地价动态监测体系

地价动态监测体系

地价动态监测体系

土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。当前我过国大多数城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，造成中国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策的制定，制约了地价调节作用的发挥。因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不但是市场经济发展的客观要求，也是深化中国城市体制改革的必然选择。

经过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变动状态。经过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律，为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。经过地价监测网，政府能够准确、及时的掌握地价信息，经过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。

建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地相关的其它税费政策提供参考。经过建立地价监测点为核心的地价公示制度，以及经过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。经过对市场地价数据的基础调查，在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立符合中国土地利用制度的地价运行体系。

第一节概述

城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价监测系统。

建立城市地价动态监测体系的目的，主要为：①经过在城市内设立地价监测点和市场交易样点，能够实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规律；②利用地价监测资料进行基准地价更新、地价与预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等工作，提高中央和城市地价管理效率；

③全面推动土地有偿使用制度改革，引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据；④揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建

设以及国民经济之间的协调发展。

城市地价动态监测体系分中央和城市两个层次。中央需要完成的任务主要是根据建立城市地价动态监测体系的原则和方法完成城市地价动态监测体系的总体设计，制定统一的城市地价监测体系技术规范；在全国范围内选择监控城市，确定具体监控范围和监测内容，明确城市地价动态监测体系的目标，对地价监测资料进行地价分析、应用和维护，编制并发布全国和各城市地价指数。城市需要完成的任务主要是按照地价动态监测体系技术规范，开展城市土地价格调查；选择确定地价监测点和市场交易样点；定期对地价监测点进行维护和更新；定期采集地价监测资料；进行资料处理、分析和应用；发布地价信息并定期将有关地价监测资料上报中央。

第二节建立地价动态监测体系的方法选择

建立地价监测体系有两种途径；①以具体宗地为监测对象，首先在各城市设立若干地价监测点（即标准宗地），然后对监测点的地价监测资料进行调查和评估，对若干地价监测点资料分析得出整个城市的地价情况，经过若干城市地价资料来反映全国地价情况；②以均质区域为监测对象，根据地价高低划分均质区域，在均值区域内调查市场交易样点地价，以求取均值区域的平均地价提高对各区域的分析来反映城市地价情况。

一、以宗地为地价监测对象

标准宗地是在城市一定土地级别、一定地价区段、一定土地用途

的特定区域内设置的宗地地块，其地价水平、宗地形状、宗地面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能代表该区域土地的一般水平，除标准宗地发生用途改变、地块合并或分割、土地低效利用等情况外，地价监测点对应的标准宗地不会放生变化，因此地价监测体系具有相正确稳定性。

国外的研究和实践表明，设立标准宗地为调控市场、地价管理以及地价评估等提供了很好的信息。日本、韩国的成功经验表明，建立以标准宗地为核心的地价监测体系是一种行之有效的技术手段和地价监测方法。

二、以均质区为地价监测对象

以均质区域作为地价监测对象能够反映区域平均土地价格水平，但由于每年在区域内选取的市场交易样点树木的不确定性（均质区内土地交易样点与交易个数是不确定的），造成各年间的地价结果缺乏时间纵列的连贯性，容易造成均质区域的平均地价年际间不具有可比性。另外，由于地价均质区的划分比较模糊，其功能与基准地价功能基本相同，不利于发挥地价监测体系的作用，无法真正反映城市地价的动态变化。

因此，本书选取以具体宗地作为地价监测体系的监测点来阐述城市地价监测体系的设立过程及其各方面的功能应用。

第三节地价动态监测体系设立的原则与标准

城市地价监测体系的设立是一项系统的工作。这其中包括三方