深圳万科城深圳波托菲诺

海外及休闲餐饮
快餐类
约2800
约2500
约1300
约800
粤、川、湘、扬、 京、西北、东北 等各大菜系知名
连锁酒楼
各大菜系知名连 锁风味餐厅
日本料理、韩国 料理、西班牙餐 厅、意大利餐厅、 法国餐厅、拉丁 风味餐厅、印度 餐厅、印尼餐厅
等
中式快餐、西式 快餐等
酒吧及咖啡茶艺 约1600
咖啡厅、各类酒 吧、茶艺、书吧
区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内， 毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基 地，富士康基地。
交通：梅观高速与机荷高速交汇
环境：无特殊景观资源
●观澜 坂田工业区 ●龙华
●布吉
●坂雪工业区 ●华为基地 ●富士康基地 ●坂田第一工业区
●新天下基地
●福田区政府 ●深圳市政府
商业定位：LIVING MALL，集特色饮食、古典文化、主题购 物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街
70
㎡
60
餐饮 社区配套 建材家装
餐饮商家经营成功，租金稳中有升
建材家装区经过调整，租金降低， 但无空置
④整体撤场，改为社区配套。
50 40
开业时
现在
社区配套租金整体下滑，且有10% 时间 空置
万科城商铺采用带租约销售的模式，但没有返租，商铺的成 功销售与招商成功有紧密的关联
万科城商铺开发是带租约模 式， 但不进行返租，不承诺回 报率。 商铺的招商工作在2003年底 开始进行了，其先于商铺的一 期发售。 万科城主力店自己持有面积 8419.23㎡，其余铺面销售， 持有比达到了38%。
三层 共7600平时尚百货 华润万佳已签约
二层：1400平 健身美容，汽车用品
二层，共3000平 社区配套
二层 丹桂轩已签约
二层，共6000平 休闲娱乐风情街区
业态定位——三大主题，三种风情
建筑面积（m2） 商户要求
主力 商务酒楼 约2000
著名粤式 海鲜商务 连锁酒楼
主力 中餐酒楼
中餐 风味餐厅
持有, 8419.23, 38%
销售, 13580.77, 62%
商铺 发售
第一次发售 2004-10-01 售价： 12000元/㎡
第二次发售 2005-5-01 售价： 18000元/ ㎡
商铺 招商
30%的招 商率，主 力店确定
万科城商业总面积30000㎡
共有三个主力店：
华润万家 1700㎡
KFC
600㎡
丹桂轩 1600㎡
万科风情步行街业态中餐饮都占到 很大比例。
租金（除主力店）： 60-120元/㎡
平均租金75元/㎡
商业业种比例
汽车美
容
餐饮
小百货 9%
39%
13%
美食世界 3077㎡（二层）
KFC 丹桂轩
美源自文库世界
一楼时尚百货 华润万家 二楼三楼超市
调整变化 ① 原小百货+超市
1F 小百货撤场，做餐饮
美食世界
3保077持㎡（原二状层）
KFC 丹桂轩
2F 除超市外撤场，现空置
3F 一直空置
1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套
① 一二楼楼时三有楼尚所百超市货调整 华润万家
美食世界
4保048持㎡（原二状层）
50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ；
辐射商圈消费群：（20分
钟车程）
周边福田中心区、龙华、 布吉等过百万人口
次级商圈消费群：（3公里以内）
龙坂卫星城近几年超过300万平方米的住宅 开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工 业园近400家高科技企业，总计30万消费人 口
万科城商业规划——三大主题为主题餐饮、特色购物、娱乐 休闲
二层： 共3000平美食世界
项目定位——社区LIVING MALL，风情商业街是一个哑铃型购物公园，集 体特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体
形象定位——开放的西班牙风情步行街 消费群定位
次级 辐射
核心
核心商圈消费群：（1.5公里以内）
华为、新天下等3万高科技精英；万科 城、日辉台等近2万高收入特区移民； 周边村1万富裕居民——共6万中高收 入消费群
7647㎡
社 1②9有区00有配㎡所套（所调二调整层整）
租金（出去三级市场地铺）下调至
40-60 元/ ㎡
④有所调整
③建3有0材5有6所装㎡所饰（调调二整层整）
③ 建材家装区
租金 元/㎡
有45%的建材商户撤场，其中20% 做美容SPA，其余25%改为装修公司
90
80
租金从均价60元/㎡下调至45元/
4047㎡（二层）
7647㎡
汽车美容 汽车饰品
社区配套
1900㎡（二层） 建材装饰
3056㎡（二层）
1446㎡（二层）
建材家
装
18%
社区配
超市 10%
套
11%
业种 餐饮 超市 小百货
面积 6319 1700 2211
业种 建材家装 社区配套 汽车美容
面积 3055 1900 1466
经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变， 但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他 业种租金整体下滑
等等
国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街
业态定位——三大主题，三种风情
时尚购物中心——风情街区，体验式购物
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： ➢日常购物：社区超市，具备生活必需品 ➢特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
业态定位——三大主题，三种风情
12200平方米的文化广场， 为消费者提供巨大的逗留场 所，为商家带来潜在客人， 也为商家促销提供了场所。
业态有茶馆、酒吧等。
针对周围IT精英、高档住宅 业主、私人老板、白领阶层
娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场
深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区 商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套
深圳万科城商业街
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻 华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业
物业类型 建筑类别 占地面积 建筑面积 住宅面积 商业面积 覆盖率 容积率 停车位 建筑设计 景观设计 开发商 商业策划
普通住宅、别墅 多层、小高层、高层 397883.5平方米 437670平方米 398050平方米 30000平方米 30% ≤1.1 4200 美国Sandy babckck设计事务所 美国BGA景观设计事务所 深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产