风陵渡商业街市场调研报告

风陵渡商业街市场调研报告

前言

鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。

一、基本市场情况

1、区域市场状况

该地处三省交界的“金三角”地区，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地区有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射的地区广，但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：

芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带，主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点：（1）由专业房地产公司开发；

（2）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积2000多㎡，地上两层）生意较好；

（3）现有品牌较少，全部为国内品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在西安；

（4）有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所；

（5）临街门面面积一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；

（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间；

（7）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围

2、定向市场状况

风陵渡地处陕、晋、豫三省的交汇处，是通往西北、西南和中原的咽喉，属省级经济开发区，距县城芮城35公里。城镇规划面积188.5平方公里，现有人口8万多，城镇人口1万多，主要分布在道北，人均经济生活水平较低，民风淳朴，以农副产业为支柱产业，商业相对较发达，交通方便,与潼关一河之隔，大风铁路、运风高速和多条简易公路形成发达的交通网。同时，市政基础配套已初具雏形，但政府管理较宽松。目前，潼关等地农民逢年过会在风陵渡购物。亚宝药业、电厂等大型企业即将进驻，将对当地的经济产生巨大的影响。

目前，风陵渡的商业主要分布在老街、南街、北街一带，其中有黄河市场、副食品商城、老街市场，但以摊位经营为主，经营状况不理想，一般只在过会、农闲时营业。风陵渡的商业主要是以老街、南街、北街的临街门面为主，呈以下特点：

(1) 主要由供销社和个人开发，缺乏统一管理，大多陈旧、简陋;

(2) 门面相对较多，约有近千家门面；

(3) 业态较齐全，包括网吧、超市、婚纱影楼、服装店、电影院、药店、餐厅、美容美发、书店、银行等；但规模较小，文化气息较弱，市场不规范。

(4) 面积较小（20㎡－60㎡），以25㎡和50㎡的面积居多，并且两者比例相当；

(5) 租金低廉,一般在2元╱㎡·月－21元╱㎡·月之间，其中以7元╱㎡·月为主；

(6) 销售以整体转让为主，格局为三间两层带后院，一层门面，销售价格平均为720元/㎡；

(7) 现有品牌稀少，全部为大众品牌，如金莱克等；

(8) 进货渠道以西安的李家村、康复路和运城市等批发市场为主；

(9) 商铺结构单一，基本是纯营业用房；

(10) 商铺为砖混结构，不易分割；

(11) 经营模式是租赁方式的自主经营；

(12) 住房租金与门面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是外来人口较多，住房较紧张；

(13) 当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、《运城日报》、及《华商报》等。

开发区的主要人文环境和工、商业业态分布如图（一）所示：

二、项目自身情况

1、地理优势：风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。

2、规模优势：商业街依托开发区的良好资源规划建设，总占地面积近100000㎡，贯穿整个开发区之南北，由运城市最具实力开发商之一的“安厦房地产开发公司”投资开发。规划中的商业街功能齐全，批发与零售共存，休闲与购物并举，并配套以完整的辅助设施和物流体系，在整个运城地区乃至所辐射的地区，亦堪称龙头。

3、政策优势：风陵渡经济技术开发区是山西省最后一个省级开发

区，是山西省重点建设项目之一，招商引资政策宽松、条件优厚，商业街更是开发区规划的重点建设商业项目，政府各职能部门如：土地局、管委会、工商局、税务局、公安局等，更是以最优厚的条件和最热诚的态度支持商业街的开发与建设。

4、市场优势：风陵渡经济技术开发区厂商云集，农副产品非常丰富（如：黄桃、苹果、蔬菜等）。更以发电厂、亚宝药业集团、金水河金属材料公司、黄华公司、油脂厂等作为支柱产业，年创汇近百亿元。随着经济的发展和开发区的建设，当地目前的商业格

局已不能满足高速发展的商业市场需求，众多的经营户与商家都在寻求具规模、上档次、配套全、管理规范的商业物业，该项目的建设将最大化的满足这一需求。

三、经营户对此项目的建议：

1. 适当提升建筑档次，扩大物业功能；

房屋形态为商住两用，增设厨房、卫生间等生活配套，装修到位。

2. 统一业态规划，批发零售并举。

相同行业集中经营，并向潼关、永济等地辐射。

3、强化管理，完善配套设施。

四、对本项目开发的建议：

1、开发战略

l “先做环境、后建房子”

当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。

l “先易后难、分期开发”

该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。

2、项目定位

l 市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。

l 目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。

l 产品定位（位置如图二所示）

①小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。

②独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。

③开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。

④单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。

⑤多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，东北口处建