物业外委维保管理制度内容

物业外委维保管理制度内容

1.0 目的

1.1 指导服务中心改造工程、设备外委安装、维修、保养管理工作，以及外委服务供应商的选择、服务价格及工作质量的审核。

2.0 适用范围

2.1 适用于在管物业内机电设备外委维修、保养管理工作以及共用设备设施安装、改造工程管理工作。

3.0 职责

3.1 工程部负责联系和选择外委供应商，确定维修、保养服务范围，价格及工作标准。以及在签署合同后按合同实施监管。

3.2 服务中心/服务中心经理负责对外委事项进行审核，报公司审批后执行。

4.0 工作流程

4.1 外委的定义

4.1.1 根据国家有关政策、法规的要求，对在管物业中一些必须由具有专业资质的单位进行保养的特种设备（电梯、消防等）系统，通过合同关系将其系统保养的工作责任委托给相关公司并对其的保养全过程进行管理。同时，个别维修、改造工程，因自身技术力量、设备限制，无法自行完成时，通过对外发包委托给相关公司进行处理。

4.2 外委的种类4.2.1 一次性外委

4.2.1.1 机电设备出现故障后，工程部人员应先进行判断和维修，当工程部维修人员处理不了时，报服务中心/服务中心经理同意，经公司审批后，联系外委服务供应商进行维修。

4.2.1.2 小区内新增公共设施或公共设施改造，需要外委服务供应商处理时，报公司审批后，再选择外委服务供应商进行安装施工。

4.2.1.3 维修或养护工程完工后，工程部负责对工作质量进行验收，检查合格后，填写《外委维修养护工程报告》，报告服务中心并协同财务完成工程款项结算。

4.2.1.4 工程部应对外委安装、维修、保养工作做好记录，并填写《设备外委安装、维修、保养记录表》。

4.2.2 长期外委

4.2.2.1 电梯、消防、智能化等设备进行长期外委维修保养，工程部应根据维修保养服务合同及本指导书有关内容等进行检查、监督，评审维修保养效果。

4.3 外委的申报

4.3.1 当出现上述情况，有外委维修、保养需求时，工程部负责按照公司《采购工作规程》选择供应商。

4.3.2 在确认供应商后按《合同管理规程》签订合同。

4.4 外委服务的监督管理

4.4.1 流程图

外委监管流程图

4.4.2 在外委供应商签署合同后，由工程部负责外委供应商的进场协调，以及维修、保养服务实施情况的监督考核。

4.4.3 工程部相关负责人应对外委合同条款进行熟悉学习，充分掌握条款内容，以保证有效督促外委单位高效完成维修保养工作。

4.4.4 在外委维修保养工作实施过程，工程部相应责任人应加强过程巡视，并严格按照合同及相关规程，对实施情况进行督促与考核，并按照合同附件做好考核记录。

4.4.5 对外委供应商违反合同条款行为，工程部应及时指正，并做好相应扣分记录。

4.4.6 长期外委项目供应商，必须每月上旬向工程部提交上月外委工作小结，由工程部签署监督意见及考核得分。

4.4.6.1 考核评分：以100分为基准分，按本表考核具体内容进行扣分；90分（含90分）以上为合格，90分以下（本表按倒扣形式计算，即考核结果合计超过10分以上）为不合格。

4.4.6.2 甲方每月根据考核得分情况与乙方核算维保费用，当次考评得分在90分（含90分）以上为合格范围内的，甲方按合同与乙方结算100%的维保费用。如当次考评得分低于90分（不含90分）的，每低1分甲方按维保合同定价扣取维保费用100元/分。依此类推。如考评得分低于85分（不含85分）的，每低1分甲方按维保合同定价扣取维保费用200元/分，依此类推。

4.5 外委服务工作的协调配合

4.5.1 在外委供应商提供外委服务时，工程部应做好相应的沟通协调工作，为外委维修保养服务提供更好的工作条件。

4.5.2 在维修、保养服务过程，需要停电、停水、停梯或其他情况时，要求外委供应商必须提供相应计划，由工程部负责对计划进行审核。并根据计划，与服务中心做好沟通，由服务中心做好住户通知工作。

4.6 外委服务的验收

4.6.1 在外委供应商按照合同条款要求，完成对应的维修保养服务后，由供应商向工程部提出验收申请，工程部进行现场验收。

4.6.2 验收工作必须两人以上参与，工程量较大的重点工程验收，必须邀请公司相应负责人参加。

4.6.3 验收的主要依据以合同约定条款为主，同时结合对应规范与标准。

4.6.4 验收过程，按实际情况做好验收记录，以供请款结算使用。

4.7 外委服务费的结算

4.7.1 在供应商按合同完成服务后，由供应商书面向工程部提出结算申请。

4.7.2 一次性外委是一次性外委服务的重要结算依据，由工程部对照合同及验收记录，对结算费用进行审核，并要求供应商提供结算发票。

4.7.3 在取得发票后，由工程部按照公司财务制度，进行报帐单填写，并将相应结算申请、验收记录作为报帐附件粘贴在报帐单内。并由工程部经理/主管、服务中心/服务中心经理签署支付意见。由工程部配合财务部完成报帐手续。

4.7.4 月度外委工作小结，是长期外委项目的费用结算主要依据。工程部在按上述条款办理结算时，以供应商提供的月度工作小结替代一次性外委的验收记录，并在月度工作小结中签署结算意见。