集中商业定位建议20140523

Part 01新地中心——商业规划信息
商业由集中式商业购物广场与外部步行街组成； 集中式商业广场开发商全部持有自主招商，已于去年
新地MALL
年中开业，从负一层到五层，命名为新地MALL; 外部商业街挑高6.3米，可分隔为两层，全部分割对
外直接出售，价格6-10万/㎡不等，共81套，目前基本
售罄，全部交付，命名为天鹅湖步行街
金街
室 外 步 行 街
万达百货由万达自主招商运营，其中万达百货运营方式为营业额扣点，
室 内 步 行 街
万 达 百 货
扣点比重按入驻品牌和区位不等，约占营业额的20%-30%； 室内步行街为万达集中出租运营，共三层，其中一层租金约300元/㎡
/月，二层250元/㎡/月，三层200元/㎡/月
室外万达金街共两层，当时对外出售，目前业主自行招商，其中一层 租金280-300元/㎡/月，二层125-150元/㎡/月
5F业态：百盛购物中心、影院、特色美食 代表商家：金逸影院、猪圈火锅、韩风碳烤、川人百味 租金水平：租金100元/㎡/月
Part 01新地中心——天鹅湖步行街
规划：天鹅湖步行街位于项目写字楼与住
宅下方，为新地MALL外围商业，层高5.86.3米不等，可分隔为两层，共81户，面积 20-200平不等
Part 报告目录
1、全市代表案例分析借鉴
2、业态规划建议
3、价格建议
Part 01全市集中式商业案例借鉴
随着城市发展、市民生活水平的提高，近年来合肥的集中式商业呈现遍地开花的态势，目前集中式商业大多为开发 商自持运营，但也不乏部分项目将部分体量对外进行销售，以下选取近年全市典型案例进行借鉴分析
合肥市主力集中式商业
1、全市代表案例分析借鉴
自持运营型项目 对外销售型项目
Part 01开发商自持运营——包河万达广场
项目简介： 合肥万达广场位于合肥市包河区马鞍山路与芜湖路交叉口（原美菱冰箱 厂），总建筑面积70.35万平方米，其中包含约30万平米的中央景观豪宅 （10栋）；约18万平米的大型国际购物中心（包括一条近400米长的3层
Part 01开发商自持运营——新地中心
项目区位 开发商 祁门路与潜山路交口西南处 安徽纵横房地产有限责任公司
集中商业面积
12.5万㎡
所属商圈
政务区商圈
环线位置
二环外
物业类型
写字楼、集中商业、住宅
招商团队
开发商自建
项目概况
购物中心内含大型主题百货、精品生活 超市、电影院、时尚名品店、特色餐饮、 大星娱乐等业态组合
Part 01包河万达广场——业态分布
室内步行街业态分布
楼层 1F 2F 3F 餐饮 26% 8% 100% 服装、鞋 56% 80% —— 化妆品、 饰品 9% 12% —— 珠宝、手 表 9% —— ——
室内步行街入驻品牌：
1F：沃尔玛超市 1F：必胜客、麦当劳、味千、SWATCH、天美意、CK、ROEM、SEPHORA、DQ、BERSHKA、萱子、百家好、帕加尼、星巴克、ZARA、 满记、PULL&BEAR、GXG、STRADIVARIUS、MOTIVI、JACK JONES、通灵、ONLY、VERO MODA 2F：APPLE、温莎鞋业、MIND BRIDGE、五色风马、拉夏贝尔、太平鸟、I’M DAVID、芒兄果妹、三叶草、卡洛驰、LEE、屈臣氏、 HOPERISE、VANS、卡宾、TRENDIANO、SELECTED、圣迪奥、艺元素、亦谷、科罗芙娜、THE CARNABY、热风、ZIPPO、甜言蜜语
租金价值：
一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的贡献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米 的租金就越低；业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高 聚客价值： 沃尔玛是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用，而万达影院等属于万达商业广场中休闲娱乐的业 态，加大休闲娱乐等体验性消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大
室内步行街）；约5万平米六星级威斯汀酒店；约5万平米室外商业步行
街和滨河酒吧街；约10万平方米的超高层双塔写字楼
威斯汀酒 店
住宅
万达 百货 国美 电器
Part 01包河万达广场——运营模式
万达百货、室内步行街自持运营，室外步行街对外出售，目前业主自行招商
包河区万达广场共分为三个部分：万达百货、室内步行街、室外万达
Part 01运营商收购运营——银泰中心
项目简介：
合肥银泰中心前身为安徽华侨酒店，2010年由银泰百货（集团）有限公 司斥资收购100%股权。该项目位于合肥市四牌楼商圈的核心位置，南接 长江中路，北邻淮河路步行街，交通便利，商业氛围浓厚。华侨广场项 目总占地面积189,000平方米，其中合肥银泰中心占地面积约100,000平 方米，共分10个楼层，地下一层至地上九层
Part 01包河万达广场——业态分布
室外步行街业态分布
楼层 餐饮 服装、鞋 化妆品、 饰品 10% 其他
1F
6%
67%
17%
2F
37%
28%
5%
30%
室外步行街入驻品牌：
1F：面包新语、森马、石头记、独享内衣、瑞丽·菲尔、鞋柜、凡人服饰、流行美、纪念日、燕子摄影、奶酪时光、意尔康、吴良才眼睛、浩沙、柒
Part 01之心城——集中商业业态规划
业态规划：
B3-B2： 1300个车位的地下机械停车场 B1：小型餐饮、护理、生活配套等； F1：国际潮流男女服饰、时尚数码、咖啡西点、眼镜钟表等； F2：国际时尚男女服饰、咖啡甜品、化妆品等； F3：流行男女服饰； F4：运动休闲、户外休闲集合店； F5：儿童服饰、儿童娱乐、家居饰品、人气餐饮； F6：真冰场、时尚餐饮、休闲食品； F7：影院、电玩、KTV、时尚餐饮
马鞍山南路商圈
星隆购物广场 加侨国际广场
老城区商圈
太阳城莱迪广场 银泰中心 万达广场
万达广场 太阳城莱迪广场 银泰中心
中环城
明珠广场商圈
之心城
星隆购物广场
滨湖商圈
新地中心
加侨国际广场
中翔商业中心
中环城 自持运营 主力在售 中翔商业中心
三里庵商圈
之心城
政务区商圈
新地中心
Part 01全市集中式商业案例借鉴
Part 01包河万达广场——总结
核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效的解决了资金支持问题。真正
实施了“房地产开发补贴商业经营”模式 参考全国各地万达广场，运营招商时考虑的业态价值主要有三： 品牌价值、利益价值、聚客价值 品牌价值： 对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招商，来 获取较高的品牌影响力
2F：名发世家、王鼎记、甜圈圈、富贵堂玉器、银百合银饰、凡人、雅黛美妆、佳豪银妆、纪念日、丫蛋水饺、年客牛仔、功夫餐饮、元禄回转寿
司、爱玛美食、松阪烧肉、江南苏月湾面馆、京京有味、张正餐饮、鹊渚美食、陶品小栈、摩卡、达芙妮、金色米兰、乖乖兔儿童摄影、 COCOLULU、依研、本命年、传美、都市风情、福丽行、诺基亚、周贵妃凉皮、研磨时光、本作、傣妹、台北小站、天然婚纱、黄记煌、地下铁、 诺奇、瀚斯、钡禾、波司登男装、素扣、POPLINE、伊丝艾拉、英派斯体育用品、千黛百合、艾米拉、O~WONDFUL、纳薇、CANDIE’S 、百 斯盾、ZIPPO、型格造型
步行街
Part 01新地中心——集中商业业态规划
-1F业态：超市、餐饮美食、服饰箱包 代表商家：永辉超市、七哥蛋挞、食通天美食广场、王仁和米线、
张正麻辣串
租金水平：靠近永辉超市铺面租金80-100元/㎡/月， 靠近新地
MALL租金100-150元/㎡/月
1F业态：百盛购物中心、时尚名品、甜品咖啡 代表商家：JEEP、屈臣氏、满记甜品、星巴克、面包新语、CKjeans 租金水平：200-250元/㎡/月 2F业态：百盛购物中心、潮流服饰、时尚饰品 代表商家：热风、爱登堡时尚、卡宾 租金水平：100-150元/㎡/月
Part 01银泰中心——业态分布
儿童, 7% 国际精 品, 11% 其他, 16% 餐饮, 26% 家居, 3%
业态规划：
B1：小型超市、快餐饮； 代表商家：BHG精品超市、面包新语 F1：名品服饰、钟表珠宝、化妆品
男 装, 10% 男鞋, 3%
女装, 20% 女鞋, 4%
代表商家：LV、古驰、浪琴、劳力士
Part 01新地中心——集中商业业态规划
3F业态：百盛购物中心、卡通乐园、女子护理、时尚造型 代表商家：小南园、卡通尼乐园、好波内衣、小叮当 租金水平：100元/㎡/月
4F业态：百盛购物中心、特色美食、男士休闲 代表商家：青年餐厅、保罗汉姆、爱登堡休闲、利郎 租金水平：租金60-100元/㎡/月
3F（餐饮）：晚香亭、绿茵阁、望湘园、巴贝拉、塔可、诚记港式餐厅、汉拿山、鲜滋先觉、银鲨海鲜自助、韩悦风情烧烤、香籁概念餐厅、
麻辣盛艳、荷花亭、新辣道火锅、贝尔多爸爸的泡芙、同庆楼汤包、阿香米线、蒙自源、回味、煲煲好、蓉李记、蓝焰铁板烧、禾味面馆、 辣的爽、一番居、芒果泰融和餐厅、干锅轩 4F：万达影城、大歌星KTV、欢乐城
Part 01开发商自持运营——之心城
项目区位 开发商 蜀山区长江西路与肥西路交口 安徽梅园投资置业有限公司
集中商业面积
12万㎡
所属商圈
三里庵商圈
环线位置
一环内
物业类型
写字楼、集中商业、住宅
招商团队
北京汉博 购物中心总建12万方，大洋百货、保利 国际影院、天空之城、冠军溜冰场四大 主力店加盟，合力打造吃、购、休闲、 娱乐于一体的大型综合购物中心
随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。只有对客户进行有效的消费引导，
满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出。因此与万达 广场类似，银泰中心也在不时的举办一些主题型的娱乐活动，试图营造一个高端舒适而又与众不同的消费环境。 但同时也需要注意的是，银泰中心目前也存在一些困境：商场过于依赖餐饮类业态拉动人气，而1、2F的消费品 牌以及5F的部分奢侈工艺品对于合肥而言定位过于高端，缺乏过渡型的消费品牌，受众面较窄，以至于现在商场 内餐饮铺位人气爆满，而逛高端服饰品牌店的客户却寥寥无几，商场的整体运营前景尚需时间与市场的检验
鳄莱特、都市丽人、爱登堡、浪漫宣言、古今内衣、衫国演义、东方骆驼、魅族、博茨牛仔、天然婚纱、红蜻蜓、卡旺卡、特步、喜得龙、CBA、 阿迪达斯、奥康、诺曼琦、步森、传福银饰、色非、匡威、雅黛丽、佰纳、耐克、合肥大药房、戴媚儿、easy-buy
牌、中国联通、阿依莲、四季牛仔、茂昌眼镜、达芙妮、泰和源、李宁、康龙、意尔康、北京股市、佰草集、名媛、美特斯邦威、曼妮芬、七匹狼、
F8：电影院、动漫娱乐、休闲餐饮
代表商家：博纳影城、卡旺卡、TOM熊 F9：美容美体、VIP会所
Part 01银泰中心——总结
银泰中心于2012年1月8日开业，目前已成为合肥中高档百货消费场所之一。 开业初期以特色餐饮聚集人气，引入了合肥首家外婆家餐厅，午晚餐排队等号的场景为商场描绘了一道特殊风 采，而紧接着引入LV、卡地亚等国际知名奢侈品牌以提升商场消费档次，在全市迅速形成讨论话题。
项目概况
Part 01之心城——商业规划信息
1#写字楼 2#写字楼 住宅 购物中心
购物中心地上7层，地下3层，其中地下一层 至地上七层为经营层面； 全部为开发商自持，统一招商，统一运营管理； 定位为合肥首个“城市生活休闲中心”，辐射 合肥全市中产阶级家庭及时尚潮流年轻人； 于2012年10月1日正式开业
销售情况：目前仅剩2户在售，其余已售
完，单价6-10万/㎡
租金水平：由业主自行招商，目前对外租
金报价360元/㎡/月
Part 01新地中心——总结
新地中心商业运营模式基本参考万达模式，大盒子集中商业全部自持，招商运营，招商前期以引入百盛、永辉等 为代表旗舰商家入驻，占据整体商业大部分体量，招商后期以大型商业吸引其他中小商家进入 商业步行wk.baidu.com同样与万达金街相似，作为对集中式商业业态的补充，全部对外出售
F2：数码音响、黄金珠宝、高级食品、成人服饰； 代表商家：周生生、ISOTRE、 Armani Jeans F3：女装、女鞋、女士内衣、皮具饰品 代表商家：GUESS、妙丽、她他 F4：男装、鞋包皮具、饰品 代表商家：LEVI’S 、NIKE、圣迪奥 F5：家居用品、儿童主题、数码家电、美发； 代表商家：乐高智高玩具、诺缦缇家纺、三星 F6：时尚概念餐厅； 代表商家：望湘园、外婆家、一茶一坐 F7：高级餐厅、正餐 代表商家：蕉叶、俏江南、徽隆号