、日本、法国等地多家著名的零售公司接触，最后选择了与日本的吉之岛百货合资。
实践证明我们的选择是对的，吉之岛给我们带来了先进的经营理念和手法，它和天贸南大各具特色，形成错位经营，良性竞争。
今年以来，在广州其他百货公司销售额与去年同期相比普遍下降的情况下，天河城广场的两家百货公司却有较大的幅度增长。
1-9月份销售额与去年同期比较，天贸南大增长16.2%；吉之岛天贸增长11.5%。
○根据市场变化，灵活调整租赁策略
我们对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。
对牵头租户，从租金、经营条件等方面给予大力帮助与支持；对功能配套所需比较看好的租户，我们尽量满足其要求，提供一切便利促成其在天河城广场经营；对经营不力、影响广场整体效益的承租户，我们劝其退租，收回场地，重新招租经营。
4、优质完善的物业管理，是天河城广场成功的手段。
天河城广场有一支专业水平过硬的物业管理队伍。
优质的物业管理是广场繁荣旺盛、实现良好效益的必要手段和保证。
实践中的几点启示
1、建设经营大型购物中心，必须符合一个地区经济发展的需要和人民生活水平提高的
需求。
要有统一的城市规划，在数量上、质量上、规模上不能放任自流，否则必然导致重复兴
建或者盲目扩大规模，造成资源的极大浪费。
如果不考虑该地区经济发展的状况、购买力水平等要素，其结果只能以失败而告终。
2、建设经营大型购物中心，必须有充足的资金来源作保证。
现在不少地方的商场建设，由于资金不到位，造成项目搁置，更谈不上回报。
天河城广场在建设期间同样碰到资金问题，我们通过大股东的及时增股和协助融资，使建设顺利地渡过资金难关。
3、建设经营大型购物中心，人才很关键。
要建设、经营、管理，离不开强有力的领导班子，更离不开方方面面的人才。
天河城广场的顺利落成和开业，以及经营管理上取得的成功，人才是决定因素。
4、建设经营大型购物中心，需要政府及有关部门的大力支持。
省政府决定成立天贸集团之时，就确定天贸集团作为广东省商业流通领域改革的试点单位，把天河城广场项目作为广州市现代化城市建设的一项重点工程来对待。
在天河城广场建设期间，各级领导多次到现场检查并解决困难，使天河城广场
能按计划顺利落成。
（作者为广东天贸（集团）股份有限公司业务发展部总经理）。