深圳万科城深圳波托菲诺
深圳楼盘名称
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世联深圳市波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
分析市场上的威胁，如竞争对手的进攻、政策变化、经济波 动等。
03 营销策略
产品策略
定位明确
针对高端商务人士和家庭 客户，提供高品质的居住 体验和配套服务。
特色服务
提供定制化服务，如商务 中心、会议室、健身房、 儿童游乐区等，满足客户 多元化需求。
设施完善
确保公寓内设施齐全、高 端，包括豪华装修、智能 家居等。
注重生活品质，追求舒适、 便利的居住环境，喜欢国 际化的生活方式和社交圈。
客户需求分析
舒适度需求
便利性需求
客户对居住环境的舒适 度要求较高，希望房间 内设施齐全、装修精致、
空间宽敞。
客户希望公寓地理位置 优越，周边生活配套设 施齐全，如商场、超市、
餐厅等。
服务需求
客户对公寓提供的服务 有较高要求，如24小时 安保、清洁服务、维修
预算分配
根据营销计划的需求，合理分配预算，确保各项营销活动的顺利 开展。
预算控制
对实际花费进行监控，及时调整预算分配，避免超支现象。
营销效果评估
评估指标
设定合理的评估指标，如客户满意度、入住率、口碑传播等。
数据收集与分析
通过客户反馈、在线评价、销售数据等方式收集相关数据，对营销 效果进行分析。
调整与优化
加强客户关系管理
建立客户档案
记录客户的个人信息、入住记录和喜 好等，以便提供更个性化的服务。
定期回访
对入住过的客户进行定期回访，了解 他们的满意度和需求，提高客户忠诚
度。
客户关怀
在客户生日、重要节日等特殊日子， 发送祝福信息和优惠券，提升客户体
验。
创新营销手段
社交媒体营销
利用微信、微博等社交媒体平台，发布酒பைடு நூலகம்动态、特惠信息和互动 活动，吸引目标客户。
深圳十大豪宅
深圳十大豪宅N0.1 观澜湖高尔夫大宅项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。
1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。
自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。
成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。
2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。
3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。
无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。
5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。
根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。
私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
豪宅快速销售的秘笈
深圳世联筹划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期工程背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产筹划要害产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深进人心通过一系列的客户访谈，我们发觉客户不管来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购置华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购置；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深进调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷进伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，同时受工程进度妨碍，开盘时刻不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息公布期2003年7月进行年度新产品新闻公布会，提出“体验营销，共建社区〞活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积存期AVIP卡销售a)内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，出售VIP卡；b)公开出售：9月15日开始，通过各类媒体，大力公布认购VIP卡信息；c)秋交会出售：秋交会时，展场和现场同时出售VIP卡；BVIP卡客户维护a)体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月进行的“意大利文化周〞，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b)VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分不进行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C样板房展示样板房展示与VIP卡出售同步，与售楼中心一步之远的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
深圳楼盘案名大全
香蜜天宝物华尚书苑蔚蓝海岸三期豪峰园红桂皇冠理想新城三期仙泉山庄泰和花园君悦龙庭美杜兰华庭黄埔雅苑四期新鸿进花园槟城西岸皇庭香格里名骏豪庭海悦华城佳兆业可园五期恒立听海花园鹿茵翠地二期聚豪园你地公寓富通城鹏兴花园六期鸿基新城公园大地金润大厦云顶翠峰二期帝廷峰东方盛世花园碧桐海苑碧玉小家布吉中心广场百合御都滨福庭园美丽365二期嘉富花园东方明珠城皓月花园二期中央商务大厦苏豪名厦海龙苑京基东方华都科创商务中心长城大厦泊岸雅苑典雅居雅颂居城市花园世纪明园新安湖花园三期世界金融中心物业时代新居美丽湾国际公寓太阳岛大厦雅仕荔景苑中盛大厦宏发领域金色年华家园荔林春晓宣嘉华庭龙城国际碧海名园三期锦冠华城馨园一期枫情梧桐半山碧海名园二期翠海花园二期翡翠园阳光新境园万科城二期锦上花家园嘉汇新城阳光时尚公寓金地香蜜山二期锦绣花园翡翠郡信托花园敦煌大厦海逸雅居一期凯丰花园华茂苑琴海轩锦江国际(惠州盘) 劲力城市明珠深业风临左岸颐园菁英趣庭橄榄鹏苑星光之约二期聚龙大厦一期信义锦绣花园中航鼎诚国际城市中心花园帝锦豪苑西湖林语万福人家二期名商园庐山花园山语华庭新豪方大厦长城盛世家园二期大澎花园鸿景春天锦绣和山(倚山别苑) 卓越大厦中海苑阳光绿地家园桂芳园七期蜜月岛福建兴业银行大厦百合阁叠翠新峰二期深国商东方会合正逸园怡泰中心富通城二期鸿荣源尚都信义假日名城二期东埔海景花园一期华府假日大厦松泉自由领地茵悦之生花园一期麒麟名居万科城三期中旅国际公馆二期光彩新世纪家园招商名仕花园凯旋居碧湖港澳城半山海景别墅龙凤阁蜜园星湖花园三期阳光明居二期后海花园香雅园锦绣东方碧岭华庭一期聚龙居风临洲龙翔花园大梅沙海景酒店二期丽湖花园新世界倚山花园三期五米阳光(青年城邦) 星河国际东和大厦紫郡美丽AAA 绿景蓝湾半岛香珠花园棕榈堡花园富通丽沙花都二期椰风海岸金海燕花园大世纪花园三期(杰座) 创富时代名苑鹏盛年华公寓怡园大厦湖彬苑天朗风清青春驿站湖景居桃源居桃源盛景园二期绿洲丰和家园龙威豪园我爱我家嘉意台中央悦城洪湖东岸润裕山景豪苑-宝翠居玉雅居珠江旭景佳园百合银都国际金海岸天泽花园南国丽园金泓凯旋城鸿业苑名豪居新港鸿花园如意豪庭信义假日名城四期丰湖花园新安湖花园二期80后街信和爱琴居华彩天成文华大厦城色锦绣江南三期金色都汇太白居东华明珠园天健大厦雍翠华府绿景花园茵悦之生花园三期(天籁湖) 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深圳万科城
深圳万科城深圳万科城是一座富有创意和现代氛围的综合性城市项目，位于中国广东省深圳市南山区，占地面积约1800亩。
作为万科集团在深圳市的重要项目之一，深圳万科城致力于打造一个集居住、商业、教育、文化和休闲于一体的城市综合体。
深圳万科城拥有现代化的办公楼、高端住宅、商业中心、健康医疗设施、教育机构和文化艺术空间，为居民和访客提供了丰富多样的生活、工作和娱乐选择。
这里的建筑设计充满创意和独特性，以现代化的风格融入了周边的自然环境，给人一种和谐统一的感觉。
深圳万科城作为一个城市综合体，注重生态环保和可持续发展。
在规划和建设过程中，充分考虑到了城市的绿化和环境保护。
这里有大片的绿地和公园，供居民和访客休闲和锻炼身心。
同时，该项目还使用了先进的节能设备和技术，减少了对自然资源的消耗，降低了对环境的影响。
深圳万科城的商业中心是该项目的重要组成部分，汇集了众多知名的国际品牌和本土创业企业。
商业中心内有高档购物中心、餐饮街区和娱乐场所，为居民和访客提供了丰富多样的消费选择。
这里还设有创新孵化器和创业基地，为创业者提供了良好的发展平台和资源支持。
深圳万科城还注重教育和文化的发展。
项目规划了多所优质学校和教育机构，为居民提供了优质的教育资源。
在文化方面，该项目举办了各种各样的艺术展览、音乐会和文化活动，丰富了居民的文化生活。
深圳万科城的出色规划和设计赋予了这座城市综合体独特的魅力。
它不仅是一个居住和工作的地方，更是一个具有活力和创意的社区。
无论是居民还是访客，都可以在这里享受到现代化的生活方式和丰富多彩的文化活动。
总的来说，深圳万科城以其独特的规划、创意的设计和丰富多样的设施，成为了深圳市的重要地标和人们向往的居住地。
它的出现不仅丰富了深圳的城市景观，更提升了城市的品质和居民的生活水平。
随着深圳万科城的不断发展，相信它将继续为人们创造更好的生活和工作环境。
波托菲诺
纯水岸六期
纯水岸6期别墅位于燕栖湖畔，部份单位可观湖岸美景及原生荔枝 林景观，是波托菲诺别墅区愈稀缺愈珍贵的临湖别墅产品，纯水岸六 期仅18席联排别墅，占地面积17758平方米，平均每席占有980平方米 的良木稀土，户均建筑面积约390-460平方米，容积率仅仅0.42，每户 配两个车位。 纯水岸六期创新户型“T-house”是联排别墅的全新超越版，媲美 独立别墅，是华南地区首个“T-house”产品。更是享誉2008上半年深 圳房地产界，创造出一周售罄24套均价约3000万元/栋的纯水岸五期别 墅的升级产品。 用地面积：17758平方米 建筑面积：7490平方米 建筑覆盖率：22% 建筑容积率：0.42 建筑类型：TOWNHOUSE 户数：18栋 户均面积：390平方米—460平方米 建筑层数：3层（地上） 建筑层高：一层3.6米（客厅6.9米），二层3.3米，三层3.6米 车位：每户配2个车位，共36个 景观设计：KEL其利建设(加拿大) 建筑设计：香港华艺设计顾问(深圳)有限公司、北京中外建建筑设 计有限公司
纯水岸六期
纯水岸六期鸟瞰图
纯水岸七期
纯水岸7期占地面积21476.47平方米，总建筑面积95517平方米， 计入容积率建筑面积65500平方米，规划包括：2栋28层高130套的全 复式房，靠入口路边，分270和340平方米两种户型；北面1栋国际公寓， 不对外销售。
纯水岸八期
纯水岸九期
波托菲诺纯水岸九期位于华侨城片区，片区面积16.35平方公里， 规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成， 是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、 认同感强的高尚生活社区。
波托菲诺总体规划
波托菲诺位于深圳市华侨城西北部，以意大利著名的旅游风 光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅地中海风情与华侨城旅 游文化完美结合，结合华侨城的自然山水资源特点，以7万 平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建， 被华侨城城区道路自然分为“纯水岸”、“天鹅堡”、“香 山里”三大居住组团，总建筑面积逾百万平方米。各居住组 团规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层 等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广 场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具 人文气息的高尚生活。深圳华侨城既是深圳最知名的区域又 是华侨城集团总部所在地。总占地6平方公里，区域版图东 起侨城东路、西至沙河西路、北起侨香路、北环大道、南至 滨海大道。 规划紧抓“水”的主题，把水面呈“枝”状垂直锲入组团内 部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所 共享，再现未来水岸生活场景，与此同时因水而生的丰富景 观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘 带来可能。
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2006年深圳豪宅市场总结
2006年深圳豪宅市场总结引言：深圳豪宅市场在经历了2006年猛烈的调控之后，目前的深圳豪宅市场正在面对一个两难局面，一方面是供给的不断减少，另一方面则是价格的不断上升，海水和火焰面前如何抉择，是摆在目前深圳豪宅市场面前的一个现实的问题。
直线减少的供给2005年的深圳房地产市场可以称之为“豪宅年”，各种豪宅项目在深圳的各区竞相入市，从振业城、万科17英里到关内的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、中信红树湾等项目，均吸引了众多业内外人士的眼球，在豪宅市场的带动下，楼市的整体价格也水涨船高，在2005年底大幅跃升，全年均价上涨15％以上。
不过进入2006年之后，豪宅的供给水平却直线下落。
根据美联物业深圳市场研究部所统计的数据，2006年深圳市豪宅供给由2005年的105.3万平方米直线缩减到48.7万平方米，下降幅度超过五成。
供给的直线下降主要是由于政策的影响，自2003年国土资源部就下达了停止别墅类用地供应的通知，目前市场上的别墅项目多是在此之前拿到的土地，在土地部门的三令五申之下，豪宅市场的土地阀门已经彻底的关上，今年批准的别墅面积仅局限在华侨城波托非诺·天鹅堡3期的7441.83平方米，仅仅相当于2005年的零头。
此外今年推出的“国六条”也明确对套型以及比例进行了限制，长期看来，深圳的豪宅项目用地将随着别墅用地减少而减少，一手豪宅的推盘量可能会在未来的3－5年内趋于零。
龙岗区成为豪宅热门地段从2006年深圳豪宅市场的项目分布来看，更多的是集中在关外龙岗区，占据了全年豪宅推售面积的60.8％，当仁不让地成为了深圳豪宅市场的领头羊。
从龙岗区所推出的项目来看，除了一些大盘的后续之作如万科城二期、振业城等项目之外，还有招商·依山郡等新推项目。
尽管龙岗区的整体房价相对其他区域较低，但作为豪宅市场的大户的确是值得注意。
美联物业市场研究部认为，造成龙岗区的豪宅项目的集中推售有这样几个原因：首先，龙岗区的房地产开发本来就相对其他区较为滞后，正是这种开发洼地吸引了各大开发商的投入，如招商等，都选择在龙岗通过豪宅项目打开进一步的市场；其次龙岗区本身的自然环境也相对较为优美，有较多的山地、海岸等景观资源，自然也能够吸引豪宅项目的落户。
波托菲诺-香山里一期-销售百问
波托菲诺·香山里一期销售百问一、地理位置与片区介绍1、项目地理位置？项目位于华侨城片区内波托菲诺，香山西街以北。
2、项目周边有哪些住宅区和建筑物？东侧：华侨城波托菲诺天鹅堡组团南侧：华侨城高尔夫俱乐部西侧：华侨城香山里组团后期开发用地北侧：北环大道3、周边主要交通干道？东面：侨香路西面：沙河东路南面：香山西街北面：北环大道3、波托菲诺整体介绍波托菲诺位于深圳市华侨城西北部，以意大利著名的旅游风光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅地中海风情与华侨城旅游文化完美结合，结合华侨城的自然山水资源特点，以7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建，被华侨城城区道路自然分为“纯水岸”、“天鹅堡”、“香山里”三大居住组团，总建筑面积逾百万平方米。
各居住组团规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具人文气息的高尚生活。
波托菲诺自2001年面市以来，每一期项目都深受市场追捧，多次荣登深圳楼盘销售龙虎榜冠军宝座，它还获得了一系列荣誉：“中国名盘”称号；“中国名盘旅游地产特别奖”、“中国住宅创新示范楼盘”；“国际花园社区”称号等。
4、香山里总体规划描述项目用地位于深圳市南山区，隶属华侨城片区，北侧为市级主干北环大道，南侧为侨香诺园和首地荣御，西侧为香山里二期居住用地，东南侧为中央教科所深圳南山附属学校，东侧为侨城高尔夫。
项目地下一、二层为车库、设备用房；地上部分由两栋十七层（4栋、5栋）和三栋三十二层（1栋、2栋、3栋）、建筑高度小于100米的塔楼组成，一层为商业、物管用房、消防控制室和架空花园；二至三十二层为住宅。
5、香山里一期东西南北四至情况？项目用地位于深圳市南山区，隶属华侨城片区，北侧为市级主干北环大道，南侧为侨香诺园和首地荣御，西侧为香山里二期居住用地，东南侧为中央教科所深圳南山附属学校，东侧为侨城高尔夫。
深圳6大富人区曝光：到底深圳的富豪都住在哪里？一起去看看吧
深圳6⼤富⼈区曝光：到底深圳的富豪都住在哪⾥？⼀起去看看吧都说深圳富豪不少但却⼀直看不到那深圳的富豪住在哪⾥什么样的才能称为富豪？圈圈君整理的深圳6⼤富⼈区反正看完我是跪了！华侨城：⽂艺的富⼈区居住⼈群：CEO、艺术⼤家富⼈指数：★★★★★华侨城的别墅组团，依傍青⼭脚，附近都是深圳著名的景点，像世界之窗、欢乐⾕、民俗⽂化村等，风景占地绝佳，⽽且名商⾼尔夫、益⽥威斯汀酒店、华侨城创意园等场所，也为⼟豪们提供了丰富的⽂化、娱乐空间。
⾹⼭美墅均价90000元/㎡总价约为1638万/套起⾹⼭美墅是华侨城·波托菲诺系列的收官之作，⼗余年精⼒⽽铸。
以欧美风格开端，以现代中式收官，享有完善的配套设施及⽣态⼈⽂资源，在⼨⼟⼨⾦的深圳演绎中式⼈⽂情怀与极致⽣活品质的完美结合。
燕晗⼭居均价80516元/㎡总价约为1529万/套⼩区规划结合⾃然地势依⼭⽽建。
逐层升⾼，⼜与⼭体环境巧妙结合，融为⼀体，创造⼀个与⾃然共⽣的社区环境。
外部共享华侨城⼤环境，内部基地环境资源纳⼊住户私有，提⾼居住品质，内敛的居住氛围。
红树西岸均价110000元/㎡总价约为1800万/套起“西⽅”先进⼩区，海归聚集！全国最早实现⾃动化的⼩区，深圳数⼀数⼆的豪宅，红树西岸位于深圳市南⼭填海区西南，南⾯可推窗见海，红树林湿地和⾹港天⽔围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西⾯紧靠沙河⾼尔夫球场，东⾯是红树湾规划中的⼤型中央主题公园，户户见海，独瞰绝佳⾃然海景景观。
前海：“超前”富⼈区居住⼈群：CEO、商⼈富⼈指数：★★★★★前海是未来整个珠三⾓的“曼哈顿”，⽆论是⾹港还是⼴州，都有着重要地位，即将以核变动⼒推动深圳跃居世界超级城市的舞台。
前海充分利⽤⼭、海资源，建设宜居、优美的⼭海城相融合的⽣态型滨海城区。
汉京九榕台均价160000元/㎡总价约为4000万-亿元级汉京九榕台坐落在半⼭，私密的上⼭道据说花费亿元打造的。
顶复建筑有三电梯直接⼊户，并分主⼈和保姆电梯。
城市住宅小区建筑风格分析解读
折衷式——武汉宝安·江南村
该项目在户型设计、建筑和园林细节上参照了江南传统民居的特点。比如“前庭后 院”、天井、园林中的圆型门洞、有拉环的双开木门等。同时加以创造和发展，采用现 代智能配套等设施，力求合乎现代人的生活习惯，使中国建筑古文化在现代的建筑语言 上得以实现。
新中式风格——深圳万科第五园
体现点
立面、重点和细部处理、材质、
色彩、空间组合、外部环境。
而建筑的外立面又是建筑风 格的最直接的体现和表现形式， 目前多数住宅区在宣传时提出各 种建筑风格，例如北欧风格、西 班牙风格等，主要反映在建筑的 立面上。
二、建筑风格分类简述
• 中国风格 • 日本风格 • 新加坡风格 • 英国风格 • 法国风格 • 美国风格
北方四合院 窑洞 岭南民居
吊脚楼 徽派建筑 福建土楼
现代中式风格住宅的操作要点
首先，从空间角度来看，借鉴中国古典园林是经常使用的手法。 其次，在结构元素上，飞檐、黛瓦、漏窗、门洞乃至梁柱体系等代表 传统中式风格的元素改头换面后重被运用到现代中式建筑设计中。 另外，随着新材料、新技术的发明和发展，很多材料被拿来替代传统 的竹木、砖石，可以说这又是现代中式的又一种表现特征。 比如玻璃、 混凝土、钢材等。
回到政策和规划管理上，现在的土地政策 日渐从紧，地价与日俱增，低容积率很难保 证经济效益；而另一方面，国家从严控制别 墅和联排住宅的开发，而小体量、低密度项 目最适合中式住宅的开发。
制约因素
中式风格住宅实例解析
古典式——成都芙蓉古镇
项目位置：位于成都西郊青羊界； 建筑规模：占地810亩，建筑面积20.43万平方米； 住宅类型：联排别墅，类别墅产品，公寓； 定位：是集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、 以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区；
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
深圳华侨城波托菲诺小镇案例(原创)
深圳华侨城波托菲诺小镇
四大项目特色，波托菲诺小镇成为区域公认的高端旅游地产标杆
丰富的建筑形态
波托菲诺的建筑根据自 然景观最大化原则来布 局，意式风情建筑及人 文主题使得小镇拥有独 特的风格和精神内涵
良好的休闲环境
天鹅湖、燕栖湖等生态 景观与社区融合，同时 周边的高尔夫运动场、 欢乐谷等地成为波托菲 诺的休闲花园。
特色商业配套
波托菲诺的纯水岸商业 街和水岸广场有着一家 家颇具特色的咖啡厅、 面包房和高档餐馆，成 为业主的休闲浪漫去处
商务与社区结合
社区相对封闭，但社区 内部有很多开放的公共 空间，如商业街、水岸 广场、钟楼等，居民可 商务交流或参与社区活 动
深圳华侨城波托菲诺小镇
原汁原味的意大利波托菲诺风情，深圳高端房地产代表之作
项目概况：
• 波托菲诺位于深圳市欢乐谷西侧，是深圳华侨城在历经16年, 建造四大 主题公园并运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大利 千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北部，四周是高尔 夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然资源优越。
• 由深圳华侨城房地产有限公司投建，于2001年问世。
经济技术指标：
• 占地面积：80万平米 • 建筑面积：约108万㎡ • 容积率：1.35 • 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 • 建设分期：
分两期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸
深圳华侨城波托菲诺小镇
围绕天鹅湖、燕栖湖分两期开平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖 为核心分为两个区片；
• 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部， 由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再 现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活 的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。
2013【深圳】所有高档小区(172个)统计(最新版)
香蜜湖唯珍府 卓越维港别墅 天安高尔夫珑园 盛唐大厦 浪琴半岛 星河丹堤 东部华侨城天麓别墅 天琴湾 皇庭港湾别墅 佳兆业香瑞园别墅 唯珍府别墅 万科兰乔圣菲 保利文化广场 波托菲诺纯水岸七期 南山软件园 御景东方二期东堤园 红树西岸 橄榄绿洲 御景东方 东埔海景花园四期 半山海景兰溪谷 金地香蜜山国际公寓 葵花公寓 博海名苑 新亚洲国利大厦 明福居 香蜜天宝物华 观澜湖七期翡翠湾 观澜湖上堤别墅 半山兰溪谷别墅 波托菲诺纯水岸三期 蝴蝶谷名苑 港中旅花园 东海十八居 东埔海景花园三期 园博中央 卓越浅水湾 侨城东方花园 东方别墅 硅谷别墅 中信高尔夫别墅区 波托菲诺纯水岸二期别墅 波托菲诺天鹅堡三期
166 100 526 488 516 1436 208 69 215 900 47 94 350 130 680 939 1335 84 939 592 537 247 388 304 932 94 267 174 224 1050 15 63 1591 103 102 98 368 27 155 468 37 23 195
香蜜湖一号 香域中央花园 香榭茗园 中旅国际公馆二期 凯旋居 万科十七英里 恒立听海花园 万科东海岸 熙湾 观澜湖高尔夫大宅汉士达区 观澜湖高尔夫别墅黄金岭 皇家海湾公馆别墅 晓峰居
131000 180000 21200 193482 30102 50687 76512 64000 33811 22278 51855 23000 12973 111400 7921 65000 50769 126000 120000 80000 17306 17122 100000 23932 140330 15000 78000 154035 23000 281595 76428 118428 437000 194500 14983 304900 60000 37102 32953 34700 93738 238000 7280
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案华侨城地产[波托菲诺] -天鹅堡 ____.3—6月阶段推广建议案黑弧广告 ____/3/15深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案架构：一、前期广告效果分析及跟进：二、下阶段推广内容三、推广目标四、阶段推广策略五、推广策略--创意点诉求节奏控制六、市场核心战术七、媒介策略八、媒体计划深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案一、前期(开盘—春节)广告效果分析及跟进表现：开盘——春节前报广以“展露尊崇”为阶段性推广主题，以项目为主体渐进式诉求项目的尊崇，在市场中树立了项目尊贵的形象与豪宅的地位。
系列软文及新闻报道对荣获名盘二十强、儿童绘画活动及业主联谊活动等相关事件进行了诠释。
为项目强销进行了有利的促进，市场反映良好。
户外广告以天鹅湖形象出现，以对波托菲诺生活格调的形象延续为主。
电视广告及电视广告杂志由于意境优美、诉求全面、时段恰当使之在促进销售方面的效果非常明显。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案效果：目前A、B、C己成交近80%,D栋成交25套。
福田区尤其是侨城片区消费仍占较大比例，主要是通过媒体及口碑以达到项目的认知。
目标客户群对项目有较好的知晓度，并己在部分成交业主中形成良好的口碑效应。
推广的重点比较集中。
[波托菲诺]及[天鹅堡]都有较强的概念在推广中使用。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案跟进：前期广告宣传以项目整体形象为主，着力塑造项目尊贵的形象与豪宅的市场地位。
公众对项目有一定认知度。
且对项目定位与格调较为认同。
下阶段将把细节卖点做为主要宣传重点。
波托菲诺的品牌信仰【范本模板】
波托菲诺的品牌信仰引言：我们生活在充满信仰的世界,过去如此，未来也是如此。
只要有思想的存在，信仰就不会消亡。
从古代的神话迷信到现在的崇尚科学；从东亚的佛教到欧美的基督教；从西方的自由主义到东方的共产主义，离开了信仰，生活就没有方向。
信仰于生活如此，品牌的信仰更是如此.品牌，传承着企业的核心思想；品牌的力量，是无形的资产形式,不管市场如何波动,客户对品牌的忠诚都永远不变!如今，当众多房地产项目品牌渐行渐远、慢慢远离人们的视线和话语时，作为华侨城高端地产品牌的代言人-—-由天鹅堡、纯水岸和香山里组成的“波托菲诺作品系”，一直都是成片综合开发运营的领跑者，拥有大量忠诚的客户追随和爱戴，并成为区域开发的品牌榜样。
“在华侨城生活,你才能真正体会生活的乐趣，才发现人生真的很美好，这里有深圳最好的生活环境,有最人性化的规划布局，有丰富的配套设置，有各种人文价值极高的艺术，更有入住这里的社会精英……，只要是华侨城的物业，我们相信其未来价值一定会超过其他项目！”居住在波托菲诺的张先生如是说，在他眼里,华侨城品牌就是未来价值的保障！华侨城成为高端人群聚集地，华侨城生活成为高端生活的代名词,华侨城人成为一种社会身份的标签,对于深圳大多数人来讲,入住华侨城就是其毕生追逐的“梦想”。
不为别的，只因它是华侨城，更是波托菲诺!十年沉淀，造就品牌梦想品牌不可能是一天建成的,而华侨城波托菲诺品牌的形成,用了十年的时间沉淀。
波托菲诺作品系开山之作，天鹅堡吹响了波托菲诺品牌的号角，并初步确定其市场地位；而波托菲诺作品系之纯水岸更是将波托菲诺品牌价值提升到更高层面，钟楼和意式风情商业街、燕栖湖湖畔等都成为波托菲诺印象中最经典的画面；即将推出的波托菲诺作品系香山里，更将承担波托菲诺后续的品牌之路,不仅是承接，更需要巩固和提升品牌价值。
历史的事实表明,波托菲诺系产品真正经受了市场的考验，映射出成片综合开发运营的优势，更是一种有别于传统房地产开发模式的成功，唯一性、保值性、增值性、回馈性因素决定了波托菲诺的稀缺性和不可替代性，自然成为业界学习的样板。
深圳豪宅别墅大全
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国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街
业态定位——三大主题，三种风情
时尚购物中心——风情街区，体验式购物
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： ➢日常购物：社区超市，具备生活必需品 ➢特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
辐射商圈消费群：（20分
钟车程）
周边福田中心区、龙华、 布吉等过百万人口
次级商圈消费群：（3公里以内）
龙坂卫星城近几年超过300万平方米的住宅 开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工 业园近400家高科技企业，总计30万消费人 口
万科城商业规划——三大主题为主题餐饮、特色购物、娱乐 休闲
二层： 共3000平美食世界
深圳万科城商业街
万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻 华为基地﹑新天下基地等多家高新技术企业
物业类型 建筑类别 占地面积 建筑面积 住宅面积 商业面积 覆盖率 容积率 停车位 建筑设计 景观设计 开发商 商业策划
普通住宅、别墅 多层、小高层、高层 397883.5平方米 437670平方米 398050平方米 30000平方米 30% ≤1.1 4200 美国Sandy babckck设计事务所 美国BGA景观设计事务所 深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
持有, 8419.23, 38%
销售, 13580.77, 62%
商铺 发售
第一次发售 2004-10-01 售价： 12000元/㎡
第二次发售 2005-5-01 售价： 18000元/ ㎡
商铺 招商
30%的招 商率，主 力店确定
4047㎡（二层）
7647㎡
汽车美容 汽车饰品
社区配套
1900㎡（二层） 建材装饰
3056㎡（二层）
1446㎡（二层）
建材家
装
18%
社区配
超市 10%
套
11%
业种 餐饮 超市 小百货
面积 6319 1700 2211
业种 建材家装 社区配套 汽车美容
面积 3055 1900 1466
经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局整体没有改变， 但在局部有一定的调整，租金水平上餐饮类商家租金保持原状，其他 业种租金整体下滑
7647㎡
社 1②9有区00有配㎡所套（所调二调整层整）
租金（出去三级市场地铺）下调至
40-60 元/ ㎡
④有所调整
③建3有0材5有6所装㎡所饰（调调二整层整）
③ 建材家装区
租金 元/㎡
有45%的建材商户撤场，其中20% 做美容SPA，其余25%改为装修公司
90
80
租金从均价60元/㎡下调至45元/
区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内， 毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基 地，富士康基地。
交通：梅观高速与机荷高速交汇
环境：无特殊景观资源
●观澜 坂田工业区 ●龙华
●布吉
●坂雪工业区 ●华为基地 ●富士康基地 ●坂田第一工业区
●新天下基地
●福田区政府 ●深圳市政府
商业定位：LIVING MALL，集特色饮食、古典文化、主题购 物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街
项目定位——社区LIVING MALL，风情商业街是一个哑铃型购物公园，集 体特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体
形象定位——开放的西班牙风情步行街 消费群定位
次级 辐射
核心
核心商圈消费群：（1.5公里以内）
华为、新天下等3万高科技精英；万科 城、日辉台等近2万高收入特区移民； 周边村1万富裕居民——共6万中高收 入消费群
业态定位——三大主题，三种风情
12200平方米的文化广场， 为消费者提供巨大的逗留场 所，为商家带来潜在客人， 也为商家促销提供了场所。
业态有茶馆、酒吧等。
针对周围IT精英、高档住宅 业主、私人老板、白领阶层
娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场
深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区 商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套
海外及休闲餐饮
快餐类
约2800
约2500
约1300
约800
粤、川、湘、扬、 京、西北、东北 等各大菜系知名
连锁酒楼
各大菜系知名连 锁风味餐厅
日本料理、韩国 料理、西班牙餐 厅、意大利餐厅、 法国餐厅、拉丁 风味餐厅、印度 餐厅、印尼餐厅
等
中式快餐、西式 快餐等
酒吧及咖啡茶艺 约1600
咖啡厅、各类酒 吧、茶艺、书吧
万科城商业总面积30000㎡
共有三个主力店：
华润万家 1700㎡
KFC
600㎡
丹桂轩 1600㎡
万科风情步行街业态中餐饮都占到 很大比例。
租金（除主力店）： 60-120元/㎡
平均租金75元/㎡
商业业种比例
汽车美
容
餐饮
小百货 9%
39%
13%
美食世界 3077㎡（二层）
KFC 丹桂轩
美食世界
一楼时尚百货 华润万家 二楼三楼超市
调整变化 ① 原小百货+超市
1F 小百货撤场，做餐饮
美食世界
3保077持㎡（原二状层）
KFC 丹桂轩
2F 除超市外撤场，现空置
3F 一直空置
1F餐饮租金80元/㎡ ② 原社区配套
① 一二楼楼时三有楼尚所百超市货调整 华润万家
美食世界
4保048持㎡（原二状层）
50%的铺面重新招商； 现空置铺面占总面积的10% ；
三层 共7600平时尚百货 华润万佳已签约
二层：1400平 健身美容，汽车用品
二层，共3000平 社区配套
二层 丹桂轩已签约
二层，共6000平 休闲娱乐风情街区源自业态定位——三大主题，三种风情
建筑面积（m2） 商户要求
主力 商务酒楼 约2000
著名粤式 海鲜商务 连锁酒楼
主力 中餐酒楼
中餐 风味餐厅
70
㎡
60
餐饮 社区配套 建材家装
餐饮商家经营成功，租金稳中有升
建材家装区经过调整，租金降低， 但无空置
④整体撤场，改为社区配套。
50 40
开业时
现在
社区配套租金整体下滑，且有10% 时间 空置
万科城商铺采用带租约销售的模式，但没有返租，商铺的成 功销售与招商成功有紧密的关联
万科城商铺开发是带租约模 式， 但不进行返租，不承诺回 报率。 商铺的招商工作在2003年底 开始进行了，其先于商铺的一 期发售。 万科城主力店自己持有面积 8419.23㎡，其余铺面销售， 持有比达到了38%。