物业服务成本的构成及占比
2024物业管理服务支出(成本)构成参考价格表
物业管理服务费计费方式采用包干制。物业管理服务支出（成本）的构成参考如下表所示：
物业管理服务支出（成本）构成参考价格表
序号
项 目
测算依据
费用
（元/月）
1
人工费用
项目经理1人*5280元/月=5280元
122，080.00元
客服主任1人*3480元/月=3480元
6
饮水机
台
1
0
36
0.00
合计
65.56
二、保安物资配备
序号
名称
单位
数量
单价
折旧时间(月)
月折旧费用（元）
1
胶警棍
根
3
100
60
5.00
2
对讲机
台
8
1050
36
233.33
3
充电式手电筒
个
18
35
36
17.50
4
铁架床（上下床）
个
25
350
60
145.83
5
杂物柜
套
5
300
60
25.00
保安物资配备合计
环境消杀每月2次×150元/次=300元/月
化粪池清理费3600元/年，每月300元
清洁工具每月综合测算400元
5
绿化养护费用
购买化肥、农药综合测算300元
800.00元
绿化补种综合测算500元
6
维护区域公共秩序维护费用
综合测算
300.00元
7
管理设备分摊及固定资产折旧费
见附表一
1270.15
8
物业行业管理费用占比标准
物业行业管理费用占比标准
在当今社会，物业行业作为一个重要的服务行业，承担着管理和维护房地产项目的责任。
物业管理费用占比标准是指在整个物业管理过程中，管理费用在总费用中所占比例的标准。
这一标准对于物业公司和业主来说都具有重要意义，可以帮助他们更好地控制成本、提高管理效率。
现状分析
目前，物业管理费用占比存在着一定的不确定性和差异性。
不同地区、不同类型的物业项目，其管理费用占比标准也会有所不同。
一般来说，管理费用包括了人力成本、设备维护成本、办公费用等方面的支出。
在某些情况下，一些不当的费用可能会被纳入到管理费用中，导致管理费用占比偏高。
标准制定
为了规范物业行业管理费用占比，提高行业整体的管理水平，一些相关部门和组织已经提出了一些标准和建议。
通常来说，管理费用占总费用的比例应该在10%-15%之间，这是一个较为合理的范围。
此外，相关部门也建议物业公司加强管理，优化业务流程，降低不必要的费用支出。
调整策略
对于已经存在管理费用占比偏高的物业项目，可以通过一些调整策略来降低费用支出。
首先，可以对人力结构进行优化，合理安排人员的工作任务和岗位设置，避免人力资源的浪费。
其次，可以引入一些科技手段，提高管理效率，减少人工成本。
此外，还可以对一些高耗能的设备进行优化维护，降低设备维护成本。
总结
物业行业管理费用占比标准的制定和调整对于整个物业行业的发展具有重要意义。
只有通过合理的管理费用占比标准，才能保障物业公司的盈利能力，提高服务质量，满足业主的需求。
希望随着标准的不断完喂和完善，物业行业能够迎来更好的发展。
物业公司服务成本构成
物业服务收费的费用构成：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
02物业服务费的性质实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
03物业服务费的测算方法物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2；Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数；∑——表示对各分项费用算术求和。
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。
包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。
物业管理成本的构成及比例
物业管理成本的构成及比例管理人员费用费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。
费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。
物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。
其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。
其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。
而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。
除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。
在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。
服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。
公共部分运行费费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。
物业服务成本的构成
物业服务成本的构成现代社会，经常有人对于物业费提出疑问，并与物业产生纠纷，比如物业费收取不合理等问题。
今天我们就从物业管理费的构成来分析，物业费究竟如何定价，物业管理费的构成又包含了哪些方面，物业是否对物业管理费的构成中的事项做出了相应的管理服务。
一、物业管理费包含了哪些费用？(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、**空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。
(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
(8)公共区域植花、种草及其养护费用。
(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。
(11)节日装饰的费用。
(12)管理者酬金。
13）行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
(14)公共电视接收系统及维护费用。
（15）其他为管理而发生的合理支出。
二、物业费都花到哪儿去了根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用。
4、物业管理区域绿化养护费用。
5、物业管理区域秩序维护费用。
6、办公费用。
7、物业管理企业固定资产折旧。
8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9、经业主同意的其它费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
另外，根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
物业成本构成及占比
物业服务成本得构成及占比转载自物业CFO沙龙根据国家发展与改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。
实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。
根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用。
但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)按照这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜得就是,国家发展改革委、建设部2015年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。
下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。
(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用18%-22%就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。
物业管理的运营成本分析
物业管理的运营成本分析物业管理的运营成本分析一：引言物业管理是指对于房地产物业进行日常管理和维护的一系列工作，包括设备设施的维修与保养、安全与保障、咨询与顾问等。
对于任何一个物业项目而言，了解和分析其运营成本是至关重要的，可以帮助物业管理公司做出合理的决策，提升运营效率，降低成本支出。
本文将详细介绍物业管理的运营成本分析。
二：运营成本分类1.人工成本1.1 管理人员薪资：物业项目通常需要雇佣一定数量的管理人员来负责日常管理工作，他们的薪资支出将占据一部分运营成本。
1.2 员工培训费用：为了提升员工的工作能力和服务质量，物业公司需要不断进行培训，培训费用也是运营成本的一部分。
2.设备设施维护成本2.1 设备维修费用：物业公司需要定期检修和维修各种设备设施，包括电梯、供暖设备等，相关维修费用也属于运营成本。
2.2 设备保养费用：设备设施的定期保养是确保其正常运行的关键，物业公司需花费一定的费用来进行设备保养。
3.物业维修成本3.1 室内修缮费用：房屋的日常修缮和维护是物业管理的核心工作之一，室内修缮费用将包括在运营成本中。
3.2 修路费用：修建和维护小区道路也是物业公司需要承担的费用之一，修路费用将作为运营成本之一。
4.安全保障成本4.1 保安费用：雇佣保安人员维护物业安全是重要的工作内容之一，相关费用将纳入物业管理的运营成本。
4.2 安全设施费用：安装保安设备、监控设备等安全设施的费用也将计入运营成本。
5.服务支出5.1 清洁费用：维护物业环境的清洁费用将作为运营成本的一部分。
5.2 绿化维护费用：对小区绿化进行养护和维护的费用也属于运营成本。
6.行政支出6.1 办公用品费用：物业公司办公所需的各种用品费用也是运营成本之一。
6.2 水电费用：物业办公楼的水电费用将纳入运营成本。
三：运营成本分析方法运营成本分析可以通过以下几个步骤来进行：1.确定成本要素：将物业管理的运营成本分解为各个要素，明确每个成本要素的具体内容。
物业管理成本方案
物业管理成本方案一、前言随着城市化进程的加快，物业管理成为了城市发展中不可或缺的一部分。
一方面，物业管理可以优化城市资源利用，提高城市功能；另一方面，物业管理也直接影响着市民的生活质量和社区环境。
因此，如何有效地管理物业成本，提高物业管理水平，成为了当前物业管理行业的重要课题。
在这样的背景下，本方案将针对物业管理成本进行全面分析，提出相应的管理措施，以实现成本控制目标，为城市的可持续发展做出贡献。
二、物业管理成本分析1.物业管理的成本构成物业管理的成本主要包括人力成本、设备维护成本、物业维修成本、保险费用等，其占比分布如下：- 人力成本：占比30%- 设备维护成本：占比20%- 物业维修成本：占比25%- 保险费用：占比15%- 其他成本（如水电费、管理费等）：占比10%2.物业管理成本存在的问题尽管物业管理成本的占比比较合理，但是在实际操作中，仍然存在一些问题：- 人力成本过高：人力成本是物业管理的主要成本之一，但是由于人员结构不合理，管理混乱等原因，导致人力成本过高，影响了管理效率。
- 设备维护成本过高：物业管理涉及到大量的设备维护，但是由于设备维护管理不到位，导致设备维护成本过高，影响了整体运营成本。
- 物业维修成本过高：物业维修是物业管理的重要环节，但是由于维修人员技术不过关、维修材料质量问题等原因，导致物业维修成本过高。
- 保险费用过高：保险费用是物业管理的必要支出，但是由于保险公司选择不当、保险金额设置不合理等原因，导致保险费用过高。
3.物业管理成本控制的重要性物业管理成本的控制至关重要，它不仅可以提升企业的竞争力，还可以提高企业的盈利能力。
因此，必须采取有效的措施，对成本进行全面管控。
三、物业管理成本控制措施1. 优化人力结构人力成本是物业管理的重要成本之一，因此，必须优化人力结构，提高人力利用率。
具体措施包括：- 合理分配人员岗位，避免人员浪费。
- 建立绩效考核制度，激励员工工作积极性。
沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明 花山成本构成情况
沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
根据《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
根据沈阳碧桂园总体规划经济技术指标，对沈阳碧桂园物业服务成本构成情况说明如下：一、收入、支出项目情况如下：单位：元/年附表1：沈阳碧桂园物业服务支出成本构成及费用预算单位：（人民币）元表1-1人员工资表单位：(人民币)元表1-2固定资产预算表单位：人民币(元)二、年度住宅物业综合服务费收支情况分析：年度住宅物业综合服务费收支情况分析表单位：元/年分析说明：本着为业主和住户提供五星级服务的宗旨，致力于将我们坚持并传承的物业服务理念带给沈阳碧桂园的业主和住户，我司将对沈阳碧桂园投入不同于其他楼盘的人力、物力以创造更优美、更安全、更舒心、更有归属感的小区环境给我们尊贵的业主和住户。
为此，在如此投入下，我们的运营成本随之增加。
在日后的管理服务中，我们将给业主超值的物业服务，并通过开展多种有偿服务方式创收、提高物业服务费的收缴率等保障物业服务企业的合理利润。
根据成本测算和合理利润（3.1%），我司申请住宅物业综合服务费的收取标准为联排、双拼住宅2.50元/㎡·月、电梯洋房1.50元/㎡·月、商铺1.50元/㎡·月。
物业公司成本预算
一、人员费用支出成本预算表
二、项目物业服务运行总成本支出预算表
三、项目物业服务费收入预算表
四、项目物业服务运行总成本支出补充说明
物业服务运行总成本,由“人员费用、物业共享部位/共享设施设备日常运行维护费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、物业共享部位/共享设施设备及公共责任保险费、特种设备年检费、办公费、固定资产折旧费、应提取利润、所得税”11项开支扣除物业共享部位设施设备经营所得收益构成,全面涵盖物业管理各个系统,确保项目正常物业管理和服务工作的开展和服务质量的达标.
小区共用部位、共用设施设备正常使用下每月发生的能耗费水电费,按实际金额向业主或使用人分摊具体参照前期物业服务合同约定执行物业管理公司不承担此项费用物业公司提交的年度成本预算书和投标报价不包括公共能耗费用及类似的费用.
…………………………………………结束………………………………………………。
物业服务成本测算工作会
物业服务成本测算工作会物业服务成本测算是物业管理工作中的重要环节之一，它能帮助物业管理公司或者物业业主了解和掌握物业服务的实际成本，有助于合理定价和合理配置资源，提高物业服务的效益。
下面将就物业服务成本测算工作进行详细介绍。
一、物业服务成本的概念和构成1.人力资源成本：包括物业管理人员的工资、社会保险费、福利待遇等；物业服务公司的管理人员工资、社会保险费、福利待遇等。
2.物资采购成本：包括物业维修中所需要的工具、材料、配件等的采购费用。
3.设备设施折旧费用：包括物业管理所需要的办公设备、维修工具等设备设施的折旧费用。
4.维修保养费用：包括房屋、道路、公共设施等维修、保养的费用。
5.安保费用：包括物业安保人员的工资、安保设备的购置和维护费用等。
6.环境卫生费用：包括环境卫生人员的工资、环境卫生设备的购置和维护费用等。
二、物业服务成本测算方法1.直接成本法：直接成本法是通过对物业服务直接相关的各项费用进行统计和计算，得出物业服务成本。
具体步骤如下：(1)对于人力资源成本，可以通过统计物业管理人员的工资、社会保险费、福利待遇等费用，并根据实际工作时间和工作量进行分摊计算。
(2)对于物资采购成本，可以通过统计物业维修所需要的工具、材料、配件等费用，并根据实际使用情况进行分摊计算。
(3)对于设备设施折旧费用，可以通过对物业管理所需要的办公设备、维修工具等设备设施的购置成本进行折旧计算。
(4)对于维修保养费用，可以通过统计房屋、道路、公共设施等维修、保养的费用，并根据实际使用情况进行分摊计算。
(5)对于安保费用和环境卫生费用，可以通过统计安保人员的工资、环境卫生人员的工资等费用，并根据实际工作时间和工作量进行分摊计算。
2.高度成本法：高度成本法是通过对物业服务各项费用进行分类和评估，得出物业服务成本。
具体步骤如下：(1)对物业服务费用进行分类，包括人力资源成本、物资采购成本、设备设施折旧费用、维修保养费用、安保费用、环境卫生费用等。
物业公司成本测算
一：物业服务费的构成1、人工费1工资2奖金3社会保险金4公积金5福利费及其他政府规定企业要计提的费用2、办公费1通信费2交通费3办公耗材费4低值易耗费5 招待费6培训费7办公设备折旧费8能源消耗费9租赁费10政府征集的费用3、设施设备日常维护费用1维护的材料费2维护中的消耗费3代维费4变电设备年检费5配电设备年检费6高低压计量设备的年检、年校费7升降设备的年检费8设备设施维护中的运输费9发电设施维护中的运输费10蓄电池的维修费11空调机组的水处理费12换热系统的处理费13变频恒压的供水系统消耗费4、秩序维护费1行业管理费2秩序维护设备的维修、补充费3秩序维护人员的器悈费4秩序维护人员的装备费5消防监控设备的维护费、年检费6烟感、温感设备的维护费、年检费7灭火器具的检测费8灭火器具的更换药业费9巡更维护费10巡更器具维护费5、环境维护费1清洁设备的购置费、折旧费2清洁设备维护费3清洁车辆的燃油费、维修费4清洁工具的购置费、更换费5清洁药剂耗材费6洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费7芳香剂购置费8消杀药剂费9消杀设备维修费、折旧费10建筑外檐清洁费11生活水池清洗消毒费12生活水质检测费13化粪池清掏费14生活垃圾中转费6、绿化维护费1绿化水费每年每平米—2T2绿化设备购置费、折旧费3绿化设备的维修、耗材费4乔木、灌木的修剪费5绿植施肥费6草坪休假费7草坪补苗费8绿篱花卉补种费9建筑内花木租摆费10节日庆典花木租摆费7、公共区域能耗费1公共耗材及电照明耗材及电费等2公共路灯、草坪灯耗材及电费3安全指示灯耗材及电费4变压器损耗、线路消耗费8、不可预见费总支出的3%—6%1不可预见费是为了项目平衡运行而设定的2根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态3专项费用的比例是可议的4不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施9、物业服务企业管理费总支出的3%—5%物业服务企业的管理性质：1是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用2是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿3是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿4 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿5是物业服务社会价值的一种证明6是物业服务企业收入的一个组成部分10、税金1税金是指营业税2所得税由物业服务企业自行缴纳,在管理费用中不予列支3税金比列将根据地方交纳比列上交11、物业服务企业利润物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定：1要根据市场竞争的情况而定2 要根据物业服务企业管理成本3要根据物业服务企业战略选择4要根据物业服务企业发展长远规划5要根据物业服务企业取费惯例6要根据物业服务利润,可以正值也可以负值物业服务费用测算流程图分析采集到数据的经济指标公共耗能状况数据分析完毕后,分解到项目内设施设备配置状况按类分大项目制定物业服务标准项目细化分解物业区域总建筑面积专业人员将细化项目进行计算考虑中和因素汇总细化项目及中和因素支出费用得出单位面积物业服务费用标准。
物业管理运营成本占比
物业管理运营成本占比1. 简介物业管理是指对房地产、住宅小区、商业综合体等的维修、保洁、安保、绿化等工作进行全面管理和运营的过程。
在物业管理过程中，运营成本是一个重要的指标。
本文将探讨物业管理运营成本占比的相关问题。
2. 物业管理运营成本的组成物业管理运营成本包括直接成本和间接成本两个方面。
2.1 直接成本直接成本是指与物业管理工作直接相关的成本，通常包括以下几个方面：• 2.1.1 人工成本：人工成本是物业管理中最主要的成本之一。
物业公司需要雇佣保洁人员、维修人员、安保人员等，为业主提供相关服务。
• 2.1.2 能源成本：能源成本包括电力、水费、天然气等费用。
这些费用在物业管理中占据一定的比重，尤其是在公共区域的照明、供水和供电方面。
• 2.1.3 物料成本：物料成本包括使用于保洁、维修等方面的各种物料费用，如清洁剂、工具设备、维修材料等。
2.2 间接成本间接成本是指与物业管理工作间接相关的成本，通常包括以下几个方面：• 2.2.1 管理费用：管理费用包括物业公司的管理人员薪资、日常办公费用、培训费用等。
这些费用是保证物业管理工作顺利进行的重要保障。
• 2.2.2 运营费用：运营费用包括物业公司的运营车辆费用、会议费用、宣传费用等。
这些费用是为了提高物业管理的效率和服务质量而产生的。
• 2.2.3 外包服务费用：在物业管理过程中，物业公司可能会委托外包公司进行一些专业服务，如保洁、绿化、安保等。
这些外包服务的费用也是物业管理的间接成本。
3. 物业管理运营成本占比分析物业管理运营成本占比是衡量物业管理经营状况的重要指标之一。
一般来说，物业管理运营成本占比越高，说明物业管理的成本控制能力越弱，效益也可能相对较低。
3.1 直接成本占比直接成本占比是指直接成本在物业管理运营成本中所占的比例。
通过对不同物业管理公司的数据分析，我们可以得出以下结论：•直接人工成本在物业管理运营成本中的占比通常较高，这是由于物业管理涉及大量的人工操作和服务。
物业服务成本管理方案
物业服务成本管理方案一、成本管理目标。
咱物业公司嘛，就像家里的大管家，得把钱花在刀刃上。
成本管理的目标就是在保证给业主提供优质服务的前提下，能省则省，把每一分钱都用到实处，让咱物业既能正常运转，又不会乱花业主们交的物业费。
二、成本构成分析。
1. 人力成本。
这可是个大头。
包括保安、保洁、维修人员还有物业管理人员的工资、奖金、福利啥的。
就像一个球队，每个岗位都是不可或缺的球员，但是咱也得看看怎么安排阵容最合理。
保安：咱们得根据小区的规模和安全需求来安排保安的数量。
一些比较小且治安较好的小区，就不用安排太多保安站岗，而是可以通过合理安排巡逻路线，提高效率。
同时，给保安的工资也要合理，既要保证他们能好好干活，又不能过高让成本失控。
可以设置一些绩效奖金，要是这个月小区安全状况特别好，没有发生任何盗窃或者其他安全事故，就给保安兄弟们发点奖金，这样他们干活也更有劲儿。
保洁：根据小区的面积和卫生要求来确定保洁员的人数。
比如说，有些公共区域使用频率不高的，就不用每天都打扫得特别细致，可以适当减少打扫次数。
另外，保洁工具咱也得选性价比高的，不能只看牌子，好用耐用才是关键。
维修人员：维修人员的技术水平很重要。
咱可以找那种技术全面、经验丰富的师傅，虽然可能工资稍微高一点，但是他一个人能顶好几个半吊子师傅，这样算下来还是划算的。
而且维修材料的采购也得把好关，不能买那些质量差的便宜货，不然今天修明天坏，那可就亏大了。
物业管理人员：要提高管理人员的工作效率，不能人浮于事。
一个人能负责的事儿就别安排两个人干。
比如说，客服人员如果对业务熟悉，处理业主问题又快又好，那不需要太多客服就能把业主服务得妥妥当当的。
2. 物料成本。
这就像家里过日子的柴米油盐一样，虽然每一样东西看起来不贵，但是积少成多也不得了。
清洁用品：像扫帚、拖把、清洁剂这些东西，咱得找个稳定的供应商，批量购买，这样价格能优惠不少。
而且还可以让保洁员们养成节约的好习惯，清洁剂不能像倒水一样乱倒，扫帚拖把坏了能修就修，别动不动就换新的。
写字楼物业管理成本的精确控制
精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。其特点是消除一切浪费、追求精益求精和不断改善，旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最迅速的响应。
其次，管理无空白点。做到只要使用能源方，都要能被计量。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点，制订管理控制的措施改进，达到不断修正、完善的目的。
写字楼物业管理成本的精确控制
赵向农/中国地产商网/20070423
一、写字楼物业管理企业成本构成
根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。
最后，写字楼人力成本的精益控制，要以全体员工一专多能为前提和基础，在能满足服务需求前，不能一味地强调减少人员数量。必须提高人员质量，对员工进行有计划、有目的的长期培训和岗位轮换实习，并将培训成效纳入绩效考核体系，才能高质量地柔性规划服务能力，达到人力成本精益控制的效果。
首先，建立成本预算和定额控制体系。企业各部门作为独立的成本控制并对其实行成本定额控制和考核。
其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。
第一，控制公共能源成本。能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此，企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言，公共能源成本的刚性较大。因为写字楼的基本照明和设备设施用电是必不可少的，在一定程度上，照明的布局和亮度标志着写字楼的品牌形象。所以，其控制还应该着眼于细微处，把握从小处见大的原则。
写字楼物业管理成本精益控制
写字楼物业管理成本精益控制一、写字楼物业管理企业成本构成按照国家《物业管理收费规定》,物业服务成本或者物业服务支出构成普通包括以下内容:人员工资福利费;公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费;绿化养护费;清洁卫生费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧费;共用部位、共用设施设备及公共责任保险费;经业主同意的其他费用。
在上述规定的框架下,写字楼的成本大致可划分为四大部分:人力成本,占总成本的30-40%公共能源,占总成本的20-30%;营运成本,占总成本的20%左右;管理费用,占总成本的10%左右。
其中,人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的50-70%左右,成为写字楼物管企业成本控制的重点。
二、写字楼成本精益控制办法成本的精益控制,是指借鉴工业企业精益生产的成本控制思想和方式,在写字楼的经营管理中,实施成本的精益控制,提升企业的运作效率,争取更多的赢利。
精益生产是当前工业界公认最佳的一种生产组织体系和方式。
其特点是消退一切铺张、追求精益求精和不断改善,旨在以最优品质、最低成本和最高效率对市场需求做出最快速的响应。
写字楼物管企业,应在消退一切铺张、不断改进、准时调节的精益思想指导下,对写字楼经营管理成本举行精益控制。
1、成本临界点控制临界点控制,是一种动态的控制方式,企业既要满足写字楼服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期不闲置服务能力。
[[同时,对内部各部门举行成本预算和定额的控制。
临界点控制使企业的服务供给和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作,实现高顾客惬意度下的有效成本控制管理。
首先,建立成本预算和定额控制体系。
企业各部门作为自立的成本控制中心,企业核准各部门的预算,批准一定成本额度,并对其采取成本定额控制和考核。
第二,对高达70%的公共能源和人力成本举行重点控制。
第一,控制公共能源成本。
能源成本控制是一项长久的涉及到组织内全体员工的工作。
因此,企业应组成能源控制小组。
物业管理服务费用成本测算
物业管理服务费用成本测算随着城市化进程的加快，物业管理服务在社会生活中扮演着越来越重要的角色。
物业管理服务是指将房地产居住区或办公区的维修、保洁、安保、绿化等服务整合起来，形成一个完善的管理体系，为居民或企业提供优质的环境和便利的服务。
物业管理公司作为提供物业管理服务的专业机构，需要通过合理的成本测算来确定服务费用。
物业管理服务费用成本测算包括以下几个方面：1.人力成本：物业管理公司需要聘请一定数量的员工来进行日常管理工作，如物业总监、维修工、保洁人员、安保人员等。
人力成本包括员工工资、社保、福利、培训等费用。
2.物料成本：物业管理服务需要使用一定数量的物资和耗材，如清洁用品、保安器材、维修工具等。
物料成本包括采购成本、运输费用等。
3.设备成本：物业管理公司需要购置一定数量的设备和工具来进行工作，如保洁车辆、安防设备等。
设备成本包括购置成本、维护费用、燃料费用等。
4.外包成本：部分物业管理服务可能需要外包给专业公司或个人来完成，如花园绿化、保安巡逻等。
外包成本包括对外支付的费用。
5.管理费用：物业管理公司需要进行日常的管理活动，如人员调配、业务协调、财务管理等。
管理费用包括管理人员的薪酬和相关的办公费用。
在进行物业管理服务费用成本测算时1.服务内容：不同的物业管理服务包含的服务内容可能不同，因此在测算成本时需要根据具体的服务内容进行细化。
2.服务范围：物业管理服务范围的大小对成本有一定的影响。
较大的范围可能需要更多的人力和设备，增加了成本。
3.服务质量：物业管理服务的质量也会影响成本的测算。
高质量的服务可能需要更多的人力和设备投入，增加了成本。
4.竞争情况：物业管理市场竞争激烈，不同公司之间的价格可能存在一定的差异。
因此，物业管理公司在测算成本时需要考虑市场价格情况，以保持竞争力。
总之，物业管理服务费用成本测算是一个综合性和复杂性的过程。
通过合理地测算和控制成本，物业管理公司可以提供高质量的服务，同时保证自身的盈利能力。
物业管理成本构成及比例
物业管理成本构成及比例
一、物业公司在规范化操作下，支出占物业管理费的比例大致为：
1、人工费占物业管理费总额的40—45%；
2、清洁占物业管理费总额的15%；
3、工程维护占物业管理费总额的13%；
4、园林绿化占物业管理费总额的5%；
5、社区活动占物业管理费总额的3%；
6、管理成本占物业管理费总额的15%。
二、物业公司支出费用总计大约占到物业管理费总额的90—95%。
其余即为盈利。
1、以上所说的“物业公司”主要是指从事住宅物业管理服务项目；
2、各地由于物管标准、人工费等不同，存在一定的差异；
3、各物业公司也可能由于管理水平或方式的不同，也会存在一定的差异。
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物业服务成本的构成及占比
根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》：
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。
可喜的是，
国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。
该文件第七条：
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。
（以住宅物业为例，假设保洁为外包
1、人员费用
50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。
3、绿化养护费
3%-4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
4、清洁卫生费
12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。
5、秩序维护费
1%-3%是指秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用
0.6%-1.5%是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。
7、办公费
5%-7%是指物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
8、管理费分摊
6%-8%是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物服务小区承担的管理费用。
即物业公司总部职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审计咨询等费用。
9、固定资产折旧
0.5%-1%是指管理处的固定资产每月摊销的折旧费。
10、经业主同意的其它费用
基本上，都是0%是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。